시가표준액은 지방세를 매길 때 부동산 등 과세대상의 가액 기준으로 삼는 값이다. 지방세법 제4조가 이를 정한다. 실제 거래가격이 아니라 국가·지방자치단체가 공시하거나 산정한 가액이어서, 물건마다 해마다 미리 정해져 있다. 재산세의 과세표준과 국민주택채권 매입기준이 이 값을 바탕으로 계산되고, 등록면허세에서는 신고가액의 하한이 된다.
쉽게 말하면 — 시가표준액은 세금을 매기려고 나라가 미리 정해 둔 부동산 값입니다. 실제로 얼마에 사고팔았는지와는 별개로, 토지는 개별공시지가, 주택은 공시가격이 그 기준이 됩니다. 등기 비용이나 재산세를 계산할 때 이 값이 바탕이 됩니다.
시가표준액은 어떻게 정해지나?
토지와 주택의 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액으로 한다(지방세법 제4조 제1항). 즉 토지는 개별공시지가, 단독주택은 개별주택가격, 아파트 같은 공동주택은 공동주택가격이 그대로 시가표준액이 된다. 공시되지 않은 경우에는 단서가 적용된다(같은 항 단서). 개별공시지가나 개별주택가격이 없으면 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장(이하 시장·군수·구청장)이 토지가격비준표나 주택가격비준표로 산정한 가액으로 한다. 공동주택가격이 없으면 대통령령으로 정하는 기준에 따라 시장·군수·구청장이 산정한 가액으로 한다.
제1항에 들어가지 않는 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택의 토지 부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 등은 공시가격이 없다. 이런 과세대상은 거래가격·수입가격·신축가격 등을 고려해 정한 기준가격에 종류·구조·용도·경과연수 등 특성을 반영해 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다. 그 기준가격에 특성을 반영해 시가표준액을 산정하는 기준은 매년 1월 1일 현재를 기준으로 행정안전부장관이 정한다(지방세법 시행령 제4조 제1항). 건축물의 시가표준액은 시장·군수·구청장이 그 기준에 따라 산정한다(같은 영 제4조의2). 건축물 외 과세대상의 시가표준액은 시장·군수·구청장이 결정·고시한다(같은 영 제4조의3).
등록면허세·재산세에서는 어디에 쓰이나?
부동산·선박·항공기·자동차·건설기계의 등록에 대한 등록면허세는 과세표준을 등록 당시의 가액으로 한다(지방세법 제27조 제1항). 그 과세표준은 조례로 정하는 바에 따라 등록자의 신고에 따른다. 다만 신고가 없거나 신고가액이 시가표준액보다 적으면 시가표준액을 과세표준으로 한다(지방세법 제27조 제2항). 그래서 등록면허세를 내는 등기에서는 시가표준액이 신고가액의 하한선 역할을 한다.
예외가 있다. 지방세법 제23조 제1호 각 목의 취득을 원인으로 하는 등록에서는 시가표준액이 하한이 되지 않는다. 광업권·어업권 취득에 따른 등록 등 가목·나목·라목은 취득당시가액을 쓰고(제27조 제3항 제1호), 취득세 부과제척기간이 지난 물건의 등기인 다목은 등록 당시의 가액과 취득당시가액 중 높은 가액을 쓴다(같은 항 제2호).
재산세에서는 토지·건축물·주택의 과세표준을 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱해 산정한다(지방세법 제110조). 다만 주택은 그렇게 산정한 과세표준이 직전 연도 기준의 과세표준상한액을 넘으면 상한액을 과세표준으로 한다(같은 조 제3항). 선박과 항공기의 재산세 과세표준은 시가표준액 그 자체다. 해마다 내는 재산세의 출발점이 시가표준액인 셈이다.
