부동산 물권변동

부동산 물권변동이란 부동산에 관한 소유권·저당권 같은 물권이 새로 생기거나 옮겨지거나 없어지는 것이다. 우리 민법은 법률행위로 인한 부동산 물권변동은 등기를 해야 효력이 생긴다고 정한다(민법 제186조). 이를 성립요건주의라 한다.

쉽게 말하면 — 집을 사고팔거나 대출 담보를 잡을 때 권리가 바뀌는 것을 말합니다. 계약서만 쓴다고 끝이 아니라, 등기소에 등기를 해야 비로소 권리가 내 것이 됩니다.

법률행위로 인한 물권변동은 왜 등기가 필요한가?

매매·증여·저당권설정 같은 법률행위로 부동산 물권이 바뀌려면 등기가 있어야 한다(민법 제186조). 등기는 단순한 대항요건이 아니라 효력발생요건이다. 그래서 매매계약을 맺고 잔금까지 치렀어도 소유권이전등기를 마치기 전에는 매수인이 소유자가 되지 못한다.

이 점에서 우리 법은 성립요건주의(형식주의)를 따른다. 계약만으로 물권이 넘어가고 등기는 제3자 대항요건일 뿐이라고 보는 대항요건주의(프랑스·일본)와 다르다.

계약하고 돈을 다 줬더라도 등기를 안 했으면 아직 남의 집입니다. 등기가 권리의 마침표입니다.

상속·공용징수·판결·경매로 인한 물권취득은 등기 없이도 효력이 생긴다(민법 제187조). 법률행위가 아니라 법률의 규정에 따른 취득이기 때문이다. 예컨대 상속인은 피상속인이 사망한 순간 등기 없이 부동산 소유권을 취득한다.

다만 이렇게 등기 없이 취득한 물권을 다시 처분하려면 먼저 자기 명의로 등기를 마쳐야 한다(민법 제187조 단서). 상속받은 부동산을 팔려면 상속등기를 먼저 하라는 뜻이다.

상속·경매·판결로 받은 부동산은 등기 안 해도 일단 내 것입니다. 하지만 그걸 남에게 팔려면 먼저 내 이름으로 등기부터 해야 합니다.

먼저 소유권이전등기를 마친 사람이 소유자가 된다. 성립요건주의 아래에서 물권변동의 기준은 계약 순서가 아니라 등기 순서이기 때문이다(민법 제186조). 매도인이 같은 부동산을 두 사람에게 팔았다면, 계약을 먼저 한 사람이 아니라 등기를 먼저 한 사람이 이긴다.

같은 집을 두 사람에게 팔았을 때는 계약 빠른 사람이 아니라 등기 빠른 사람이 임자입니다. 그래서 계약 후 등기를 서두르는 게 중요합니다.