시가표준액은 지방세를 매길 때 부동산 등 과세대상의 가액 기준으로 삼는 값이다. 지방세법 제4조가 이를 정한다. 실제 거래가격이 아니라 국가·지방자치단체가 공시하거나 산정한 가액이어서, 물건마다 해마다 미리 정해져 있다. 등록면허세와 재산세의 과세표준, 국민주택채권 매입기준이 모두 이 값을 바탕으로 계산된다.
쉽게 말하면 — 시가표준액은 세금을 매기려고 나라가 미리 정해 둔 부동산 값입니다. 실제로 얼마에 사고팔았는지와는 별개로, 토지는 개별공시지가, 주택은 공시가격이 그 기준이 됩니다. 등기 비용이나 재산세를 계산할 때 이 값이 바탕이 됩니다.
시가표준액은 어떻게 정해지나
토지와 주택의 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액으로 한다. 즉 토지는 개별공시지가, 단독주택은 개별주택가격, 아파트 같은 공동주택은 공동주택가격이 그대로 시가표준액이 된다. 개별공시지가나 개별주택가격이 공시되지 않은 경우에는 시장·군수·구청장이 토지가격비준표나 주택가격비준표로 산정한 가액으로 한다.
주택이 아닌 건축물, 선박, 항공기 등은 공시가격이 없다. 이런 과세대상은 거래가격·수입가격·신축가격 등을 고려해 정한 기준가격에 종류·구조·용도·경과연수 등 특성을 반영해 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다. 그 세부 산정기준은 지방세법 시행령 제4조가 정하고, 시장·군수·구청장이 매년 결정해 고시한다.
시가표준액은 어디에 쓰이나
등록면허세의 과세표준은 등록 당시의 가액이고 등록자의 신고에 따른다. 다만 신고가 없거나 신고가액이 시가표준액보다 적으면 시가표준액을 과세표준으로 한다(지방세법 제27조). 취득세가 아닌 등록면허세를 내는 등기에서 시가표준액이 신고가액의 하한선 역할을 한다.
재산세에서는 토지·건축물·주택의 과세표준을 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱해 산정한다(지방세법 제110조). 다만 주택은 그렇게 산정한 과세표준이 직전 연도 기준의 과세표준상한액을 넘으면 상한액을 과세표준으로 한다(같은 조 제3항). 선박과 항공기의 재산세 과세표준은 시가표준액 그 자체다. 해마다 내는 재산세의 출발점이 시가표준액인 셈이다.
국민주택채권 매입금액도 시가표준액 구간별로 정해진다. 소유권보존·이전등기를 할 때 매입해야 하는 채권액이 시가표준액 2천만 원 이상 5천만 원 미만 하는 식의 구간마다 다르게 나뉜다. 매입기준의 자세한 내용은 국민주택채권 매입 의무에서 다룬다.
취득세에서는 시가표준액이 보충적 기준으로만 남아 있다. 2023년부터 무상취득은 시가인정액, 유상취득은 사실상취득가격이 원칙 과세표준이 되었기 때문이다. 다만 상속으로 무상취득하는 경우에는 시가표준액이 그대로 과세표준이 된다(지방세법 제10조의2). 일정 가액 이하(시가표준액 1억 원 이하, 지방세법 시행령 제14조의2)의 부동산을 무상취득하면 시가인정액과 시가표준액 중 납세자가 정하는 가액으로 하고, 그 밖의 무상취득에서 시가인정액을 산정하기 어려운 경우에는 시가표준액으로 한다. 유상승계취득에서는 특수관계인 간 거래를 부당행위계산으로 인정하는 경우에 시가인정액으로 결정할 수 있고, 그 시가인정액을 산정하기 어려우면 시가표준액으로 한다(지방세법 제10조의3 제2항).
시가인정액·실거래가와는 무엇이 다른가
시가인정액은 취득시기 현재 통상적으로 성립한다고 인정되는 가액이다. 매매사례가액·감정가액·공매가액 등이 여기에 든다(지방세법 제10조의2). 사실상취득가격은 물건을 취득하려고 실제로 지급했거나 지급할 일체의 비용을 말한다(지방세법 제10조의3). 이 둘은 실제 시장가치나 실제 지출을 반영한다.
시가표준액은 이와 달리 공시가격 등을 바탕으로 미리 정해 둔 값이다. 취득세에서는 시가인정액이나 사실상취득가격을 확인할 수 있으면 그 값이 우선하고, 시가표준액은 그 값을 알기 어렵거나 법이 따로 정한 경우에 쓰인다.
시가표준액은 어디서 확인하나
토지와 주택의 시가표준액은 공시가격이므로 부동산공시가격 알리미에서 개별공시지가·개별주택가격·공동주택가격을 조회하면 된다. 건축물 등 공시가격이 없는 과세대상의 시가표준액은 위택스의 지방세 시가표준액 조회에서 확인할 수 있다. 실제 등기 비용이나 세액을 계산하는 방법은 부동산등기 비용 총정리와 취득세 원인별 총정리에서 다룬다.
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