유증으로 인한 소유권이전등기

유언으로 부동산을 받은 수증자 앞으로 소유권을 옮기는 등기는 포괄유증이든 특정유증이든 수증자와 유언집행자 또는 상속인이 공동으로 신청하여야 한다(등기예규 제1512호 2.나.(1)). 이 글은 상속인인 집행자가 협력하지 않거나, 상속등기가 먼저 됐거나, 유언 뒤 부동산이 재건축·분할된 경우처럼 특수한 사례를 선례로 정리한다.

쉽게 말하면 — 상속인 갑·을·병·정 가운데 갑에게 재산을 준다는 자필 유언이 있고 유언집행자 지정이 없으면 네 사람 모두가 유언집행자입니다. 검인조서에 을·병·정이 유언을 다툰 사실이 적혀 있다면, 그들의 이의 없음 진술서나 유언유효확인 판결을 내더라도 갑 혼자서는 신청할 수 없습니다. 네 사람 중 3인 이상이 등기의무자로 신청하거나 을·병·정을 상대로 소유권이전등기절차의 이행을 명하는 판결을 받아야 합니다(부동산등기선례 제202510-3호).

어떤 경우에 이 등기를 하나

유언으로 부동산을 받은 사람 앞으로 소유권을 옮길 때 이 등기를 한다. 포괄유증이나 특정유증을 불문하고 수증자를 등기권리자, 유언집행자 또는 상속인을 등기의무자로 하여 공동으로 신청하여야 한다(등기예규 제1512호 2.나.(1)). 유언으로 재산을 주는 것이 유증이고 그 재산을 받는 사람이 수증자다(유증). 상속재산의 전부나 비율로 주는 것이 포괄유증, 특정한 재산을 주는 것이 특정유증이다(부동산등기선례 제201811-1호 2.). 두 유증의 구별 기준과 효과는 포괄유증·특정유증에서 설명한다.

내 사안이 대상인지는 유언증서에서 다음 두 가지를 본다.

받을 사람이 특정돼 있는가: 2018년 회답은 「나의 모든 재산은 사회복지를 위하여 쓰여져야 한다. 유언집행자로 A와 B를 지명한다.」라고 적은 자필유언증서와, 유언집행자들과 사회복지법인이 함께 작성한 기부합의서로 그 법인 앞으로 신청한 사안이다. 이 회답은 포괄적 수증자가 유언증서에 특정되어 있지 않은 상태에서 유언자가 유언집행자에게 포괄적 수증자를 선택할 권한을 위임한다는 내용 또한 유언증서에 명시되어 있지 않다면, 형식적 심사권밖에 없는 등기관은 그 신청을 수리할 수 없다고 했다(부동산등기선례 제201811-1호 1.).
부동산이 적혀 있거나 비율로 적혀 있는가: 포괄유증은 유증 대상을 「나의 모든 재산」 또는 「나의 모든 재산의 50%」처럼 적은 경우에도 그 유언증서를 등기원인을 증명하는 정보로 내어 유언자 명의의 모든 부동산에 대하여 신청할 수 있다(부동산등기선례 제201811-1호 2.).

생전에 계약으로 사망 때 주기로 한 사인증여는 이 등기가 아니다. 사인증여의 등기원인과 신청 방법은 사인증여로 인한 소유권이전등기에서, 신탁으로 사후 귀속을 정하는 방법은 유언대용신탁에서 설명한다. 이 글이 다루지 않는 기본 칸(유증의 효력 발생, 미등기 부동산의 보존등기, 유증의 가등기)은 유증등기에 있다.

누가 신청하나

수증자가 등기권리자, 유언집행자 또는 상속인이 등기의무자가 되어 공동으로 신청하고, 수증자가 유언집행자로 지정되거나 상속인인 경우에도 같다(등기예규 제1512호 2.나.(1)). 등기권리자는 이 등기로 소유자가 되는 쪽, 등기의무자는 소유권을 넘겨주는 쪽이다. 유언집행자는 유언의 내용을 실현하는 사람으로, 유언으로 지정되거나 지정이 없으면 상속인이 되고 가정법원이 선임하기도 한다(유언집행자).

등기는 법률에 다른 규정이 없는 경우에는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항). 상속·법인의 합병 등 포괄승계에 따른 등기는 등기권리자가 단독으로 신청하지만(같은 조 제3항), 유증은 예규가 포괄유증이나 특정유증을 불문하고 공동신청으로 정한다(등기예규 제1512호 2.나.(1)). 포괄유증이라도 수증자 혼자 신청하지 않는다.

유언집행자가 누구인지, 수증자가 몇 명인지에 따라 신청인은 다음과 같다.

