가처분등기

가처분등기란 부동산에 관한 권리의 이전·말소·설정등기청구권을 보전하기 위해 법원이 처분을 금지하는 가처분명령을 발령하면 법원사무관 등이 등기부에 그 금지 사실을 기입하는 보전등기다(민사집행법 제305조, 부동산등기법 제94조).

가처분등기는 어떤 요건에서 할 수 있나

법원은 다툼의 대상에 관한 가처분으로 부동산의 양도나 저당을 금지할 수 있다(민사집행법 제300조, 민사집행법 제305조). 이 경우 법원은 민사집행법 제293조를 준용해 등기부에 그 금지 사실을 기입하게 하여야 한다(같은 조 제3항).

구체적으로 처분금지가처분등기는 권리의 이전·말소·설정등기청구권을 보전하기 위한 경우에 한다. 대표적 사례는 다음과 같다.

• 소유권이전등기청구권 보전: 매수인이 매도인의 이중매도를 막으려는 경우
• 소유권말소등기청구권 보전: 원인 없이 이루어진 등기의 말소를 청구할 권리를 보전하는 경우
• 근저당권 등 제한물권 설정등기청구권 보전

등기 절차는 어떻게 되나

가처분으로 부동산의 양도나 저당을 금지할 때 법원사무관 등이 등기소에 등기를 촉탁한다(민사집행법 제293조, 민사집행법 제305조 제3항). 채권자가 등기소에 직접 신청하는 것이 아니라, 법원의 직권 촉탁으로 등기부에 기입된다.

가등기를 명하는 가처분명령의 경우에는 부동산의 소재지를 관할하는 지방법원이 가등기권리자의 신청으로 가등기 원인사실의 소명이 있으면 발령할 수 있고, 이에 따라 가등기권리자가 단독으로 가등기를 신청할 수 있다(부동산등기법 제89조, 부동산등기법 제90조).

가처분등기 이후 등기의 효력과 말소

처분금지가처분등기가 된 후 가처분채권자가 가처분채무자를 등기의무자로 하여 권리의 이전·말소·설정의 등기를 신청하는 경우, 그 가처분등기 이후에 이루어진 등기로서 가처분채권자의 권리를 침해하는 등기는 단독으로 말소를 신청할 수 있다(부동산등기법 제94조 제1항).

등기관이 위 신청에 따라 가처분등기 이후의 등기를 말소할 때에는 직권으로 그 가처분등기도 말소한다(부동산등기법 제94조 제2항). 가처분등기 이후의 등기가 없는 경우로서 가처분채무자를 등기의무자로 하는 권리의 이전·말소·설정의 등기만을 할 때에도 같다.

등기관이 가처분등기 이후의 등기를 말소하였을 때에는 지체 없이 그 사실을 말소된 권리의 등기명의인에게 통지하여야 한다(부동산등기법 제94조 제3항).

소유권 외의 권리 설정등기

등기관이 부동산등기법 제94조 제1항에 따라 가처분채권자 명의의 소유권 외의 권리 설정등기를 할 때에는 그 등기가 가처분에 기초한 것이라는 뜻을 기록하여야 한다(부동산등기법 제95조).

실무 체크포인트

• 가처분등기는 채권자가 등기소에 직접 신청하지 않는다. 법원의 가처분명령이 내려지면 법원사무관 등이 촉탁하는 방식이라, 채권자는 법원에 가처분 신청을 한 뒤 결정을 기다리면 된다.
• 가처분등기 이후 등기를 말소하려면 가처분채권자가 본안에서 승소한 판결 등 집행권원을 갖추고 등기소에 신청해야 한다. 말소 대상 등기가 없더라도 채무자를 등기의무자로 하는 권리이전·말소·설정 등기를 신청하면 법원이 직권으로 가처분등기를 함께 말소한다.
• 가처분등기는 가등기와 다르다. 가등기는 장래 본등기 순위를 보전하는 등기이고, 가처분등기는 상대방의 처분을 금지해 청구권을 보전하는 임시 조치다. 둘 다 보전수단이지만 성질과 절차가 다르다.

관련

• 개념·해설
  가처분처분금지가처분가등기
• 법령
  민사집행법 제293조민사집행법 제300조민사집행법 제305조부동산등기법 제94조부동산등기법 제95조