정비사업 이전고시에 따른 등기

정비사업에서 이전고시가 있은 때에는 사업시행자가 지체 없이 대지·건축물 등기를 촉탁 또는 신청하여야 한다(도시 및 주거환경정비법 제88조 제1항). 이 등기는 종전 토지 말소등기, 새 건축시설·대지 소유권보존등기, 존속하게 되는 담보권등에 관한 권리의 등기로 이루어진다(도시 및 주거환경정비 등기규칙 제5조 제1항).

쉽게 말하면 — 갑의 낡은 아파트가 재건축 정비구역에 들어갔고 그 아파트에 은행 근저당권이 있는 경우입니다. 조합이 이전고시를 하면 갑은 고시가 있은 날의 다음 날에 관리처분계획에서 정한 새 아파트의 소유권을 취득하고(도시 및 주거환경정비법 제86조 제2항), 은행 근저당권은 새 아파트에 설정된 것으로 봅니다(같은 법 제87조 제1항). 새 아파트의 소유권보존등기는 갑이 따로 내지 못하고, 조합이 건축시설 전부를 대지의 소유권보존등기와 담보권 등 권리에 관한 등기와 한 신청서로 동시에 냅니다(등기선례 제200809-2호 1.). 이전고시가 있은 날부터 그 등기가 있을 때까지는 저당권 등의 다른 등기를 하지 못합니다(도시 및 주거환경정비법 제88조 제3항). 이전고시 뒤에는 종전 토지에 소유권이전등기도 할 수 없습니다(등기예규 제1874호 2.다(2)).

어떤 경우에 이전고시에 따른 등기를 하나

「도시 및 주거환경정비법」(이하 도정법)에 따른 정비사업에서 사업시행자가 대지·건축물의 소유권 이전 내용을 지방자치단체 공보에 고시하면 등기를 한다. 이때 사업시행자는 지체 없이 그 등기를 촉탁 또는 신청하여야 한다(도시 및 주거환경정비법 제88조 제1항). 이 글은 관리처분계획 인가와 이전고시를 거친 정비사업의 등기를 다룬다.

이전고시는 사업시행자가 대지 및 건축물의 소유권을 이전하려는 때에 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하는 것이다. 사업시행자는 고시한 후 시장·군수등에게 보고하여야 한다(도시 및 주거환경정비법 제86조 제2항 전문). 그 앞 단계는 같은 조 제1항이 정한다. 사업시행자는 「제83조제3항 및 제4항에 따른 고시가 있은 때에는」 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다(같은 조 제1항 본문). 제83조 제3항의 고시는 시장·군수등이 준공검사를 실시한 결과 정비사업이 인가받은 사업시행계획대로 완료되었다고 인정하여 준공인가를 하고 공사의 완료를 해당 지방자치단체의 공보에 고시하는 것이다. 제4항의 고시는 시장·군수등이 직접 시행하는 정비사업에 관한 공사가 완료된 때에 그 완료를 공보에 고시하는 것이다(도정법 제83조 제3항·제4항).

관리처분계획은 사업시행자가 분양신청 현황을 기초로 분양설계, 분양대상자, 종전 토지·건축물 명세, 소유권 외의 권리명세 등을 정하여 시장·군수등의 인가를 받는 계획이다(도정법 제74조 제1항).

자기 부동산이 대상인지는 다음 셋으로 확인한다.

해당 지방자치단체 공보에 실린 이전고시(도시 및 주거환경정비법 제86조 제2항)
종전 토지 등기사항증명서 표제부 상단의 기록. 등기관은 시행자로부터 이전고시 통지를 받으면 기타 문서 접수장에 기재한 뒤 지체 없이 해당 사업지역 내의 토지의 등기기록 표제부 상단에 「부전지 : ○년 ○월 ○일 이전고시」와 같은 내용을 기록한다. 또 등기사항증명서 발급 시 그 내용이 표시되도록 한다(등기예규 제1874호 2.가·나(1)). 이 기록은 도시 및 주거환경정비 등기를 완료한 후 즉시 삭제하여야 한다(같은 예규 2.나(2)).
관리처분계획에 적힌 분양대상자와 종전 토지·건축물에 관한 소유권 외의 권리명세

조합의 설립·변경 법인등기는 정비사업조합 등기실무에서, 이전고시 뒤의 조합 해산·청산등기는 정비사업조합 해산·청산등기에서 설명한다. 도시개발법에 따른 환지등기는 환지처분에 따른 등기에서 설명한다.

이전고시가 있으면 소유권과 종전 권리는 어떻게 되나

대지 또는 건축물을 분양받을 자는 이전고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득한다(도시 및 주거환경정비법 제86조 제2항 후문). 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권·전세권·저당권·임차권·가등기담보권·가압류 등 등기된 권리 및 「주택임대차보호법」 제3조제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다(같은 법 제87조 제1항).

저당권자는 청산금에도 권리를 행사할 수 있다. 정비구역에 있는 토지 또는 건축물에 저당권을 설정한 권리자는 사업시행자가 저당권이 설정된 토지 또는 건축물의 소유자에게 청산금을 지급하기 전에 압류절차를 거쳐 저당권을 행사할 수 있다(도정법 제91조). 청산금은 사업시행자가 이전고시가 있은 후에 징수하거나 지급한다(같은 법 제89조 제1항). 다만, 정관등에서 분할징수 및 분할지급을 정하고 있거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가 후부터 이전고시가 있은 날까지 일정 기간별로 분할징수하거나 분할지급할 수 있다(같은 조 제2항).

새로 받는 대지·건축물은 누구에게 분양하느냐에 따라 다음과 같이 본다.

