순위보전

순위보전(順位保全)이란 가등기를 한 뒤 본등기를 하면 본등기의 순위가 가등기를 한 시점으로 소급해 확정되는 효력이다(부동산등기법 제91조). 가등기의 핵심 효력으로, 가등기 이후에 끼어든 다른 권리보다 본등기가 우선하게 만든다.

쉽게 말하면 — 미리 자리를 맡아 두는 효력입니다. 가등기로 먼저 줄을 서 두면, 나중에 진짜 등기(본등기)를 할 때 처음 줄 선 순서대로 인정받습니다. 그 사이에 끼어든 사람보다 앞서게 됩니다.

순위보전은 어떻게 작동하는가?

가등기에 의한 본등기를 하면 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따른다(부동산등기법 제91조). 즉 본등기를 실제로 한 날이 아니라, 가등기 접수일·접수번호로 순위가 정해진다.

성립하려면 두 가지가 필요하다. 첫째, 유효한 가등기가 마쳐져 있어야 한다(가등기). 둘째, 그 가등기에 기한 본등기 신청이 이루어져야 한다. 본등기가 완료되면 비로소 가등기 시점으로 순위가 소급한다.

순위가 앞당겨지는 것은 본등기를 마쳤을 때입니다. 가등기만으로는 미리 자리를 맡아 둔 상태일 뿐, 본등기를 해야 그 자리가 확정됩니다.

가등기 후 본등기 전에 마쳐진 제3자의 권리등기(중간처분 등기)는 본등기를 하면 직권으로 말소된다(부동산등기법 제92조). 가등기 당시의 순위가 그대로 살아나야 순위보전이 실질적 의미를 갖기 때문이다.

예를 들어 매매예약으로 소유권이전청구권가등기를 해 둔 뒤, 그 사이에 소유자가 제3자에게 소유권을 넘기거나 근저당권을 설정했더라도, 가등기권리자가 본등기를 하면 그 중간 등기들은 말소된다.

내가 가등기로 자리를 맡아 둔 뒤에 누가 그 부동산을 사거나 담보를 잡았어도, 내가 본등기를 하면 그 사람들의 등기는 지워집니다. 처음 맡은 자리가 우선하기 때문입니다.