분필등기 신청

분필등기 신청은 1필의 토지를 지적공부상 여러 필지로 나눈 뒤 그 사실을 등기기록에 반영해 달라고 등기소에 내는 토지 표시변경등기 절차다. 순서가 핵심이다. 지적소관청에 대한 분할 신청, 필요한 경우의 지적측량, 토지대장 정리가 먼저이고 등기는 그 뒤를 따른다. 토지의 분할이 있으면 그 토지 소유권의 등기명의인은 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 등기를 신청하여야 한다(부동산등기법 제35조). 분필등기와 합필등기의 개념과 구별은 분필등기와 합필등기에서 다루고, 합필 절차는 합필등기 신청에서 다룬다. 여기는 분필 신청 실무다.

쉽게 말하면 — 땅 나누기는 두 단계입니다. 먼저 시·군·구청(지적소관청)에서 필요한 경우 측량을 거쳐 토지대장을 나누고, 그 다음에 등기소에서 등기부를 나눕니다. 대장을 건너뛰고 등기부만 먼저 나눌 수는 없고, 그렇게 된 등기는 무효입니다.

분할(지적)과 분필(등기)의 단계 비교

구분	분할(지적)	분필(등기)
하는 곳	지적소관청(시·군·구)	등기소
대상	토지대장·임야대장·지적도	등기기록
근거	공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제79조	부동산등기법 제35조
순서	필요한 경우 측량을 거쳐 먼저 등록	대장 정리 후 1개월 이내 신청(부동산등기법 제35조)

왜 지적 분할이 먼저인가

공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에서 「분할」이란 지적공부에 등록된 한 필지를 여러 필지로 나누어 등록하는 것을 말한다. 토지소유자는 토지를 분할하려면 대통령령으로 정하는 바에 따라 지적소관청에 분할을 신청하여야 한다(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제79조 제1항). 매매 등을 위하여 필요한 경우, 토지이용상 불합리한 지상 경계를 시정하기 위한 경우 등 시행령 제65조가 정한 사유여야 하고, 관계 법령상 허가가 필요하면 먼저 허가를 받아 허가서 사본을 제출한다. 한 필지 일부의 용도가 바뀐 분할은 지목변경 신청과 함께 해야 한다. 한 필지의 일부가 형질변경 등으로 용도가 변경된 경우에는 용도가 변경된 날부터 60일 이내에 분할을 신청하여야 한다(같은 조 제2항). 제79조에 따른 분할 중 측량이 필요한 경우에는 지적측량을 거친다(같은 법 제23조 제1항 제3호 라목).

등기가 대장을 앞설 수 없는 이유는 판례가 분명히 했다. 지적공부에 분할 등록이 되지 않은 채 등기부에만 분필등기가 실행되어도 분필의 효과는 발생하지 않고, 그 분필등기는 하나의 부동산에 하나의 등기기록만 두는 원칙(판결문의 표현으로는 1부동산1등기용지의 원칙)에 반하여 무효다(대법원 1990. 12. 7. 선고 90다카25208 판결). 대장과 일치하지 않는 신청은 접수 후 심사에서 각하 사유가 된다. 다만 보정 가능한 잘못을 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 고치면 각하하지 않는다(부동산등기법 제29조 제11호 및 단서, 등기신청 각하사유).

분필등기는 누가 어디에 신청하나

부동산표시의 변경등기는 원칙적으로 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제5항). 등기원인 발생 후의 포괄승계인은 승계를 증명하여 신청할 수 있고, 채권자는 민법 제404조의 요건을 갖춰 채무자인 소유자를 대위해 신청할 수 있다(부동산등기법 제28조). 관할은 토지 소재지를 관할하는 지방법원·지원 또는 등기소다(부동산등기법 제7조). 신청 방법은 방문신청과 전자신청 두 가지다(부동산등기법 제24조).

신청 기한이 있다. 토지의 분할이 있는 경우 소유권의 등기명의인은 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 등기를 신청하여야 한다(부동산등기법 제35조). 현행 부동산등기법에는 이 기간을 어긴 데 대한 과태료 조항이 없다. 그래도 방치하면 실무상 불이익이 잇따른다. 등기부의 토지 표시가 지적공부와 일치하지 않으면 지적소관청은 지적공부의 토지소유자를 정리할 수 없고, 불일치 사실을 관할 등기관서에 통지한다(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제88조 제3항). 등기관이 이 통지를 받은 경우에 제35조의 기간 이내에 등기명의인으로부터 등기신청이 없을 때에는 통지서의 기재내용에 따라 직권으로 변경등기를 한다(부동산등기법 제36조 제1항). 앞서 본 대로 표시 불일치 상태에서는 소유권이전 같은 다른 등기신청도 각하된다(부동산등기법 제29조 제11호).

신청은 원칙적으로 땅 주인인 소유권 등기명의인이 하고, 그 포괄승계인이나 요건을 갖춘 대위채권자도 할 수 있습니다. 대장이 나뉜 날부터 1개월 안에 해야 합니다(부동산등기법 제35조). 늦어도 벌금·과태료는 없지만, 등기부와 대장이 어긋난 채로는 그 땅을 팔거나 담보로 잡히는 등기가 막힐 수 있습니다.

신청정보와 첨부정보는 무엇을 내나

토지 표시변경등기를 신청할 때에는 그 토지의 변경 전과 변경 후의 표시에 관한 정보를 신청정보로 제공한다(부동산등기규칙 제72조 제1항). 첨부정보는 그 변경을 증명하는 토지대장 정보나 임야대장 정보다(같은 조 제2항). 분필의 경우 분할 등록이 마쳐진 대장 정보가 곧 등기원인을 증명하는 자료가 된다.

