사인증여로 인한 소유권이전등기

사인증여로 인한 소유권이전등기는 증여자가 생전에 무상 수여를 약속하고 그 사망으로 효력이 생긴 증여계약에 따라, 수증자 앞으로 부동산 소유권을 공시하는 등기다. 증여자의 사망으로 인하여 효력이 생길 증여에는 유증에 관한 규정을 준용한다(민법 제562조). 수증자(등기권리자)와 유언집행자(등기의무자)가 공동으로 신청하고, 유언집행자가 지정되지 않았으면 상속인이 유언집행자가 된다(같은 법 제1095조, 등기선례 제9-245호). 계약서 자체에는 유언 방식 규정이 적용되지 않는다(2000다66430). 유언집행자 자격을 증명하는 유언증서에는 방식·검인 요건이 적용된다(부동산등기선례 제202104-2호).

쉽게 말하면 — 돌아가신 분이 생전에 “죽으면 이 집을 주겠다”고 하고 상대방이 그때 승낙해 계약이 된 경우입니다. 유언장 형식이 없는 계약이라도 등기는 할 수 있지만, 돌아가신 분을 대신해 등기에 협력할 유언집행자(지정이 없으면 상속인)와 함께 신청해야 합니다(등기선례 제9-245호).

사인증여의 성립·유언과의 구별은 사인증여에서, 생전 증여등기는 증여로 인한 소유권이전등기에서 다룬다.

사망 후 상속등기 없이 바로 이전등기를 할 수 있나?

망인이 생전에 특정 부동산을 상속인 중 특정인에게 증여하기로 하는 사인증여계약서를 작성한 뒤 사망한 경우, 수증인은 상속등기를 먼저 거치지 않고 망인 명의에서 직접 자기 명의로 이전등기를 할 수 있다. 등기원인은 「증여」로 적고, 상속을 증명하는 서면을 첨부한다. 지목이 농지이면 당시 제도의 농지 증명도 첨부한다(등기선례 제3-497호).

이미 상속등기가 마쳐진 뒤라면 사정이 다르다. 유증에 관하여는, 유증을 원인으로 한 소유권이전등기 전에 상속등기가 이미 마쳐진 경우 상속등기를 말소하지 않고 상속인으로부터 수증자에게로 유증을 원인으로 한 소유권이전등기를 신청할 수 있다(등기예규 제1512호 3.(1)). 사인증여에 같은 처리를 허용하는 선례는 이 글의 원문 범위에서 확인되지 않았다. 상속등기가 먼저 된 사인증여 부동산은 유증 실무를 근거로 상속인 명의에서 바로 이전할 수 있는지를 관할 등기소에 미리 확인한 뒤 신청한다.

유언집행자가 없거나 여러 명이면 누구와 신청하나?

등기의무자는 유언집행자다. 유언자가 유언집행자를 지정하거나 지정을 위탁하지 않은 때에는 상속인이 유언집행자가 된다(민법 제1095조, 등기선례 제9-245호). 지정된 유언집행자가 사망·결격 그 밖의 사유로 없게 된 때에는 상속인이 곧바로 집행자가 되지 않고, 법원이 이해관계인의 청구로 선임한다(같은 법 제1096조, 2009다20840). 수증자와 그 유언집행자가 공동으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항, 등기선례 제9-245호).

유언집행자가 여러 명이면 그 과반수 이상으로 등기를 신청할 수 있다(민법 제1102조, 등기선례 제9-245호). 상속인 7명 중 4명이 신청하는 경우, 등기의무자가 7명이더라도 첨부할 인감증명은 실제 신청인 4명의 것으로 충분하다. 이 4명이 모두 등기권리자인 수증자인 경우에도 같다. 다만 유언집행자임을 증명하기 위해 7명이 상속인 전원임을 증명하는 서면은 제출하여야 한다(등기선례 제9-245호).

유언집행자나 상속인이 협력하지 않으면 어떻게 하나?

사인증여 이전등기는 공동신청이므로, 등기의무자인 유언집행자나 상속인이 서명·인감증명·등기필정보 제공을 거부하면 수증자 혼자서는 신청할 수 없다. 이때는 수증자가 유언집행자(지정이 없으면 상속인 전원)를 상대로 사인증여를 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 소를 제기한다. 등기절차의 이행 또는 인수를 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제4항). 소유권 확인만 있는 판결로는 이 단독신청을 할 수 없고, 판결에 의한 등기의 첨부와 확정증명은 판결에 의한 등기에서 본다. 소송 전에 상속인이 그 부동산을 처분할 우려가 있으면 부동산처분금지가처분 신청을 먼저 검토한다.

계약서와 집행자 증명에는 어떤 방식·검인이 필요한가?

등기원인서면인 사인증여계약서에는 유언의 방식에 관한 민법 제1065조부터 제1072조까지를 준용할 수 없다. 사인증여는 계약이므로 유언 방식을 요구하지 않는다(2000다66430, 부동산등기선례 제202104-2호).

