강제관리란 채무자 소유 부동산의 소유권을 빼앗지 않고, 그 부동산에서 나오는 수익(임대료 같은 법정과실, 농작물 같은 천연과실)으로 금전채권을 변제받는 부동산 강제집행 방법이다(민사집행법 제163조·민사집행법 제164조). 부동산 자체를 팔아 그 대금에서 변제받는 강제경매와 대비된다.
쉽게 말하면 — 빚진 사람의 건물을 경매로 팔아치우는 대신, 그 건물에서 나오는 월세를 받아 빚을 갚게 하는 방식입니다. 건물 주인은 그대로 두되, 임대수익만 채권자 쪽으로 돌립니다.
강제경매와 무엇이 다른가
집행 대상이 다르다. 강제경매는 부동산의 교환가치(매각대금)를 잡고, 강제관리는 사용가치(수익)를 잡는다(민사집행법 제164조). 그래서 강제경매는 매각으로 채무자의 소유권이 소멸하지만, 강제관리는 소유권을 그대로 두고 관리·수익권만 박탈한다.
활용 실익은 선순위 부담이 많아 경매로는 남는 것이 없을 때, 임대수익이 안정적인 상가·오피스텔일 때 생긴다. 다만 실무에서 쓰는 예는 드물다.
선순위 근저당이 잔뜩 잡혀 경매로 팔아도 한 푼도 못 받을 부동산이라도, 월세가 꾸준히 나온다면 그 월세로 조금씩 회수할 수 있습니다. 그래서 임대용 상가에 가끔 쓰입니다.
요건
집행력 있는 정본이 있어야 하고(민사집행법 제28조), 대상은 민사집행법상 부동산이어야 한다(민사집행법 제78조). 관할은 그 부동산이 있는 곳의 지방법원이다(민사집행법 제79조). 가압류의 집행 방법으로도 쓸 수 있지만(민사집행법 제78조), 담보권 실행으로는 신청하지 못한다.
수익이 발생할 가능성이 있는 부동산이어야 한다. 수익이 관리비용에도 못 미치면 강제관리의 실익이 없다. 선박·자동차 등은 점유 이전이 어려워 강제관리 대상에서 제외된다.
효과
개시결정이 나면 채무자는 관리사무 간섭과 수익 처분이 금지되고, 수익을 지급할 제3자(임차인 등)는 채무자가 아니라 관리인에게 지급해야 한다(민사집행법 제164조). 제3자에 대한 효력은 결정서가 송달된 때 생긴다. 압류 효력은 수확한·수확할 과실과 이행기에 이른·이를 과실에 모두 미친다(민사집행법 제164조).
개시결정이 떨어지면 세입자는 월세를 집주인이 아니라 법원이 정한 관리인에게 내야 합니다. 집주인은 월세에 손을 댈 수 없습니다.
관리인과 배당
집행법원이 관리인을 임명해 부동산을 점유·수익 추심하게 한다(민사집행법 제166조). 관리인은 법원의 지휘·감독을 받고(민사집행법 제167조), 매년·종료 시 계산서를 제출한다(민사집행법 제170조). 수익에서 조세·공과금과 관리비용을 뺀 나머지를 채권자에게 지급하며, 배당협의가 안 되면 법원이 배당표를 작성한다(민사집행법 제169조).
실무 체크포인트
- 사건부호는 강제경매(타경)와 달리 ‘타기’다. 개시결정등기 등록면허세는 채권액과 무관하게 매 1건당 6,000원으로, 채권액 기준인 강제경매와 다르다.
- 강제경매와 동시·순차로 함께 신청할 수 있다(민사집행법 제78조). 경매로는 무잉여여도 강제관리를 병행해 수익을 확보하는 식으로 쓴다.
- 강제관리에서 선순위 저당권자에 대한 당연 배당은 실무상 인정되지 않는다는 견해가 유력하다. 저당권자라면 경매를 병행해 배당받는 편이 현실적이다.
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