국민주택채권 매입금액도 시가표준액 구간별로 정해진다. 소유권보존·이전등기를 할 때 매입해야 하는 채권액이 구간마다 다르게 나뉜다. 예컨대 주택을 유상으로 취득해 소유권이전등기를 하는 경우의 첫 구간이 시가표준액 2천만 원 이상 5천만 원 미만이고, 상속·증여 등 무상취득은 1천만 원 이상 5천만 원 미만이 첫 구간이다. 건축물의 소유권보존등기는 매입대상에서 빠진다. 매입기준의 자세한 내용은 국민주택채권 매입 의무에서 다룬다.
취득세에서는 언제 시가표준액을 쓰나?
취득세에서는 시가표준액이 보충적 기준으로만 남아 있다. 무상취득은 시가인정액이, 유상승계취득은 사실상취득가격이 원칙 과세표준이기 때문이다(지방세법 제10조의2 제1항, 지방세법 제10조의3 제1항).
무상취득에서 시가표준액이 살아 있는 자리는 셋이다. 첫째, 상속으로 무상취득하는 경우에는 시가표준액이 그대로 과세표준이 된다(지방세법 제10조의2 제2항 제1호). 둘째, 상속이 아닌 무상취득으로서 시가표준액이 1억 원 이하인 부동산이면 시가인정액과 시가표준액 중 납세자가 정하는 가액으로 한다(같은 항 제2호). 지분을 취득하면 전체 지분의 시가표준액을, 주택의 부속토지만 취득하면 전체 주택의 시가표준액을 기준으로 본다(지방세법 시행령 제14조의2). 셋째, 그 밖의 무상취득에서 시가인정액을 산정하기 어려운 경우에도 시가표준액으로 한다(같은 항 제3호).
유상승계취득에서는 특수관계인 간 거래를 부당행위계산으로 인정하는 경우에 시가인정액으로 결정할 수 있고, 그 시가인정액을 산정하기 어려우면 시가표준액으로 한다(지방세법 제10조의3 제2항).
이 체계는 2023. 1. 1.부터다. 지방세법 제10조의2와 지방세법 제10조의3은 2021. 12. 28. 개정(법률 제18655호)으로 신설됐고, 부칙이 이 조문군의 시행일을 2023. 1. 1.로 따로 정했다(지방세법 부칙 제1조(2021.12.28) 제1호). 그 전에 납세의무가 성립한 취득에는 종전 지방세법 제10조가 적용된다. 종전 조문은 취득자가 신고한 가액을 과세표준으로 하되 신고가 없거나 신고가액이 시가표준액보다 적으면 시가표준액으로 했다(구 지방세법 제10조 제2항).
시가인정액·실거래가와는 무엇이 다른가?
시가인정액은 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액이다. 매매사례가액·감정가액·공매가액 등이 여기에 든다(지방세법 제10조의2 제1항). 사실상취득가격은 물건을 취득하려고 실제로 지급했거나 지급할 일체의 비용을 말한다(지방세법 제10조의3 제1항). 이 둘은 실제 시장가치나 실제 지출을 반영한다.
시가표준액은 이와 달리 공시가격 등을 바탕으로 미리 정해 둔 값이다. 취득세에서는 시가인정액이나 사실상취득가격을 확인할 수 있으면 그 값이 우선하고, 시가표준액은 그 값을 알기 어렵거나 법이 따로 정한 경우에 쓰인다.
시가표준액은 어디서 확인하나?
토지와 주택의 시가표준액은 공시가격이므로 부동산공시가격 알리미에서 개별공시지가·개별주택가격·공동주택가격을 조회하면 된다. 건축물 등 공시가격이 없는 과세대상의 시가표준액은 위택스의 지방세 시가표준액 조회에서 확인할 수 있다. 실제 등기 비용이나 세액을 계산하는 방법은 부동산등기 비용 총정리와 취득세 원인별 총정리에서 다룬다.
관련
- 개념·해설
- 법령
🚩 오류 신고·수정 제안
잘못된 내용이나 법 개정으로 바뀐 부분을 발견하셨나요? 알려주시면 검토해 반영합니다.
