점유이전금지가처분이란 부동산이나 동산의 인도·명도 청구권을 보전하려고, 채무자가 그 목적물의 점유를 남에게 넘기지 못하도록 금지하는 가처분이다(민사집행법 제300조). 다툼의 대상에 관한 가처분의 한 유형으로, 목적물의 점유 상태를 본안 판결 때까지 고정하는 보전처분이다.
쉽게 말하면 — 세입자를 내보내는 명도소송이나 건물 인도소송을 하려는데, 그사이 상대가 다른 사람을 들여보내 점유자를 바꿔버리면 이겨도 그 사람을 내보낼 수 없게 됩니다. 그래서 소송 전에 “점유를 남에게 넘기지 못하게” 묶어두는 것이 점유이전금지가처분입니다.
어떤 경우에 하는가?
목적물의 인도·명도 청구권이 있고, 점유자가 바뀌면 그 권리를 실현하기 어려워질 염려가 있을 때 한다(민사집행법 제300조). 건물 명도, 토지 인도, 임대차 종료에 따른 점유 회복 등을 본안으로 두고, 그 사이 점유가 제3자에게 넘어가는 것을 막으려 할 때 쓴다.
명도·인도소송을 준비할 때, 상대가 점유자를 다른 사람으로 바꿔 소송을 무력화하는 것을 막으려고 미리 신청합니다.
어떻게 집행하는가?
가처분결정 정본을 집행관에게 제출해 집행을 위임하고, 집행관이 목적물에 공시서를 붙이고 채무자에게 그 취지를 알리는 방법으로 집행한다(민사집행법 제305조). 처분금지가처분과 달리 등기로 집행하지 않으므로 미등기 부동산도 대상이 된다. 보통 채무자가 점유를 풀어 집행관에게 인도하되 현상을 바꾸지 않는 조건으로 채무자가 계속 사용하게 하고, 채무자는 점유를 타인에게 이전하거나 점유 명의를 바꾸지 못하게 하는 주문이 붙는다.
집행관이 현장에 가서 “이 목적물의 점유를 옮기지 말라”는 안내문을 붙이는 방식입니다. 등기부에 적는 것이 아니라 현장 공시로 집행합니다.
어떤 효력이 생기는가?
핵심은 당사자항정효다. 가처분 집행 뒤에 채무자가 점유를 제3자에게 넘기더라도, 가처분채권자에 대한 관계에서는 채무자가 여전히 점유자로 취급된다. 그래서 채권자는 채무자를 피고로 둔 채 본안소송을 계속하고 그 판결로 집행할 수 있다(민사집행법 제300조). 다만 가처분 뒤 점유를 취득한 제3자를 강제로 내보내려면 본집행 단계에서 승계집행문이 필요하고, 채무자와 무관하게 점유를 침탈한 제3자는 채무자의 승계인이 아니어서 별도의 소나 새 가처분이 필요하다.
가처분을 걸어두면, 상대가 점유자를 바꿔도 소송에서는 원래 상대를 그대로 피고로 두고 진행할 수 있습니다. 다만 새로 들어온 사람을 실제로 내보내는 단계에서는 추가 절차가 필요할 수 있습니다.
처분금지가처분과 어떻게 다른가?
점유이전금지가처분은 점유의 이전을 막을 뿐, 목적물의 소유권 처분까지 막지는 않는다. 소유권 이전·저당권 설정 등 처분을 묶으려면 처분금지가처분을 따로 걸어야 한다(민사집행법 제305조). 예를 들어 건물 철거청구권을 보전하려면 점유이전금지만으로는 부족하고 처분금지가처분이 함께 필요하다. 둘은 보전 대상(점유 vs 처분)이 달라 실무에서 함께 검토하는 경우가 많다.
점유이전금지는 “사람이 바뀌는 것”을, 처분금지는 “소유자가 바뀌거나 담보가 잡히는 것”을 막습니다. 보전하려는 것이 다르므로 필요하면 둘 다 신청합니다.
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