말소등기란 이미 마쳐진 등기가 원인 무효, 취소, 권리 소멸 등으로 효력을 잃었을 때 그 등기 전체를 지우는 등기다(부동산등기법 제23조, 부동산등기법 제57조).
쉽게 말하면 — 예전에 설정한 근저당권이 다 갚아 소멸했다면, 등기부에서 그 근저당권 기록을 통째로 없애는 절차가 말소등기입니다. 내용을 고치는 것이 아니라 완전히 지웁니다.
신청 방법 — 공동신청이 원칙, 예외적 단독신청
말소등기는 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항). 소유권보존등기의 말소는 등기명의인이 단독으로 신청할 수 있다(같은 조 제2항). 판결로 등기절차 이행을 명받은 경우 승소한 등기권리자가 단독으로 신청한다(같은 조 제4항).
등기의무자의 소재를 알 수 없어 공동신청이 불가능하면, 공시최고를 거쳐 제권판결을 받은 뒤 등기권리자가 단독으로 말소를 신청할 수 있다(부동산등기법 제56조).
근저당을 지우려면 원칙적으로 은행(등기의무자)과 소유자(등기권리자)가 같이 신청해야 합니다. 상대방이 없어졌다면 법원 절차(공시최고)를 거쳐 혼자 신청할 수 있습니다.
이해관계 있는 제3자가 있는 경우
말소로 불이익을 받는 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면, 그 제3자의 승낙을 받아야 말소 신청을 할 수 있다(부동산등기법 제57조 제1항). 이때 등기관은 그 제3자 명의의 등기를 직권으로 함께 말소한다(같은 조 제2항).
지우려는 등기 위에 추가로 설정된 권리가 있다면, 그 권리자의 동의를 먼저 받아야 합니다. 동의를 받으면 그 권리도 같이 지워집니다.
직권 말소
등기관이 등기를 마친 뒤 그 등기가 사건을 처리할 관할 등기소가 아니거나 등기할 수 없는 것임을 발견했을 때, 등기관은 등기권리자·등기의무자·등기상 이해관계 있는 제3자에게 1개월 이내의 기간을 정해 이의를 진술하지 않으면 말소한다는 뜻을 통지하여야 한다. 이의가 없거나 이의를 각하한 경우 등기관은 직권으로 말소하여야 한다(부동산등기법 제58조).
처음부터 잘못 등기됐다면 등기소가 스스로 지울 수 있습니다. 다만 바로 지우지 않고 관련 당사자에게 먼저 통보해 이의할 기회를 줍니다.
말소등기의 회복
말소된 등기가 잘못 지워진 경우, 회복등기를 신청할 수 있다. 이때도 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 제3자의 승낙이 있어야 한다(부동산등기법 제59조).
잘못 지워진 등기는 다시 살릴 수 있습니다. 다만 그 사이에 생긴 이해관계자가 있으면 그 사람 동의가 필요합니다.
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