매각대금 지급

매각대금 지급이란 부동산 경매에서 매각허가결정이 확정된 뒤 매수인이 법원이 정한 기한까지 매각대금을 내는 절차다(민사집행법 제142조). 대금을 다 내면 매수인이 매각 목적 권리를 취득한다. 기한까지 내지 않으면 차순위매수신고인에 대한 허가 여부를 먼저 정하고, 차순위가 없으면 재매각으로 넘어간다.

대금지급기한은 어떻게 정해지나

매각허가결정이 확정되면 법원은 대금지급기한을 정해 매수인과 차순위매수신고인에게 통지한다(민사집행법 제142조 제1항). 지급기한은 원칙적으로 허가결정 확정일부터 1개월 안으로 정하고, 기록이 상소법원에 있으면 기록을 돌려받은 날부터 1개월 안으로 정한다(민사집행규칙 제78조). 매수인은 그 기한까지 대금을 내야 한다(제142조 제2항). 기한 전이라도 낼 수 있고, 매수신청 때 낸 보증금이 금전이면 그 금액은 매각대금에 충당한다(같은 조 제3항).

특별한 지급방법

매수인은 매각조건에 따라 부동산의 부담을 인수한다. 이와 별도로 배당표 실시에 관하여 관계채권자의 승낙을 얻은 경우에는 매각대금 한도에서 대금 지급에 갈음하여 채무를 인수할 수 있다(민사집행법 제143조 제1항). 채권자가 매수인이면 매각결정기일이 끝날 때까지 신고하고 배당받을 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있다(제2항). 인수한 채무나 배당받을 금액에 이의가 제기되면 배당기일이 끝날 때까지 해당 대금을 내야 한다(제3항). 이때 인수되는 채무액은 배당기일에 채권자가 매각대금에서 배당받을 채권액을 한도로 하므로 배당기일에 이르러서야 확정된다. 이 채무인수는 현금으로 대금을 내는 것과 효과가 같아 승낙한 관계채권자는 그 범위에서 만족을 얻은 것이 되고, 채무자의 채무도 그만큼 소멸하는 면책적 채무인수다(2017다241901).

대금을 안 내면(재매각)

매수인이 최초 지급기한 또는 금전 외 보증의 현금화 부족분에 관해 다시 정한 기한까지 완납하지 않으면, 차순위매수신고인이 있는 경우 먼저 그 사람에 대한 매각허가 여부를 정한다(민사집행법 제137조). 차순위가 없으면 법원은 직권으로 재매각을 명하여야 한다(같은 법 제138조 제1항). 종전 매수인이 재매각기일 3일 전까지 대금, 지급기한 다음 날부터의 연 12% 지연이자와 절차비용을 모두 내면 재매각을 취소하여야 한다(민사집행규칙 제75조). 차순위매수신고인도 허가결정을 받은 경우에는 위 금액을 먼저 낸 사람이 권리를 취득한다(제138조 제3항 후단).

대금을 다 내면(효과)

매수인은 대금을 다 낸 때 소유권을 취득한다(민사집행법 제135조). 등기가 아니라 대금완납이 취득 시점이다. 대금이 지급되면 법원은 배당절차를 밟는다(같은 법 제145조). 매수인 앞으로 소유권이전등기와 인수하지 않은 부담의 말소등기 등은 법원사무관등이 촉탁한다(같은 법 제144조). 매각대금을 낼 때까지 매수인과 담보권자가 공동으로 신청하면 지정된 등기대리인에게 촉탁서를 교부해 제출하게 할 수 있고, 촉탁등기 비용은 매수인이 부담한다(제144조 제2항·제3항).

실무 체크포인트

• 대금지급기한 변경은 사전 신청이 필요하고, 단순히 잊었다는 이유로 연장받기는 어렵다.
• 보증보험증권 등 금전 외의 것으로 보증을 낸 경우, 매수인은 보증액을 뺀 나머지 금액만 내면 되고, 법원이 그 보증을 현금화해 비용을 뺀 금액을 보증액에 해당하는 매각대금과 지연이자에 충당한다(민사집행법 제142조 제4항). 현금화액이 모자라면 다시 정한 기한까지 그 부족분을 매수인이 내야 한다.
• 대금 완납 즉시 소유권이 넘어가므로, 그 뒤 종전 소유자가 한 처분으로 매수인의 권리를 해칠 수 없다.

관련

• 개념·해설
  매수인의 소유권취득부동산 인도명령매각결정기일과 매각허가결정재매각강제경매
• 법령
  민사집행법 제135조민사집행법 제137조민사집행법 제138조민사집행법 제142조민사집행법 제143조민사집행법 제144조민사집행법 제145조
• 판례
  2017다241901