부동산물권이란 토지·건물 등 부동산을 대상으로 하는 물권으로, 법률 또는 관습법에 의하지 않고는 임의로 창설할 수 없다(민법 제185조).
쉽게 말하면 — 내 집·내 땅에 대한 권리가 부동산물권입니다. 소유권처럼 직접 지배하는 권리도 있고, 남의 땅에 건물을 세울 수 있는 지상권이나 담보로 잡는 저당권처럼 제한된 범위의 권리도 있습니다. 중요한 것은, 이 권리는 반드시 등기해야 제3자에게 주장할 수 있다는 점입니다.
부동산물권에는 어떤 종류가 있는가
민법이 인정하는 부동산물권은 크게 소유권·제한물권으로 나뉜다. 제한물권은 다시 용익물권(지상권·지역권·전세권)과 담보물권(저당권)으로 나뉜다.
| 종류 | 내용 | 근거조문 |
|---|---|---|
| 소유권 | 소유자가 법률의 범위 안에서 사용·수익·처분할 권리 | 민법 제211조 |
| 지상권 | 타인의 토지에 건물·공작물·수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리 | 민법 제279조 |
| 지역권 | 일정한 목적을 위해 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리 | 민법 제291조 |
| 전세권 | 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유·사용·수익하며, 전세금에 대해 우선변제를 받을 권리 | 민법 제303조 |
| 저당권 | 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 않고 담보로 제공한 부동산에 대해 우선변제를 받을 권리 | 민법 제356조 |
토지소유권은 정당한 이익이 있는 범위 안에서 토지의 상하에 미친다(민법 제212조). 전세권은 농경지를 목적으로 하지 못한다(민법 제303조 제2항).
소유권은 내 재산을 쓰고·팔고·빌려줄 수 있는 가장 완전한 권리입니다. 지상권·지역권·전세권은 남의 부동산을 일정 범위에서 사용할 수 있는 권리이고, 저당권은 돈을 빌려주면서 부동산을 담보로 잡는 권리입니다.
부동산물권은 어떻게 변동하는가
법률행위(매매·증여·설정계약 등)로 부동산물권을 취득·변경·상실하려면 등기해야 효력이 생긴다(민법 제186조). 계약만으로는 소유권이 이전되지 않는다.
다만 상속·공용징수·판결·경매 그 밖에 법률 규정에 의한 취득은 등기 없이도 효력이 생긴다. 그러나 이 경우에도 등기를 하지 않으면 처분하지 못한다(민법 제187조).
물권변동의 공시원칙과 성립요건주의를 채택한 결과, 미등기 매수인은 소유권을 취득하지 못하고 소유권이전등기를 청구할 채권적 권리만 갖는다.
부동산은 계약서를 써도 등기소에 등기를 마쳐야 진짜 내 것이 됩니다. 단, 상속이나 법원 경매로 취득한 경우에는 등기 없이도 소유권이 생기지만, 팔거나 담보로 제공하려면 그 전에 반드시 등기해야 합니다.
소유권에 기한 물권적 청구권
소유자는 불법 점유자에 대해 반환을 청구할 수 있고(민법 제213조), 소유권을 방해하는 자에 대해 방해 제거·방해 예방을 청구할 수 있다(민법 제214조). 이를 물권적 청구권(물권적 방해배제청구권·물권적 반환청구권)이라 한다.
저당권자도 동일한 방해배제 규정을 준용받는다(민법 제370조 → 민법 제214조).
실무 체크포인트
- 법률행위에 의한 물권변동은 등기 접수일이 효력 기준이다. 계약일·잔금 지급일이 아니다.
- 상속·판결·경매로 취득한 경우에도 제3자에게 처분하기 전 등기를 마쳐야 한다(민법 제187조). 미등기 상태로 다시 매도하는 이중매매 구조는 이 경우에도 동일하게 문제된다.
- 저당권은 피담보채권이 소멸하면 부종성에 따라 함께 소멸한다(민법 제369조). 채무 변제 후 저당권말소등기를 신청해야 등기부를 정리할 수 있다.
- 근저당권은 확정 전까지 채무의 소멸·이전이 저당권에 영향을 미치지 않으므로, 채무를 일부 변제해도 근저당권이 소멸하지 않는다(민법 제357조 제1항).
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