최고가매수신고인

최고가매수신고인이란 부동산 매각기일에서 가장 높은 가격으로 매수신고를 하여 집행관이 그 성명과 가격을 부른 매수신고인을 말한다(민사집행법 제115조 제1항). 매각허가결정을 받을 후보의 지위일 뿐이다. 매수인이 매각의 목적인 권리를 취득하는 때는 매각대금을 다 낸 때이므로(민사집행법 제135조), 그 전 단계인 이 지위만으로는 아직 부동산에 관한 권리를 취득하지 못한다.

쉽게 말하면 — 경매 당일 가장 높은 값을 써서 그 자리에서 이름이 불린 사람, 흔히 말하는 “낙찰자”입니다. 다만 이 단계에서는 아직 소유자가 아닙니다. 며칠 뒤 법원이 매각을 허가하고 그 결정이 확정된 뒤 잔금을 다 내야 비로소 그 경매로 팔린 권리가 내 것이 됩니다. 집 한 채를 통째로 산 것이면 소유권이고, 지분 경매였으면 그 공유지분입니다. 그 전까지는 최고가매수신고인이라는 사정만으로 그 집을 세놓을 적법한 권한이 있다고 인정되지 않습니다. 1등으로 불렸다고 자리가 확정되는 것도 아닙니다. 보증금이 모자라면 그 입찰은 무효로 처리되어 다음으로 높은 값을 쓴 사람이 최고가매수신고인이 되고, 공유지분 경매에서 공유자가 우선매수권을 쓰면 1등이 오히려 차순위매수신고인 자리로 밀려납니다.

누가 최고가매수신고인이 되나

집행관이 매각기일에서 정한다. 집행관은 최고가매수신고인의 성명과 그 가격을 부르고 차순위매수신고를 최고한다(민사집행법 제115조 제1항). 적법한 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정하여 그 성명과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지하여야 한다(같은 항). 호가경매에서는 매수신청의 액 가운데 최고의 것을 3회 부른 후 그 신청을 한 사람을 최고가매수신고인으로 정한다(민사집행규칙 제72조 제3항).

결과는 조서에 남는다. 매각기일조서에는 최고가매수신고인과 차순위매수신고인의 성명과 그 가격을 부른 일을 적는다(민사집행법 제116조 제1항 제10호). 최고가매수신고인은 조서에 서명날인하여야 하고, 서명날인할 수 없을 때에는 집행관이 그 사유를 적어야 한다(같은 조 제2항). 기일 진행 자체는 매각기일에서 다룬다.

이 지위에 관한 규정은 담보권 실행을 위한 경매(임의경매)에도 준용된다(민사집행법 제268조·민사집행규칙 제194조).

최고가 경합의 처리

최고가매수신고를 한 사람이 둘 이상이면 집행관은 그 사람들에게 다시 입찰하게 하여 최고가매수신고인을 정한다(민사집행규칙 제66조 제1항). 이때 입찰자는 전의 입찰가격에 못미치는 가격으로는 입찰할 수 없다(같은 항).

추가입찰로도 정해지지 않으면 추첨한다. 입찰자 모두가 입찰에 응하지 아니하거나 두 사람 이상이 다시 최고의 가격으로 입찰한 때에는 추첨으로 최고가매수신고인을 정한다(같은 조 제2항). 전의 입찰가격에 못미치는 가격으로 입찰한 경우에는 입찰에 응하지 아니한 것으로 본다(같은 항 괄호). 이 규정은 기간입찰에도 준용된다(민사집행규칙 제71조).

대리 입찰의 위임장에 인감증명서가 없거나 인영이 다르다고 하여 곧바로 입찰을 무효로 할 수 있는 것은 아니다. 기일입찰에서 입찰자의 대리인은 대리권을 증명하는 문서를 집행관에게 제출하여야 한다(민사집행규칙 제62조 제4항). 최고가매수신고인을 정하기 전까지 인감증명서 제출이나 그에 준하는 확실한 방법으로 위임장의 진정성립을 증명하면 유효한 입찰로 처리할 수 있고, 집행관은 그 증명 기회를 주어야 한다(2008그45 판시사항 [1]·이유). 그 사안에서는 위임장에 첨부된 인감증명서가 사본이었다. 증명 기회 없이 입찰표를 무효로 처리하고 차순위 입찰자를 최고가매수신고인으로 정한 처분은 절차상 하자가 있다고 판단됐다(2008그45 판시사항 [2]).