토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」 제40조에 따라 행하여진 환지로 본다(도시 및 주거환경정비법 제87조 제2항).
도정법 제79조 제4항에 따른 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」 제34조에 따른 보류지 또는 체비지로 본다(같은 조 제3항). 일반분양분에 종전 가압류등기를 옮기지 않는다는 회답은 아래 「종전 토지에 신탁등기·근저당권·가압류가 있으면 어떻게 되나」에서 본다.

분양을 받지 않는 토지등소유자도 있다. 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자, 같은 법 제72조 제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자, 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자가 그렇다. 사업시행자는 이들과 손실보상에 관한 협의를 하여야 하고, 협의가 성립되지 아니하면 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다(도정법 제73조 제1항·제2항). 너무 좁은 토지 또는 건축물을 취득한 자 등에게는 현금으로 청산할 수 있다(같은 법 제76조 제1항 제3호). 관리처분계획에는 현금으로 청산하여야 하는 토지등소유자별 기존의 토지·건축물 또는 그 밖의 권리의 명세와 청산방법을 적는다(같은 법 시행령 제62조 제1호). 수용에 따른 등기는 수용으로 인한 소유권이전등기에서 설명한다.

누가 언제까지 등기를 신청하나

이전고시에 따른 등기는 사업시행자가 이전고시가 있은 때 지체 없이 지방법원지원 또는 등기소에 촉탁 또는 신청하여야 한다(도시 및 주거환경정비법 제88조 제1항). 시행자는 이전고시를 한 때 지체 없이 그 사실을 관할 등기소에 통지하고 등기를 신청하여야 한다(도시 및 주거환경정비 등기규칙 제5조 제1항). 도정법 제88조 제1항과 규칙 제5조 제1항은 「지체 없이」까지만 정하고 날수를 정하지 않는다.

촉탁은 시행자가 등기소에 등기를 해 달라고 요청하는 것이다. 시행자가 지방자치단체이면 도시 및 주거환경정비 등기규칙의 「신청」「신청인」「신청서」는 각 「촉탁」「촉탁인」「촉탁서」로 본다(같은 규칙 제19조). 등기에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정하도록 했고(도시 및 주거환경정비법 제88조 제2항), 그 규칙이 「도시 및 주거환경정비 등기규칙」이다(같은 규칙 제1조). 이 규칙에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 부동산등기법을 준용한다(같은 규칙 제21조).

조합원이 따로 신청할 수 있는지와 이전고시 전에 시행자가 대위하여 하는 등기는 다음과 같다.

조합원이 따로 신청할 수 있나

「도시 및 주거환경정비법」의 적용을 받아 축조된 건축시설에 대한 소유권보존등기는 사업시행자인 정비사업조합이 건축시설 전부(구분건물인 경우에는 1동의 건물에 속하는 구분건물 전부)에 대하여 동일한 신청서로 신청하여야 한다. 이 신청은 대지의 소유권보존등기 및 담보권 등 권리에 관한 등기와 동시에 하여야 한다. 사업시행자 이외의 자에 의한 신청 또는 건축시설의 일부에 대한 신청은 허용되지 않으므로, 조합원이 개별적으로 당시 부동산등기법 제131조·제131조의2에 의한 소유권보존등기 신청을 할 수 없다는 회답이 있다(등기선례 제200809-2호 1., 2008. 9. 25. 회답, 구 도정법 제54조~제56조(현행 제86조~제88조) 시기).

같은 회답은 미등기 종전 부동산의 대위 보존등기 조항을 근거로 조합원이 새 건축물의 보존등기를 신청할 수도 없다고 보았다(같은 선례 2.).

이전고시 전에 시행자가 대신 하는 등기

시행자는 사업시행을 위하여 필요한 때에는 다음 등기를 각 해당 등기의 신청권자를 대위하여 신청할 수 있다(도시 및 주거환경정비 등기규칙 제2조 제1항). 이때 신청서에 사업시행인가가 있었음을 증명하는 서면을 첨부하여야 한다(같은 조 제2항). 현행 도정법 제50조의 표제는 「사업시행계획인가」다.

부동산의 표시변경 및 경정등기
등기명의인의 표시변경 및 경정등기
소유권보존등기
상속에 의한 소유권이전등기

제3호의 소유권보존등기는 종전의 토지나 건축물이 미등기인 경우 사업시행자가 소유자를 대위하여 보존등기를 신청할 수 있도록 한 것이라는 회답이 있다(등기선례 제200809-2호 2., 2008. 9. 25. 회답, 당시 명칭 「도시 및 주거환경정비등기 처리규칙」).

이 대위등기에는 「부동산등기법」 제28조제2항·제32조제4항 및 「부동산등기규칙」 제50조를 준용한다(도시 및 주거환경정비 등기규칙 제4조 제1항). 그래서 신청정보에는 다음 사항을 적고, 대위원인을 증명하는 정보를 첨부정보로 낸다(부동산등기규칙 제50조).

피대위자의 성명(또는 명칭), 주소(또는 사무소 소재지) 및 주민등록번호(또는 부동산등기용등록번호)
신청인이 대위자라는 뜻
대위자의 성명(또는 명칭)과 주소(또는 사무소 소재지)
대위원인

어떤 등기를 한꺼번에 하나

시행자는 이전고시를 한 때 다음 세 가지 등기를 신청하여야 한다(도시 및 주거환경정비 등기규칙 제5조 제1항).

정비사업시행에 의한 종전 토지에 관한 등기의 말소등기
정비사업시행으로 축조된 건축시설과 조성된 대지에 관한 소유권보존등기
종전 건물과 토지에 관한 지상권, 전세권, 임차권, 저당권, 가등기, 환매특약이나 권리소멸의 약정, 처분제한의 등기(「담보권등에 관한 권리의 등기」)로서 분양받은 건축시설과 대지에 존속하게 되는 등기

제3호가 열거한 것은 종전 건물과 토지에 관한 「등기」다. 등기되지 않은 「주택임대차보호법」 제3조제1항의 요건을 갖춘 임차권은 도정법 제87조 제1항이 새 대지·건축물에 설정된 것으로 본다고 정하지만, 이 임차권을 제3호의 등기로 신청하는지는 규칙이 직접 정하지 않는다.

