저당권 실행이란 저당권자가 피담보채권을 변제받기 위해 저당 목적 부동산을 경매에 부쳐 그 대가에서 우선변제를 받는 절차다(민법 제363조). 채무자가 변제기에 채무를 갚지 않으면, 저당권자는 법원에 담보권 실행을 위한 경매를 신청한다(민사집행법 제264조).
쉽게 말하면 — 대출받은 사람이 돈을 갚지 않을 때, 담보로 잡은 집을 경매로 팔아 그 돈에서 먼저 변제받는 절차입니다. 빚을 갚으라고 소송할 필요 없이 담보권만으로 바로 경매를 신청할 수 있습니다.
저당권 실행은 어떻게 시작하나?
저당권 실행은 담보권 실행을 위한 경매(임의경매) 신청으로 시작한다(민사집행법 제264조). 저당권자는 변제를 받기 위해 저당물의 경매를 청구할 수 있고(민법 제363조), 집행권원(판결 등) 없이 등기된 저당권의 존재만 증명하면 된다. 이 점이 집행권원이 필요한 강제경매와 다르다.
담보권 실행 경매에는 제264조부터 제267조까지의 특칙 아래 강제경매 규정 중 제79조부터 제162조까지가 준용된다(민사집행법 제268조). 경매개시결정·매각·배당의 기본 흐름은 강제경매 규정과 함께 본다.
일반 채권자는 먼저 재판에서 이겨 판결을 받아야 경매를 걸 수 있지만, 저당권자는 등기된 저당권만 있으면 곧바로 경매를 신청할 수 있습니다. 담보를 잡아 둔 이유가 바로 이것입니다.
토지에 새로 지은 건물도 함께 경매할 수 있나?
토지에 저당권을 설정한 뒤 그 저당권 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 경우, 저당권자는 토지와 건물을 함께 경매에 부칠 수 있다(민법 제365조). 제3자가 건물을 지은 경우에는 이 조가 적용되지 않고, 건물 경매대가에 대해서는 우선변제권이 없다. 이는 토지와 건물의 일괄경매 청구에 관한 규정이다. 이와 별도로 민법 제366조의 법정지상권은 저당물 경매로 토지와 건물이 다른 소유자에게 속하게 되는 등 법정 요건을 갖춘 때 성립하며, 제365조에 따른 동시 경매의 자동 효과가 아니다.
빈 땅에 저당을 잡았는데 나중에 그 땅에 건물이 생기면, 토지만 경매하면 사 갈 사람이 없습니다. 그래서 건물까지 같이 팔 수 있게 하되, 건물 판 돈은 저당권자가 우선해서 가져가지 못합니다.
실행하면 누가 얼마를 받나?
저당권자는 다른 채권자보다 자기 채권의 우선변제를 받을 권리가 있다(민법 제356조). 구체적 순위는 등기 순위와 다른 우선권 규정에 따라 정한다. 매각으로 그 부동산 위의 모든 저당권은 소멸한다(민사집행법 제91조 제2항). 후순위 저당권자는 선순위 권리자가 변제받고 남은 금액에서 배당받고, 일반 채권자는 민사집행법 제148조가 정한 배당대상에 해당해야 배당에 참가한다. 배당은 법정 우선순위와 배당표에 따라 실시된다(민사집행법 제145조, 민사집행법 제159조 제1항).
경매로 팔린 돈은 저당권 순위대로 나눠 갖습니다. 1순위 저당권자가 먼저 다 받고, 남은 돈이 있어야 후순위 저당권자·일반 채권자가 받습니다. 경매가 끝나면 그 부동산에 걸린 저당권은 순위를 불문하고 모두 지워집니다.
실무 체크포인트
- 집행권원이 필요 없다. 저당권 실행은 등기된 저당권만으로 신청하므로, 채무자를 상대로 한 소송·판결 절차를 거치지 않는다(민사집행법 제264조). 시간·비용 면에서 강제경매보다 유리하다.
- 근저당권은 채권최고액 한도에서 우선변제된다. 근저당권이 담보할 채무의 최고액은 등기해야 하고, 실제 확정 피담보채권액과 함께 청구금액을 산정한다(민법 제357조).
- 정지·취소와 매수인 보호를 구별한다. 민사집행법 제266조가 정한 서류는 절차의 정지·취소 효력을 달리하고, 매수인의 부동산 취득은 담보권의 소멸로 영향을 받지 않는다(민사집행법 제267조).
- 선순위 권리·임차인 인수 여부를 먼저 확인한다. 매수 단계에서는 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차권·전세권 등 인수되는 권리가 있는지 점검한다(민사집행법 제91조).
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