가처분등기란 부동산에 관한 권리의 이전·말소·설정등기청구권을 보전하는 등기다. 법원이 처분을 금지하는 가처분명령을 발령하면 법원사무관 등이 등기부에 그 금지 사실을 기입한다(민사집행법 제305조, 부동산등기법 제94조). 법인 임원의 직무집행정지 가처분 등기는 이사 직무집행정지 가처분 등기에서 설명한다.
쉽게 말하면 — 내가 매수하기로 한 부동산을 상대방이 다른 사람에게 넘겨 버릴 것이 염려될 때, 법원에 신청해 등기부에 “이 부동산은 처분이 금지되어 있습니다”라고 표시해 두는 것입니다. 소유권을 넘겨받을 권리를 지키려고 건 가처분이라면, 그 뒤에 들어온 제3자 명의 등기를 나중에 단독으로 지울 수 있습니다. 다만 지울 수 있는 범위는 보전한 청구권이 무엇이냐에 따라 다릅니다.
가처분등기는 어떤 요건에서 할 수 있나?
법원은 다툼의 대상에 관한 가처분으로 부동산의 양도나 저당을 금지할 수 있다(민사집행법 제300조, 같은 법 제305조). 이 경우 법원은 같은 법 제293조를 준용해 등기부에 그 금지 사실을 기입하게 하여야 한다(같은 법 제305조 제3항).
구체적으로 처분금지가처분등기는 권리의 이전·말소·설정등기청구권을 보전하기 위한 경우에 한다. 대표적 사례는 다음과 같다.
- 소유권이전등기청구권 보전: 매수인이 매도인의 이중매도를 막으려는 경우
- 소유권말소등기청구권 보전: 원인 없이 이루어진 등기의 말소를 청구할 권리를 보전하는 경우
- 지상권·전세권·임차권 설정등기청구권 보전
- 저당권설정등기청구권 보전
가처분은 본안 소송을 하기 전에, 또는 소송 도중에 임시로 상대방의 처분 행위를 막아 두는 수단입니다. 본안 판결이 확정되더라도 이미 부동산이 제3자에게 넘어가면 집행이 불가능해질 수 있으므로, 가처분등기로 미리 ‘자리’를 잡아 두는 것입니다.
등기 절차는 어떻게 되나?
가처분으로 부동산의 양도나 저당을 금지할 때 법원사무관 등이 등기소에 등기를 촉탁한다(민사집행법 제293조, 같은 법 제305조 제3항). 채권자가 등기소에 직접 신청하는 것이 아니라, 법원의 직권 촉탁으로 등기부에 기입된다. 채권자가 가처분 집행을 해제하거나 신청을 취하한 경우와 가처분을 취소하는 재판이 있은 경우에 가처분등기를 지우는 절차와 비용은 가압류·가처분 등기의 말소에서 설명한다.
가등기를 명하는 가처분명령은 이 등기와 다른 제도다. 가등기권리자는 그 명령을 등기원인증서로 삼아 단독으로 가등기를 신청한다(부동산등기법 제89조). 이때에는 민사집행법의 가처분 규정이 준용되지 않는다. 법원이 그 명령을 등기원인으로 가등기를 촉탁하면 각하한다(등기예규 제1849호 2.나.(1)).
후행 등기는 어떻게 말소하나?
처분금지가처분등기 뒤 가처분채권자가 가처분채무자를 등기의무자로 하여 권리의 이전·말소·설정등기를 신청하면, 가처분등기 이후에 이루어진 등기 중 채권자의 권리를 침해하는 등기의 말소를 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 단독으로 신청할 수 있다(부동산등기법 제94조 제1항). 규칙은 말소 범위를 보전한 청구권에 따라 구분한다.