보증 미달 입찰의 처리

보증이 모자라면 가장 높은 값을 써도 최고가매수신고인이 되지 못한다. 기일입찰에서 매수신청의 보증금액은 최저매각가격의 10분의 1이고, 법원이 상당하다고 인정하는 때에는 달리 정할 수 있다(민사집행규칙 제63조). 그 보증은 입찰표와 함께 집행관에게 제출하는 방법으로 제공한다(민사집행규칙 제64조). 기간입찰에는 보증금액에 관한 규정만 준용되고(민사집행규칙 제71조), 보증의 제공방법은 민사집행규칙 제70조가 따로 정한다.

대법원은 입찰자가 제출한 보증이 최저매각가격의 10분의 1 또는 집행법원이 정한 기준에 미달하면 그 입찰자에게 매수를 허가할 수 없다고 보았다(민사집행법 제113조·민사집행규칙 제63조·민사집행규칙 제64조). 그러므로 집행관은 그 입찰표를 무효로 처리하고 “차순위자를 최고가매수신고인으로 결정”하여야 한다(2007마911 이유 중 법리 설시, 대법원 1998. 6. 5.자 98마626 결정 참조). 이 판시의 차순위자는 다음으로 높은 가격을 신고한 입찰자를 뜻하고, 민사집행법 제114조의 차순위매수신고인과는 다른 말이다.

미달액의 크기는 따지지 않았다. 그 사안에서는 최저매각가격의 10분의 1인 141,143,700원에서 20원이 부족한 141,143,680원이 보증으로 제공됐다. 집행관은 그 매수신고를 무효로 하고 더 낮은 가격을 신고한 사람을 최고가매수신고인으로 결정했다. 집행법원의 사법보좌관은 경매절차에 중대한 잘못이 있다는 이유로 그 최고가매수신고인에게 매각을 허가하지 않았고, 집행법원은 그 매각불허가결정을 인가했다. 대법원은 매수신청 보증에 관한 원칙이 입찰절차에서 요구되는 신속성·명확성 등을 감안할 때 획일적으로 적용되어야 한다고 보았다(2007마911 판시사항). 미달액이 극히 근소하다고 하여 그 적용을 달리할 것이 아니라고 하여 원심결정을 파기했다(같은 결정). 보증의 금액과 제공방법은 매수신청보증에서 다룬다.

누가 최고가매수신고인이 될 수 없나

제한은 두 층으로 걸러진다. 민사집행규칙 제59조의 사람은 매수신청 자체를 할 수 없다. 매수할 능력이나 자격의 흠은 그와 달리 매각허가 단계에서 걸러진다(민사집행법 제121조 제2호·제3호).

채무자, 매각절차에 관여한 집행관, 매각 부동산을 평가한 감정인(감정평가법인이 감정인인 때에는 그 감정평가법인 또는 소속 감정평가사)은 매수신청을 할 수 없다(민사집행규칙 제59조 제1호부터 제3호까지). 이 열거에 소유자는 없다. 채무자가 아닌 물상보증인인 소유자는 자기 부동산의 경매에서 매수신청을 할 수 있다. 다만 소유자가 채무자이기도 하면 제1호의 채무자로서 금지된다(민사집행규칙 제59조 제1호). 법령의 규정에 따라 취득이 제한되는 부동산에 관하여는 법원이 매수신청을 할 수 있는 사람을 정하여진 자격을 갖춘 사람으로 제한하는 결정을 할 수 있다(민사집행규칙 제60조).

매각허가 단계의 심사는 이의신청사유와 직권 불허가사유로 나뉘어 있다. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때가 이의신청사유다(민사집행법 제121조 제2호). 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때도 같다(같은 조 제3호). 법원은 이의신청이 정당하다고 인정한 때에는 매각을 허가하지 아니한다(민사집행법 제123조 제1항). 이의신청이 없어도 민사집행법 제121조에 규정한 사유가 있으면 직권으로 매각을 허가하지 아니한다(민사집행법 제123조 제2항). 직권 불허가에서 제2호·제3호는 능력 또는 자격의 흠이 제거되지 아니한 때에 한한다(민사집행법 제123조 제2항 단서).

매각장소 질서 위반

집행관은 매각의 적정한 실시를 방해한 사람을 배제할 수 있다. 대상은 다른 사람의 매수신청을 방해한 사람, 부당하게 다른 사람과 담합하거나 그 밖에 매각의 적정한 실시를 방해한 사람, 그 행위를 교사한 사람이다(민사집행법 제108조 제1호부터 제3호까지). 이들에 대하여 매각장소에 들어오지 못하도록 하거나 매각장소에서 내보내거나 매수의 신청을 하지 못하도록 할 수 있다(같은 조). 민사집행절차에서의 매각에 관하여 형법에 규정된 특정한 죄로 유죄판결을 받고 그 판결확정일부터 2년이 지나지 아니한 사람도 같다(같은 조 제4호). 조문은 배제를 집행관이 할 수 있는 조치로 정하고 있다.