제1항의 세 가지 등기는 1개의 건축시설 및 그 대지인 토지를 1개의 단위로 하여 동시에 하여야 한다. 1필의 토지 위에 수개의 건축시설이 있는 경우에는 그 건축시설 전부와 그 대지를, 수필의 토지를 공동대지로 하여 그 위에 수개의 건축시설이 있는 경우에는 그 건축시설 및 대지 전부를 1개 단위로 한다(도시 및 주거환경정비 등기규칙 제5조 제2항 본문). 종전 부동산, 새 건축시설, 새 대지의 신청서와 존속하는 권리의 등기원인은 다음과 같다.

종전 토지·건물

재건축정비조합 사안에서, 이전고시가 있은 후 종전 토지와 건물에 관한 말소 및 멸실등기와 새로 조성된 대지와 축조된 건축시설에 관한 소유권보존등기를 신청하여야 한다는 회답이 있다(등기선례 제201207-2호 1., 2012. 7. 17. 회답, 구 도정법 제54조 제2항(현행 제86조 제2항) 시기). 종전 토지의 말소등기 및 건물의 멸실등기에는 폐쇄된 토지(건축물)대장등본도 첨부하여야 한다. 다만, 종전 건물에 대한 멸실등기는 소유권이전고시 전이라도 폐쇄된 건축물대장등본을 첨부하여 할 수 있다(같은 선례 2.).

1개의 단위를 이루는 토지 위에 있던 종전 건물에 관한 등기의 말소등기와 그 단위에 포함되는 종전 토지에 관한 등기의 말소등기는 각각 동일한 신청서로 하고, 신청서에 정비사업시행으로 인하여 등기를 신청한다는 취지를 기재하여야 한다(도시 및 주거환경정비 등기규칙 제6조·제8조). 등기관은 종전 건물·토지의 등기부 중 표제부에 정비사업시행으로 인하여 말소한 취지를 기록하고 부동산의 표시를 말소하는 기호를 기록하고 그 등기부를 폐쇄하여야 한다(같은 규칙 제7조·제9조). 2012년 회답도 신청을 수리한 등기관은 그 등기기록의 표제부에 「정비사업시행으로 인하여 말소」한다는 뜻을 기록하고 그 등기기록을 폐쇄한다고 보았다(등기선례 제201207-2호 2.).

규칙 제6조는 종전 건물에 관하여 「등기의 말소등기」를 신청하라고 한다. 2012년 회답은 「종전 토지와 건물에 관한 말소 및 멸실등기」를 신청하라고 하면서, 종전 건물에 대한 멸실등기는 소유권이전고시 전이라도 폐쇄된 건축물대장등본을 첨부하여 할 수 있다고 보았다(등기선례 제201207-2호 1.·2.). 이전고시 전에 멸실등기로 이미 등기기록이 폐쇄된 종전 건물을 이전고시 뒤 말소등기 신청서에 다시 넣는지는 규칙과 이 회답이 정하지 않으므로, 관할 등기소에 확인한다.

새 건축시설

건축시설에 관한 소유권보존등기 및 담보권등에 관한 권리의 등기는 건축시설(구분건물인 경우에는 1동의 건물에 속하는 구분건물 전부)에 관하여 동일한 신청서로 하여야 한다(도시 및 주거환경정비 등기규칙 제10조 제1항). 신청서에는 건축시설별로 소유권보존등기, 담보권등에 관한 권리의 등기의 순서로 등기사항을 기재하고, 같은 건축시설의 담보권 등이 둘 이상이면 등기할 순서에 따라 기재하여야 한다(같은 조 제2항).

신청서에는 다음 사항을 적어야 한다(같은 조 제3항).

구분소유자의 대지소유권에 대한 공유지분 비율
담보권 등에 관한 권리와 그 목적인 권리의 표시, 구분건물의 경우에는 담보권 등에 관한 권리가 해당 구분소유자의 대지소유권에 대한 공유지분에도 존속하는지 여부의 표시
정비사업시행으로 인하여 등기를 신청한다는 취지

건축시설에 이전고시를 받은 자보다 선순위의 가등기 또는 처분제한의 등기가 존속하는 때에는 등기사항을 다음 순서로 기재하여야 한다. 먼저 그 선순위의 가등기 또는 처분제한의 목적이 된 소유권등기 명의인의 소유권보존등기, 다음 그 선순위의 가등기 또는 처분제한의 등기, 마지막으로 이전고시를 받은 자 명의의 소유권이전등기 순이다(도시 및 주거환경정비 등기규칙 제10조 제4항).

구분건물이면 등기관은 건물등기부에는 대지권의 등기를, 토지등기부에는 대지권인 취지의 등기를 한다(도시 및 주거환경정비 등기규칙 제14조 제1항). 대지권등기 일반은 대지권등기 신청에서 설명한다.

새 대지

대지에 관한 소유권보존등기 및 담보권 등에 관한 권리의 등기는 1필의 토지에 관하여 동일한 신청서로 하여야 하고, 소유권보존등기, 담보권등에 관한 권리의 등기의 순서로 기재한다(도시 및 주거환경정비 등기규칙 제12조 제1항·제2항). 동일한 토지에 관한 권리를 목적으로 하는 2개 이상의 담보권등에 관한 권리의 등기는 등기할 순서에 따라 기재하여야 한다(같은 조 제2항). 신청서에는 담보권등에 관한 권리와 그 목적인 권리의 표시, 정비사업시행으로 인하여 등기를 신청한다는 취지를 적어야 한다(같은 조 제3항). 선순위 가등기·처분제한의 등기가 있는 경우의 기재 순서는 건축시설과 같다(같은 조 제4항).

