매각허가에 대한 이의 신청

매각허가에 대한 이의 신청이란 부동산 경매의 매각결정기일에 이해관계인이 매각을 허가하지 말 것을 구하며 의견을 진술하는 신청이다(민사집행법 제120조, 민사집행법 제121조). 민사집행법 제121조가 정한 한정된 사유가 있을 때만 할 수 있다. 이의사유·효과 등 법리는 매각허가에 대한 이의 개념에서 다루고, 여기서는 기일에 어떻게 이의를 내는지 신청 실무를 본다.

쉽게 말하면 — 경매로 누가 부동산을 사 가기 직전, 이해관계 있는 사람이 매각결정기일에 출석하거나 서면을 내서 “이 낙찰을 허가하지 말아 달라”고 법원에 제기하는 절차입니다.

누가 신청하나

집행절차의 이해관계인이 신청한다(민사집행법 제90조). 압류채권자·배당요구채권자, 채무자·소유자, 등기부에 기입된 권리자(저당권자·전세권자 등), 권리를 증명한 자(임차인·유치권자 등)가 이에 속한다. 천재지변 등으로 인한 부동산 훼손·권리변동(민사집행법 제121조 제6호)은 최고가매수신고인만 주장할 수 있다. 이해관계인은 자기 권리에 관한 사유로만 이의할 수 있고, 다른 이해관계인의 권리를 이유로는 하지 못한다(민사집행법 제122조).

언제 어떻게 신청하나

매각결정기일이 종료하기 전까지 이의를 진술해야 한다(민사집행법 제120조). 방법은 두 가지다. 매각결정기일에 출석해 구두로 의견을 진술하거나, 기일 전에 이의신청서를 미리 제출하는 방법이다. 관할은 집행법원이고, 매각결정기일은 통상 매각기일로부터 1주 안에 열린다.

정해진 매각결정기일 안에 말이나 서면으로 이의를 내야 합니다. 기일이 끝난 뒤에는 이의로 다투기 어려우니, 매각기일 직후 곧바로 이의 여부를 검토하는 게 좋습니다.

어떻게 진행되나

법원은 이의사유가 있는지 심리한 뒤 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 한다(민사집행법 제123조). 이의가 정당하면 매각을 불허하고, 이의가 없더라도 민사집행법 제121조의 사유가 있으면 직권으로 매각을 불허한다(민사집행법 제123조 제2항). 매각의 허가·불허가 결정은 매각결정기일에 선고하는 결정으로 한다(민사집행법 제126조).

매각불허가결정이 확정되면 원칙적으로 새 매각을 한다. 불허가 사유가 종국적이지 않으면 법원이 직권으로 새 매각기일을 정하고(민사집행법 제125조), 종국적이면 경매절차를 취소한다.

이의가 타당하면 낙찰이 불허되고 보통 다시 경매를 합니다. 이의를 안 냈더라도 법원이 직접 잘못을 발견하면 스스로 낙찰을 허가하지 않을 수 있습니다.

불복은 어떻게 하나

매각허가결정이나 불허가결정에 불복하는 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있다(민사집행법 제129조). 항고기간은 결정을 안 날부터 1주일로 짧다(민사집행법 제130조 제1항). 항고장은 원심인 집행법원에 내고, 즉시항고 이유는 항고장에 적거나 1주 안에 별도 이유서로 낸다.

매각허가결정에 항고하려면 매각대금의 10분의 1을 보증으로 공탁해야 한다(민사집행법 제130조). 채무자·소유자가 항고했다가 기각되면 그 보증금을 돌려받지 못하므로, 항고는 신중하게 결정한다.

실무 체크포인트

농지는 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 낸다. 못 내면 직권으로 매각이 불허되고 보증금이 몰취되므로, 농지를 낙찰받았다면 기일 전에 증명을 미리 확보한다(민사집행법 제121조 제1호).
즉시항고기간 1주일은 매우 짧다. 결정 통지를 받으면 곧바로 항고 여부를 검토해야 한다(민사집행법 제130조). 채무자·소유자의 항고는 보증금 몰취 위험이 있으니 실익을 먼저 따진다.
이의는 매각결정기일에 제때 진술한다. 절차상 하자(공고 기간 미준수 등)는 민사집행법 제121조 사유로 불허가를 구할 수 있지만, 기일에 진술하지 않으면 다투기 어려워진다.