집행자가 여럿일 때: 유언집행자가 여럿인 경우(유언집행자의 지정이 없어서 여러 명의 상속인들이 유언집행자가 된 경우를 포함한다)에는 그 과반수 이상이 수증자 명의의 소유권이전등기절차에 동의하면 그 등기를 신청할 수 있다(등기예규 제1512호 2.나.(2)). 과반수가 협력하지 않는 경우는 아래 「유언집행자인 상속인이 협력하지 않거나 검인조서에 다툼이 적혀 있으면」에 있다.
지정된 집행자가 유언자보다 먼저 사망했을 때: 2015년 회답은 이 경우 민법 제1089조 제1항과 제2항, 1090조 본문과 단서 등을 유추 적용하여 유언집행자의 지정에 관한 유언의 효력이 발생하지 않으므로 상속인이 유언집행자가 된다고 보았다. 이때 과반수의 상속인들이 소유권이전등기절차에 협력한다면, 협력하지 아니한 일부 상속인들에 대하여 별도로 이행 판결을 받지 않아도 수증인 명의의 등기를 신청할 수 있다(등기선례 제9-248호).
지정된 집행자가 유언자 사망 뒤에 자격을 잃었을 때: 같은 회답은 유언자의 사망으로 유언의 효력이 이미 발생했으므로 그 뒤 유언집행자가 사망·결격 기타 사유로 자격을 상실하더라도 상속인은 유언집행자가 될 수 없다고 했다. 이 경우 수증인은 법원으로부터 새로운 유언집행자를 선임받아 신청할 수 있다고 했다(등기선례 제9-248호). 선임 신청은 유언집행자 선임 심판 청구에서 설명한다.
수증자가 지정 집행자이기도 할 때: 1998년 회답은 지정 유언집행자와 특정적 유증의 수증자(상속인)가 동일인인 경우에도 그 자격을 달리하는 것이므로 등기신청서에 등기의무자로서 지정 유언집행자를, 등기권리자로서 수증자를 표시하는 방법으로 신청할 수 있다고 했다(등기선례 제5-326호). 현행 등기예규 제1512호 2.나.(1) 후문도 수증자가 유언집행자로 지정된 경우에 같은 공동신청을 정한다.
포괄유증의 수증자가 여럿일 때: 수증자 전원이 공동으로 신청하거나 각자가 자기 지분만에 대하여 신청할 수 있다. 그러나 포괄적 수증자 이외에 유언자의 다른 상속인이 있는 경우에는 유증을 원인으로 한 소유권이전등기와 상속을 원인으로 한 소유권이전등기를 각각 신청하여야 한다(등기예규 제1512호 2.나.(3)).
특정유증의 수증자가 여럿일 때: 공동수증자 중 1인이 협력하지 않는 사안에서 2022년 회답은 수증자 중 일부는 유언집행자와 공동으로 자기 지분만에 대하여 소유권이전등기를 신청할 수 있다고 했다(부동산등기선례 제202205-1호).

유언집행자인 상속인이 협력하지 않거나 검인조서에 다툼이 적혀 있으면

상속인들이 유언집행자이면 그 과반수가 유언집행자로서 신청하여야 하고, 이에 응하지 않으면 소유권이전등기절차의 이행을 명하는 판결을 받아 신청한다(부동산등기선례 제202510-3호). 검인조서는 가정법원이 자필증서 등 유언증서를 검인하고 작성한 조서이고, 유언의 효력을 정하지는 않는다(유언검인 후 집행 절차의 「검인조서로 유언의 효력이 확정되나」).

검인조서에 다툼이 적혀 있을 때

검인기일에 출석한 상속인들이 「유언자의 자필이 아니고 날인도 유언자의 사용인이 아니라고 생각한다」는 등 다툼 있는 사실이 적힌 검인조서를 첨부하면, 다음 중 하나를 함께 첨부하여야 한다(등기예규 제1512호 5.가.(4)③, 5.나.(2)).

유언 내용에 따른 등기신청에 이의가 없다는 위 상속인들의 진술서(인감증명서 첨부)
위 상속인들을 상대로 한 유언유효확인의 소나 수증자 지위 확인의 소의 승소 확정판결문

그러나 이 첨부정보는 유언집행자로서의 등기신청의사까지 대신하지 않는다. 2025년 회답은 유언자가 별도의 유언집행자를 지정하지 않아 상속인 전원이 유언집행자가 된 경우에는 상속인의 과반수가 유언집행자로서 등기신청을 하여야 하고, 이에 응하지 않으면 별도의 소유권이전등기절차의 이행을 명하는 판결을 받아 첨부하여야 한다고 했다. 상속인 갑·을·병·정 중 갑에게 이전하게 하는 유언검인조서에 을·병·정의 다툼이 적힌 사안에서, 을·병·정의 진술서나 그들을 상대로 한 유언유효확인 판결문을 첨부하였다 하더라도 갑만을 유언집행자로 하여 신청할 수 없다고 했다. 이때에는 갑·을·병·정 중 3인 이상이 등기의무자로서 신청하거나 을·병·정을 상대로 소유권이전등기절차의 이행을 명하는 별도의 판결을 받아 신청하여야 한다고 했다(부동산등기선례 제202510-3호).

과반수가 함께 신청할 때

1998년 회답은 6명의 상속인이 공동유언집행자가 되었으나 1명은 유언집행에 반대하고 1명은 소재불명인 사안에서, 나머지 4명이 공동유언집행자 전원을 등기의무자로 하되 그들 4명의 인감증명만 첨부하여 신청할 수 있다고 했다. 4명이 유언집행에 찬성한다는 서면을 별도로 첨부할 수도 있으나 반드시 요구되는 것은 아니라고 보았다(등기선례 제5-334호 나.). 현행 등기예규 제1512호 2.나.(2)도 집행자 과반수 이상이 동의하면 신청할 수 있다고 정한다.

