가등기에 의한 본등기는 앞서 순위보전을 위해 해 둔 가등기의 청구권을 실제로 실현해, 그 가등기의 순위를 그대로 이어받는 본등기를 하는 절차다(부동산등기법 제91조). 본등기를 하면 본등기의 순위가 가등기의 순위로 소급하고, 가등기 후 본등기 전에 끼어든 침해 등기는 원칙적으로 직권말소된다(부동산등기법 제92조). 가등기 자체를 하는 절차는 가등기 신청 절차에서 다루고, 여기는 그 뒤 본등기로 전환하는 실무다.
쉽게 말하면 — 미리 순번을 찜해 둔 가등기를, 실제 소유권 이전 등으로 확정 짓는 절차입니다. 본등기를 하면 순번이 가등기 시점으로 당겨지고, 그 사이에 끼어든 다른 사람의 등기는 대부분 지워집니다.
무엇을 위한 절차인가
가등기는 소유권이전 등 청구권을 보전하기 위한 등기이고(부동산등기법 제88조), 본등기는 그 청구권을 실현해 완전한 물권변동을 등기부에 반영하는 등기다. 본등기의 순위가 가등기의 순위에 따르므로(부동산등기법 제91조), 가등기 후에 제3자가 취득한 권리보다 본등기가 앞선다. 이 순위보전 효과가 가등기의 핵심이자 본등기의 목적이다.
누가 어디에 신청하나
본등기는 가등기권리자(등기권리자)와 가등기의무자(등기의무자)가 공동으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항). 가등기는 가등기의무자의 승낙이나 법원의 가처분명령이 있으면 단독으로 신청할 수 있지만(부동산등기법 제89조), 본등기는 이런 단독신청 특칙이 없어 원칙으로 돌아가 공동신청한다. 관할은 그 부동산 소재지를 관할하는 지방법원·지원 또는 등기소다(부동산등기법 제7조 제1항).
가등기는 상대방 승낙이나 법원 명령으로 혼자 할 수 있지만, 본등기는 원칙대로 등기의무자와 함께 신청합니다. 상대가 협조하지 않으면 본등기 절차 이행을 구하는 소송으로 판결을 받아 단독으로 신청합니다.
어떻게 순위가 정해지나
등기관은 가등기의 순위번호를 그대로 사용해 본등기를 한다(부동산등기규칙 제146조). 그 결과 본등기의 순위는 가등기의 순위가 된다(부동산등기법 제91조). 다만 소급하는 것은 순위뿐이고, 물권변동의 효력은 본등기를 한 때에 등기의 효력으로 생긴다(민법 제186조).
가등기 후의 침해 등기는 어떻게 되나
등기관은 소유권이전청구권보전 가등기에 의한 소유권이전 본등기를 하면, 가등기 후 본등기 전에 마쳐진 등기 중 가등기로 보전되는 권리를 침해하는 등기를 직권으로 말소한다(부동산등기법 제92조 제1항). 다만 규칙이 정한 다음 등기는 말소하지 않는다(부동산등기규칙 제147조 제1항).
아래 직권말소 범위는 소유권이전청구권보전 가등기에 한정된다. 지상권·전세권·임차권 설정청구권보전 가등기의 본등기는 직권말소 대상과 제외 등기가 다르고, 저당권 설정청구권보전 가등기의 본등기는 가등기 후의 등기를 직권말소하지 않는다(부동산등기규칙 제148조).
- 해당 가등기상 권리를 목적으로 하는 가압류·가처분등기
- 가등기 전에 마쳐진 가압류에 의한 강제경매개시결정등기
- 가등기 전에 마쳐진 담보가등기·전세권·저당권에 의한 임의경매개시결정등기
- 가등기권자에게 대항할 수 있는 주택·상가건물 임차권등기 등
체납처분에 의한 압류등기는 곧바로 말소하지 않고, 직권말소대상통지를 한 뒤 이의신청이 있으면 대법원예규에 따라 말소 여부를 결정한다(부동산등기규칙 제147조 제2항). 등기관은 직권말소를 하면 지체 없이 그 사실을 말소된 권리의 등기명의인에게 통지한다(부동산등기법 제92조 제2항).
본등기를 하면 그 사이 끼어든 등기는 대부분 자동으로 지워집니다. 다만 가등기보다 먼저 잡혀 있던 담보나, 대항력 있는 임차권처럼 보호되는 것은 남습니다. 세금 체납 압류는 곧바로 지우지 않고 통지·이의 절차를 거칩니다.
필요서류는 무엇인가
본등기의 원인을 증명하는 서류와 당사자의 등기 관련 서류가 기본이다.
- 등기원인을 증명하는 정보(매매계약서 등 본등기 원인증서, 판결에 의한 단독신청이면 판결정본과 확정증명)
- 등기의무자의 등기필정보 또는 확인서면
- 등기의무자의 인감증명서
- 등기권리자의 주소·주민등록번호 증명정보
- 세금 영수필확인서(취득 원인 본등기의 취득세 등)
- 위임장(대리 신청 시)
실무 체크포인트
- 본등기는 원칙적으로 공동신청이다. 가등기의 단독신청 특칙(부동산등기법 제89조)은 본등기에 적용되지 않는다. 의무자가 협조하지 않으면 본등기 절차 이행을 명하는 판결을 받아 승소한 등기권리자가 단독신청한다(부동산등기법 제23조 제4항).
- 순위는 가등기, 효력은 본등기 시점이다. 순위만 가등기로 소급하고 물권변동 효력은 본등기 시 발생한다(부동산등기법 제91조). 소급하는 것은 순위이지 물권변동 시점이 아니다.
- 직권말소에서 살아남는 등기를 구분한다. 가등기 전 담보권 실행 경매개시결정, 대항력 있는 임차권 등은 직권말소되지 않는다(부동산등기규칙 제147조 제1항). 인수 부담을 미리 확인한다.
- 체납처분 압류는 통지·이의를 거친다. 곧바로 말소되지 않으므로(부동산등기규칙 제147조 제2항) 처리 결과를 확인한다.
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