담보가등기란 채권을 담보할 목적으로 마친 가등기다(가등기담보 등에 관한 법률 제2조). 돈을 빌려주면서 채무를 못 갚으면 부동산 소유권을 넘겨받기로 예약하고, 그 청구권 보전을 위해 가등기를 해두는 방식이다. 형식은 소유권이전청구권가등기와 같지만, 실질이 채권 담보라 가등기담보법의 청산절차가 강제된다는 점이 다르다(가등기담보 등에 관한 법률 제3조).
쉽게 말하면 — 돈을 빌려주면서 “못 갚으면 이 집을 넘겨받겠다”고 약속하고 등기부에 미리 가등기를 해두는 것입니다. 겉보기엔 보통 가등기와 같지만, 실제로는 빚 담보라서 채권자가 마음대로 집을 가져가지 못하고 정해진 정산 절차를 반드시 거쳐야 합니다.
어떤 경우에 가등기담보법이 적용되는가?
가등기담보법은 빌린 돈(차용물)을 갚는 대신 다른 재산권을 넘기기로 예약하면서, 그 재산의 예약 당시 가액이 차용액과 이자를 합한 액수를 초과할 때 적용된다(가등기담보 등에 관한 법률 제1조). 담보계약은 민법 제608조에 따라 효력이 상실되는 대물반환 예약에 포함되거나 병존하는 채권담보 계약을 말한다(가등기담보 등에 관한 법률 제2조).
넘기기로 한 부동산 값이 빌린 돈보다 클 때 이 법이 적용됩니다. 채권자가 헐값에 집을 가로채는 것을 막기 위해서입니다.
청산절차는 어떻게 진행되는가?
채권자가 담보 부동산의 소유권을 취득하려면 채권 변제기 후에 청산금 평가액을 채무자등에게 통지하고, 통지가 도달한 날부터 2개월(청산기간)이 지나야 한다(가등기담보 등에 관한 법률 제3조). 청산금이 없다고 보면 그 뜻을 통지한다(같은 조). 이 통지의 상대방인 채무자등에는 채무자·물상보증인뿐 아니라 담보가등기 후 소유권을 취득한 제3취득자도 포함되고, 이들 중 일부에게 통지하지 않으면 청산기간이 진행하지 않는다(2001다81856). 채권자는 담보 부동산 가액에서 채권액을 뺀 청산금을 채무자등에게 지급해야 하고, 담보가등기를 한 경우 청산기간이 지나야 본등기를 청구할 수 있다(가등기담보 등에 관한 법률 제4조).
적법한 청산절차를 거치지 않고 한 본등기는 무효다(2016다248325). 이 경우 채무자등은 청산금을 받을 때까지 가등기담보계약의 존속을 주장해 피담보채무 전부를 변제하고 무효인 본등기의 말소를 청구할 수 있다. 다만 선의의 제3자가 소유권을 취득하면 그렇지 않다.
채권자는 곧바로 집을 가져갈 수 없습니다. 집값에서 빌려준 돈을 뺀 차액(청산금)을 채무자에게 돌려주고, 통지 후 2개월이 지나야 본등기를 할 수 있습니다.
청산금과 본등기의 관계는?
청산금 지급채무와 부동산의 소유권이전등기·인도채무는 동시이행 관계다(가등기담보 등에 관한 법률 제4조). 이에 어긋나 채무자등에게 불리한 특약은 무효다(같은 조). 후순위권리자는 청산금이 지급될 때까지 자기 순위에 따라 권리를 행사할 수 있다.
채무자는 청산금을 받기 전까지는 집을 넘겨주지 않아도 됩니다. 청산금 지급과 집 인도는 맞바꾸는 관계이기 때문입니다.
소유권이전청구권가등기와 어떻게 다른가?
담보가등기는 채권 담보가 목적이고, 소유권이전청구권가등기는 매매 등 청구권 보전이 목적이다. 등기부상 형식은 같지만, 담보가등기는 청산절차·우선변제권 등 가등기담보법상 특칙을 받는다(가등기담보 등에 관한 법률 제3조). 실제 거래의 실질이 무엇이냐로 구별한다.
순수하게 부동산을 살 권리를 지키려는 가등기와 달리, 담보가등기는 빚 담보용이라 정산 절차라는 안전장치가 붙습니다.
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