판결을 받아 신청할 때

등기절차의 이행을 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제4항). 판결로 하는 등기의 첨부정보와 확정 증명은 판결에 의한 소유권이전등기에서 설명한다.

소송의 피고는 다음 두 원문을 함께 본다.

대법원은 유언집행자가 수인인 경우(상속인이 유언집행자가 되는 경우를 포함한다)의 유증의무 이행 청구 소송을 다음과 같이 본다. 유언집행자를 지정하거나 지정위탁한 유언자나 유언집행자를 선임한 법원에 의한 임무의 분장이 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 유언집행자에게 유증의무의 이행을 구하는 소송은 유언집행자 전원을 피고로 하는 고유필수적 공동소송이다(2009다8345 판결요지 [1], 2011년 선고). 이 사건은 유언집행자 지정이 없어 원고를 포함한 상속인 전원이 유언집행자가 된 사안으로, 판결 이유는 그 청구를 「원고를 제외한 망인의 유언집행자인 상속인 전원을 피고로 삼아야 하는 고유필수적 공동소송」이라고 하고 1인만을 피고로 한 부분을 각하했다.
부동산등기선례 제202510-3호는 수증자 갑을 뺀 상속인 을·병·정이 모두 다툰 사안에서 「을, 병, 정을 상대로」 판결을 받으라고 적는다.

두 원문 모두 피고로 삼을 사람은 원고나 수증자를 뺀 나머지 집행자 전원이다. 판결요지 [1]은 임무의 분장이 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 「유언집행자 전원을 피고로 하는」 고유필수적 공동소송이라고 하고, 등기에 협력하는 집행자를 피고에서 뺄 수 있다는 예외를 두지 않는다. 이 사건에서도 1인만을 피고로 한 부분은 부적법하다고 보아 각하했다.

상속등기가 먼저 되어 있으면

유증 이전등기 전에 상속등기가 이미 마쳐졌으면 상속등기를 말소하지 않고 상속인으로부터 수증자에게로 유증을 원인으로 한 소유권이전등기를 신청할 수 있다(등기예규 제1512호 3.(1)). 원칙은 포괄유증이든 특정유증이든 모두 상속등기를 거치지 않고 유증자로부터 직접 수증자 명의로 등기를 신청하는 것이다(같은 예규 3.(1) 첫 문장). 상속등기가 먼저 된 경우의 처리는 다음 선례가 정한다.

경정등기는 안 된다: 2018년 회답은 상속등기를 유증을 원인으로 한 소유권이전등기로 경정하는 등기는 신청할 수 없고, 상속등기를 말소할 필요 없이 유언집행자와 수증자가 공동으로 상속인으로부터 수증자 앞으로 신청할 수 있다고 했다. 수증자 중 일부가 공동상속인 중 일부에 해당하고 그가 유증받은 지분이 법정상속지분을 초과하는 경우라면 그 수증자의 상속지분을 제외한 나머지 지분에 대하여 신청하여야 한다(부동산등기선례 제201804-5호).
채권자가 대위로 상속등기를 한 경우: 2022년 회답은 망 갑의 채권자 A의 대위신청으로 을·병·정 명의 상속등기가 마쳐진 사안에서도 상속등기를 말소하지 않은 채로 신청할 수 있다고 했다. 과반수 이상(을·병)이 동의하면 신청서의 등기의무자란에 「乙, 丙, 丁, 유증자 망 甲의 유언집행자 乙, 丙」을 표시하고 각 그들의 주소 등을 기재한다(부동산등기선례 제202203-1호).
상속인의 지분이 다른 사람에게 넘어간 경우: 2006년 회답은 갑·을·병이 공동상속등기를 마친 후 을의 지분을 갑에게 이전한 사안을 다뤘다. 이 회답은 먼저 을로부터 갑에게로 이전한 공유지분이전등기를 정당한 말소사유에 의하여 말소한 후에 유증으로 인한 소유권이전등기를 신청할 수 있다고 했다. 그 말소등기에 관하여 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그의 승낙서 또는 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부하여야 한다(등기선례 제200610-13호). 이 회답은 정당한 말소사유가 있어야 그 이전등기를 말소할 수 있다고 할 뿐, 유증이 있다는 사실만으로 말소된다고 하지 않고, 무엇이 「정당한 말소사유」인지와 그 말소등기를 어떤 원인으로 신청하는지도 정하지 않는다.

상속등기가 먼저 된 경우에도 관할 등기소가 아닌 등기소에 신청할 수 있다(등기예규 제1795호 제2조 제3항 제2호). 신청 방법은 아래 「등기원인·원인일자는 어떻게 적고 어느 등기소에 내나」에 있다.

유증한 뒤 부동산이 바뀌었으면

유언 뒤 부동산이 재건축·분할 등으로 바뀌어 유언증서의 표시와 등기기록이 맞지 않는 경우가 있다. 그 경우에도 전후 부동산의 동일성을 소명하는 자료를 함께 내면 신청할 수 있다고 본 선례들이 있다(부동산등기선례 제202512-4호, 등기선례 제201403-3호). 다만 분할·합병 뒤 일부가 제3자에게 넘어가 유언공정증서의 표시가 등기부와 저촉되면 그 공정증서로는 수리할 수 없다고 본 선례도 있다(등기선례 제7-214호). 동일성 소명은 유언증서의 부동산과 지금 등기된 부동산이 같은 것임을 자료로 보이는 것이다.

