매각대금 지급이란 부동산 경매에서 매각허가결정이 확정된 뒤 매수인이 법원이 정한 기한까지 매각대금을 내는 절차다(민사집행법 제142조). 대금을 다 내면 매수인이 소유권을 취득하고, 안 내면 재매각으로 넘어간다.
쉽게 말하면 — 경매에서 낙찰받은 사람이 법원이 정해 준 날까지 낙찰대금을 내는 단계입니다. 이 돈을 다 내야 비로소 그 부동산이 내 것이 됩니다.
대금지급기한은 어떻게 정해지나
매각허가결정이 확정되면 법원은 대금지급기한을 정해 매수인과 차순위매수신고인에게 통지한다(민사집행법 제142조 제1항). 매수인은 그 기한까지 대금을 내야 한다(같은 조 제2항). 기한 전이라도 낼 수 있고, 매수신청 때 낸 보증금이 금전이면 그 금액은 매각대금에 충당한다(같은 조 제3항).
법원이 “이 날까지 내세요” 하고 날을 잡아 알려 줍니다. 미리 낸 입찰보증금은 대금의 일부로 쳐 주므로 나머지만 내면 됩니다.
특별한 지급방법
대금은 현금 전액 납부가 원칙이지만 차액 납부와 채무인수 방식도 있다(민사집행법 제143조). 매수인이 매각조건으로 인수하는 부담이 있거나 관계채권자의 승낙이 있으면 그 한도에서 대금 지급을 대신해 채무를 인수할 수 있다(제1항). 채권자가 매수인이면 매각결정기일이 끝날 때까지 신고하고, 배당받을 금액을 뺀 대금을 배당기일에 낼 수 있다(제2항).
대금을 안 내면 — 재매각
매수인이 기한까지 대금을 완전히 내지 않고 차순위매수신고인도 없으면, 법원은 직권으로 재매각을 명한다(민사집행법 제138조 제1항). 재매각에도 종전의 최저매각가격과 매각조건을 그대로 적용한다(같은 조 제2항). 다만 종전 매수인이 재매각기일 3일 전까지 대금과 지연이자, 절차비용을 다 내면 재매각이 취소된다(같은 조 제3항). 재매각에서 종전 매수인은 다시 매수신청을 하지 못하고, 보증금도 돌려받지 못한다(같은 조 제4항).
기한을 넘기면 경매를 다시 합니다(재매각). 한 번 못 낸 사람은 다음 경매에 참여할 수 없고, 이미 낸 입찰보증금도 못 돌려받습니다. 그래서 기한을 꼭 지켜야 합니다.
대금을 다 내면 — 효과
매수인은 대금을 다 낸 때 소유권을 취득한다(민사집행법 제135조). 등기가 아니라 대금완납이 취득 시점이다. 대금이 지급되면 법원은 배당절차를 밟는다(민사집행법 제145조). 매수인 앞으로 소유권이전등기와 인수하지 않은 부담의 말소등기 등은 법원사무관등이 촉탁한다(민사집행법 제144조).
실무 체크포인트
- 대금지급기한 변경은 사전 신청이 필요하고, 단순히 잊었다는 이유로 연장받기는 어렵다.
- 보증보험증권으로 보증을 낸 경우 잔액은 현금으로 내야 한다(증권은 대금에 충당되지 않는다).
- 대금 완납 즉시 소유권이 넘어가므로, 그 뒤 전 소유자(채무자)가 부동산을 처분해도 무효다.
관련
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