구분소유자의 대지소유권에 대한 공유지분을 목적으로 하는 담보권등에 관한 권리의 등기를 하여야 하는 경우로서 그 등기사항이 전유부분에 관한 것과 동일한 때에는 토지등기부에는 이를 기록하지 아니한다(도시 및 주거환경정비 등기규칙 제13조 제2항). 토지등기부에 대지만을 목적으로 하는 담보권등에 관한 권리의 등기가 있는 때에는 등기관은 건물등기부에 「부동산등기규칙」 제90조제1항에 따른 토지등기부에 별도의 등기가 있다는 취지를 기록하여야 한다(같은 규칙 제14조 제2항).

존속하는 권리의 등기원인

담보권등에 관한 권리의 등기를 신청하는 경우에는 신청서에 등기원인 및 그 연월일로서 이전고시 전의 그 담보권등에 관한 권리의 등기원인 및 그 연월일을 기재하여야 한다. 이 경우 정비사업으로 인한 이전고시가 있었다는 취지 및 그 연월일을 함께 기재하여야 한다(도시 및 주거환경정비 등기규칙 제16조).

등기관이 건축시설·대지의 등기를 마치면 등기필정보통지서를 신청인에게 교부하고, 신청인은 지체 없이 이를 각 등기권리자에게 넘겨주어야 한다(도시 및 주거환경정비 등기규칙 제18조). 조합원은 새 건물의 등기필정보를 사업시행자에게서 받는다.

무엇을 첨부하나

이전고시에 따른 등기를 신청하는 경우에는 두 가지 서면을 첨부하여야 한다. 관리처분계획 및 그 인가를 증명하는 서면과 이전고시를 증명하는 서면이다(도시 및 주거환경정비 등기규칙 제5조 제3항, 부동산등기선례 제202001-4호 1., 2020. 1. 10. 회답).

첨부정보를 준비할 것, 내지 않아도 되는 것, 유효기간, 등기관이 맞춰 보는 것으로 나누면 다음과 같다.

준비할 것

관리처분계획 및 그 인가를 증명하는 서면(도시 및 주거환경정비 등기규칙 제5조 제3항). 재건축정비조합 사안에서 「관리처분계획서 및 인가서」로 적은 회답이 있다(등기선례 제201207-2호 1., 2012. 7. 17. 회답).
이전고시를 증명하는 서면(같은 규칙 제5조 제3항)
종전 토지의 말소등기·건물의 멸실등기에는 폐쇄된 토지(건축물)대장등본(등기선례 제201207-2호 2.)
이전고시 전에 조합원 지위가 넘어가 분양받을 자가 바뀐 재건축 구분건물이면 납세자가 승계 조합원으로, 취득원인이 「유상취득(농지외)」으로 기재된 취득세영수필확인서(부동산등기선례 제201812-2호, 2018. 12. 5. 회답). 사안은 아래 「공사가 일부만 끝났거나 이전고시 전에 조합원 지위가 넘어갔으면 어떻게 하나」에서 본다.
조합원 명의로 대지를 보존등기하면서 국민주택채권 매입 면제를 받으려면 시장·군수·구청장이 발행하는 정비사업 관리처분계획 확인서(주택도시기금법 시행규칙 별표 1 국민주택채권 매입 일부 면제 범위 제6호). 면제 범위는 아래 「취득세와 국민주택채권은 어떻게 되나」에서 본다.
취득세 납부. 취득세(「지방세법」 제20조의2에 따라 분할납부하는 경우에는 등기하기 이전에 분할납부하여야 할 금액)를 내지 아니한 경우는 등기신청의 각하 사유다(부동산등기법 제29조 제10호). 다만 보정할 수 있는 잘못을 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 보정하면 각하하지 않는다(같은 조 단서). 신고·납부기한 이내에 등기하려면 등기 신청서를 등기관서에 접수하는 날까지 취득세를 신고·납부하여야 한다(지방세법 제20조 제4항).
주소를 증명하는 정보. 현행 부동산등기규칙 제46조 제1항 제6호는 등기권리자(새로 등기명의인이 되는 경우로 한정한다)의 주소(또는 사무소 소재지) 및 주민등록번호(또는 부동산등기용등록번호)를 증명하는 정보를 첨부정보로 내라고 한다. 도시 및 주거환경정비 등기규칙에는 이를 빼는 규정이 없다. 2003년 회답은 이전고시에 따른 소유권보존등기를 신청할 경우에는 소유자의 주소를 증명하는 서면을 첨부할 필요가 없다고 보았다(등기선례 제7-459호 2., 2003. 12. 15. 회답, 구 도정법 제54조 제2항·제55조·제56조(현행 제86조 제2항·제87조·제88조) 시기). 이 회답만 보고 주소 증명을 빼기 전에 관할 등기소에 확인한다.

내지 않아도 되는 것

규칙 제2조 제2항(사업시행인가 증명)과 제5조 제3항(관리처분계획·인가 증명, 이전고시 증명)의 서면이 이미 시행자로부터 등기소에 제출된 경우에는 그 첨부가 필요하지 않다(도시 및 주거환경정비 등기규칙 제15조).

유효기간

관리처분계획·인가 증명서면과 이전고시 증명서면에는 도정법 제88조, 도시 및 주거환경정비 등기규칙 제5조 제3항, 등기예규 제1874호, 위 선례들이 발급 기한을 따로 정하지 않는다. 다만, 일반 등기에서 등기신청서에 첨부하는 인감증명, 법인등기사항증명서, 주민등록표등본·초본, 가족관계등록사항별증명서 및 건축물대장·토지대장·임야대장 등본은 발행일부터 3개월 이내의 것이어야 한다(부동산등기규칙 제62조). 도시 및 주거환경정비 등기규칙은 제21조에서 부동산등기법을 준용한다고만 정하므로, 이전고시 등기에 낼 폐쇄된 토지(건축물)대장등본에 이 3개월 요건이 적용되는지는 관할 등기소에 확인하고, 오래된 등본은 새로 발급받는다.

