경매 - 신우법무사

민사집행법은 강제집행, 담보권 실행을 위한 경매, 민법·상법·그 밖의 법률에 따른 경매를 규율한다. 이 글에서는 그중 강제경매, 담보권 실행 경매와 유치권등 경매를 다룬다(민사집행법 제1조, 민사집행법 제274조).

쉽게 말하면 — 채권자가 집행기관에 신청해 채무자의 부동산·동산을 매각하고, 그 대금에서 변제받는 절차입니다. 매수인이 대금을 내면 법원이 정해진 순위에 따라 채권자에게 배당합니다.

경매는 어떻게 구분되는가?

실무에서는 신청 근거에 따라 강제경매와 임의경매를 중심으로 구분하며, 유치권 등에 의한 경매도 별도로 규정되어 있다(민사집행법 제274조).

강제경매는 판결·확정된 지급명령·일정한 금액 등의 지급에 관한 강제집행 승낙 공정증서 같은 집행권원을 가진 채권자가 신청하는 경매다(민사집행법 제56조, 민사집행법 제78조). 법원 판결로 승소한 뒤에도 채무자가 안 갚으면, 채권자가 채무자 재산에 대해 강제경매를 신청한다.
임의경매(담보권 실행을 위한 경매)는 저당권(민법 제363조)·질권(민법 제338조) 등 담보권자가 피담보채권의 변제를 받기 위해 담보목적물에 대하여 신청하는 경매다. 은행이 담보 아파트에 근저당을 설정해 놓고, 대출이 연체되면 경매를 신청하는 것이 전형적 사례다.
유치권에 의한 경매와 민법·상법이 규정하는 경매는 담보권 실행 경매의 예에 따라 실시한다(민사집행법 제274조).

유치권등 경매 진행 중 같은 목적물에 강제경매나 담보권 실행 경매가 개시되면 유치권등 경매는 정지되고, 채권자 또는 담보권자를 위하여 그 절차가 계속된다. 뒤 경매가 취소되면 유치권등 경매를 계속한다(민사집행법 제274조 제2·3항).

강제경매는 “판결 같은 집행권원이 있는데도 안 갚아서” 하는 경매고, 임의경매는 “담보물에 대한 권리가 있어서” 하는 경매입니다. 부동산 임의경매에는 강제경매 절차가 대체로 준용되지만, 신청 근거·제출서류와 개시결정에 대한 이의사유 등은 다릅니다(민사집행법 제265조, 민사집행법 제268조).

경매 절차는 어떻게 진행되는가?

부동산 강제경매를 기준으로 주요 단계는 다음과 같다.

신청 및 개시결정: 채권자가 집행법원에 신청하면 법원이 경매개시결정을 하고 동시에 압류를 명한다(민사집행법 제83조). 집행법원은 부동산 소재지 지방법원이다(민사집행법 제79조).
배당요구 종기 결정: 집행법원은 첫 경매개시결정에 따른 압류 효력이 생긴 때부터 1주 이내에 첫 매각기일 이전으로 배당요구 종기를 정해 공고·고지한다(민사집행법 제84조). 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자와, 그 전에 등기되고 매각으로 소멸하는 저당권·전세권 등 우선변제권자는 별도 배당요구 없이 제148조 제3·4호 배당대상이고, 등기 뒤 가압류채권자는 종기까지 배당요구해야 한다(민사집행법 제88조, 민사집행법 제148조). 제88조 제1항에 따라 배당요구를 해야 하는 우선변제청구권자가 종기까지 적법하게 요구하지 않으면 매각대금에서 배당받지 못하고, 일부만 요구했다면 종기 뒤 나머지를 추가하거나 확장할 수도 없다(2008다65242 판결요지 [1]).
현황조사·감정평가·매각물건명세서 작성: 법원은 집행관에게 현황조사를 명하고, 감정인의 평가액을 참작해 최저매각가격을 정한다(민사집행법 제85조, 민사집행법 제97조). 법원은 점유관계와 매각으로 소멸하지 않는 권리 등을 적은 매각물건명세서를 작성한다(민사집행법 제105조).
매각기일: 매각기일에 입찰(기일입찰·기간입찰) 또는 호가경매 방식으로 매각한다(민사집행법 제103조).
매각허가결정: 법원은 매각결정기일의 심리를 거쳐 최고가매수신고인에 대한 매각허가 또는 불허가 결정을 선고한다(민사집행법 제126조).
대금 납부: 매수인이 대금을 다 내면 소유권을 취득한다(민사집행법 제135조). 법원사무관등이 소유권이전등기·말소등기를 촉탁한다(민사집행법 제144조).
배당: 대금으로 채권자들에게 우선순위에 따라 배당한다(민사집행법 제145조). 배당절차·배당순위가 적용된다.

신청→압류→감정→입찰→낙찰→대금납부→배당 순서로 진행됩니다. 실제 기간은 유찰, 송달, 이의·항고와 권리관계에 따라 달라집니다.

경매 신청 요건은 무엇인가?

강제경매 신청에는 판결·확정된 지급명령·일정한 금액 등의 지급에 관한 강제집행 승낙 공정증서 같은 집행권원이 필요하고, 판결에 기초한 강제집행은 원칙적으로 집행문이 있는 판결정본으로 한다(민사집행법 제28조, 민사집행법 제56조; 신청서 기재사항은 민사집행법 제80조). 다만 확정 지급명령은 조건부 집행·승계집행이 아니면 집행문 없이 지급명령 정본으로 집행한다(민사집행법 제58조). 부동산 강제경매신청서에는 집행력 있는 정본 외에 등기사항증명서 등 부동산의 소유관계를 증명하는 서류도 붙여야 한다(민사집행법 제81조). 부동산 담보권 실행 경매 신청에는 담보권의 존재를 증명하는 서류를 내야 한다(민사집행법 제264조).

