지역권이란 일정한 목적을 위해 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 물권이다(민법 제291조). 편익을 받는 토지를 요역지, 편익을 주는 토지를 승역지라 한다. 통행·인수(引水)·배수 등을 위해 설정하며, 두 토지 사이의 이용관계를 영속적으로 묶는 권리다.
쉽게 말하면 — 내 땅을 편하게 쓰려고 남의 땅 일부를 이용하는 권리입니다. 예를 들어 큰길로 못 나가는 맹지에서 옆 땅을 통행로로 쓰기로 등기해 두면, 그 옆 땅이 팔려도 계속 길로 쓸 수 있습니다.
지역권은 어떻게 성립하는가?
지역권은 두 토지소유자 간의 설정계약과 등기로 성립한다. 등기는 승역지 관할 등기소에 신청하며, 지역권설정의 목적과 범위를 기록한다. 요역지의 소유자뿐 아니라 지상권자·전세권자도 자기 권한 범위에서 지역권을 취득할 수 있다.
지역권은 계속되고 표현된 것만 시효취득의 대상이 된다. 통로를 개설해 오래 통행한 경우처럼 외부에서 인식할 수 있는 형태여야 한다.
땅 두 곳의 주인이 “이 땅을 저 땅의 통행로로 쓰자”고 약정하고, 길을 내주는 쪽(승역지) 관할 등기소에 등기하면 됩니다.
지역권의 부종성·불가분성은 무엇인가?
지역권은 요역지 소유권에 부종해 함께 이전한다(민법 제292조). 즉 요역지를 팔면 지역권도 자동으로 따라가며, 요역지와 분리해 지역권만 따로 양도하거나 담보로 제공할 수 없다(민법 제292조). 이 점에서 독립해 거래되는 지상권과 다르다.
지역권에는 불가분성이 있다. 토지 공유자 1인은 자기 지분만으로 지역권을 소멸시키지 못하고(민법 제293조), 공유자 1인이 지역권을 취득하면 다른 공유자도 함께 취득한다(민법 제295조). 공유자 1인에 대한 소멸시효 중단·정지는 다른 공유자에게도 효력이 있다(민법 제296조).
요역지를 팔면 통행권도 새 주인에게 자동으로 넘어갑니다. 통행권만 따로 떼어 팔 수는 없습니다. 또 여러 명이 공유하는 땅이면 한 사람 마음대로 지역권을 없애거나 만들 수 없습니다.
용수지역권과 승역지소유자의 의무
물을 끌어 쓰는 용수지역권에서, 승역지의 물이 부족하면 먼저 생활용수에 공급하고 나머지를 다른 용도에 공급한다(민법 제297조). 같은 승역지에 여러 용수지역권이 있으면 후순위자는 선순위자의 용수를 방해하지 못한다(민법 제297조).
승역지 소유자가 계약으로 지역권 행사를 위한 공작물의 설치·수선 의무를 부담하면, 그 의무는 승역지의 특별승계인에게도 이전한다(민법 제298조). 한편 소유물방해제거·예방청구권 규정이 지역권에 준용되므로(민법 제301조), 지역권자는 행사를 방해하는 자에게 방해의 제거를 청구할 수 있다.
실무 체크포인트
- 지역권자는 등기부 기록사항이 아니다. 요역지가 팔리면 지역권은 부종성에 따라 함께 넘어가므로, 별도의 지역권이전등기를 하지 않는다(민법 제292조).
- 승역지에 지역권을 등기하면 등기관이 요역지 등기부에도 직권으로 기록한다. 신청인이 따로 신청할 필요가 없다.
- 통행지역권이 실무상 가장 흔하다. 맹지의 진출입로 확보를 위해 인접 토지에 설정한다.
관련
- 개념·해설
- 법령
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