압류등기란 채무자 부동산의 처분을 금지하기 위해 하는 처분제한 등기다. 세 가지가 있다. 강제경매개시결정에 따른 압류등기(민사집행법 제94조 제1항), 담보권 실행을 위한 경매의 개시결정에 따른 압류등기(같은 법 제268조가 제94조를 준용), 국세·지방세 체납처분에 따른 압류등기(국세징수법 제45조 제1항)다. 셋 다 권리자 신청이 아니라 집행법원이나 관할 세무서장 등의 촉탁으로 마쳐진다.
쉽게 말하면 — 빚을 안 갚거나 세금을 체납하면, 채권자나 국가가 그 사람의 부동산을 함부로 팔지 못하게 등기부에 “압류”라고 걸어 두는 것입니다. 압류가 걸리면 사실상 그 부동산을 정상적으로 거래하기 어려워집니다.
어떻게 등기되나?
압류등기는 채권자 신청이 아니라 법원이나 관공서의 촉탁으로 마쳐진다. 강제경매 압류는 채권자가 강제경매를 신청하면 집행법원이 강제경매개시결정을 하고, 법원사무관등이 그 사유를 등기관에게 촉탁한다(민사집행법 제94조 제1항, 강제경매). 근저당권 실행처럼 담보권 실행을 위한 경매도 같은 규정을 준용하므로 개시결정 기입등기의 경로가 같다(민사집행법 제268조). 체납처분 압류는 관할 세무서장이 압류조서를 첨부해 압류등기를 관할 등기소에 촉탁한다(국세징수법 제45조 제1항). 등기되지 않은 부동산이면 대장 등본 등을 갖춰 보존등기부터 촉탁한다(같은 조 제4항). 이때 관공서는 선행 등기명의인의 표시변경등기나 상속등기 등을 대신 함께 촉탁할 수 있다(부동산등기법 제96조).
압류는 권리자가 직접 신청하는 것이 아니라 법원이나 세무서가 등기소에 요청(촉탁)해서 걸립니다. 그래서 압류를 풀 때도 그 기관을 통해야 합니다.
효력은?
압류등기가 되면 그 후 채무자의 처분행위는 압류채권자에게 대항하지 못한다. 개시결정등기 뒤에 생긴 점유도 마찬가지다. 경매개시결정등기로 압류의 효력이 생긴 뒤 채무자가 점유를 이전해 취득하게 한 유치권으로는 매수인에게 대항하지 못한다(2021다253710 판시 [1]). 압류 후에 채무자가 부동산을 팔거나 담보를 설정해도 그 거래를 압류채권자에게 주장할 수 없다. 강제경매개시결정 등기 후 매각으로 소유권이 이전되면, 등기관이 말소촉탁을 받아 압류등기를 말소한다. 압류등기는 처분을 막는 처분제한 등기라는 점에서 가압류·가처분과 같은 유형에 속한다(가압류, 가처분).
압류가 걸린 뒤 부동산을 사도 압류한 채권자에게는 “내가 샀다”고 주장할 수 없습니다. 경매로 넘어가면 그 매수인에게 소유권이 가고 압류등기는 지워집니다.
실무 체크포인트
- 잔금 전에 공매·해제 가능성을 확인한다. 체납처분 압류등기가 있는 부동산을 매수할 때는 잔금 지급 전에 공매 절차 진행 여부와 압류 해제 가능성을 반드시 확인한다.
- 해제는 세무서·지자체 촉탁으로만 된다. 체납처분 압류 해제는 체납세를 완납한 뒤 세무서·지자체에 해제촉탁을 요청해야 하고, 법무사가 직접 말소를 신청할 수 없다(체납처분 압류등기와 말소 절차).
- 신청 단계에서 청구금액을 확정한다. 담보권 실행 경매에서 신청채권자가 피담보채권의 일부만 청구금액으로 적어 신청하면 청구금액은 그 금액을 한도로 확정되고 뒤에 채권계산서로 확장할 수 없다. 다만 원금 외 이자·지연손해금 등 부대채권을 개괄적으로 표시했다가 채권계산서로 구체적 금액을 특정하는 것은 허용된다(2017다225619).
- 배당 순위는 등기 순서가 아니라 조세우선원칙이다. 강제경매 압류와 체납처분 압류가 경합해도 배당 우선순위는 압류등기 순서가 아니라 조세의 법정기일과 담보권 설정등기일의 선후를 비교하는 조세우선원칙에 따라 정해진다(국세기본법 제35조).
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- 개념·해설
- 법령
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