경매와 임차인 보호란 임차주택이 경매로 넘어갈 때 임차인이 보증금을 지키는 세 가지 장치, 곧 대항력·우선변제권·최우선변제권을 말한다(주택임대차보호법 제3조·주택임대차보호법 제3조의2·주택임대차보호법 제8조). 임차권이 매수인에게 인수되는지, 매각으로 소멸하는지는 선순위 권리와의 순위로 나뉜다(민사집행법 제91조).
쉽게 말하면 — 살던 집이 경매로 팔리면 세입자는 보증금을 떼일까 봐 불안합니다. 주택임대차보호법은 ① 새 집주인에게 버틸 권리(대항력) ② 경매대금에서 먼저 받을 권리(우선변제권) ③ 소액 세입자에게 일부를 맨 먼저 떼어 주는 권리(최우선변제권)로 세입자를 지켜 줍니다.
대항력 — 새 집주인에게 버티는 힘
대항력이란 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 마치면 그 다음 날 0시부터 제3자에게 임대차를 주장할 수 있는 힘이다(주택임대차보호법 제3조). 대항력이 있으면 경매 매수인이 임대인 지위를 승계해, 임차인은 보증금을 다 돌려받기 전까지 집을 비우지 않아도 된다.
다만 최선순위 저당권 등보다 늦게 대항요건을 갖춘 임차인은 경매로 임차권이 소멸해 매수인에게 대항하지 못한다(민사집행법 제91조 제3항). 이때 보증금은 매수인이 아니라 배당절차에서 받아야 한다.
근저당이 먼저 잡힌 뒤 들어온 세입자라면, 경매로 임차권이 사라져 새 주인에게 “나갈 수 없다”고 버틸 수 없습니다. 대신 경매대금에서 순위대로 보증금을 받습니다.
우선변제권 — 대금에서 먼저 받는 권리
우선변제권이란 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 경매·공매 환가대금에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받는 권리다(주택임대차보호법 제3조의2). 순위는 대항요건 완성일과 확정일자 중 늦은 날을 기준으로 잡힌다. 임차주택을 매수인에게 인도해야 보증금을 받을 수 있다(주택임대차보호법 제3조의2 제3항).
배당요구 종기까지 대항요건을 유지해야 하므로, 경매 중 이사해야 하면 주택임대차보호법 제3조의3의 임차권등기명령을 먼저 받아 두는 것이 안전하다.
전입신고에 더해 계약서에 확정일자까지 받아 두면, 그 날짜를 기준으로 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 받습니다. 받기 전에 이사하면 권리를 잃을 수 있으니 임차권등기를 먼저 해 둡니다.
최우선변제권 — 소액 임차인을 맨 앞으로
소액임차인은 경매개시결정 기입등기 전에 대항요건만 갖추면, 확정일자가 없어도 보증금 중 일정액을 모든 담보물권자보다 먼저 받는다(주택임대차보호법 제8조). 소액 기준과 최우선변제액은 지역별로 시행령에서 정한다(주택임대차보호법 시행령 제10조·주택임대차보호법 시행령 제11조). 다만 최우선변제액 합계는 주택가액(대지 포함)의 2분의 1을 넘지 못한다(주택임대차보호법 제8조 제3항).
권리의 인수와 소멸
경매로 매각되면 부동산 위의 모든 저당권은 소멸한다(민사집행법 제91조 제2항). 등기된 임차권·전세권 등은 저당권·압류·가압류에 대항할 수 없으면 소멸하고, 대항할 수 있으면 매수인이 인수한다(민사집행법 제91조 제3항·제4항). 대항력 있는 임차인은 인도명령의 상대방에서 제외된다(민사집행법 제136조 제1항 단서).
실무 체크포인트
- 임차인이 대항력만 있고 확정일자가 없으면 배당에서 우선변제를 못 받고 매수인에게 보증금을 받아야 한다. 입주 즉시 전입신고와 확정일자를 함께 받도록 안내한다.
- 선순위 근저당이 있는 집은 임차인이 후순위가 되어 경매 시 보증금 회수가 위태롭다. 계약 전 등기부 갑·을구를 확인해 선순위 부담을 점검한다.
- 소액 최우선변제는 경매개시결정 기입등기 전 대항요건 구비가 절대요건이다. 등기 후 전입한 임차인은 최우선변제 대상이 아니다.
관련
- 개념·해설
- 법령
이 문서를 인용·참조한 문서
- 해설 (1)
- 법령 (1)
🚩 오류 신고·수정 제안
잘못된 내용이나 법 개정으로 바뀐 부분을 발견하셨나요? 알려주시면 검토해 반영합니다.