선례는 사안마다 답했을 뿐 동일성 소명 자료의 일반 목록을 정하지 않는다. 아래 H3는 부동산의 표시가 바뀐 경우와, 유증 대상의 범위가 줄거나 일부인 경우로 나눈다.

재건축·분할·환지로 표시가 바뀐 경우

재건축(도시정비법 절차): 공정증서에 의한 유언 이후 유증의 목적물인 구분건물이 멸실되고 재건축으로 동일 지번에 새로운 구분건물이 신축되어 유증자 명의로 소유권보존등기가 마쳐진 상태에서 유증자가 사망한 사안이다. 2014년 회답은 공정증서를 첨부정보로 하여 유언집행자 또는 상속인이 수증자와 공동으로 신청할 수 있고, 종전 구분건물이 새 구분건물로 변환되었음을 소명하는 자료(관리처분계획서 및 인가서, 이전고시증명서면 등)를 첨부하여야 할 것이라고 했다(등기선례 제201403-3호).
재건축(구 주택건설촉진법 절차): 재건축조합이 구 주택건설촉진법에 따라 사업계획승인을 받은 후 도시 및 주거환경정비법이 시행되었으나 사업절차가 구 주촉법에 따라 진행되고 도정법에 따른 관리처분계획 및 이전고시 등의 절차를 거치지 않은 사안이다. 2025년 회답은 변환을 소명하는 자료(예: 주택재건축사업 준공인가 고시문, 주택재건축사업 완료에 따른 지적공부 시행 공고문, 폐쇄등기부, 대장, 분양계약서, 조합원명부 등)는 명칭을 불문하고 이에 해당된다고 했다(부동산등기선례 제202512-4호). 정비사업의 이전고시에 따라 하는 등기 자체는 정비사업 이전고시에 따른 등기에서 설명한다.
공유토지분할특례법에 의한 분할: 2007년 회답은 유증의 대상 토지가 그 법에 의하여 분할되어 지번이 변경되고 면적이 다소 증감하였더라도 종전 토지와의 동일성이 유지된다고 판단되므로, 이를 소명하는 자료를 첨부하여 신청할 수 있을 것이라고 했다(등기선례 제8-207호).
농업생산기반정비사업에 의한 합필환지: 갑이 유언공정증서로 A 토지는 을에게, B 토지는 병·정·무에게 유증한 뒤 두 토지가 C 토지로 합필환지된 상태에서 사망한 사안이다. 2018년 회답은 환지 전후의 토지 간에 동일성이 유지되므로 수증자들이 유언집행자와 공동으로 C 토지에 대하여 각 공유자의 지분을 종전 토지의 면적비율로 하여 신청할 수 있다고 했다. 종전 토지의 경제적 가치가 달라 면적비율과 다르게 공유하려면, 이를 소명하는 유언집행자와 수증자 전원이 함께 작성한 확인서(전원의 인감증명서 포함)를 첨부정보로 제공하여 신청할 수 있다(부동산등기선례 제201811-6호).
분할·합병 뒤 일부가 제3자에게 넘어간 경우: 유언자 갑이 A 토지에 공정증서 유언을 한 후 A 토지에서 B·C·D·E 토지가 분할되고, A·C·D·E 토지는 제3자에게 소유권이전등기가 경료되고 B 토지는 F 토지에 합병된 다음 갑이 사망한 사안이다. 2003년 회답은 유언공정증서의 부동산의 표시가 등기부와 저촉되므로 형식적 심사권한밖에 없는 등기관은 그 공정증서에 의하여는 유증으로 인한 소유권이전등기를 수리할 수 없다고 했다(등기선례 제7-214호). 이 회답은 위 사안에 관한 것이고, 분할된 부동산이면 언제나 수리하지 않는다고 정한 것은 아니다.

지분 일부를 처분했거나 일부만 유증한 경우

유증한 부동산의 지분 일부를 생전에 처분한 경우: 갑이 을에게 A부동산 전체를 유증하는 공정증서를 작성한 후 지분 2분의 1을 병에게 증여하고 이전등기를 마친 사안이다. 2022년 회답은 A부동산 전체를 을에게 유증하기로 한 공정증서 자체를 첨부정보로 제공하여 갑 지분 2분의 1에 대하여 을을 등기권리자로 하는 소유권이전등기를 신청할 수 있을 것이라고 했다(부동산등기선례 제202212-2호).
1필 토지(또는 1개 건물)의 특정 일부만 유증한 경우: 유언집행자는 유증할 부분을 특정하여 분할(또는 구분)등기를 한 다음 수증자 명의로 신청하여야 한다. 특정유증의 수증자가 유증자의 사망 후에 특정 일부에 대하여 유증의 일부포기를 한 경우에도 유언집행자는 포기한 부분을 분할(또는 구분)등기한 다음 포기하지 아니한 부분에 대하여 신청하여야 한다(등기예규 제1512호 3.(2)). 분할등기 절차는 분필등기 신청에서 설명한다.
미등기 부동산을 특정유증한 경우: 특정유증을 받은 자는 소유권보존등기를 신청할 수 없고, 유언집행자가 상속인 명의로 소유권보존등기를 마친 후에 유증을 원인으로 한 소유권이전등기를 신청하여야 한다(등기예규 제1512호 2.가.(2)). 관할 특례는 법 제65조 제1호의 상속인 또는 포괄수증자가 소유권보존등기를 신청하는 경우에는 적용하지 않는다(아래 「등기원인·원인일자는 어떻게 적고 어느 등기소에 내나」의 제외 목록 첫째). 유언집행자가 상속인 명의로 하는 보존등기가 이에 드는지는 예규가 직접 정하지 않는다. 보존등기를 어느 등기소에 낼지는 접수 전에 확인한다. 포괄적 수증자의 보존등기는 유증등기의 「알아둘 점」에 있다.

