체납처분과 등기란 국세·지방세 등을 체납한 경우 행정청이 강제징수 절차로 부동산을 압류하고 공매로 환가하는 과정에서 이뤄지는 일련의 등기를 말한다. 세무서장 등이 체납자의 부동산을 압류하면 등기소에 압류등기를 촉탁하고(국세징수법 제45조), 공매로 매수인이 정해지면 권리이전과 소멸 권리 말소를 촉탁한다(부동산등기법 제97조). 2021년 개정 국세징수법은 ‘체납처분’을 ‘강제징수’로 용어를 정비했으나(국세징수법 제24조), 실무에서는 체납처분이라는 말이 여전히 쓰인다.
쉽게 말하면 — 세금을 안 내면 나라가 재판 없이 곧바로 부동산을 압류하고 공매로 팔아 세금에 충당하는 절차입니다. 그 과정이 등기부에 압류·말소 형태로 기록됩니다.
조세 압류는 어떻게 등기되나?
세무서장이 등기된 부동산을 압류할 때는 압류조서를 붙여 관할 등기소에 압류등기를 촉탁한다(국세징수법 제45조 제1항). 일반 채권자가 법원을 거쳐 압류하는 것과 달리, 조세 압류는 행정청이 직접 등기소에 촉탁한다는 점이 핵심이다.
체납자가 상속등기를 하지 않은 경우에도, 관공서는 등기명의인·상속인을 갈음해 표시변경등기나 상속으로 인한 권리이전등기를 압류등기와 함께 촉탁할 수 있다(부동산등기법 제96조). 등기되지 않은 부동산은 보존등기부터 촉탁한다(국세징수법 제45조 제4항).
세무서가 직접 등기소에 “이 부동산을 압류해 달라”고 요청합니다. 돌아가신 분 명의로 남아 있어 상속등기가 안 돼 있어도, 세무서가 상속등기까지 대신 걸어 압류할 수 있습니다.
압류등기의 효력은?
압류등기가 되어도 체납자의 처분행위 자체가 무효가 되는 것은 아니다. 압류 후에 한 매매·담보 설정 등기도 유효하게 실행되지만, 그 권리로 압류채권자에게 대항하지 못해 공매 절차에서 소멸할 수 있다. 압류의 효력은 그 부동산의 소유권이 이전되어도 미치고(국세징수법 제46조), 강제경매의 압류에서 처분행위가 압류채권자에게 대항하지 못하는 것(민사집행법 제92조)과 같은 구조다.
다만 체납처분절차와 민사집행절차는 별개의 절차여서 압류의 효과가 그대로 겹치지는 않는다. 체납처분압류는 압류와 동시에 공매절차가 개시되는 것이 아니고 반드시 공매로 이어지지도 않으므로, 경매개시결정에 따른 압류와 같이 볼 수 없다(2009다60336 다수의견). 그래서 체납처분압류가 되어 있는 부동산이라도 경매개시결정등기 전에 유치권을 취득한 사람은 경매절차의 매수인에게 유치권을 행사할 수 있다(같은 판결). 반면 강제경매개시결정 기입등기로 압류의 효력이 생긴 뒤 채무자가 점유를 이전해 취득하게 한 유치권은 압류의 처분금지효에 저촉되어 매수인에게 대항하지 못한다(2005다22688). 압류 사실은 체납자에게 통지된다(국세징수법 제45조 제6항).
압류가 걸린 뒤에도 부동산을 팔거나 담보를 잡는 것 자체는 됩니다. 다만 압류한 쪽에는 그 거래를 주장하지 못해서, 공매로 넘어가면 그 권리가 사라질 수 있습니다.
공매 후 등기는 어떻게 정리되나?
세무서장은 압류한 부동산을 공매로 환가한다(국세징수법 제66조). 공매는 법원 경매가 아니라 행정청(또는 위탁받은 한국자산관리공사)이 주관한다. 공매처분이 끝나면 관공서가 매수인의 청구를 받아 권리이전등기·소멸 권리의 말소·압류등기 및 공매공고등기의 말소를 한꺼번에 등기소에 촉탁한다(부동산등기법 제97조). 매수인이 직접 신청하지 않고 관공서가 촉탁으로 처리한다.
실무 체크포인트
- 법원 경매가 아니라 행정청 주도 절차다. 체납처분 압류·공매는 강제경매 같은 법원 절차와 달리 세무서·지자체가 주도한다. 압류등기·공매 촉탁의 주체가 관공서임에 유의한다(국세징수법 제45조).
- 압류 부동산 의뢰 시 해제·공매 진행 여부를 먼저 확인한다. 압류등기가 있는 부동산의 소유권이전이나 담보 설정을 의뢰받으면, 압류 해제 또는 공매 완료 여부를 등기부와 관할 행정청을 통해 확인한다. 해제와 말소 촉탁의 실무 동선은 체납처분 압류등기와 말소 절차에서 다룬다.
- 상속 미등기 부동산도 관공서 촉탁으로 압류된다. 피상속인 명의 부동산에 조세 압류가 들어오면 관공서가 상속등기를 갈음 촉탁할 수 있으므로(부동산등기법 제96조), 상속 사건 처리 시 선행 압류 가능성을 점검한다.
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