직권말소

직권말소란 등기관이 당사자의 신청 없이 법률이 정한 사유가 발생한 경우 스스로의 판단으로 기존 등기를 말소하는 것이다(부동산등기법 제58조, 제92조, 제99조).

쉽게 말하면 — 원래 등기를 지우려면 당사자가 신청해야 하지만, 일정한 경우엔 등기관이 알아서 등기를 지웁니다. 예를 들어 가등기에 기한 본등기가 완료되면, 그 가등기 이후에 설정된 근저당권·전세권 등을 등기관이 신청 없이 지워 줍니다.

직권말소의 근거와 유형

직권말소는 세 가지 근거로 나뉜다.

① 무효 등기의 직권말소(부동산등기법 제58조)

등기관이 등기를 마친 후 그 등기가 관할 위반(제29조 제1호) 또는 등기 사항 아님(제29조 제2호)에 해당함을 발견한 경우, 등기권리자·등기의무자·이해관계 있는 제3자에게 1개월 이내의 기간을 정하여 이의를 진술하지 않으면 말소한다는 뜻을 통지하고(부동산등기법 제58조 제1항), 이의가 없거나 이의를 각하한 경우에 직권으로 말소한다(같은 조 제4항).

이 경우는 등기관이 접수 단계에서 걸러냈어야 할 하자를 나중에 발견한 상황입니다. 곧바로 지우는 것이 아니라 1개월의 이의 기간을 두고, 그 안에 이의가 없어야 말소합니다.

② 가등기 본등기 후 후순위 등기의 직권말소(부동산등기법 제92조)

등기관이 가등기에 의한 본등기를 하면, 가등기에 의하여 보전되는 권리를 침해하는 가등기 이후의 등기를 직권으로 말소하여야 한다(부동산등기법 제92조 제1항). 말소 후에는 지체 없이 해당 등기명의인에게 통지한다(같은 조 제2항).

구체적인 말소 대상은 부동산등기규칙 제147조·부동산등기규칙 제148조로 정한다. 소유권이전청구권보전 가등기에 의한 소유권이전 본등기를 한 경우, 가등기 후 본등기 전에 마쳐진 등기는 원칙적으로 모두 직권말소하되, 각 호의 등기(해당 가등기상 권리를 목적으로 하는 가압류·가처분등기, 가등기 전에 마쳐진 강제경매·임의경매개시결정등기, 가등기권자에게 대항할 수 있는 주택·상가건물 임차권등기 등)는 제외한다(부동산등기규칙 제147조 제1항). 지상권·전세권·임차권 설정청구권보전 가등기에 의한 용익권 설정 본등기의 경우에는 같은 부분에 마쳐진 용익권설정등기만 직권말소하고, 소유권이전등기·가압류·저당권 등은 말소 대상이 아니다(부동산등기규칙 제148조).

가등기가 있으면 본등기 시 그 이후에 생긴 권리들이 정리됩니다. 가등기가 마치 예약처럼 순위를 잡아 두는 것이라, 본등기가 이루어지면 그 순위보다 뒤의 권리는 등기관이 자동으로 지웁니다. 당사자가 따로 말소를 신청할 필요가 없습니다.

③ 수용등기 시 직권말소(부동산등기법 제99조)

등기관이 수용으로 인한 소유권이전등기를 하는 경우, 해당 부동산 등기기록의 소유권·소유권 외의 권리·처분제한에 관한 등기를 직권으로 말소하여야 한다(부동산등기법 제99조 제4항). 다만 그 부동산을 위해 존재하는 지역권 등기 또는 토지수용위원회의 재결로 존속이 인정된 권리의 등기는 예외다(같은 조 제4항 단서).

상업등기에서의 직권말소

상업등기법에도 직권말소 절차가 있다. 등기관이 등기를 마친 후 관할 위반이나 등기 사항의 무효 원인을 발견한 경우(소로써만 무효를 주장할 수 있는 경우 제외), 등기를 한 자에게 1개월 이내의 기간을 정하여 이의 진술이 없으면 말소한다는 뜻을 통지하고(상업등기법 제78조 제1항), 이의가 없거나 각하한 경우에 직권으로 말소한다(상업등기법 제80조).

또한 상호 가등기에 관하여는 예정기간 내에 본등기를 하거나 본등기 없이 예정기간이 지난 경우 등기관이 직권으로 가등기를 말소하여야 한다(상업등기법 제43조).

이의신청 절차

직권말소 통지를 받을 자의 주소·거소를 알 수 없으면 통지를 갈음해 등기소 게시장 게시 또는 대법원규칙이 정하는 공고로 대신한다(부동산등기법 제58조 제2항). 이의를 진술한 자가 있으면 등기관은 이유를 불문하고 그 이의에 대한 결정을 하여야 하며(부동산등기법 제58조 제3항), 그 결정이나 처분에 불복하는 경우 결정·처분을 한 등기관이 속한 지방법원에 이의신청을 할 수 있다(부동산등기법 제100조).

말소 후 효과와 회복

직권말소로 등기가 지워지면 그 등기상의 권리는 대세적으로 소멸한다. 직권말소가 위법·부당한 경우, 이해관계인은 말소된 등기의 회복을 신청할 수 있다(부동산등기법 제59조). 회복 신청 시 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 제3자의 승낙이 있어야 한다.

실무 체크포인트

가등기 본등기 후 직권말소는 등기관이 하지만, 말소 대상을 놓치는 경우가 있다. 본등기 완료 후 등기기록을 열람해 후순위 등기가 실제로 말소됐는지 확인한다.
수용등기 직권말소의 경우 지역권처럼 존속이 인정되는 예외 항목이 있다. 재결서를 확인해 존속 여부를 먼저 파악한다.
무효 등기에 대한 직권말소 통지를 받은 경우, 이의 기간(1개월)을 놓치면 등기가 말소된다. 이의 사유가 있으면 기간 내에 서면으로 진술해야 한다.
직권말소된 등기를 회복하려면 별도의 말소회복등기 절차가 필요하며, 제3자의 승낙 또는 법원의 판결이 필요할 수 있다.

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법령 (2)
상업등기법 제78조 (등기의 직권말소의 통지 등)상업등기법 제80조 (등기의 직권말소)

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