토지 일부에 용익권 등기가 있으면 첨부정보가 늘어난다. 1필의 토지 일부에 지상권·전세권·임차권이나 승역지 일부에 관한 지역권의 등기가 있는 경우, 분필등기를 신청할 때에는 권리가 존속할 토지의 표시에 관한 정보를 신청정보로 제공하고, 그에 관한 권리자의 확인이 있음을 증명하는 정보를 첨부정보로 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제74조). 그 권리가 분필 후 토지의 일부에만 존속할 때에는 그 토지부분에 관한 정보와 그 부분을 표시한 지적도까지 제공한다(같은 조 후단). 방문신청에서는 원칙적으로 권리자의 인감증명을 함께 내지만, 부동산등기규칙 제60조 제3항·제4항의 면제와 제60조의2의 대체서류가 적용될 수 있다.

저당권 있는 토지를 나누면 등기기록은 어떻게 되나

등기관은 갑 토지에서 나뉜 을 토지에 관하여 새 등기기록을 개설하고, 표제부에 토지의 표시와 갑 토지의 등기기록에서 옮겨 기록한 뜻을 적는다(부동산등기규칙 제75조 제1항). 갑 토지의 등기기록에는 남은 부분의 표시를 하고 종전 표시를 말소하는 표시를 한다(같은 조 제2항). 을 토지의 등기기록에는 갑 토지의 등기기록에서 소유권과 그 밖의 권리에 관한 등기를 전사한다(부동산등기규칙 제76조 제1항).

저당권 같은 소유권 외의 권리는 전사하면서 갑 토지가 함께 그 권리의 목적이라는 뜻을 기록하고, 갑 토지 쪽 등기에도 을 토지가 함께 그 권리의 목적이라는 뜻을 기록한다(부동산등기규칙 제76조 제1항·제2항). 저당권이 분필로 소멸하거나 한쪽 토지에만 남는 것이 아니라, 나뉜 두 토지 전부에 공동담보로 존속한다는 뜻이다. 어느 한쪽 토지에서 권리를 지우려면 그 권리의 등기명의인이 해당 토지에 관하여 권리의 소멸을 승낙한 것을 증명하는 정보나 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보를 첨부하여야 한다. 그 권리를 목적으로 하는 제3자의 권리등기가 있으면 그 제3자의 승낙 정보까지 첨부한다(부동산등기규칙 제76조 제3항부터 제6항까지). 토지 일부에만 존속하는 지상권·지역권·전세권·임차권은 분필등기를 하면서 그 권리가 존속할 부분을 해당 등기에 기록한다(부동산등기규칙 제77조).

근저당이 잡힌 땅을 둘로 나누면 근저당은 사라지지 않고 두 땅 모두에 그대로 걸립니다(공동담보). 나뉜 땅 한쪽을 깨끗하게 만들려면 은행 등 권리자의 소멸 승낙 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판을 제출해야 합니다. 그 권리를 목적으로 한 제3자의 권리등기가 있으면 그 제3자에 대해서도 같은 자료가 필요합니다.

등기를 마친 뒤에는 무엇을 확인하나

분필등기가 마쳐지면 을 토지의 새 등기사항증명서를 발급받아 전사된 권리와 공동담보 취지의 기록을 확인한다. 갑 토지의 등기기록에서는 종전 표시가 말소 표시되고 남은 부분의 표시로 바뀌었는지 본다(부동산등기규칙 제73조 · 부동산등기규칙 제75조 제2항). 분필등기는 표시에 관한 등기라서 새 등기필정보가 발급되지 않는다. 등기필정보는 등기관이 새로운 권리에 관한 등기를 마쳤을 때 통지하는 것이기 때문이다(부동산등기법 제50조 제1항).

뒤처리에서 등기 종류를 혼동하기 쉽다. 적법한 등기가 이루어진 뒤 토지의 합필과 분필로 등기부상 지번 표시가 대장·지적도와 달라진 경우는 경정등기 대상이 아니다(대법원 1983. 7. 27.자 83마226 결정, 경정등기). 처음부터 착오가 있었던 것이 아니므로 표시변경등기로 일치시켜야 한다.

신청에 의하지 않는 분필도 있다. 등기된 토지의 일부에 별개의 등기기록이 개설된 중복등기를 정리할 때에는 등기관이 부동산등기규칙 제40조에 따라 직권으로 분필한다. 반면 같은 규칙 제115조는 토지 일부에 대한 등기의 말소·회복을 위하여 신청된 분필등기를 어떤 방식으로 기록할지를 정한 특칙이지, 일반적인 직권분필 근거가 아니다.

실무 체크포인트

지적소관청의 분할 등록을 마친 토지대장·임야대장 정보를 첨부한다(부동산등기규칙 제72조).
대장 분할 없이 분필등기를 신청하면 각하되고, 실행되어도 무효다(부동산등기법 제29조 제11호 · 90다카25208).
분할 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 소유권 등기명의인이 신청한다(부동산등기법 제35조 · 부동산등기법 제23조 제5항).
토지 일부에 지상권·전세권·임차권·승역지 지역권이 있으면 권리자 확인 정보와 방문신청 시 필요한 인감증명 또는 대체서류를 준비한다(부동산등기규칙 제74조 · 부동산등기규칙 제60조).
저당권은 분필 후 두 필지에 공동담보로 남는다. 한쪽에서 지우려면 권리자의 소멸승낙 증명정보를 함께 낸다(부동산등기규칙 제76조).
분필·합필로 지번이 대장과 달라진 것은 경정등기로 고칠 수 없고 표시변경등기로 일치시킨다(83마226).