등기관이 맞춰 보는 것

등기관은 새 대지와 건축물의 소유권보존등기 및 담보권 등에 관한 권리의 등기를 실행할 때 신청정보의 내용이 관리처분계획 및 그 인가를 증명하는 서면, 이전고시를 증명하는 서면의 내용과 일치하는지를 심사하는 것으로 충분하다는 회답이 있다. 같은 회답은 종전 토지 및 건물의 등기기록상 등기사항과 일치하는지는 심사하지 아니한다고 보았다(부동산등기선례 제202001-4호 2., 2020. 1. 10. 회답). 2012년 회답도 신청서에 기재된 등기명의인과 관리처분계획 등에 나타난 권리자가 일치하는지를 심사하면 충분하다고 보았다(등기선례 제201207-2호 3.). 사업시행자는 신청정보를 관리처분계획에 적힌 대로 맞춘다.

이전고시 뒤 종전 토지에 다른 등기를 할 수 있나

정비사업에 관하여 이전고시가 있은 날부터 이전고시에 따른 등기가 있을 때까지는 저당권 등의 다른 등기를 하지 못한다(도시 및 주거환경정비법 제88조 제3항). 등기예규 제1874호는 「이전고시가 있은 후에는 종전 토지에 관한 등기를 할 수 없다」고 정한다(2.다(1)).

정지되는 등기와 그래도 마쳐진 등기의 처리는 다음과 같다.

정지되는 등기

소유권이전등기, 근저당권설정등기, 가압류등기, 경매개시결정등기(정지되는 시점 이전에 설정된 근저당권에 기한 경우도 마찬가지임) 등 권리에 관한 등기뿐만 아니라 표시에 관한 등기도 할 수 없다(등기예규 제1874호 2.다(2)).

이전고시 전에 등기원인이 생겼어도 마찬가지다. 등기신청인이 확정일자 있는 서류에 의하여 이전고시 전에 등기원인이 생긴 것임을 증명하여도 이전고시에 따른 등기신청이 있을 때까지는 다른 등기신청을 할 수 없다는 회답이 있다(등기선례 제200611-5호, 2006. 11. 21. 회답, 구 도정법 제56조 제3항(현행 제88조 제3항) 시기). 도시개발법의 환지등기는 확정일자 있는 서류로 공고일 전 원인을 증명하면 다른 등기를 할 수 있으므로 이 점이 다르다(환지처분에 따른 등기의 「환지처분 공고 뒤에는 어떤 등기를 할 수 없나」).

그래도 마쳐진 등기

이전고시가 있었음에도 불구하고 종전 토지에 관한 등기가 마쳐진 경우, 등기관은 그 등기를 「부동산등기법」 제58조를 적용하여 직권으로 말소한다(등기예규 제1874호 2.다(3)). 등기관은 말소하기 전에 등기권리자, 등기의무자와 등기상 이해관계 있는 제3자에게 1개월 이내의 기간을 정하여 그 기간에 이의를 진술하지 아니하면 등기를 말소한다는 뜻을 통지하여야 하고, 이의를 진술한 자가 있으면 그 이의에 대한 결정을 하여야 한다(부동산등기법 제58조 제1항·제3항). 통지와 이의 절차는 직권등기의 「직권말소는 어떤 절차로 하나?」에서 설명한다.

종전 토지에 신탁등기·근저당권·가압류가 있으면 어떻게 되나

종전 토지등기기록에 재건축조합을 수탁자로 하는 신탁등기가 있어도 그 토지의 말소등기를 하는 데에는 아무런 지장이 없다는 회답이 있다(등기선례 제201207-2호 2., 2012. 7. 17. 회답). 같은 회답은 종전 토지 말소등기와 건물 멸실등기가 표시변경등기에 해당하여 그 등기기록의 갑구·을구에 기재된 권리에 관한 등기는 말소할 필요가 없다고 보았다. 채무상환으로 소멸했으나 말소되지 않은 채 관리처분계획서에 소유권 외의 권리명세로 기재된 근저당권은 보존등기 때 함께 신청하여야 하고(부동산등기선례 제201909-3호 1.), 주택재건축사업의 일반분양분에는 종전 가압류등기를 신청해서는 아니 된다는 회답이 있다(부동산등기선례 제202412-3호 3.).

권리의 종류별로 보면 다음과 같다.

신탁등기

조합 명의로 신탁된 부동산에 관하여 신탁해지나 신탁종료원인이 발생한 경우, 이전고시 전에는 이에 따른 소유권이전등기 및 신탁말소등기를 신청할 수 있지만, 이전고시 후에는 종전 토지에 대한 권리에 관한 등기와 표시에 관한 등기가 모두 정지되므로 신청할 수 없다는 회답이 있다(부동산등기선례 제201909-3호 2., 2019. 9. 10. 회답). 2012년 회답도 이전고시 통지 후에는 같은 등기를 신청할 수 없다고 보았다(등기선례 제201207-2호 4.). 신탁등기의 말소 일반은 신탁등기 말소에서 설명한다.

이미 갚은 근저당권

종전 토지 또는 건축물에 마쳐진 근저당권설정등기가 채무상환으로 소멸되었다고 하더라도, 아직 말소등기가 되지 아니한 상태에서 관리처분계획서에 분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세로서 기재된 경우에 관한 회답이 있다. 이 경우 이전고시 후 사업시행자가 새 건축물과 대지에 관한 소유권보존등기를 신청할 때 이 근저당권설정등기도 함께 신청하여야 한다는 것이다(부동산등기선례 제201909-3호 1., 2019. 9. 10. 회답). 근저당권을 이미 갚은 조합원은 이전고시 전에 관리처분계획의 소유권 외의 권리명세에 그 근저당권이 남아 있는지 확인한다.

