부기등기란 독립한 순위번호를 받지 않고 주등기 번호에 가지번호를 붙여 하는 등기다(부동산등기규칙 제2조). 형식상 등기는 주등기와 부기등기로 나뉘는데, 부기등기는 어떤 등기가 기존 등기(주등기)와 동일성·순위를 유지하며 그 연장선에서 이루어진다는 것을 표시한다.
쉽게 말하면 — 등기에는 1번·2번처럼 독립한 번호를 받는 주등기와, 1-1처럼 기존 등기에 딸린 번호를 받는 부기등기가 있습니다. 부기등기는 원래 등기의 순위를 그대로 물려받기 때문에, 순위를 유지해야 할 때 사용합니다.
부기등기는 언제 하나?
부기등기는 법령에 부기로 하도록 정해진 경우에만 한다. 부동산등기법 제52조는 부기등기로 하는 등기를 정한다(부동산등기법 제52조). 대표적으로 등기명의인표시의 변경·경정등기, 소유권 외 권리의 이전등기, 소유권 외 권리를 목적으로 하는 권리에 관한 등기(예: 전세권 위의 질권), 소유권 외 권리에 대한 처분제한 등기(예: 근저당권에 대한 가압류), 환매특약등기(부동산등기법 제53조), 권리소멸약정등기(부동산등기법 제54조), 공유물분할금지 약정등기 등이 있다.
권리의 변경·경정등기는 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그의 승낙(또는 이에 대항할 수 있는 재판)을 증명해야만 부기등기로 할 수 있다(부동산등기법 제52조 5호).
법이 “이건 부기로 한다”고 정한 경우에만 부기등기를 합니다. 이름·주소 변경, 근저당권 이전, 환매특약 같은 것이 여기에 해당합니다.
부기등기의 효과는?
부기등기의 순위는 주등기의 순위를 그대로 따른다(부동산등기법 제5조). 즉 부기등기는 기존 등기가 그 순위를 유지하게 할 필요가 있을 때 한다. 같은 주등기에 여러 부기등기가 달리면 그들 사이의 순위는 등기한 순서로 정해진다(부동산등기법 제5조).
부기등기에 다시 부기등기를 할 수도 있다. 부기등기 “1-1″에 대한 부기등기는 “1-1-1″로 표시된다(부동산등기규칙 제2조).
부기등기는 따로 순위를 받지 않고 원래 등기 순위를 이어받습니다. 예를 들어 근저당권(2번)을 다른 사람에게 넘기는 이전등기를 부기(2-1)로 하면, 새 근저당권자도 2번 순위를 그대로 갖습니다.
주등기와 어떻게 다른가?
주등기와 부기등기의 차이는 순위 보유 여부에 있다. 기존 등기와 동일성을 유지하며 그 순위를 이어갈 필요가 있으면 부기등기, 새로운 독립 순위로 공시할 필요가 있으면 주등기로 한다. 변경등기·경정등기는 원칙적으로 부기등기로 하지만, 권리의 변경·경정에서 이해관계 있는 제3자의 승낙을 받지 못하면 주등기로 하고 변경 전 등기사항을 말소하는 표시를 하지 않는다(부동산등기법 제52조 5호).
실무 체크포인트 — 권리의 변경·경정등기를 신청할 때 등기 형식이 부기냐 주등기냐는 후순위 권리자 등 이해관계인의 승낙 여부로 갈린다. 근저당권 채권최고액을 늘리는 변경처럼 후순위자에게 불리한 변경은 그들의 승낙이 있어야 부기등기로 동일 순위를 유지할 수 있다. 승낙서를 첨부정보로 확보했는지 먼저 확인한다. 승낙을 못 받으면 주등기로 실행되어 변경분이 후순위가 된다.
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