부동산강제경매 신청

부동산강제경매 신청은 집행권원을 가진 채권자가 채무자 소유 부동산을 압류·매각해 그 대금에서 금전채권을 변제받기 위해 부동산 소재지 집행법원에 내는 절차다(민사집행법 제79조). 신청서·집행권원·등기사항증명서를 갖춰 접수하면 법원이 경매개시결정으로 압류한다(민사집행법 제80조, 같은 법 제81조, 같은 법 제83조). 법리 일반은 부동산강제경매에서 다루고, 여기는 신청 실무다.

누가 신청하는가

집행권원에 표시된 채권자(또는 그 승계인)가 신청한다(집행권원). 집행권원은 확정판결, 가집행선고가 내려진 재판, 화해·조정조서, 확정 지급명령, 확정 이행권고결정, 강제집행 승낙이 적힌 집행증서 등이다(민사집행법 제56조). 강제경매는 집행권원이 있어야 한다는 점에서 담보권 증명으로 신청하는 부동산임의경매 신청과 다르다.

어디에 신청하는가 (관할)

부동산 소재지 지방법원이 전속관할이다(민사집행법 제79조). 부동산이 여러 관할구역에 걸쳐 있으면 각 관할법원에 관할권이 있고, 법원은 필요하다고 인정하면 다른 관할법원으로 사건을 이송할 수 있다(같은 조 제2항).

필요 서류는 무엇인가

신청서에는 채권자·채무자·법원의 표시, 부동산의 표시, 경매의 이유가 된 채권과 집행권원을 적는다(민사집행법 제80조). 첨부서류의 핵심은 집행력 있는 정본과 등기사항증명서다(민사집행법 제81조).

• 집행력 있는 정본. 판결형은 집행문이 붙은 정본을 내지만, 확정 지급명령과 확정 이행권고결정은 원칙적으로 별도 집행문 없이 그 정본으로 집행한다(민사집행법 제58조, 소액사건심판법 제5조의8)
• 송달증명원(확정판결·화해조서 등은 필요. 지급명령·이행권고결정·집행수락 공정증서는 통상 불필요하나, 조건성취·승계집행문이 붙으면 별도로 필요)
• 부동산등기사항증명서(채무자 소유로 등기된 부동산)
• 채무자 주민등록표 초본(법인은 법인등기사항증명서)
• 이해관계인 목록
• 등록면허세 영수필확인서

채무자 명의로 등기되지 않은 부동산은 즉시 채무자 명의로 등기할 수 있음을 증명하는 서류가 필요하다(민사집행법 제81조 제1항 제2호). 미등기 건물의 지번·구조·면적을 증명하기 어려우면 경매신청과 동시에 집행관 조사를 신청할 수 있고, 법원은 집행관에게 조사하게 해야 한다(같은 조 제3항·제4항).

비용은 얼마인가 (인지·송달료·예납금)

• 인지: 5,000원(민사소송 등 인지법 제9조 제3항 제1호)
• 송달료: 이해관계인 수에 따라 예납한다. (이해관계인 수 + 3) × 10회분
• 등록면허세: 채권금액의 1천분의 2. 산출세액이 그 밖의 등기 정액세 6,000원보다 적으면 6,000원을 적용하고, 지방교육세는 등록면허세액의 20%다(지방세법 제28조 제1항 제1호 라목·마목 및 본문 단서, 지방세법 제151조 제1항 제2호)
• 등기신청수수료: 부동산 1개당 서면 4,000원, 전자표준양식 3,000원, 전자신청 1,000원(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 제4항, 등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의5 제4항)
• 경매예납금: 감정평가수수료·현황조사비·신문공고료 등 — 법원·청구금액별로 다르므로 접수 전 해당 법원 기준을 확인한다

신청 후 어떻게 진행되는가

법원의 형식 심사를 거쳐 경매개시결정이 내려지면 동시에 부동산 압류가 명해진다(경매개시결정, 민사집행법 제83조 제1항). 압류 효력은 결정이 채무자에게 송달되거나 경매개시결정등기가 된 때 생기며(같은 조 제4항), 신청 기각·각하 재판에는 즉시항고할 수 있다(같은 조 제5항). 이후 등기 촉탁·채무자 송달, 배당요구 종기 공고, 현황조사·감정평가, 매각과 배당 순으로 진행된다.

신청 시 주의할 점

• 집행권원상 채무자와 등기부상 소유자의 동일성을 주민번호·주소로 확인한다.
• 등기사항증명서는 신청 직전(통상 1개월 이내) 발급본으로 갖춘다.

실무 체크포인트

• 집행권원과 등기명의의 동일성 확인. 판결문상 피고와 등기부상 소유자의 인적사항이 다르면 승계집행문 부여 등 선행 절차가 필요할 수 있다.
• 경매예납금은 법원·사건마다 다르다. 감정료·현황조사비가 청구금액·부동산 규모에 따라 달라져 일률 금액이 없다. 접수 전에 해당 법원 민사집행과 기준을 미리 받아 예납액을 확인한다.
• 미등기 부동산은 첨부서류 부담이 크다. 즉시 채무자 명의 등기 가능 증명서류가 필요하고, 미등기 건물은 소유·구조·건축허가 증명까지 요구된다(민사집행법 제81조).
• 송달증명 필요성은 집행권원 종류와 집행문 형태로 나뉜다. 공정증서는 송달증명이 필요 없고, 지급명령·이행권고결정은 결정문에 송달일자가 적혀 있으므로 별도의 송달증명이 필요 없다. 조건성취·승계집행문이 붙으면 그 증명서 등본의 송달증명이 별도로 필요하다(민사집행법 제39조).

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• 개념·해설
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• 법령
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