등기필정보 분실 대처

등기필정보(권리증)를 잃어버렸어도 등기는 신청할 수 있고, 자격자대리인의 확인서면 또는 공증서면으로 등기필정보를 대신한다(부동산등기법 제51조).

등기필정보(권리증)란 무엇인가

등기필정보는 등기관이 등기를 마친 뒤 등기의무자에게 통지하는 비밀번호로 이뤄진 정보다(부동산등기법 제50조). 매도·증여·근저당 설정 등 권리 변동 등기를 신청할 때 등기의무자가 본인임을 증명하기 위해 제공한다.

2011년 전산화 이전에는 종이 형태의 등기필증(권리증)이 발급되었고, 전산화 이후에는 등기필정보 통지서 형태로 바뀌었다. 종이 등기필증을 가진 사람은 여전히 그대로 쓸 수 있다.

분실하면 어떻게 되는가

등기필정보는 재발급되지 않는다. 분실·도난·훼손 등으로 쓸 수 없게 된 경우 다시 발급받을 방법이 없다.

다만 등기 신청이 막히는 것은 아니다. 부동산등기법 제51조는 등기필정보를 제공할 수 없을 때 세 가지 길을 둔다.

• 본인 출석 확인(원칙): 등기의무자 본인이나 법정대리인이 직접 등기소에 출석해 등기관에게 본인임을 확인받는다(부동산등기법 제51조 본문).
• 자격자대리인 확인서면: 변호사·법무사가 등기의무자로부터 위임받았음을 확인한 경우(같은 조 단서).
• 공증서면: 등기의무자 작성부분에 공증을 받은 경우(같은 조 단서).

실무에서는 본인이 직접 출석하기 어려워 거의 대부분 자격자대리인 확인서면 방식을 쓴다. 공증보다 비용이 낮고 절차가 간편하기 때문이다.

자격자대리인 확인서면이란 무엇인가

자격자대리인 확인서면은 변호사 또는 법무사가 등기의무자를 직접 만나 본인임을 확인한 뒤 작성하는 서면이다(부동산등기법 제51조, 부동산등기규칙 제111조 제2항). 절차는 다음과 같다.

1. 등기의무자가 법무사 사무실(또는 지정 장소)을 직접 방문한다. 대리인 출석은 인정되지 않는다.
2. 법무사가 주민등록증·운전면허증·여권 등 사진이 붙은 신분증으로 본인을 확인한다.
3. 법무사가 등기 신청 의사·등기 원인을 본인에게 직접 확인한다.
4. 법무사가 확인한 내용을 확인서면에 적고 직인을 날인한다.
5. 등기 신청 시 확인서면을 등기필정보 대신 첨부한다.

자격자대리인이 확인서면을 등기소에 제출하면, 등기관은 그 대리인의 신분증으로 본인 여부를 확인하고 조서를 작성한다(부동산등기규칙 제111조 제3항·제1항). 법무사는 보기에 의심스러운 사정이 있으면 확인서면 작성을 거부할 수 있다.

공증으로 대체하는 방법은 무엇인가

공증은 등기의무자가 공증인 앞에서 등기 신청 의사를 표시하고 그 사실을 공증인이 공정증서로 작성하는 방식이다(부동산등기법 제51조 단서). 공증서면을 등기필정보 대신 첨부한다.

자격자대리인 확인서면과 비교하면 비용이 더 높고 공증사무소를 따로 방문해야 하는 부담이 있다. 다만 등기 사건이 복잡하거나 자격자대리인 확인서면 작성이 곤란한 사정이 있는 경우 고를 수 있다.

어떤 방법을 고르는 것이 좋은가

대부분은 자격자대리인 확인서면이 비용·시간 면에서 유리하다.

매매·증여·근저당 설정 등 어떤 등기 사건이든 등기의무자가 권리증을 분실한 경우 동일한 절차로 진행할 수 있다. 2011년 이전 발급된 종이 등기필증을 분실한 경우에도 마찬가지다(부동산등기법 제51조).

실무 체크포인트

• 권리증 재발급은 없다 — 잃어버렸다면 확인서면·공증 둘 중 하나다. “다시 떼면 된다”는 오해가 흔하지만 재발급 제도 자체가 없다. 분실을 알았으면 거래 일정에 맞춰 확인서면 작성 시점을 미리 잡는다.
• 확인서면은 본인이 반드시 직접 출석해야 한다(부동산등기규칙 제111조 제2항). 가족·대리인 출석으로는 작성할 수 없다. 거동이 불편한 매도인이면 출장 면담 가능 여부를 사전에 협의한다.
• 본인 확인에 의심이 있으면 작성을 거부한다. 자격자대리인은 무권리자의 명의 도용에 가담하지 않을 의무가 있고, 무권리자가 타인 명의로 등기를 신청하면 형사 처벌 대상이다. 신분증 위조·대리 출석 정황이 있으면 진행하지 않는다.

관련

• 개념·해설
  등기신청 각하사유
• 법령
  부동산등기규칙 제111조부동산등기법 제50조부동산등기법 제51조