저당권 실행이란 저당권자가 피담보채권을 변제받기 위해 저당 목적 부동산을 경매에 부쳐 그 대가에서 우선변제를 받는 절차다(민법 제363조). 채무자가 변제기에 채무를 갚지 않으면, 저당권자는 법원에 담보권 실행을 위한 경매를 신청한다(민사집행법 제264조).
쉽게 말하면 — 대출받은 사람이 돈을 갚지 않을 때, 담보로 잡은 집을 경매로 팔아 그 돈에서 먼저 변제받는 절차입니다. 빚을 갚으라고 소송할 필요 없이 담보권만으로 바로 경매를 신청할 수 있습니다.
저당권 실행은 어떻게 시작하나?
저당권 실행은 담보권 실행을 위한 경매(임의경매) 신청으로 시작한다(민사집행법 제264조). 저당권자는 변제를 받기 위해 저당물의 경매를 청구할 수 있고(민법 제363조), 집행권원(판결 등) 없이 등기된 저당권의 존재만 증명하면 된다. 이 점이 집행권원이 필요한 강제경매와 다르다.
담보권 실행 경매에도 부동산 경매 절차 규정이 그대로 준용된다(민사집행법 제268조). 경매개시결정·매각·배당의 흐름은 강제경매와 같다.
일반 채권자는 먼저 재판에서 이겨 판결을 받아야 경매를 걸 수 있지만, 저당권자는 등기된 저당권만 있으면 곧바로 경매를 신청할 수 있습니다. 담보를 잡아 둔 이유가 바로 이것입니다.
토지에 새로 지은 건물도 함께 경매할 수 있나?
토지에 저당권을 설정한 뒤 그 저당권 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 경우, 저당권자는 토지와 건물을 함께 경매에 부칠 수 있다(민법 제365조). 제3자가 건물을 지은 경우에는 이 조가 적용되지 않는다. 다만 건물 경매대가에 대해서는 우선변제권이 없다. 한편 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라지면 건물 소유자는 법정지상권을 취득한다(민법 제366조).
빈 땅에 저당을 잡았는데 나중에 그 땅에 건물이 생기면, 토지만 경매하면 사 갈 사람이 없습니다. 그래서 건물까지 같이 팔 수 있게 하되, 건물 판 돈은 저당권자가 우선해서 가져가지 못합니다.
실행하면 누가 얼마를 받나?
저당권자는 매각대금에서 순위에 따라 우선변제를 받는다(민법 제356조). 매각으로 그 부동산 위의 모든 저당권은 소멸한다(민사집행법 제91조 제2항). 후순위 저당권자나 일반 채권자는 선순위 저당권자가 만족을 받고 남은 금액에서 순위·안분에 따라 배당받는다(민사집행법 제145조). 배당은 배당표에 따라 실시된다(민사집행법 제159조 제1항). 배당받을 채권자의 범위는 민사집행법 제148조가 정한다.
경매로 팔린 돈은 저당권 순위대로 나눠 갖습니다. 1순위 저당권자가 먼저 다 받고, 남은 돈이 있어야 후순위 저당권자·일반 채권자가 받습니다. 경매가 끝나면 그 부동산에 걸린 저당권은 순위를 불문하고 모두 지워집니다.
실무 체크포인트
- 집행권원이 필요 없다. 저당권 실행은 등기된 저당권만으로 신청하므로, 채무자를 상대로 한 소송·판결 절차를 거치지 않는다(민사집행법 제264조). 시간·비용 면에서 강제경매보다 유리하다.
- 근저당권은 채권최고액 한도에서 우선변제된다. 보통 실무에서 실행되는 것은 근저당권이므로, 신청 전 채권최고액과 실제 피담보채권액을 대조해 청구금액을 산정한다.
- 선순위 권리·임차인 인수 여부를 먼저 확인한다. 매수 단계에서는 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차권·전세권 등 인수되는 권리가 있는지 점검한다(민사집행법 제91조).
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