등기원인·원인일자는 어떻게 적고 어느 등기소에 내나

등기원인은 「○년 ○월 ○일 유증」으로 적고 그 연월일은 유증자가 사망한 날을 적는다. 다만 유증에 조건 또는 기한이 붙은 경우에는 그 조건이 성취한 날 또는 그 기한이 도래한 날을 신청정보의 내용으로 제공한다(등기예규 제1512호 4.나.(1)). 신청정보에는 유증자의 등기필정보도 넣는다(같은 예규 4.나.(2)). 등기필정보는 유증자가 그 부동산의 소유권을 등기했을 때 받은 정보이고, 없을 때는 아래 「무엇을 첨부하나」에 있다. 상속등기가 먼저 되어 등기의무자란에 상속인과 유언집행자를 함께 적는 경우(부동산등기선례 제202203-1호) 유증자의 것 대신 상속인의 등기필정보를 내는지는 이 예규 항목과 그 선례가 따로 정하지 않으므로, 신청할 등기소에 확인한다.

포괄유증 또는 특정유증으로 인한 소유권이전등기는 부동산의 관할 등기소가 아닌 등기소에도 신청할 수 있다(등기예규 제1795호 제2조 제3항). 상속등기가 먼저 된 뒤 상속인으로부터 수증자에게로 하는 신청도 같은 항 제2호에 들어 있고, 채권자가 대위신청하는 경우도 같다(같은 조 제4항). 다만 다음 중 하나에 해당하면 이 특례를 적용하지 아니한다(같은 조 제6항).

법 제65조제1호의 상속인 또는 포괄수증자가 소유권보존등기를 신청하는 경우
상속 또는 유증을 원인으로 한 소유권 이외의 권리이전의 등기를 신청하는 경우
법 제27조에 따른 상속인 또는 포괄수증자에 의한 등기신청의 경우
제1항부터 제4항까지의 등기 및 제6조의 경정등기를 제외한 그 밖의 등기를 신청하는 경우

셋째 항목의 법 제27조는 등기원인이 발생한 후에 등기권리자 또는 등기의무자에 대하여 상속이나 그 밖의 포괄승계가 있는 경우 상속인이나 그 밖의 포괄승계인이 그 등기를 신청하는 조문이다.

이 특례로 신청할 때는 다음을 지킨다.

등기신청서란 상단에 「법 제7조의3」에 관한 등기신청임을 신청정보의 내용으로 제공하여야 한다(등기예규 제1795호 제3조 제1항).
신청이 잘못된 부분의 보정이나 취하는 등기를 신청한 등기소에 하여야 한다(같은 예규 제5조).
마쳐진 등기의 경정등기 신청은 그 등기를 처리한 등기소에 하여야 한다(같은 예규 제6조 제1항). 착오나 빠진 부분이 등기관의 잘못으로 인한 경우에는 그 등기소의 등기관이 직권으로 경정하여야 하고, 오기나 빠진 부분이 명백한 경우에는 부동산 소재지 관할 등기소의 등기관도 직권으로 경정할 수 있다(같은 조 제2항·제3항).

1795가 정하지 않은 유증 등기의 신청인, 신청정보 및 첨부정보 등은 등기예규 제1512호에 의한다(등기예규 제1795호 제7조 제2항). 사인증여에는 이 관할 특례가 적용되지 않는다는 점은 사인증여로 인한 소유권이전등기에 있다.

무엇을 첨부하나

유언집행자의 자격을 증명하는 서면, 유증자의 사망을 증명하는 정보, 유언증서를 내고, 자필증서·녹음·비밀증서 유언이면 유언검인조서등본을 함께 낸다(등기예규 제1512호 5.나.(1)·(2), 5.가.(1)·(4)①). 주소·대장 같은 공통 첨부정보는 부동산등기 필요서류 원인별 비교의 「공통 첨부정보는 무엇인가」에서 정리한다.

준비할 것

다음 가운데 괄호로 조건을 단 항목은 그 경우에만 낸다.

