등기원인증서란 등기원인을 증명하는 정보다. 등기원인은 물권변동의 원인이 된 법률행위나 법률사실을 말하고, 이를 증명하는 매매계약서·판결정본·상속증명서 등이 등기원인증서다. 등기를 신청할 때는 등기원인을 증명하는 정보를 첨부정보로 반드시 제공해야 한다(부동산등기규칙 제46조).
쉽게 말하면 — 왜 이 등기를 하는지를 증명하는 서류입니다. 매매로 소유권을 넘긴다면 매매계약서, 상속이라면 가족관계증명서가 등기원인증서입니다. 이게 없으면 등기를 신청할 수 없습니다.
어떤 서류가 등기원인증서인가?
등기원인이 된 법률행위나 법률사실을 증명할 수 있고 해당 부동산과 당사자가 특정되는 서류다. 등기원인별로 다르다. 매매·증여·교환은 각 계약서, 근저당권설정은 설정계약서, 상속은 가족관계증명서·기본증명서·제적등본(협의분할이면 상속재산분할협의서 추가), 유증은 유언증서, 판결에 의한 등기는 판결정본과 확정증명서가 등기원인증서가 된다. 유언집행자가 자필 유언증서의 자서·날인 진정성을 다투는 상속인들을 상대로 「유언 내용에 따른 등기신청에 이의가 없다」는 진술을 구하는 소는, 등기관의 심사에 필요한 증명자료를 소로 구하는 것에 불과해 부적법하다. 그런 경우 유언집행자는 상속인들을 상대로 유언효력확인의 소나 포괄적 수증자 지위 확인의 소 등을 제기하여 승소 확정판결을 받은 다음, 이를 첨부정보로 제출해 유증을 원인으로 하는 소유권이전등기를 신청할 수 있다(2011다74277 판결요지 [1][2]).
등기원인을 증명하는 정보가 집행력 있는 판결이면 제3자의 허가·동의·승낙 증명 정보를 제공할 필요가 없다(부동산등기규칙 제46조 제3항 본문). 다만 등기원인에 대하여 행정관청의 허가, 동의 또는 승낙을 받을 것이 요구되는 때에는 그렇지 않다(같은 항 단서). 소유권이전등기를 신청할 때에는 그 허가·동의·승낙을 증명하는 서면을 제출하여야 한다(부동산등기 특별조치법 제5조 제1항). 판결을 받았다고 해서 농지취득자격증명이나 토지거래계약 허가증이 사라지지 않는다.
등기 이유에 따라 필요한 서류가 다릅니다. 사고팔았으면 매매계약서, 물려받았으면 상속을 증명하는 가족관계 서류, 소송에서 이겼으면 판결문이 등기원인증서가 됩니다.
검인은 언제 받나?
계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때는 계약서에 검인을 받아야 한다. 매매·증여·교환·공유물분할 등 소유권이전을 목적으로 하는 계약서는 부동산 소재지를 관할하는 시장(구가 설치된 시는 구청장)·군수 또는 그 권한의 위임을 받은 자의 검인을 받아 제출한다(부동산등기 특별조치법 제3조 제1항). 등기원인을 증명하는 서면이 집행력 있는 판결서 또는 판결과 같은 효력을 갖는 조서인 때에도 그 판결서등에 검인을 받아 제출한다(같은 조 제2항).
소유권을 이전받기로 계약한 자가 다시 제3자와 소유권이전 계약이나 계약당사자 지위 이전 계약을 체결하려면, 먼저 체결된 계약의 계약서에 검인을 받아야 한다(부동산등기 특별조치법 제4조). 등기 신청 단계와 별개로 전매 단계에서 붙는 의무이고, 위반하면 벌칙이 있다(같은 법 제9조 제1호).
부동산을 사고팔거나 증여하는 계약서로 소유권을 넘길 때는, 시·군·구청에서 “검인”이라는 확인 도장을 받아야 등기에 쓸 수 있습니다.
검인이 필요 없는 경우도 있다. 등기원인이 계약이 아닌 수용·유증 등이거나, 매매계약은 부동산 거래신고필증을 받으면 검인이 의제된다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조).
검인은 무엇을 심사하나?
검인권자는 계약서의 형식적 요건만 확인하고 내용을 심사하지 않는다. 당사자·목적부동산·계약연월일·대금 및 지급에 관한 사항 등이 계약서에 적혔는지를 본다(부동산등기 특별조치법 제3조). 검인을 한 시장·군수·구청장은 계약서 사본 2통을 작성해 1통은 보관하고 1통은 관할 세무서장에게 보낸다(부동산등기 특별조치법 제3조).
검인은 계약 내용이 옳은지 따지는 절차가 아니라, 필요한 항목이 계약서에 적혀 있는지만 형식적으로 확인하는 절차입니다.
실무 체크포인트
- 매매로 인한 소유권이전등기는 거래신고필증으로 검인이 의제되므로 별도 검인을 받지 않는다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조). 증여 등 거래신고 대상이 아닌 계약서는 검인을 따로 받는다.
- 검인권자는 부동산 소재지를 관할하는 시장(구가 설치된 시는 구청장)·군수 또는 그 권한의 위임을 받은 자다(부동산등기 특별조치법 제3조 제1항). 읍·면장은 검인 권한을 위임받은 경우에 검인할 수 있으며, 조문에 직접 열거된 검인권자는 아니다.
- 상속등기의 등기원인증서는 사망사실과 상속관계를 증명하는 가족관계증명서·기본증명서·제적등본이다. 협의분할상속이면 상속재산분할협의서가 등기원인을 증명하는 정보에 더해진다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제1호). 함께 내는 상속인 전원의 인감증명은 원인증서가 아니라 방문신청의 인감 제출 조문에서 나온다(같은 규칙 제60조 제1항 제6호).
- 원인증서를 아예 내지 않으면 부동산등기법 제29조 제9호, 냈더라도 신청정보와 일치하지 않으면 같은 조 제8호로 각하하여야 한다.
관련
- 개념·해설
- 법령
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