판결에 기초한 강제집행은 집행 당사자의 표시와 판결 송달 등 집행개시 요건도 갖춰야 한다(민사집행법 제39조).

강제경매는 판결문 같은 집행권원이, 부동산 임의경매는 담보권을 증명하는 서류가 있어야 신청할 수 있습니다. 이후 매각절차는 대체로 같지만 개시 근거와 이의사유는 다릅니다.

경매의 효과는 무엇인가?

매수인은 매각대금을 다 낸 때 소유권 등 매각 목적 권리를 취득한다(민사집행법 제135조). 경매로 취득한 부동산 물권은 등기 없이도 취득하지만, 처분하려면 등기가 필요하다(민법 제187조).

매각대금이 지급되면 법원사무관등이 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 않는 부담의 말소등기와 경매개시결정등기 말소를 촉탁한다(민사집행법 제144조). 담보권 실행 경매에서 매수인의 부동산 취득은 담보권 소멸로 영향받지 않는다(민사집행법 제267조).

매수인은 대금 납부 후 6개월 이내에 부동산 인도명령을 신청할 수 있지만, 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하는 사람에게는 인도명령을 할 수 없다(민사집행법 제136조).

경매 목적 권리의 흠결로 매수인이 완전한 권리를 취득하지 못한 경우에는 채무자에게 계약 해제 또는 대금 감액을 청구할 수 있고, 채무자가 무자력이면 배당받은 채권자에게 대금 전부나 일부의 반환을 청구할 수 있다(민법 제578조). 경매 목적물 자체의 하자에는 일반 하자담보책임이 적용되지 않지만, 채무자가 물건·권리의 흠결을 알고 고지하지 않았거나 채권자가 이를 알고 경매를 신청했다면 그 사실을 안 채무자나 채권자에게 손해배상을 청구할 수 있다(민법 제578조, 민법 제580조).

이 특칙이 말하는 ‘경매’는 민사집행법상의 강제집행이나 담보권 실행을 위한 경매, 국세징수법상의 공매처럼 국가나 그를 대행하는 기관이 법률에 근거해 목적물 권리자의 의사와 무관하게 행하는 매도행위만을 뜻한다(2014다80839). 매도인의 지위에 있는 채무자의 의사와 무관하게 법원이 실행한다는 특수성 때문에, 일반 매매를 전제로 한 담보책임 규정을 그대로 적용하지 않는 것이다(같은 판결).

잔금을 다 내는 순간 소유권이 넘어옵니다. 이후 법원이 소유권이전등기를 촉탁합니다. 다만 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하는 사람은 인도명령으로 내보낼 수 없습니다.

실무 체크포인트

임의경매 이의: 담보권이 없거나 소멸했다는 사유로 경매개시결정에 이의신청을 할 수 있다(민사집행법 제265조, 경매개시결정에 대한 이의신청). 강제경매는 이의사유가 다르다(민사집행법 제86조).
배당요구 종기 준수: 배당요구가 필요한 채권자는 종기까지 신청해야 하며, 종기를 지나면 배당에서 제외된다. 다만 첫 경매개시결정등기 전 가압류채권자 등 법이 정한 채권자는 별도 배당요구 없이 배당 대상이 될 수 있다(민사집행법 제88조, 민사집행법 제148조).
잉여 가망 없으면 취소: 최저매각가격으로 선순위 부담과 절차비용을 변제하고 남을 것이 없으면 법원은 압류채권자에게 통지해야 한다. 압류채권자가 통지를 받은 날부터 1주 이내에 남을 만한 가격을 정해 그 가격에 매수신고가 없을 때 자신이 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 않으면, 법원은 경매절차를 취소해야 한다(민사집행법 제102조).
공유지분 경매: 공유자는 매각기일까지 제113조의 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수를 신고할 수 있다(민사집행법 제140조).

어떤 권리가 소멸하고 어떤 권리가 인수되는가?

매각부동산 위 모든 저당권은 매각으로 소멸하고, 저당권·압류채권·가압류채권에 대항하지 못하는 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권도 함께 소멸한다(소멸주의, 민사집행법 제91조 제2·3항). 그 밖의 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권은 매수인이 인수하지만, 전세권자가 배당요구를 하면 그 전세권은 매각으로 소멸한다. 매수인은 유치권자에게 그 피담보채권을 변제할 책임을 진다(같은 조 제4·5항).

유치권은 제91조 제3항의 소멸 대상으로 열거돼 있지 않고 제5항이 매수인의 변제책임을 정하므로, 특별한 사정이 없는 한 성립시기와 관계없이 매각으로 소멸하지 않는다(2021다253710 판결요지 [1]). 다만 경매개시결정등기가 된 뒤에 비로소 점유를 이전받거나 피담보채권이 발생해 유치권을 취득한 경우에는 매수인에게 유치권을 행사할 수 없다(같은 판결). 집행절차의 법적 안정성을 보장하기 위한 제한이다(같은 판결).

낙찰로 저당권은 모두 사라지지만, 선순위 전세권·임차권처럼 매수인에게 대항할 수 있는 권리는 원칙적으로 매수인이 인수합니다. 다만 전세권자가 배당요구를 하면 그 전세권은 소멸합니다. 유치권은 언제 생겼든 원칙적으로 남지만, 경매개시결정등기 뒤에 비로소 점유를 이전받거나 피담보채권이 발생해 취득한 유치권은 매수인에게 주장할 수 없습니다.

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