저당권 실행이란 저당권자가 피담보채권을 변제받기 위해 저당 목적 부동산을 경매에 부쳐 그 대가에서 우선변제를 받는 절차다(민법 제363조). 채무자가 변제기에 채무를 갚지 않으면, 저당권자는 법원에 담보권 실행을 위한 경매를 신청한다(민사집행법 제264조).
쉽게 말하면 — 대출받은 사람이 돈을 갚지 않을 때, 담보로 잡은 집을 경매로 팔아 그 돈에서 먼저 변제받는 절차입니다. 빚을 갚으라고 소송할 필요 없이 담보권만으로 바로 경매를 신청할 수 있습니다.
저당권 실행은 어떻게 시작하나?
저당권 실행은 담보권 실행을 위한 경매(임의경매) 신청으로 시작한다(민사집행법 제264조). 저당권자는 변제를 받기 위해 저당물의 경매를 청구할 수 있고(민법 제363조), 집행권원(판결 등) 없이 등기된 저당권의 존재만 증명하면 된다. 이 점이 집행권원이 필요한 강제경매와 다르다.
담보권 실행 경매에는 제264조부터 제267조까지의 특칙 아래 강제경매 규정 중 제79조부터 제162조까지가 준용된다(민사집행법 제268조). 경매개시결정·매각·배당의 기본 흐름은 강제경매 규정과 함께 본다.
일반 채권자는 먼저 재판에서 이겨 판결을 받아야 경매를 걸 수 있지만, 저당권자는 등기된 저당권만 있으면 곧바로 경매를 신청할 수 있습니다. 담보를 잡아 둔 이유가 바로 이것입니다.
토지에 새로 지은 건물도 함께 경매할 수 있나?
토지에 저당권을 설정한 뒤 그 저당권 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 경우, 저당권자는 토지와 건물을 함께 경매에 부칠 수 있다(민법 제365조). 제3자가 건물을 지은 경우에는 이 조가 적용되지 않고, 건물 경매대가에 대해서는 우선변제권이 없다. 이는 토지와 건물의 일괄경매 청구에 관한 규정이다. 이와 별도로 같은 법 제366조의 법정지상권은 저당물 경매로 토지와 건물이 다른 소유자에게 속하게 되는 등 법정 요건을 갖춘 때 성립하며, 제365조에 따른 동시 경매의 자동 효과가 아니다.
빈 땅에 저당을 잡았는데 나중에 그 땅에 건물이 생기면, 토지만 경매하면 사 갈 사람이 없습니다. 그래서 건물까지 같이 팔 수 있게 하되, 건물 판 돈은 저당권자가 우선해서 가져가지 못합니다.
실행하면 누가 얼마를 받나?
저당권자는 다른 채권자보다 자기 채권의 우선변제를 받을 권리가 있다(민법 제356조). 구체적 순위는 등기 순위와 다른 우선권 규정에 따라 정한다. 매각으로 그 부동산 위의 모든 저당권은 소멸한다(민사집행법 제91조 제2항). 소멸한 저당권자는 배당절차에서 저당권의 순위와 내용에 따라 매각대금에서 우선변제를 받는다(2017다286577 판시 [1]). 다만 매각으로 모두 소멸하는 것은 저당권 등 담보물권이고, 유치권은 저당권 설정 뒤에 성립했더라도 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는다(2019다271685 판시 [1]). 후순위 저당권자는 선순위 권리자가 변제받고 남은 금액에서 배당받고, 일반 채권자는 같은 법 제148조가 정한 배당대상에 해당해야 배당에 참가한다. 배당은 법정 우선순위와 배당표에 따라 실시된다(같은 법 제145조, 같은 법 제159조 제1항). 배당이 잘못되면 배당절차가 끝난 뒤에도 정정 여지가 있다. 배당받을 권리 있는 채권자가 자기 몫을 받지 못하고 권리 없는 다른 채권자가 그 몫을 받았다면, 배당이의 여부나 배당표 확정 여부와 관계없이 배당금을 받은 채권자를 상대로 부당이득 반환을 청구할 수 있다(2014다206983 다수의견).
경매로 팔린 돈은 저당권 순위대로 나눠 갖습니다. 1순위 저당권자가 먼저 다 받고, 남은 돈이 있어야 후순위 저당권자·일반 채권자가 받습니다. 경매가 끝나면 그 부동산에 걸린 저당권은 순위를 불문하고 모두 지워집니다.
실무 체크포인트
- 집행권원이 필요 없다. 저당권 실행은 등기된 저당권만으로 신청하므로, 채무자를 상대로 한 소송·판결 절차를 거치지 않는다(민사집행법 제264조). 시간·비용 면에서 강제경매보다 유리하다.
- 근저당권은 채권최고액 한도에서 우선변제된다. 근저당권이 담보할 채무의 최고액은 등기해야 하고, 실제 확정 피담보채권액과 함께 청구금액을 산정한다(민법 제357조).
- 정지·취소와 매수인 보호를 구별한다. 민사집행법 제266조가 정한 서류는 절차의 정지·취소 효력을 달리하고, 매수인의 부동산 취득은 담보권의 소멸로 영향을 받지 않는다(같은 법 제267조).
- 선순위 권리·임차인 인수 여부를 먼저 확인한다. 매수 단계에서는 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차권·전세권 등 인수되는 권리가 있는지 점검한다(민사집행법 제91조).
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