유언집행자의 자격을 증명하는 서면. 집행자가 정해진 방식에 따라 다음 서면을 낸다(등기예규 제1512호 5.나.(1)).
유언으로 지정된 경우: 유언증서
유언에 의해 지정을 제3자에게 위탁한 경우: 유언증서 및 제3자의 지정서(그 제3자의 인감증명 첨부)
가정법원이 선임한 경우: 유언증서 및 심판서
유언자의 상속인이 유언집행자인 경우: 상속인임을 증명하는 서면
유증자의 사망을 증명하는 정보(등기예규 제1512호 5.나.(2), 5.가.(1)).
유언증서와 유언의 방식에 따른 서면(등기예규 제1512호 5.나.(2), 5.가.(4)①).
(자필증서·녹음·비밀증서 유언) 유언검인조서등본
(구수증서 유언) 검인신청에 대한 심판서등본
(유증에 정지조건 등이 붙은 경우) 그 조건성취를 증명하는 서면
1998년 회답도 유언증서가 자필증서이고 상속인이 유언집행자인 경우 상속인임을 증명하는 서면과 유언검인조서등본, 조건이 붙은 경우 조건성취 증명 서면 등을 첨부하여야 한다고 했다(등기선례 제5-334호 다.).
(검인조서에 상속인들의 다툼이 적혀 있으면) 그 상속인들의 진술서(인감증명서 첨부) 또는 확인의 소 승소 확정판결문(위 「유언집행자인 상속인이 협력하지 않거나 검인조서에 다툼이 적혀 있으면」).
(방문신청이면) 등기의무자인 유언집행자의 인감증명. 부동산등기규칙 제60조 제1항은 방문신청을 하는 경우의 인감증명 제출을 정하고, 같은 규칙 제60조의2는 인감증명을 제출하는 대신 신청서 등에 서명을 하고 본인서명사실확인서나 전자본인서명확인서의 발급증을 제출할 수 있게 한다. 과반수가 신청하면 신청한 사람들의 인감증명만 첨부하여 신청할 수 있다고 본 1998년 회답이 있다(등기선례 제5-334호 나.).
(유증자의 등기필정보가 없으면) 확인정보. 2022년 회답은 멸실 등으로 등기필정보를 제공할 수 없는 경우 등기신청을 위임받은 자격자대리인이 등기의무자로 기재된 유언집행자로부터 위임받았음을 확인한 정보를 첨부정보로 제공할 수 있다고 했다. 유언집행자 전원(A, B, C, D, E) 중 과반수인 3인(A, B, C)이 신청하면 확인정보는 그 3인의 것이면 충분하고 반드시 전원의 것이 첨부될 필요는 없다(부동산등기선례 제202202-3호 2.). 등기필정보가 없을 때의 다른 방법은 등기필정보 분실 대처에서 설명한다.

내지 않아도 되는 것

공정증서 유언의 검인조서: 등기예규 제1512호 5.가.(4)①은 검인조서등본을 자필증서·녹음·비밀증서 유언에, 심판서등본을 구수증서 유언에 요구하고 공정증서 유언은 열거하지 않는다. 공정증서 유언에 검인 규정이 적용되지 않는다는 민법 규정은 유증등기의 「어떤 서류가 필요한가?」에 있다.
시장·군수의 계약서 검인: 부동산등기 특별조치법 제3조 제1항은 「계약을 원인으로」 소유권이전등기를 신청할 때 계약서에 시장·군수 등의 검인을 받아 제출하게 한다. 이 조가 정하는 대상 문언은 「계약을 원인으로」 하는 소유권이전등기이고, 유증은 그 문언에 적혀 있지 않다. 이 검인은 가정법원이 유언증서에 하는 검인과 다른 절차다.

유효기간

인감증명 등 첨부서면의 유효기간과 원인별 인감증명 제출 범위는 인감증명 제출범위 원인별 비교에서 정리한다.

농지면 무엇이 더 필요하나

포괄유증과 상속인에 대한 특정적 유증은 농지취득자격증명을 첨부하지 아니하고 신청할 수 있고, 상속인 이외의 자에 대한 특정적 유증은 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다(등기예규 제1635호 2.가.(1)·3.나.). 이 예규의 농지는 토지대장상 지목이 전·답·과수원인 토지이고, 그 농지가 어느 시기에 조성·등록전환·지목변경되었는지를 불문한다(같은 예규 1.).

첨부하여야 하는 경우: 자연인 또는 영농조합법인·농업회사법인(같은 예규 2.가.(1)이 정하는 요건을 갖춘 것)이 「상속인 이외의 자에 대한 특정적 유증」 등을 원인으로 신청하는 경우다. 다만 같은 예규 3.에서 열거하는 사유를 원인으로 신청하는 경우에는 그러하지 아니하다(등기예규 제1635호 2.가.(1)).
첨부하지 않아도 되는 경우: 같은 예규 3.나.는 「상속 및 포괄유증, 상속인에 대한 특정적 유증」을 열거한다. 포괄유증은 수증자가 상속인인지를 적지 않고 열거돼 있으므로, 등기에 농지취득자격증명을 첨부하는지는 상속인 아닌 사람에 대한 포괄유증도 이 3.나.에 따른다. 농지법 제6조 제2항 제4호가 소유 제한의 예외로 두는 상속에는 「상속인에게 한 유증」만 포함되고, 상속인 아닌 포괄수증자의 농지 소유에 농지법상 어떤 제한이 따르는지는 이 예규가 정하지 않으므로 농지 소재지 시·구·읍·면에 확인한다. 상속인에게 한 유증에 관한 농지법 문언은 유증등기의 「어떤 서류가 필요한가?」에 있다.

