경매의 담보책임이란 경매가 유효하게 끝났지만 경매 목적물의 권리에 흠이 있어 매수인이 완전한 권리를 얻지 못하거나 잃은 경우에, 채무자와 배당받은 채권자가 지는 책임이다(민법 제578조). 권리의 하자(추탈)에만 적용되고, 물건의 하자에는 적용되지 않는다.
쉽게 말하면 — 경매로 부동산을 낙찰받았는데 알고 보니 일부가 남의 땅이었다든가 권리에 흠이 있어 소유권을 못 갖게 되면, 낸 돈을 돌려받을 수 있게 해 주는 제도입니다. 단 건물에 금이 갔다든가 하는 물리적 하자는 보호받지 못합니다.
물건 하자는 보호 안 된다
경매에서는 물건의 하자에 대한 하자담보책임이 적용되지 않는다(민법 제580조 제2항). 누수·균열 같은 물리적 결함은 매수인이 떠안는다. 경매의 담보책임은 권리의 하자, 즉 추탈담보책임에 한정된다(같은 법 제578조).
낙찰받은 집에 누수가 있어도 “하자 있다”며 돈을 물러달라고 할 수 없습니다. 경매는 권리에 흠이 있을 때만 보호하지, 집 상태가 나쁜 것까지 책임져 주지 않습니다.
요건
첫째, 경매절차 자체가 유효해야 한다. 절차가 무효이면 담보책임이 생길 여지가 없다(91다21640). 둘째, 권리에 하자가 있어야 한다. 목적물 전부가 타인에게 속한 경우는 민법 제570조, 일부가 타인에게 속한 경우는 같은 법 제572조, 수량부족이나 계약 당시 일부멸실은 같은 법 제574조가 규율한다. 제한물권이 있는 경우에는 매수인이 이를 알지 못했고, 그로 인해 계약 목적을 달성할 수 없으면 해제하며 그 밖에는 손해배상만 청구할 수 있다(같은 법 제575조 제1항). 저당권 등이 행사된 경우에는 같은 법 제576조를 본다.
여기서 ‘경매’는 민사집행법상 강제집행·담보권 실행 경매, 국세징수법상 공매처럼 국가나 그 대행기관이 권리자 의사와 무관하게 하는 매도행위만 가리킨다(2014다80839).
효과
1차로 매수인은 채무자에게 계약 해제나 대금감액을 청구한다(민법 제578조 제1항). 2차로 채무자가 무자력이면, 배당을 받은 채권자에게 그 대금의 전부나 일부 반환을 청구할 수 있다(민법 제578조 제2항). 손해배상은 채무자가 흠을 알고도 고지하지 않았거나 채권자가 흠을 알고 경매를 청구한 때에만 인정된다(민법 제578조 제3항).
먼저 빚진 사람(채무자)에게 돈을 돌려달라고 하고, 그 사람이 빈털터리면 경매대금을 배당받아 간 채권자들에게 돌려달라고 합니다.
행사방법
담보책임은 원칙적으로 별소로 행사한다. 다만 매각절차 안에서는 민사집행법 제121조 각 호의 이의사유가 있으면 매각허가가 있을 때까지 이의를 신청할 수 있고(같은 법 제120조 제2항), 매각허가결정 확정 뒤 제121조 제6호의 사실이 밝혀지면 대금을 낼 때까지 취소를 신청할 수 있다(같은 법 제127조).
96그64는 대금 납부 뒤 가등기에 기한 본등기로 매수인이 소유권을 잃은 사안에서, 배당 전이면 집행법원에 매매 해제와 대금 반환을 청구할 수 있다고 보았다. 이는 민법 제576조와 민사집행법 제96조에 관한 사안 한정 법리이며, 권리 흠결 전반의 일반 절차로 확대할 수 없다.
실무 체크포인트
- 경매 부동산에 물리적 하자가 있어도 담보책임으로 구제되지 않는다. 매수 전 현황조사보고서·감정평가서를 꼼꼼히 검토하도록 의뢰인에게 안내한다.
- 절차 내 구제수단의 기간을 놓쳐도 채무자나 배당채권자를 상대로 별소를 제기할 수는 있다.
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