남아 있으면 이전고시 전에 사업시행자에게 관리처분계획의 변경을 요청한다. 관리처분계획을 변경하려면 시장·군수등의 인가를 받아야 하고, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장·군수등에게 신고하여야 한다(도정법 제74조 제1항). 계산착오·오기·누락 등에 따른 조서의 단순정정인 경우(불이익을 받는 자가 없는 경우에만 해당한다)가 경미한 사항의 하나다(같은 법 시행령 제61조 제1호). 갚은 근저당권을 권리명세에서 빼는 것이 이 단순정정에 해당하는지는 이 조문이 정하지 않으므로 사업시행자를 거쳐 시장·군수등에게 확인한다.

일반분양분의 가압류

주택재건축사업에 따라 일반에게 분양한 대지 또는 건물에 관한 회답이 있다. 종전 건물 또는 토지에 관한 가압류등기는 「건축시설과 대지에 존속하게 되는 등기」(도시 및 주거환경정비 등기규칙 제5조 제1항 제3호)에 해당하지 아니할 것이므로 사업시행자는 일반분양분에 대해서는 그 등기를 신청해서는 아니 된다는 것이다(부동산등기선례 제202412-3호 3., 2024. 12. 17. 회답). 같은 회답은 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물을 「도시개발법」 제34조에 따른 체비지로 보는 도정법 제87조 제3항을 근거로 들었다(같은 선례 1.).

이전고시 전 새 건축물에 대한 가압류

회답에 따르면 정비사업으로 축조된 건축물에 관한 등기는 사업시행자가 이전고시가 있은 때 동일한 신청서로 동시에 신청(촉탁)하여야 한다. 그러므로 그 건축물이 아직 미등기인 상태에서 집행법원으로부터 처분제한의 등기촉탁이 있어도 등기관은 그 전제로 소유권보존등기를 직권으로 할 수 없다(등기선례 제200607-3호, 2006. 7. 13. 회답, 구 도정법 제54조 제2항(현행 제86조 제2항) 시기).

공사가 일부만 끝났거나 이전고시 전에 조합원 지위가 넘어갔으면 어떻게 하나

공사가 다 끝나기 전이라도 완공된 부분은 소유권을 이전할 수 있다. 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 해당 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전이라도 완공된 부분은 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 분양받을 자에게 소유권을 이전할 수 있다(도시 및 주거환경정비법 제86조 제1항 단서). 재건축사업에서 준공인가일(준공인가 전 사실상 사용이 허용된 경우에는 사실상의 사용일) 이후 이전고시 전에 조합원 지위가 넘어가 분양받을 자가 바뀌었으면, 사업시행자가 승계 조합원 명의로 소유권보존등기를 신청할 수 있다는 회답이 있다(부동산등기선례 제201812-2호, 2018. 12. 5. 회답).

두 경우는 다음과 같다.

완공된 부분만 이전고시한 경우

시행자가 도정법 제86조 제1항 단서에 따라 사업에 관한 공사의 완공 부분만에 관하여 이전고시를 한 때에는 이전고시에 따른 등기 중 건물에 관한 등기신청은 그 부분만에 관하여 할 수 있다(도시 및 주거환경정비 등기규칙 제5조 제2항 단서). 2014년 회답은 주택재건축사업에서 완공 부분만 이전고시한 사안에서 정비사업시행으로 축조된 건물에 대하여 소유권보존등기를 신청할 수 있다고 보았다. 같은 회답은 이 경우 관리처분계획에서 분양받을 건축시설에 존속하게 되는 것으로 정해진 담보권 등에 관한 권리의 등기를 함께 신청하여야 한다고 보았다(등기선례 제201410-1호, 2014. 10. 28. 회답, 구 도정법 제54조 제1항 단서(현행 제86조 제1항 단서) 시기). 같은 단서와 이 회답은 건물에 관한 등기신청만 적고, 종전 토지 말소와 대지 보존등기를 이때 함께 하는지는 정하지 않는다. 대지 등기의 시기는 관할 등기소에 확인한다.

이전고시 전에 조합원 지위가 넘어간 경우

도정법상의 재건축사업 공사 완료에 대한 준공인가가 있은 날(준공인가 전 사실상 사용이 허용된 경우에는 「사실상의 사용일」) 이후 이전고시가 있기 전에 조합원의 지위가 갑에서 을로 양도되어 A 구분건물에 대한 분양받을 자가 을로 변경된 경우에 관한 회답이 있다. 기존 조합원 갑에게는 원시취득, 승계 조합원 을에게는 승계취득에 대한 취득세가 부과되고 있다. 따라서 사업시행자는 이전고시가 있게 되면 납세자가 「을」로, 취득원인이 「유상취득(농지외)」으로 기재된 취득세영수필확인서를 첨부정보로 제공하여 을 명의의 소유권보존등기를 신청할 수 있다(부동산등기선례 제201812-2호, 2018. 12. 5. 회답).

이 회답은 재건축사업에서 준공인가일(또는 사실상의 사용일) 이후 이전고시 전에 지위가 넘어간 사안이다. 그날 전에 지위가 넘어간 경우 영수필확인서의 취득원인을 어떻게 적는지는 이 회답이 답하지 않는다. 아래 「취득세」의 지방세법 제7조 제16항과 함께 관할 지방자치단체 세무부서에 확인한다.