상속인 아닌 사람에게 한 특정유증이라도 같은 예규 3.이 원인을 묻지 않고 열거한 사유 가운데 다음에 해당하면 농지취득자격증명을 첨부하지 아니하고 신청할 수 있다(등기예규 제1635호 3.). 이 글과 관계된 것은 다음과 같다.

도시지역 내의 농지. 다만 도시지역 중 녹지지역 안의 농지는 도시계획시설사업에 필요한 농지에 한한다(바.).
농지법 제34조 제2항에 의한 농지전용협의를 완료한 농지(사.).
지목이 농지이나 토지의 현상이 농작물의 경작 또는 다년생식물재배지로 이용되지 않음이 관할관청이 발급하는 서면에 의하여 증명되는 토지(타.).

농지취득자격증명은 농지의 소재지를 관할하는 시장·구청장·읍장 또는 면장이 발행한다. 도농복합형태의 시의 시장과 그 시의 구의 구청장은 농지의 소재지가 동지역인 경우에 한한다(같은 예규 2.가.).

신청이 받아들여지지 않으면

유언증서가 적법한 요건을 갖추지 못했으면 가정법원의 검인이 되어 있어도 등기관은 그 신청을 수리하여서는 아니 된다(등기예규 제1512호 5.가.(4)②). 1998년 회답은 민법 제1066조의 요건을 구비하지 못한 자필증서(작성년월일, 주소, 성명, 날인의 누락)로는 유증을 원인으로 하는 소유권이전등기를 받을 수 없다고 했다(등기선례 제5-334호 가.). 자필증서유언의 방식은 자필증서유언에서 설명한다.

취득세를 내지 아니한 경우(지방세법 제20조의2에 따라 분할납부하는 경우에는 등기하기 이전에 분할납부하여야 할 금액을 내지 아니한 경우)도 신청의 각하 사유다(부동산등기법 제29조 제10호). 보정할 수 있는 잘못을 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 보정하면 각하하지 않는다(같은 조 단서).

이 글의 다른 절에서 수리할 수 없다고 본 선례는 포괄적 수증자가 유언증서에 특정되지 않고 집행자에게 수증자를 선택할 권한을 위임한다는 내용도 유언증서에 명시되지 않은 경우(「어떤 경우에 이 등기를 하나」, 부동산등기선례 제201811-1호 1.)와 분할·합병 뒤 일부가 제3자에게 넘어가 표시가 저촉되는 경우(「유증한 뒤 부동산이 바뀌었으면」)다.

받아들여지지 않았을 때 할 일은 다음과 같다.

보정·취하: 관할 특례로 낸 신청은 신청한 등기소에 보정하거나 취하하여야 한다(등기예규 제1795호 제5조).
등기관의 처분에 불복: 등기관 처분에 대한 이의신청에서 설명한다.
유언의 효력 자체를 다툼: 검인은 유언의 효력을 정하지 않으므로, 효력을 확정하려면 유언무효·유언효력확인의 소를 본다.

언제까지 신청하고 세금은 언제 내나

유증 이전등기의 신청 기한은 등기예규 제1512호·등기예규 제1795호가 정하지 않고, 두 예규는 신청인·신청정보·첨부정보·관할을 정한다. 부동산등기 특별조치법 제2조 제1항은 「부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자」에게 정해진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하게 하는 조이고, 같은 법 제11조의 과태료도 상당한 사유 없이 제2조 각 항의 등기신청을 해태한 등기권리자에게 부과한다. 두 예규와 이 조들의 문언에는 유증 이전등기의 신청 기한이 없다. 기한이 정해진 것은 아래 세금 신고·납부다.

취득세의 신고·납부 기한은 지방세법 제20조 제1항이 정하고, 유증이 상속에 들어가는지는 같은 법 제7조 제7항이 정한다.

지방세법의 상속에는 「피상속인이 상속인에게 한 유증 및 포괄유증과 신탁재산의 상속」이 포함된다(지방세법 제7조 제7항).
상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우에는 각각 9개월) 이내에 신고·납부하여야 한다(지방세법 제20조 제1항).
같은 항은 무상취득(상속은 제외한다)을 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내로 정한다(지방세법 제20조 제1항). 상속인 아닌 사람에게 한 특정유증은 제7조 제7항의 상속에 포함되지 않는다. 지방세법 시행령 제20조 제1항은 무상취득 가운데 상속 또는 유증으로 인한 취득은 상속 또는 유증 개시일에 취득한 것으로 본다.
신고·납부기한 이내에 등기하려는 경우에는 등기 신청서를 등기관서에 접수하는 날까지 취득세를 신고·납부하여야 한다(지방세법 제20조 제4항).

상속세는 취득세와 따로 본다. 상속세 및 증여세법의 「상속」에는 유증이 포함되고(같은 법 제2조 제1호 가목), 이 가목은 지방세법 제7조 제7항과 달리 수증자가 상속인인지를 적지 않는다. 상속세 및 증여세법 제67조 제1항은 상속세 납부의무가 있는 상속인 또는 수유자가 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 상속세 과세표준을 신고하게 한다. 피상속인이나 상속인이 외국에 주소를 둔 경우에는 그 기간이 9개월이다(같은 조 제4항). 유언집행자에 대해서는 그 기간 안에 지정되거나 선임되는 경우에 한정하여 지정되거나 선임되는 날부터 계산한다(같은 조 제3항). 신고·납부 절차는 상속세 신고·납부 절차 개요의 「기한은 언제까지인가?」에 있다.