당사자가 유언집행자를 지정한 경우, 그 자격을 증명하는 서면으로 제출하는 유언증서는 다르다. 민법 제1068조 등 유언 방식과 가정법원의 검인 등 필요한 요건(같은 법 제1091조 등)을 갖추어야 한다(부동산등기선례 제202104-2호).

사인증여계약서에 유언집행자가 지정되어 있고 그 지정 부분이 민법 제1068조의 요건을 갖춘 공정증서인 경우에는, 가정법원의 검인이나 상속인들의 동의서를 제공할 필요 없이 소유권이전등기를 신청할 수 있다(부동산등기선례 제202104-1호).

소유권이전등기 신청 때 계약서의 행정청 검인은 유언검인과 별개다. 검인 대상·예외는 부동산등기 특별조치법 제3조와 등기예규 제1727호를 본다.

등기원인 날짜·신청기한은 어떻게 되고 가등기가 있으면 어떻게 하나?

원인 연월일은 사인증여의 효력이 발생한 날, 곧 증여자 사망일을 기본으로 한다. 조건이 붙어 있으면 그 조건이 성취한 날을 확인한다. 등기원인 문언은 앞 절의 선례에 따라 「증여」다.

계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다(부동산등기 특별조치법 제2조 제1항 제2호). 사인증여의 효력은 증여자 사망으로 생기므로, 편무계약의 기본형은 사망일부터 기산한다. 정지조건이 있으면 조건이 성취한 날이 효력 발생일이다. 상대부담이 있어 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하면, 반대급부의 이행이 완료된 날부터 기산한다(같은 항 제1호). 이 60일은 신청의무 기한이지, 그 기간이 지났다고 이전등기를 신청할 수 없다는 뜻은 아니다. 계약이 취소·해제되거나 무효이면 이 신청의무는 적용되지 않는다(같은 항 단서). 특별한 사정이 없는 한 증여자는 사망 전에 사인증여를 철회할 수 있으므로, 철회 여부도 확인한다(민법 제1108조).

이미 사인증여를 원인으로 한 가등기가 있는 상태에서 본등기를 신청할 때, 첨부하는 등기원인서면 내용에 유언집행자 지정이 있으면 그 지정 부분은 유언 방식 등 필요한 요건을 갖추어야 한다(부동산등기선례 제202502-2호). 가등기가 있다는 사정만으로 집행자 지정 심사를 건너뛰지 않는다.

농지·비용·공통 서류는 무엇을 확인해 어디에 제출하나?

신청 창구는 원칙적으로 부동산 소재지 관할 등기소다(부동산등기법 제7조 제1항). 상속·유증 관할 특례(같은 법 제7조의3)는 사인증여 이전등기에 적용하지 않는다. 신청정보와 첨부정보는 부동산등기규칙 제43조·같은 규칙 제46조에 따른다. 사망 증명, 사인증여계약서, 유언집행자 자격 증명, 상속인 전원 증명(상속인이 집행자인 때), 등기의무자의 등기필정보가 기본이다.

농지는 사인증여라는 이유만으로 농지취득자격증명이 면제되지 않는다(등기예규 제1635호 2.가.(1)). 선례 제3-497호가 말한 「농지매매증명」은 구 제도 용어이므로, 현행 농지법 제8조와 그 예외를 해당 신청에서 확인한다.

취득세에서 상속에 포함되는 것은 피상속인이 상속인에게 한 유증 및 포괄유증과 신탁재산의 상속이고, 사인증여는 들어 있지 않다(지방세법 제7조 제7항). 그래서 사인증여 취득은 상속 세율이 아니라 그 밖의 무상취득 세율(1천분의 35)을 기준으로 신고한다(같은 법 제11조 제1항 제2호). 신청수수료는 상속(유증·사인증여를 포함한다)을 등기원인으로 하는 권리의 이전등기 액수를 따른다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 제2항). 취득을 원인으로 하는 등기는 등록면허세의 「등록」에서 원칙적으로 빠진다(지방세법 제23조 제1호).

실무 체크포인트

계약서(원인서면)에는 유언 방식이 적용되지 않는다(2000다66430). 유언집행자 지정 유언증서(자격증명)에는 방식·검인 요건이 적용된다(부동산등기선례 제202104-2호).
공정증서에 적법한 유언집행자 지정이 있으면 가정법원 검인·상속인 동의서를 따로 내지 않을 수 있다(부동산등기선례 제202104-1호).
집행자가 여러 명이면 과반수가 신청하고, 인감증명은 실제 신청인 분만 낸다. 상속인 전원 증명은 이와 별개다(등기선례 제9-245호).
편무 사인증여의 신청의무 기산은 효력 발생일(사망일)부터 60일이다. 대가적 부담이 있으면 반대급부 이행 완료일부터 센다(부동산등기 특별조치법 제2조 제1항).
가등기 본등기라도 원인서면의 집행자 지정 부분은 유언 방식 심사를 받는다(부동산등기선례 제202502-2호).