등기원인증서란 등기원인을 증명하는 정보다. 등기원인은 물권변동의 원인이 된 법률행위나 법률사실을 말하고, 이를 증명하는 매매계약서·판결정본·상속증명서 등이 등기원인증서다. 등기를 신청할 때는 등기원인을 증명하는 정보를 첨부정보로 반드시 제공해야 한다(부동산등기규칙 제46조).
쉽게 말하면 — 왜 이 등기를 하는지를 증명하는 서류입니다. 매매로 소유권을 넘긴다면 매매계약서, 상속이라면 가족관계증명서가 등기원인증서입니다. 이게 없으면 등기를 신청할 수 없습니다.
어떤 서류가 등기원인증서인가?
등기원인이 된 법률행위나 법률사실을 증명할 수 있고 해당 부동산과 당사자가 특정되는 서류다. 등기원인별로 다르다. 매매·증여·교환은 각 계약서, 근저당권설정은 설정계약서, 상속은 가족관계증명서·기본증명서·제적등본(협의분할이면 협의분할서 추가), 유증은 유언증서, 판결에 의한 등기는 확정판결 정본이 등기원인증서가 된다. 등기원인을 증명하는 정보가 집행력 있는 판결이면 제3자 허가·동의·승낙 증명 정보는 따로 제공할 필요가 없다(부동산등기규칙 제46조).
등기 이유에 따라 필요한 서류가 다릅니다. 사고팔았으면 매매계약서, 물려받았으면 상속을 증명하는 가족관계 서류, 소송에서 이겼으면 판결문이 등기원인증서가 됩니다.
검인은 언제 받나?
계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때는 계약서에 검인을 받아야 한다. 매매·증여·교환·공유물분할 등 소유권이전을 목적으로 하는 계약서는 부동산 소재지의 시장·군수·구청장(또는 위임받은 자)의 검인을 받아 제출한다(부동산등기 특별조치법 제3조). 등기원인을 증명하는 서면이 집행력 있는 판결서 또는 판결과 같은 효력을 갖는 조서인 때에도 그 판결서등에 검인을 받아 제출한다(부동산등기 특별조치법 제3조 제2항).
부동산을 사고팔거나 증여하는 계약서로 소유권을 넘길 때는, 시·군·구청에서 “검인”이라는 확인 도장을 받아야 등기에 쓸 수 있습니다.
검인이 필요 없는 경우도 있다. 등기원인이 계약이 아닌 수용·유증 등이거나, 매매계약은 부동산 거래신고필증을 받으면 검인이 의제된다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조).
검인은 무엇을 심사하나?
검인권자는 계약서의 형식적 요건만 확인하고 내용을 심사하지 않는다. 당사자·목적부동산·계약연월일·대금 및 지급에 관한 사항 등이 계약서에 적혔는지를 본다(부동산등기 특별조치법 제3조). 검인을 한 시장·군수·구청장은 계약서 사본 2통을 작성해 1통은 보관하고 1통은 관할 세무서장에게 보낸다(부동산등기 특별조치법 제3조).
검인은 계약 내용이 옳은지 따지는 절차가 아니라, 필요한 항목이 계약서에 적혀 있는지만 형식적으로 확인하는 절차입니다.
실무 체크포인트
- 매매로 인한 소유권이전등기는 거래신고필증으로 검인이 의제되므로 별도 검인을 받지 않는다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조). 증여 등 거래신고 대상이 아닌 계약서는 검인을 따로 받는다.
- 검인신청은 부동산 소재지 관할 시·구·읍·면에 하며, 계약서 원본과 사본을 함께 제출한다.
- 상속등기의 등기원인증서는 사망사실과 상속관계를 증명하는 가족관계증명서·기본증명서·제적등본이다. 협의분할상속이면 상속재산분할협의서와 상속인 전원의 인감증명을 추가한다.
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- 개념·해설
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