세율, 등록면허세·지방교육세, 등기신청수수료는 취득세 원인별 총정리·부동산등기 비용 총정리에서 정리한다.

등기를 마친 뒤에는 무엇을 확인하나

등기사항증명서 갑구에 수증자 명의와 「유증」 원인, 원인일자(유증자가 사망한 날, 조건·기한이 붙었으면 성취일·도래일)가 기록됐는지 확인한다(등기예규 제1512호 4.나.(1)). 관할 특례로 신청했으면 등기관은 갑구의 권리자 및 기타사항란에 사건을 접수받은 등기소에서 그 등기를 하였다는 뜻을 기록하여야 한다. 다만 그 등기소의 관할에 속한 부동산이면 이 뜻을 기록하지 않는다(등기예규 제1795호 제4조 제1항·제2항).

등기를 마친 뒤 생길 수 있는 일은 다음 글에서 설명한다.

유증이 상속인의 유류분을 침해하는 내용이라 하더라도 등기관은 신청을 수리하여야 한다(등기예규 제1512호 6.). 유류분 반환에 따른 등기는 유류분반환으로 인한 소유권이전등기에 있다.
유증등기를 말소하고 협의분할 상속으로 바꾸려는 경우는 유증 등기 말소와 협의상속 전환 가부에 있다.
유언집행자가 임무를 게을리하면 유언집행자 해임 청구를 본다.

실무 체크포인트

유언증서에 받을 사람과 부동산(또는 비율)이 적혀 있는지 먼저 본다. 포괄적 수증자가 특정되지 않고 집행자에게 선택을 위임한 내용도 없으면 등기관은 수리할 수 없다고 본 2018년 회답이 있다(부동산등기선례 제201811-1호 1.).
지정 집행자가 언제 사망했는지 확인한다. 유언자보다 먼저 사망했으면 상속인이 유언집행자가 되고, 유언자 사망 뒤에 자격을 잃었으면 법원에서 새 유언집행자를 선임받아 신청할 수 있다(등기선례 제9-248호, 2015년 회답).
상속인 전원이 집행자이면 과반수가 함께 신청하게 한다. 검인조서의 다툼에 대한 진술서나 확인판결을 내도 집행자 과반수의 신청은 따로 있어야 하고, 응하지 않으면 이행판결을 받는다(부동산등기선례 제202510-3호).
상속등기가 먼저 됐으면 말소하지 말고 상속인에게서 이전받는다. 상속등기를 유증 이전등기로 경정하는 등기는 신청할 수 없다(부동산등기선례 제201804-5호). 공동상속등기 뒤 상속인 사이에 지분이 이전된 사안에서는 그 이전등기를 정당한 말소사유에 의하여 말소한 후에 신청할 수 있고, 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그의 승낙서 또는 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부한다고 본 2006년 회답이 있다(등기선례 제200610-13호).
유언 뒤 재건축·분할·환지가 있었으면 동일성 소명 자료를 함께 낸다(부동산등기선례 제202512-4호, 등기선례 제201403-3호, 등기선례 제8-207호, 부동산등기선례 제201811-6호). 분할·합병 뒤 일부가 제3자에게 넘어가 표시가 저촉되면 공정증서만으로는 수리되지 않은 선례가 있다(등기선례 제7-214호).
원인일자는 유증자가 사망한 날로 적는다. 조건이나 기한이 붙었으면 조건 성취일 또는 기한 도래일이다(등기예규 제1512호 4.나.(1)).
관할 밖 등기소에 낼 때는 신청서 상단에 「법 제7조의3」에 관한 신청임을 적는다(등기예규 제1795호 제3조 제1항). 보정·취하도 그 등기소에 한다(같은 예규 제5조).
유증자의 등기필정보가 없으면 자격자대리인의 확인정보를 준비한다. 집행자 과반수가 신청하면 확인정보도 그 사람들 것이면 충분하다(부동산등기선례 제202202-3호).
농지를 상속인 아닌 사람에게 특정유증했으면 같은 예규 3.의 첨부 면제사유(도시지역 내 농지, 농지전용협의 완료 농지 등)에 해당하는지 보고, 해당하지 않으면 농지취득자격증명을 준비한다(등기예규 제1635호 2.가.(1)·3.). 포괄유증과 상속인에 대한 특정적 유증은 첨부하지 않고 신청할 수 있다(같은 예규 3.나.).
취득세 신고기한을 원인에 맞춰 확인한다. 상속인에게 한 유증과 포괄유증은 지방세법의 상속에 포함되어 상속개시일(실종이면 실종선고일)이 속하는 달의 말일부터 6개월(외국 주소 상속인이 있으면 9개월)이다. 상속인 아닌 사람에게 한 특정유증은 무상취득으로 취득일(유증 개시일)이 속하는 달의 말일부터 3개월이다(지방세법 제7조 제7항, 같은 법 제20조 제1항, 지방세법 시행령 제20조 제1항). 상속세 신고기한은 따로 본다(상속세 및 증여세법 제67조).