직권말소

직권말소란 등기관이 당사자의 신청 없이 법률이 정한 사유가 발생한 경우 스스로의 판단으로 기존 등기를 말소하는 것이다(부동산등기법 제58조, 제92조, 제99조).

직권말소의 근거와 유형

직권말소는 세 가지 근거로 나뉜다.

무효 등기의 직권말소

등기관이 등기를 마친 후 그 등기가 관할 위반(제29조 제1호) 또는 등기 사항 아님(제29조 제2호)에 해당함을 발견한 경우가 있다. 이때 등기관은 등기권리자·등기의무자·이해관계 있는 제3자에게 1개월 이내의 기간을 정하여 통지한다(부동산등기법 제58조 제1항). 통지 내용은 그 기간에 이의를 진술하지 않으면 등기를 말소한다는 뜻이다.

그 기간 이내에 이의를 진술한 자가 없거나 이의를 각하한 경우에 직권으로 말소한다(같은 조 제4항). 기간이 언제나 1개월인 것은 아니다. 등기관이 1개월을 한도로 정한다.

가등기 본등기 후 후순위 등기의 직권말소

등기관이 가등기에 의한 본등기를 하면, 가등기에 의하여 보전되는 권리를 침해하는 가등기 이후의 등기를 직권으로 말소하여야 한다(부동산등기법 제92조 제1항). 말소 후에는 지체 없이 해당 등기명의인에게 통지한다(같은 조 제2항).

구체적인 말소 대상은 부동산등기규칙 제147조·부동산등기규칙 제148조로 정한다. 소유권이전청구권보전 가등기에 의한 소유권이전 본등기를 한 경우, 가등기 후 본등기 전에 마쳐진 등기는 다음 각 호를 제외하고는 모두 직권말소한다(부동산등기규칙 제147조 제1항).

1. 해당 가등기상 권리를 목적으로 하는 가압류등기나 가처분등기
2. 가등기 전에 마쳐진 가압류에 의한 강제경매개시결정등기
3. 가등기 전에 마쳐진 담보가등기·전세권·저당권에 의한 임의경매개시결정등기
4. 가등기권자에게 대항할 수 있는 주택임차권등기등

제2호·제3호는 경매개시결정등기 자체가 아니라 그 바탕이 된 가압류·담보가등기·전세권·저당권이 가등기보다 앞선 경우를 가린다.

가등기 후 본등기 전에 마쳐진 체납처분으로 인한 압류등기는 이 목록과 별도로 다룬다. 등기관은 직권말소대상통지를 한 뒤 이의신청이 있으면 대법원예규가 정하는 바에 따라 직권말소 여부를 결정한다(같은 조 제2항). 지상권·전세권·임차권 설정청구권보전 가등기에 의한 용익권 설정 본등기의 경우에는 같은 부분에 마쳐진 용익권설정등기만 직권말소하고, 소유권이전등기·가압류·저당권 등은 말소 대상이 아니다(부동산등기규칙 제148조).

수용등기 시 직권말소

등기관이 수용으로 인한 소유권이전등기를 하는 경우, 해당 부동산 등기기록의 소유권·소유권 외의 권리·처분제한에 관한 등기를 직권으로 말소하여야 한다(부동산등기법 제99조 제4항). 다만 그 부동산을 위해 존재하는 지역권 등기 또는 토지수용위원회의 재결로 존속이 인정된 권리의 등기는 예외다(같은 조 제4항 단서).

상업등기에서의 직권말소

상업등기법에도 직권말소 절차가 있다. 등기관이 등기를 마친 후 관할 위반이나 등기 사항의 무효 원인을 발견한 경우(소로써만 무효를 주장할 수 있는 경우 제외), 등기를 한 자에게 1개월 이내의 기간을 정하여 이의 진술이 없으면 말소한다는 뜻을 통지한다(상업등기법 제78조 제1항). 이의를 진술한 자가 있으면 등기관은 그 이의에 대한 결정을 하여야 한다(상업등기법 제79조). 기간 내에 이의를 진술한 자가 없거나 이의를 각하한 경우에 직권으로 말소한다(상업등기법 제80조). 상업등기에서 등기관의 결정·처분을 다투는 이의신청 절차는 상업등기 이의신청에서 확인할 수 있다.

또한 상호 가등기에 관하여는 예정기간 내에 본등기를 하거나 본등기 없이 예정기간이 지난 경우 등기관이 직권으로 가등기를 말소하여야 한다(상업등기법 제43조).

이의신청 절차

직권말소 통지를 받을 자의 주소·거소를 알 수 없으면 통지를 갈음해 등기소 게시장 게시 또는 대법원규칙이 정하는 공고로 대신한다(부동산등기법 제58조 제2항). 이의를 진술한 자가 있으면 등기관은 이유를 불문하고 그 이의에 대한 결정을 하여야 하며(부동산등기법 제58조 제3항), 그 결정이나 처분에 불복하는 경우 결정·처분을 한 등기관이 속한 지방법원에 이의신청을 할 수 있다(부동산등기법 제100조).

말소 후 효과와 회복

직권말소로 등기가 지워지면 그 등기상의 권리는 대세적으로 소멸한다. 직권말소가 위법·부당한 경우, 이해관계인은 말소된 등기의 회복을 신청할 수 있다(부동산등기법 제59조). 회복 신청 시 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 제3자의 승낙이 있어야 한다.

실무 체크포인트

• 가등기 본등기 후 직권말소는 등기관이 하지만, 말소 대상을 놓치는 경우가 있다. 본등기 완료 후 등기기록을 열람해 후순위 등기가 실제로 말소됐는지 확인한다.
• 수용등기 직권말소의 경우 지역권처럼 존속이 인정되는 예외 항목이 있다. 재결서를 확인해 존속 여부를 먼저 파악한다.
• 무효 등기에 대한 직권말소 통지를 받은 경우, 통지서에 적힌 이의 기간을 놓치면 등기가 말소된다(부동산등기법 제58조 제4항). 그 기간은 1개월 한도에서 등기관이 정하므로 통지서의 기간을 그대로 확인한다. 이 기간은 부동산등기법 제100조의 법원 이의신청과 층이 다르고, 제100조 이의에는 제기기간이 없다.
• 직권말소된 등기를 회복하려면 별도의 말소회복등기 절차가 필요하며, 제3자의 승낙 또는 법원의 판결이 필요할 수 있다.

관련

• 개념·해설
  말소등기말소회복등기가등기가처분이의신청수용등기촉탁등기등기관
• 법령
  부동산등기법 제58조부동산등기법 제92조부동산등기법 제99조부동산등기법 제100조부동산등기규칙 제147조부동산등기규칙 제148조상업등기법 제43조상업등기법 제78조상업등기법 제79조상업등기법 제80조