- 소유권이전등기청구권·소유권이전(보존)말소등기청구권 보전: 가처분등기 이후에 마쳐진 제3자 명의 등기의 말소를 단독으로 신청할 수 있다. 다만 가처분등기 전에 마쳐진 가압류에 의한 강제경매개시결정등기는 제외한다. 가처분등기 전에 마쳐진 담보가등기·전세권·저당권에 의한 임의경매개시결정등기와 가처분채권자에게 대항할 수 있는 주택임차권등기등도 제외한다(부동산등기규칙 제152조 제1항). 말소등기를 신청하려면 그 단서 각 호 권리자의 승낙이나 이에 대항할 수 있는 재판을 증명하는 정보를 첨부한다(같은 조 제2항).
- 지상권·전세권·임차권 설정등기청구권 보전: 가처분등기 이후에 마쳐진 제3자 명의의 지상권·지역권·전세권·임차권 설정등기 중 같은 부분에 마쳐진 것만 말소를 신청할 수 있다(부동산등기규칙 제153조 제1항).
- 저당권설정등기청구권 보전: 가처분등기 이후에 마쳐진 제3자 명의 등기라도 그 말소를 신청할 수 없다(같은 조 제2항).
말소를 신청할 때 등기원인은 「가처분에 의한 실효」로 하고, 그 연월일은 신청정보로 제공하지 않는다(부동산등기규칙 제154조).
등기관이 위 신청에 따라 가처분등기 이후의 등기를 말소할 때에는 직권으로 가처분등기도 말소한다(부동산등기법 제94조 제2항). 가처분등기 이후의 등기가 없더라도, 가처분채무자를 등기의무자로 하는 권리의 이전·말소·설정등기를 할 때에는 등기관이 직권으로 가처분등기를 말소한다.
등기관이 가처분등기 이후의 등기를 말소하였을 때에는 지체 없이 그 사실을 말소된 권리의 등기명의인에게 통지하여야 한다(부동산등기법 제94조 제3항).
소유권을 지키려고 건 가처분이라면, 그 뒤에 부동산을 산 사람은 나중에 등기를 잃을 위험이 있습니다. 다만 가처분보다 먼저 걸린 저당권으로 시작된 경매개시결정등기 같은 것은 지우지 못하고, 저당권을 받으려고 건 가처분이라면 뒤의 등기를 아예 지울 수 없습니다.
소유권 외의 권리는 어떻게 등기하나?
등기관이 부동산등기법 제94조 제1항에 따라 가처분채권자 명의의 소유권 외의 권리 설정등기를 할 때에는 그 등기가 가처분에 기초한 것이라는 뜻을 기록하여야 한다(같은 법 제95조).
실무 체크포인트
- 가처분등기는 채권자가 등기소에 직접 신청하지 않는다. 법원의 가처분명령이 내려지면 법원사무관 등이 촉탁하므로, 채권자는 법원에 가처분을 신청한다.
- 가처분등기 이후의 등기는 가처분채권자가 가처분채무자를 등기의무자로 하여 권리의 이전·말소·설정등기를 신청하면서 단독으로 말소를 신청할 수 있다(부동산등기법 제94조 제1항). 본안에서 승소한 확정판결(재판상 화해·인낙 포함)로 신청하는 경우뿐 아니라, 승소판결 없이 가처분에 기한 것이라는 소명자료를 붙여 가처분채무자와 공동으로 소유권이전등기나 소유권말소등기를 신청하는 경우에도 같은 절차에 따른다(등기예규 제1690호 제3항). 말소 대상 등기가 없더라도 채무자를 등기의무자로 하는 권리이전·말소·설정등기를 신청하면 등기관이 직권으로 가처분등기를 함께 말소한다(부동산등기법 제94조 제2항).
- 가처분등기는 가등기와 다르다. 가등기는 장래 본등기 순위를 보전하는 등기이고, 가처분등기는 상대방의 처분을 금지해 청구권을 보전하는 임시 조치다. 둘 다 보전수단이지만 성질과 절차가 다르다.
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