강제관리란 채무자 소유 부동산의 소유권을 빼앗지 않고, 그 부동산에서 나오는 수익(임대료 같은 법정과실, 농작물 같은 천연과실)으로 금전채권을 변제받는 부동산 강제집행 방법이다(민사집행법 제163조·민사집행법 제164조). 부동산 자체를 팔아 그 대금에서 변제받는 강제경매와 대비된다.
쉽게 말하면 — 빚진 사람의 건물을 경매로 팔아치우는 대신, 그 건물에서 나오는 월세를 받아 빚을 갚게 하는 방식입니다. 건물 주인은 그대로 두되, 임대수익만 채권자 쪽으로 돌립니다.
강제경매와 무엇이 다른가
집행 대상이 다르다. 강제경매는 부동산의 교환가치(매각대금)를 잡고, 강제관리는 사용가치(수익)를 잡는다(민사집행법 제164조). 강제경매의 매수인은 대금을 다 낸 때 매각 목적 권리를 취득하지만(민사집행법 제135조), 강제관리는 소유권을 그대로 두고 관리·수익권을 제한한다.
활용 실익은 선순위 부담이 많아 경매로는 남는 것이 없을 때, 임대수익이 안정적인 상가·오피스텔일 때 생긴다. 다만 실무에서 쓰는 예는 드물다.
선순위 근저당이 잔뜩 잡혀 경매로 팔아도 한 푼도 못 받을 부동산이라도, 월세가 꾸준히 나온다면 그 월세로 조금씩 회수할 수 있습니다. 그래서 임대용 상가에 가끔 쓰입니다.
요건
일반 강제집행으로 신청할 때에는 집행력 있는 정본이 필요하고(민사집행법 제28조), 대상은 민사집행법상 부동산이어야 한다(민사집행법 제78조). 관할은 그 부동산이 있는 곳의 지방법원이다(민사집행법 제79조). 한편 가압류를 강제관리 방법으로 집행할 때에는 가압류명령을 한 법원이 채권액에 해당하는 금액을 공탁하게 해야 한다(민사집행법 제294조). 이 보전집행 경로에는 별도의 집행권원이 필요하지 않는다.
수익이 발생할 가능성이 있는 부동산이어야 한다. 수익이 관리비용에도 못 미치면 강제관리의 실익이 없다. 선박 강제집행은 별도 규정에 따르고(민사집행법 제172조), 담보권 실행 경매에는 강제경매 규정 중 제79조부터 제162조까지만 준용되므로 강제관리 규정이 그대로 적용되지는 않는다(민사집행법 제268조).
효과
개시결정이 나면 채무자는 관리사무 간섭과 수익 처분이 금지되고, 수익을 지급할 제3자(임차인 등)는 채무자가 아니라 관리인에게 지급해야 한다(민사집행법 제164조). 채무자에 대한 압류 효력은 결정 송달 또는 제94조의 등기 중 먼저 된 때 생기고(민사집행법 제163조), 제3자에 대한 지급금지 효력은 결정서가 송달된 때 생긴다(제164조 제3항). 압류 효력은 수확한·수확할 과실과 이행기에 이른·이를 과실에 모두 미친다.
개시결정이 떨어지면 세입자는 월세를 집주인이 아니라 법원이 정한 관리인에게 내야 합니다. 집주인은 월세에 손을 댈 수 없습니다.
관리인과 배당
집행법원이 관리인을 임명해 부동산을 점유·수익 추심하게 한다(민사집행법 제166조). 관리인은 법원의 지휘·감독을 받고(민사집행법 제167조), 매년·종료 시 계산서를 제출한다(민사집행법 제170조). 수익에서는 조세·공과금을 먼저 내고 관리비용을 변제한 뒤 남은 금액을 채권자에게 지급한다(민사집행법 제169조). 여러 채권자를 모두 만족시키지 못해 배당협의가 성립하지 않으면 제148조의 채권자를 배당표에 따라 배당한다. 남은 수익이 생길 가망이 없으면 법원은 강제관리절차를 취소하여야 한다(민사집행규칙 제89조).
실무 체크포인트
- 사건부호는 강제경매(타경)와 달리 ‘타기’다. 강제관리 개시결정등기의 등록면허세는 지방세법 제28조 제1항 제1호 마목의 그 밖의 등기로 건당 6,000원이다. 경매신청등기의 채권금액 0.2%와 구별한다.
- 강제경매와 동시·순차로 함께 신청할 수 있다(민사집행법 제78조). 경매로는 무잉여여도 강제관리를 병행해 수익을 확보하는 식으로 쓴다.
- 배당대상은 민사집행법 제169조 제4항이 준용하는 민사집행법 제148조에 따라 판단한다. 담보권의 종류·등기시기와 배당참가 요건을 개별적으로 확인한다.
관련
- 개념·해설
- 법령
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