입주권을 산 사람은 이전고시 전에 관리처분계획상 분양받을 자가 자기로 바뀌었는지 확인한다. 등기관은 신청정보가 관리처분계획·인가 증명서면과 이전고시 증명서면의 내용과 일치하는지를 심사하고 종전 등기기록과의 일치는 심사하지 않는다는 2020년 회답이 있다(부동산등기선례 제202001-4호 2.). 분양받을 자가 바뀌지 않았으면 이전고시 전에 사업시행자에게 관리처분계획 변경을 요청한다. 도정법 제129조에 따른 권리·의무의 변동이 있는 경우로서 분양설계의 변경을 수반하지 아니하는 경우는 관리처분계획의 경미한 변경으로서 시장·군수등에게 신고하는 사항이다(도정법 제74조 제1항 단서, 같은 법 시행령 제61조 제4호).

등기나 이전고시가 잘못되면 어떻게 다투나

구 도정법 제54조 제2항(현행 제86조 제2항)에 따른 이전고시의 효력이 발생한 후에는 그 일부 내용만을 분리하여 변경할 수 없다는 것이 대법원 판단이다. 전체 이전고시를 모두 무효화시킬 수도 없다(2018두55326 판시사항 [1], 2019. 4. 23. 선고, 주택재개발정비사업 사안). 도시 및 주거환경정비 등기규칙은 이 등기의 경정 절차를 따로 두지 않고, 이 규칙에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 부동산등기법을 준용한다(같은 규칙 제21조). 등기관의 결정 또는 처분에는 이의신청을 할 수 있다.

다툴 대상별로 보면 다음과 같다.

이전고시 자체

대법원은 이전고시의 효력이 발생하면 조합원 등이 관리처분계획에 따라 분양받을 대지 또는 건축물에 관한 권리의 귀속이 확정된다고 보았다. 대다수 조합원 등에 대하여 권리귀속 관계가 획일적·일률적으로 처리되는 이상 그 후 일부 내용만을 분리하여 변경할 수 없다고 보았다. 또 전체 이전고시를 모두 무효화시켜 처음부터 다시 관리처분계획을 수립하여 이전고시 절차를 거치도록 하는 것도 정비사업의 공익적·단체법적 성격에 배치되어 허용될 수 없다고 판시했다(2018두55326 판시사항 [1], 2019. 4. 23. 선고).

같은 판결은 이전고시의 효력이 발생한 이후에는 조합원 등이 해당 정비사업을 위하여 이루어진 수용재결이나 이의재결의 취소 또는 무효확인을 구할 법률상 이익이 없다고 보았다(2018두55326 판시사항 [1]). 그 사건에서 대법원은 수용재결 취소청구 부분의 소를 각하했다. 이 판시는 수용재결·이의재결의 취소 또는 무효확인을 구하는 소에 관한 것이다.

관리처분계획을 다투는 소에 대해서는 대법원 전원합의체가 이전고시가 효력을 발생하게 된 이후에는 조합원 등이 관리처분계획의 취소 또는 무효확인을 구할 법률상 이익이 없다고 보았다(대법원 2012. 3. 22. 선고 2011두6400 전원합의체 판결 판결요지 [1], 다수의견). 같은 판결은 조합원 등이 이전고시가 행해지기 전에 관리처분계획의 효력을 다툴 수 있고, 취소 또는 무효확인소송이 계속 중이면 행정소송법에 규정된 집행정지결정을 받아 이전고시까지 나아가지 않도록 할 수도 있다고 보았다. 또 보류지에 관한 권리관계를 다투는 소송, 청산금부과처분에 관한 항고소송, 무효인 관리처분계획으로 인한 손해배상소송 등 다른 권리구제수단으로 권리를 회복할 수 있다고 보았다.

등기의 착오

도시 및 주거환경정비 등기규칙은 이전고시에 따른 등기의 착오나 누락을 경정하는 절차를 따로 두지 않는다. 이 규칙에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 부동산등기법을 준용한다(같은 규칙 제21조). 경정등기의 일반 절차는 경정등기 신청에서 설명한다.

등기관의 처분

등기관의 결정 또는 처분에 이의가 있으면 관할 지방법원에 이의신청을 할 수 있다. 누가 어느 법원에 신청할 수 있는지는 등기관 처분에 대한 이의신청의 「누가 어느 법원에 이의신청을 할 수 있나?」에서 설명한다.

취득세와 국민주택채권은 어떻게 되나

정비사업의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함한다)가 관리처분계획에 따라 공급받는 건축물은 그 소유자가 원시취득한 것으로 본다. 토지는 같은 소유자가 승계취득한 것으로 보되 당초 소유한 토지 면적을 초과하는 경우로서 그 초과한 면적에 해당하는 부분에 한정하여 취득한 것으로 본다(지방세법 제7조 제16항). 준공인가일 이후 이전고시 전에 조합원 지위를 넘겨받은 사람의 취득세영수필확인서는 위 「이전고시 전에 조합원 지위가 넘어간 경우」의 2018년 회답을 함께 본다. 국민주택채권은 재건축·재개발조합이 사업이 완료되어 조합원 명의로 대지를 보존등기하는 경우 면제되지만, 종전보다 대지의 면적이 증가하는 경우 증가부분에 대해서는 면제하지 않는다(주택도시기금법 시행규칙 별표 1 국민주택채권 매입 일부 면제 범위 제6호).

취득세

지방세법과 그 시행령 가운데 이 글과 관계된 것은 다음과 같다.

「도시 및 주거환경정비법」 제35조 제3항에 따른 재건축조합 등 주택조합등이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대시설·복리시설 및 그 부속토지)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다. 다만, 조합원에게 귀속되지 아니하는 부동산(비조합원용 부동산)은 제외한다(지방세법 제7조 제8항). 이 항의 주택조합등은 「주택법」 제11조에 따른 주택조합, 도정법 제35조 제3항에 따른 재건축조합, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제23조에 따른 재건축조합 및 소규모재건축조합이고, 재개발조합(도정법 제35조 제2항)은 적혀 있지 않다.
건축물을 건축 또는 개수하여 취득하는 경우에는 사용승인서(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제74조에 따른 준공인가증 등 사용승인서에 준하는 서류를 포함한다)를 내주는 날과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다. 사용승인서를 내주는 날은 사용승인서를 내주기 전에 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일을 말하고, 사용승인서 또는 임시사용승인서를 받을 수 없는 건축물의 경우에는 사실상 사용이 가능한 날을 말한다(지방세법 시행령 제20조 제6항).
도정법 제35조 제3항에 따른 재건축조합이 재건축사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지는 도정법 제86조 제2항에 따른 소유권이전 고시일의 다음 날에 취득한 것으로 본다(같은 조 제7항). 이 항에도 재개발조합은 적혀 있지 않다.