최고가매수신고인이 이에 해당하면 매각은 허가되지 않는다. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 민사집행법 제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때가 이의신청사유이자 직권 불허가사유다(민사집행법 제121조 제4호·민사집행법 제123조 제2항). 이 호는 집행관이 실제로 배제처분을 했는지를 요건으로 하지 않고, 각호에 해당하는 사실만으로 성립한다.

특별매각조건상 자격 증명

집행법원이 자격 증명을 특별매각조건으로 정하면 그 미제출도 자격의 흠이 된다. 2014마62의 사안에서 집행법원은 경매대상토지가 농지법 제2조 제1호의 농지에 해당한다는 이유로 “최고가매수신고인은 매각결정기일까지 농지취득자격증명서를 제출할 것”을 특별매각조건으로 정했다. 대법원은 최고가매수신고인이 매각결정기일까지 이를 제출하지 않았다면 민사집행법 제121조 제2호의 매각불허가사유에 해당한다고 보았다(같은 결정 판시사항). 집행법원으로서는 민사집행법 제123조 제1항·민사집행법 제121조 제2호에 의해 매각불허가결정을 하여야 한다고 했다(같은 결정 이유).

증명서를 못 받은 이유도 묻지 않았다. 같은 결정은 최고가매수신고인이 농지취득자격증명서의 발급에 필요한 모든 요건을 갖추었음에도 행정청이 부당히 그 발급을 거부하여 제출하지 못한 경우에도 마찬가지라고 했다(같은 결정). 이 사안은 불법 형질변경을 이유로 한 반려처분이 있었던 농지 매각에 관한 것이다.

이 지위로 무엇을 할 수 있나

매각허가결정 전이라도 이 지위에 붙는 권한이 있다. 채권자의 일방적인 취하도 막는다. 매수신고가 있은 뒤 경매신청을 취하하는 경우에는 최고가매수신고인 또는 매수인과 제114조의 차순위매수신고인의 동의를 받아야 그 효력이 생긴다(민사집행법 제93조 제2항).

부동산 침해행위 방지 조치의 신청

부동산 가치를 지키는 신청을 스스로 할 수 있다. 채무자·소유자 또는 부동산의 점유자가 부동산의 가격을 현저히 감소시키거나 감소시킬 우려가 있는 행위를 하면, 법원은 압류채권자 또는 최고가매수신고인의 신청에 따라 그 행위를 금지하거나 일정한 행위를 할 것을 명할 수 있다(민사집행규칙 제44조 제1항). 그 명령은 매각허가결정이 있을 때까지 할 수 있고, 법원은 담보를 제공하게 하거나 담보를 제공하게 하지 아니하고 명할 수 있다(같은 항). 점유권원으로 압류채권자·가압류채권자 등에게 대항할 수 없는 점유자가 그 명령에 위반하거나 그 명령으로 가격의 현저한 감소를 막을 수 없는 특별한 사정이 있으면, 법원은 담보를 제공하게 하고 그 점유를 풀어 집행관에게 보관하게 할 것을 명할 수 있다(같은 조 제2항). 법원이 채무자·소유자 외의 점유자에 대하여 제1항 또는 제2항의 결정을 하려면 그 점유자를 심문하여야 한다(같은 조 제3항).

사정이 바뀌면 결정을 고칠 수 있다. 법원은 사정의 변경이 있는 때에는 신청에 따라 제1항 또는 제2항의 결정을 취소하거나 변경할 수 있고, 그 결정은 확정되어야 효력이 있다(민사집행규칙 제44조 제4항·제6항). 제1항·제2항의 결정과 사정변경에 따른 제4항의 결정에는 즉시항고를 할 수 있다(같은 조 제5항). 항고장은 결정을 고지받은 날부터 1주의 불변기간 안에 내야 하며 즉시항고만으로 집행이 정지되지는 않는다(민사집행법 제15조 제2항·제6항). 특히 제2항의 점유해제·집행관 보관 결정은 신청인에게 고지된 날부터 2주가 지나면 집행할 수 없고, 상대방에게 송달되기 전에도 집행할 수 있다(민사집행규칙 제44조 제7항·제8항).

절차상 지위와 통지

매각결정기일이 바뀌면 통지를 받는다. 매각기일을 종결한 뒤에 매각결정기일이 변경된 때에는 법원사무관등이 최고가매수신고인·차순위매수신고인과 이해관계인에게 변경된 기일을 통지하여야 한다(민사집행규칙 제73조 제1항).

통지를 받을 준비는 본인 몫이다. 최고가매수신고인은 대한민국안에 주소·거소와 사무소가 없는 때에는 대한민국안에 송달이나 통지를 받을 장소와 영수인을 정하여 법원에 신고하여야 한다(민사집행법 제118조 제1항). 신고를 하지 아니하면 법원은 그에 대한 송달이나 통지를 하지 아니할 수 있다(같은 조 제2항). 이 신고는 집행관에게 말로 할 수 있고, 그 경우 집행관은 조서에 이를 적는다(같은 조 제3항).

