매각허가에 대한 이의 신청

매각허가에 대한 이의 신청이란 부동산 경매의 매각결정기일에 이해관계인이 매각을 허가하지 말 것을 구하며 의견을 진술하는 신청이다(민사집행법 제120조, 민사집행법 제121조). 민사집행법 제121조가 정한 한정된 사유가 있을 때만 할 수 있다. 아래 조문은 부동산 강제경매를 두고 만든 것이지만, 근저당권 실행 같은 담보권 실행 경매에도 그대로 준용된다(민사집행법 제268조). 이의사유·효과 등 법리는 매각허가에 대한 이의 개념에서 다루고, 여기서는 기일에 어떻게 이의를 내는지 신청 실무를 본다.

누가 신청하나

집행절차의 이해관계인이 신청한다(민사집행법 제90조). 압류채권자와 집행력 있는 정본으로 배당을 요구한 채권자, 채무자·소유자, 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자, 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람이 이에 속한다. 이해관계인은 다른 이해관계인의 권리에 관한 이유로는 이의하지 못한다(민사집행법 제122조). 천재지변 등 자기 책임 없는 사유로 부동산이 현저히 훼손되거나 중대한 권리관계가 변동된 사실이 매각허가결정 확정 뒤에 밝혀졌다면, 이의가 아니라 매수인이 대금을 내기 전까지 매각허가결정의 취소를 신청하는 제127조 절차로 넘어간다(민사집행법 제127조).

언제 어떻게 신청하나

매각허가가 있을 때까지 이의를 진술해야 한다(민사집행법 제120조 제2항). 실무상 매각결정기일에 매각허가결정을 선고하기 전까지다. 방법은 두 가지다. 매각결정기일에 출석해 구두로 의견을 진술하거나, 기일 전에 이의신청서를 미리 제출하는 방법이다. 관할은 집행법원이고, 법은 매각결정기일을 매각기일부터 1주 이내로 정하도록 한다(민사집행법 제109조 제1항).

어떻게 진행되나

법원은 이의사유가 있는지 심리한 뒤 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 한다(민사집행법 제123조). 이의가 정당하면 매각을 불허하고, 이의가 없더라도 민사집행법 제121조의 사유가 있으면 직권으로 매각을 불허한다(민사집행법 제123조 제2항 본문). 다만 제121조 제2호(최고가매수신고인에게 매수할 능력이나 자격이 없는 때)와 제3호(자격 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때)는 그 능력이나 자격의 흠이 제거되지 않은 때에만 직권으로 불허가한다(같은 항 단서). 매각의 허가·불허가 결정은 매각결정기일에 선고한다(민사집행법 제126조 제1항). 이 결정은 선고만으로 바로 효력이 생기지 않고 확정되어야 효력을 가지므로(같은 조 제3항), 항고기간 1주일이 그냥 지나거나 즉시항고가 기각·각하되어 확정된 때에 비로소 효력이 생긴다.

강제집행정지결정 정본이 매각허가 전에 제출되면 제121조 제1호의 사유가 되므로 법원은 결정을 미루는 데 그치지 않고 매각을 불허해야 한다(2008마1855). 또 법원이 별도 결정 없이 법정 기준과 다른 매수신청 보증금액을 공고하고 매각을 실시했다면 원칙적으로 제121조 제7호의 중대한 절차상 잘못이므로, 매각을 불허하고 적법한 공고 뒤 새 매각기일을 열어야 한다(2022마6559).

매각불허가결정이 확정된 뒤 법원이 다시 매각을 명하는 때에는 직권으로 새 매각기일을 정한다(민사집행법 제125조 제1항). 다만 자기 책임 없는 사유로 부동산이 현저히 훼손되거나 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차 진행 중 밝혀진 제121조 제6호의 사유로 새 매각기일을 여는 때에는 민사집행법 제97조부터 민사집행법 제105조까지가 준용된다(제125조 제2항). 감정평가와 최저매각가격 결정부터 매각물건명세서 작성까지 다시 하므로 시간이 꽤 걸린다.

