가처분등기란 부동산에 관한 권리의 이전·말소·설정등기청구권을 보전하기 위해 법원이 처분을 금지하는 가처분명령을 발령하면 법원사무관 등이 등기부에 그 금지 사실을 기입하는 보전등기다(민사집행법 제305조, 부동산등기법 제94조).
쉽게 말하면 — 내가 매수하기로 한 부동산을 상대방이 다른 사람에게 넘겨 버릴 것이 염려될 때, 법원에 신청해 등기부에 “이 부동산은 처분이 금지되어 있습니다”라고 표시해 두는 것입니다. 소유권을 넘겨받을 권리를 지키려고 건 가처분이라면, 그 뒤에 들어온 제3자 명의 등기를 나중에 단독으로 지울 수 있습니다. 다만 지울 수 있는 범위는 보전한 청구권이 무엇이냐에 따라 다릅니다.
가처분등기는 어떤 요건에서 할 수 있나
법원은 다툼의 대상에 관한 가처분으로 부동산의 양도나 저당을 금지할 수 있다(민사집행법 제300조, 민사집행법 제305조). 이 경우 법원은 민사집행법 제293조를 준용해 등기부에 그 금지 사실을 기입하게 하여야 한다(민사집행법 제305조 제3항).
구체적으로 처분금지가처분등기는 권리의 이전·말소·설정등기청구권을 보전하기 위한 경우에 한다. 대표적 사례는 다음과 같다.
- 소유권이전등기청구권 보전: 매수인이 매도인의 이중매도를 막으려는 경우
- 소유권말소등기청구권 보전: 원인 없이 이루어진 등기의 말소를 청구할 권리를 보전하는 경우
- 지상권·전세권·임차권 설정등기청구권 보전
- 저당권설정등기청구권 보전
가처분은 본안 소송을 하기 전에, 또는 소송 도중에 임시로 상대방의 처분 행위를 막아 두는 수단입니다. 본안 판결이 확정되더라도 이미 부동산이 제3자에게 넘어가면 집행이 불가능해질 수 있으므로, 가처분등기로 미리 ‘자리’를 잡아 두는 것입니다.
등기 절차는 어떻게 되나
가처분으로 부동산의 양도나 저당을 금지할 때 법원사무관 등이 등기소에 등기를 촉탁한다(민사집행법 제293조, 민사집행법 제305조 제3항). 채권자가 등기소에 직접 신청하는 것이 아니라, 법원의 직권 촉탁으로 등기부에 기입된다.
가등기를 명하는 가처분명령은 이 등기와 다른 제도다. 그 명령은 부동산등기법 제89조에 따라 가등기권리자가 등기원인증서로 삼아 단독으로 가등기를 신청하는 근거이고, 민사집행법의 가처분 규정은 준용되지 않는다. 법원이 그 명령을 등기원인으로 가등기를 촉탁하면 각하한다(등기예규 제1849호 2.나.(1)).
가처분등기 이후 등기의 효력과 말소
처분금지가처분등기가 된 후 가처분채권자가 가처분채무자를 등기의무자로 하여 권리의 이전·말소·설정의 등기를 신청하는 경우, 그 가처분등기 이후에 이루어진 등기로서 가처분채권자의 권리를 침해하는 등기는 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 단독으로 말소를 신청할 수 있다(부동산등기법 제94조 제1항). 그 범위는 보전한 청구권에 따라 규칙이 나눠 놓았다.
- 소유권이전등기청구권·소유권이전(보존)말소등기청구권 보전: 가처분등기 이후에 마쳐진 제3자 명의 등기의 말소를 단독으로 신청할 수 있다. 다만 가처분등기 전에 마쳐진 가압류에 의한 강제경매개시결정등기, 가처분등기 전에 마쳐진 담보가등기·전세권·저당권에 의한 임의경매개시결정등기, 가처분채권자에게 대항할 수 있는 주택임차권등기등은 제외한다(부동산등기규칙 제152조 제1항). 말소등기를 신청하려면 그 단서 각 호 권리자의 승낙이나 이에 대항할 수 있는 재판을 증명하는 정보를 첨부한다(같은 조 제2항).
- 지상권·전세권·임차권 설정등기청구권 보전: 가처분등기 이후에 마쳐진 제3자 명의의 지상권·지역권·전세권·임차권 설정등기 중 같은 부분에 마쳐진 것만 말소를 신청할 수 있다(부동산등기규칙 제153조 제1항).
- 저당권설정등기청구권 보전: 가처분등기 이후에 마쳐진 제3자 명의 등기라도 그 말소를 신청할 수 없다(같은 조 제2항).
말소를 신청할 때 등기원인은 「가처분에 의한 실효」로 하고, 그 연월일은 신청정보로 제공하지 않는다(부동산등기규칙 제154조).
등기관이 위 신청에 따라 가처분등기 이후의 등기를 말소할 때에는 직권으로 그 가처분등기도 말소한다(부동산등기법 제94조 제2항). 가처분등기 이후의 등기가 없는 경우로서 가처분채무자를 등기의무자로 하는 권리의 이전·말소·설정의 등기만을 할 때에도 같다.
등기관이 가처분등기 이후의 등기를 말소하였을 때에는 지체 없이 그 사실을 말소된 권리의 등기명의인에게 통지하여야 한다(부동산등기법 제94조 제3항).
소유권을 지키려고 건 가처분이라면, 그 뒤에 부동산을 산 사람은 나중에 등기를 잃을 위험이 있습니다. 다만 가처분보다 먼저 걸린 저당권으로 시작된 경매개시결정등기 같은 것은 지우지 못하고, 저당권을 받으려고 건 가처분이라면 뒤의 등기를 아예 지울 수 없습니다.
소유권 외의 권리 설정등기
등기관이 부동산등기법 제94조 제1항에 따라 가처분채권자 명의의 소유권 외의 권리 설정등기를 할 때에는 그 등기가 가처분에 기초한 것이라는 뜻을 기록하여야 한다(부동산등기법 제95조).
실무 체크포인트
- 가처분등기는 채권자가 등기소에 직접 신청하지 않는다. 법원의 가처분명령이 내려지면 법원사무관 등이 촉탁하는 방식이라, 채권자는 법원에 가처분 신청을 한 뒤 결정을 기다리면 된다.
- 가처분등기 이후 등기를 말소하려면 가처분채권자가 본안에서 승소한 판결 등 집행권원을 갖추고 등기소에 신청해야 한다. 말소 대상 등기가 없더라도 채무자를 등기의무자로 하는 권리이전·말소·설정 등기를 신청하면 등기관이 직권으로 가처분등기를 함께 말소한다(부동산등기법 제94조 제2항).
- 가처분등기는 가등기와 다르다. 가등기는 장래 본등기 순위를 보전하는 등기이고, 가처분등기는 상대방의 처분을 금지해 청구권을 보전하는 임시 조치다. 둘 다 보전수단이지만 성질과 절차가 다르다.
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