부동산물권

부동산물권이란 토지·건물 등 부동산을 대상으로 하는 물권으로, 법률 또는 관습법에 의하지 않고는 임의로 창설할 수 없다(민법 제185조).

부동산물권에는 어떤 종류가 있는가

민법이 정한 대표적인 부동산물권은 소유권과 제한물권이다. 제한물권은 다시 용익물권(지상권·지역권·전세권)과 담보물권(저당권)으로 나뉜다.

토지소유권은 정당한 이익이 있는 범위 안에서 토지의 상하에 미친다(민법 제212조). 전세권은 농경지를 목적으로 하지 못한다(민법 제303조 제2항).

부동산에도 점유권·유치권이 성립할 수 있고, 관습법상 법정지상권·분묘기지권 같은 관습법상 물권도 인정될 수 있다. 위 표는 등기되는 대표적인 전형물권을 정리한 것이다(민법 제185조).

부동산물권은 어떻게 변동하는가

법률행위(매매·증여·설정계약 등)로 부동산물권을 취득·변경·상실하려면 등기해야 효력이 생긴다(민법 제186조). 계약만으로는 소유권이 이전되지 않는다.

다만 상속·공용징수·판결·경매 그 밖에 법률 규정에 의한 취득은 등기 없이도 효력이 생긴다. 그러나 이 경우에도 등기를 하지 않으면 처분하지 못한다(민법 제187조).

여기서 판결은 형성판결처럼 판결 자체로 물권취득의 효력이 생기는 경우를 말한다. 매매계약에 따른 소유권이전등기절차 이행판결만으로 소유권을 취득하는 것은 아니고 등기를 마쳐야 한다(96다50025).

물권변동의 공시원칙과 성립요건주의를 채택한 결과, 미등기 매수인은 소유권을 취득하지 못하고 소유권이전등기를 청구할 채권적 권리만 갖는다.

소유권에 기한 물권적 청구권

소유자는 불법 점유자에 대해 반환을 청구할 수 있고(민법 제213조), 소유권을 방해하는 자에 대해 방해 제거·방해 예방을 청구할 수 있다(민법 제214조). 이를 물권적 청구권(물권적 방해배제청구권·물권적 반환청구권)이라 한다.

저당권자는 소유물반환청구가 아니라 민법 제214조의 방해제거·예방 규정을 준용받는다(민법 제370조).

실무 체크포인트

• 법률행위에 의한 물권변동은 등기를 마쳐야 하고, 마친 등기는 접수한 때부터 효력이 생긴다(부동산등기법 제6조 제2항). 계약일·잔금 지급일이 기준은 아니다.
• 상속·공용징수·형성판결·경매 등으로 취득한 경우에도 제3자에게 처분하기 전 등기를 마쳐야 한다(민법 제187조). 미등기 상태로 다시 매도하는 이중매매 구조는 이 경우에도 동일하게 문제된다.
• 저당권은 피담보채권이 소멸하면 부종성에 따라 함께 소멸한다(민법 제369조). 채무 변제 후 저당권말소등기를 신청해야 등기부를 정리할 수 있다.
• 근저당권은 확정 전까지 채무의 소멸·이전이 저당권에 영향을 미치지 않으므로, 채무를 일부 변제해도 근저당권이 소멸하지 않는다(민법 제357조 제1항).

관련

• 개념·해설
  물권법정주의부동산 물권변동소유권지상권지역권전세권저당권근저당권구분소유권등기의 효력
• 법령
  민법 제185조민법 제186조민법 제187조민법 제211조민법 제212조민법 제213조민법 제214조민법 제279조민법 제291조민법 제303조민법 제356조민법 제357조민법 제358조민법 제370조부동산등기법 제6조
• 판례·선례
  96다50025