불복은 어떻게 하나

매각허가 여부의 결정 때문에 손해를 보는 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있다(민사집행법 제129조 제1항). 매수인과 매각허가를 주장하는 매수신고인도 같은 조 제2항이 정한 범위에서 항고할 수 있다. 항고기간은 재판을 고지받은 날부터 1주일의 불변기간으로 짧다(민사집행법 제15조 제2항). 항고장은 원심인 집행법원에 내고, 즉시항고 이유는 항고장에 적거나 항고장 제출일부터 10일 안에 별도 이유서로 낸다(같은 조 제3항). 자기 권리에 관한 사유로만 다툴 수 있다는 민사집행법 제122조의 제한은 항고심에도 준용되므로(민사집행법 제131조 제3항), 다른 이해관계인의 권리를 항고 이유로 삼지는 못한다(2005마1078).

항고이유서 제출기간 10일은 불변기간이 아니므로 민사소송법 제173조의 추후보완 대상이 아니다. 다만 항고인이 책임질 수 없는 사유로 기간을 지키지 못했다면 법원은 기간이 지난 뒤에도 민사소송법 제172조 제1항에 따라 제출기간을 늘릴 수 있다(2024마5813).

항고보증은 어떻게 처리되나

매각허가결정에 대한 항고는 원칙적으로 제121조의 이의사유나 결정절차의 중대한 잘못을 이유로 들어야 한다(민사집행법 제130조 제1항). 다만 민사소송법 제451조 제1항 각 호의 재심사유도 매각허가 또는 불허가결정의 항고이유로 삼을 수 있다(민사집행법 제130조 제2항). 매각허가결정에 항고하려는 사람은 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전 또는 법원이 인정한 유가증권을 보증으로 공탁하고, 항고장에 보증 제공을 증명하는 서류를 붙여야 한다(민사집행법 제130조 제3항·제4항). 증명서류를 붙이지 않으면 원심법원은 항고장을 받은 날부터 1주 안에 항고를 각하해야 한다.

채무자·소유자가 항고했다가 기각되면 보증으로 낸 금전이나 유가증권 전부를 돌려 달라고 하지 못한다(민사집행법 제130조 제6항). 그 밖의 항고인이 기각되면 항고일부터 기각결정 확정일까지 매각대금에 대하여 대법원규칙이 정하는 이율로 계산한 금액만 반환을 요구하지 못한다(민사집행법 제130조 제7항). 항고를 취하한 경우에도 항고인의 지위에 따라 제6항 또는 제7항이 준용된다(민사집행법 제130조 제8항).

즉시항고 자체에는 집행정지 효력이 없다. 정지가 필요하면 항고법원 또는 기록이 남아 있는 원심법원의 별도 정지명령을 받아야 한다(민사집행법 제15조 제6항).

실무 체크포인트

• 농지취득자격증명 제출이 특별매각조건이면 매각결정기일까지 낸다. 내지 못하면 제121조 제2호의 매각불허가사유가 되고, 행정청이 부당하게 발급을 거부한 경우에도 같다(2014마62). 결정기일 전에 발급 여부를 확인한다.
• 즉시항고기간 1주일은 매우 짧다. 결정을 고지받으면 곧바로 항고 여부를 검토해야 한다(민사집행법 제15조 제2항). 채무자·소유자의 항고는 보증금 몰취 위험이 있으니 실익을 먼저 따진다(민사집행법 제130조 제6항).
• 항고적격과 항고이유를 먼저 확인한다. 결정 때문에 손해를 보는 이해관계인인지, 제121조의 이의사유·결정절차의 중대한 잘못 또는 제130조 제2항의 재심사유를 주장하는지 확인한다(민사집행법 제129조 제1항, 민사집행법 제130조 제1항·제2항).
• 이의는 매각허가 전에 제때 진술한다. 절차상 하자(공고 기간 미준수 등)는 민사집행법 제121조 사유로 불허가를 구할 수 있다. 매각허가 전 이의를 내지 못했더라도 매각허가 여부의 결정에 대한 즉시항고 가능 여부는 민사집행법 제129조·민사집행법 제130조의 요건에 따라 별도로 검토한다.

관련

• 개념·해설
  매각허가에 대한 이의매각결정기일과 매각허가결정경매개시결정강제경매
• 법령
  민사집행법 제15조민사집행법 제90조민사집행법 제97조민사집행법 제105조민사집행법 제109조민사집행법 제120조민사집행법 제121조민사집행법 제122조민사집행법 제123조민사집행법 제125조민사집행법 제126조민사집행법 제127조민사집행법 제129조민사집행법 제130조민사집행법 제131조민사집행법 제268조민사소송법 제172조민사소송법 제451조
• 판례·선례
  2005마10782008마18552014마622022마65592024마5813