예고등기란 등기원인의 무효·취소를 이유로 한 말소 또는 회복의 소가 제기되었다는 사실을 등기기록에 기록하던 등기다. 2011년 개정 부동산등기법 시행으로 폐지된 제도라, 현재는 새로 할 수 없다. 폐지 전에는 그런 소가 걸린 부동산임을 제3자에게 경고하는 기능만 했다.
쉽게 말하면 — “이 부동산은 등기를 둘러싼 소송이 걸려 있으니 거래에 주의하라”고 등기부에 적어 두던 표시입니다. 지금은 없어진 제도라 새로 할 수는 없고, 옛날에 적힌 것만 남아 있을 수 있습니다.
왜 있던 제도였나?
우리 민법이 등기의 공신력을 인정하지 않기 때문에 만들어진 제도였다. 등기를 믿고 거래해도 그 등기의 원인이 무효·취소로 말소되면 거래한 제3자는 보호받지 못한다. 예고등기는 그런 소송이 진행 중임을 등기기록에 적어 선의의 제3자가 모르고 거래했다가 손해 보는 것을 막으려는 경고 장치였다.
우리 법은 등기가 틀려도 그걸 믿은 사람을 끝까지 보호해 주지 않습니다. 그래서 소송 중이라는 표시를 미리 붙여 “잘못된 등기일 수 있다”고 알려 주던 것입니다.
효력은 어땠나?
예고등기는 권리 처분을 막는 법적 효력이 없었다. 예비등기의 일종이라 물권변동의 효력이 없었고, 등기명의인은 그대로 명의를 이전하거나 제한물권을 설정할 수 있었다(등기의 종류). 거래가 사실상 어려워지는 효과는 법적 효력이 아니라 사실상의 효과에 그쳤다. 이 점에서 실제로 처분제한 효력이 있는 가처분등기(가처분)나 순위보전 효력이 있는 가등기와는 본질이 달랐다.
왜 폐지됐나?
법적 효력 없이 사실상 거래만 막아 등기명의인에게 과도한 불이익을 주었기 때문이다. 경고 효력 외에 법적 효력이 없으면서도 정당한 거래까지 봉쇄해 재산권 행사를 침해할 우려가 컸고, 무자력 채권자가 압류를 피하려고 부당하게 이용하는 사례도 잦았다. 등기 공신력 부재라는 근본 문제는 부분적으로만 보완하면서 부작용이 커, 2011년 개정으로 폐지됐다.
실익은 적은데 멀쩡한 거래까지 막고 악용되는 일이 많아 없앴습니다. 지금은 비슷한 목적이 있으면 처분금지가처분(가처분)을 활용합니다.
기존 예고등기는 어떻게 지우나?
폐지 전에 마쳐진 예고등기의 말소는 종전 규정에 따른다. 당사자나 이해관계인이 소로써 예고등기 말소를 직접 구할 수는 없고, 제1심 법원의 촉탁이나 등기관의 직권으로만 말소된다. 본안 소송에서 승소판결로 말소·회복등기가 실행되면 그와 동시에 등기관이 직권으로 예고등기를 말소한다. 토지수용으로 인한 등기를 할 때도 직권으로 말소한다(부동산등기법 제99조).
옛날에 붙은 예고등기는 본인이 소송으로 직접 지울 수 없고, 본안 소송이 끝나거나 법원·등기관이 직권으로 정리할 때 지워집니다. 그 부동산을 거래할 때는 소송이 끝났는지 꼭 확인해야 합니다.
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