취득세는 취득한 날부터 60일 이내에 신고하고 납부하여야 한다(지방세법 제20조 제1항). 건축물의 취득일은 위 시행령 제20조 제6항의 날(준공인가증 등을 내주는 날과 사실상의 사용일 중 빠른 날)이다. 2018년 회답도 준공인가일 이후 지위가 넘어간 재건축 사안에서 이 항 본문에 따라 기존 조합원에게 원시취득에 대한 취득세가 부과된다고 적었다(부동산등기선례 제201812-2호). 세율은 취득세 원인별 총정리의 「취득 원인에 따라 세율이 어떻게 달라지는가」에서, 신고·납부 기한의 예외는 같은 글의 「납부기한은 언제까지인가」에서, 등기 비용 전체는 부동산등기 비용 총정리에서 설명한다.

국민주택채권

정비사업조합의 매입 면제는 다음과 같다(주택도시기금법 시행규칙 별표 1 국민주택채권 매입 일부 면제 범위 제6호).

대상: 조합원 또는 조합이 보유하고 있던 대지에 대한 보존등기로서, 재건축조합 또는 재개발조합이 사업이 완료되어 조합원 명의로 대지를 보존등기하는 경우
면제항목: 대지의 보존등기. 다만, 종전보다 대지의 면적이 증가하는 경우 증가부분에 대해서는 면제하지 않는다.
확인 서류: 시장·군수·구청장이 발행하는 정비사업 관리처분계획 확인서

주거환경개선사업에 따른 부동산등기(소유권 보존등기 또는 이전등기로 한정한다)를 하는 때에는 「주택도시기금법」 제8조의 국민주택채권의 매입에 관한 규정을 적용하지 아니한다(도시 및 주거환경정비법 제68조 제1항). 건축물의 소유권보존등기가 매입 대상에서 제외되는 점은 국민주택채권 매입 의무의 「어떤 등기에 매입 의무가 있는가」에서 설명한다.

실무 체크포인트

종전 토지 등기사항증명서 표제부 상단을 본다. 이전고시 통지를 받은 등기관은 「○년 ○월 ○일 이전고시」를 표제부 상단에 기록하고, 이 기록은 도시 및 주거환경정비 등기 완료 후 즉시 삭제한다(등기예규 제1874호 2.나).
이전고시가 있은 날부터 종전 토지에 매매·근저당·가압류 등기를 넣지 않는다. 이전고시에 따른 등기가 있을 때까지는 다른 등기를 하지 못하고(도시 및 주거환경정비법 제88조 제3항), 확정일자 있는 서류로 이전고시 전 원인을 증명해도 마찬가지라는 2006년 회답이 있다(등기선례 제200611-5호). 그래도 마쳐진 등기는 등기관이 부동산등기법 제58조를 적용해 직권으로 말소한다(등기예규 제1874호 2.다(3)).
새 건물 보존등기를 조합원 개인이 따로 접수하지 않는다. 사업시행자 이외의 자의 신청이나 건축시설 일부에 대한 신청은 허용되지 않는다는 2008년 회답이 있다(등기선례 제200809-2호 1.).
관리처분계획의 분양대상자와 소유권 외의 권리명세를 이전고시 전에 확인한다. 등기관은 신청정보를 관리처분계획·인가 증명과 이전고시 증명에 맞춰 심사하고 종전 등기기록과의 일치는 심사하지 않는다는 2020년 회답이 있고(부동산등기선례 제202001-4호 2.), 이미 갚았으나 말소되지 않은 근저당권도 권리명세에 적혀 있으면 함께 신청하여야 한다는 2019년 회답이 있다(부동산등기선례 제201909-3호 1.). 고칠 것이 있으면 이전고시 전에 사업시행자에게 관리처분계획 변경을 요청한다(도정법 제74조 제1항).
입주권을 샀으면 분양받을 자 명의가 바뀌었는지 확인한다. 재건축 준공인가일 이후 이전고시 전 조합원 지위 승계 사안에서 승계 조합원 명의 취득세영수필확인서로 그 사람 명의 보존등기를 신청할 수 있다는 2018년 회답이 있다(부동산등기선례 제201812-2호). 권리·의무의 변동으로서 분양설계의 변경을 수반하지 아니하는 관리처분계획 변경은 시장·군수등에게 신고하는 사항이다(도정법 시행령 제61조 제4호).
건축물의 취득세 신고·납부 기한은 취득일부터 센다. 건축물 취득일은 준공인가증 등을 내주는 날과 사실상의 사용일 중 빠른 날이고(지방세법 시행령 제20조 제6항), 그날부터 60일 이내에 신고·납부한다(지방세법 제20조 제1항).
조합원 대지 면적이 종전보다 늘었는지 본다. 재건축·재개발조합이 조합원 명의로 대지를 보존등기하는 경우의 면제는 종전보다 대지 면적이 증가한 부분에 미치지 않는다(주택도시기금법 시행규칙 별표 1 국민주택채권 매입 일부 면제 범위 제6호).
등기를 마치면 조합 해산 일정을 본다. 해산 의결과 등기는 정비사업조합 해산·청산등기의 「해산은 언제 누가 의결하나」에서 설명한다.