매각허가 여부에 대한 불복

최고가매수신고인은 경매절차의 이해관계인이 아니다. 이해관계인은 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자, 채무자 및 소유자, 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자, 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람이다(민사집행법 제90조). 그래서 매각결정기일에 매각허가에 관한 의견을 진술하게 되는 사람(민사집행법 제120조 제1항)도, 손해를 볼 경우에 즉시항고를 할 수 있는 사람(민사집행법 제129조 제1항)도 아니다.

그렇다고 항고를 전혀 못 하는 것은 아니다. 그 지위만으로는 민사집행법 제90조의 이해관계인이 아니어서 민사집행법 제129조 제1항의 항고는 하지 못한다. 다만 자기에게 매각허가를 해 달라고 주장하는 범위에서는 같은 조 제2항의 항고를 할 수 있다.

매수신고인의 항고는 이유가 한정된다. 매각허가에 정당한 이유가 없거나 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가하여야 한다고 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수신고인도 즉시항고를 할 수 있다(민사집행법 제129조 제2항). 이때 매각허가를 주장하는 매수신고인은 그 신청한 가격에 대하여 구속을 받는다(같은 조 제3항). 매각허가결정에 대한 항고는 매각허가에 대한 이의신청사유가 있다거나 그 결정절차에 중대한 잘못이 있다는 것을 이유로 드는 때에만 할 수 있다(민사집행법 제130조 제1항).

대법원도 이 범위를 좁게 본다. 매수신고인은 자기가 적법한 최고가매수신고인임을 주장하며 자기에게 매각허가를 하여 달라는 것을 이유로 드는 경우에 한하여 매각허가결정에 대하여 항고할 수 있다(2005마1078 이유 중 법리 설시). 이해관계인은 매각허가여부의 결정에 따라 손해를 볼 경우에만 즉시항고를 할 수 있고(민사집행법 제129조 제1항), 매각허가결정에 대한 항고는 다른 이해관계인의 권리에 관한 이유로는 하지 못한다(민사집행법 제122조·민사집행법 제131조 제3항). 그 사안은 일괄매각 대상 부동산 중 일부의 공유자가 우선매수신고를 한 것이었다. 대법원은 그 우선매수신고 자체가 부적법하여 재항고인이 매각허가결정으로 어떠한 손해를 받는다고 할 수 없으므로 민사집행법 제129조 제1항에 의하여서는 즉시항고를 할 수 없다고 보았다(2005마1078 판결요지 [2]·이유).

항고장은 결정을 고지받은 날부터 1주의 불변기간 안에 원심법원에 제출하여야 한다(민사집행법 제15조 제2항). 항고장에 항고이유를 적지 않았다면 항고장을 제출한 날부터 10일 안에 항고이유서를 내야 하고, 내지 않으면 원심법원이 즉시항고를 각하하여야 한다(민사집행법 제15조 제3항·제5항). 매각허가결정에 항고하려는 사람은 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전 또는 법원이 인정한 유가증권을 공탁하고 그 증명서류를 항고장에 붙여야 하며, 붙이지 않으면 항고장이 각하된다(민사집행법 제130조 제3항·제4항). 채무자 및 소유자 외의 사람이 한 그 항고가 기각되면 항고를 한 날부터 항고기각결정이 확정된 날까지의 매각대금에 대한 대법원규칙이 정하는 이율에 의한 금액은 돌려 줄 것을 요구할 수 없다(같은 조 제7항). 즉시항고는 그 자체로 집행정지의 효력이 없으므로 필요한 경우에는 별도의 집행정지명령을 받아야 한다(민사집행법 제15조 제6항). 다만 매각허가결정은 확정되어야 효력을 가지고(민사집행법 제126조 제3항), 대금지급기한은 그 결정이 확정된 뒤에 정해진다(민사집행법 제142조 제1항). 그래서 적법한 항고가 계속되는 동안에는 허가결정을 전제로 한 대금지급절차가 진행되지 않는다.

집행관의 처분에는 다른 경로로 다툰다. 집행관의 집행처분, 그 밖에 집행관이 지킬 집행절차에 대하여는 법원에 이의를 신청할 수 있다(민사집행법 제16조 제1항). 최고가매수신고인 결정 자체를 다툰 2008그45도 집행에 관한 이의 사건이었다.

단계로 나누면 다투는 방법이 정해진다. 집행관이 최고가매수신고인을 정한 처분 자체는 민사집행법 제16조의 집행에 관한 이의로 다툰다. 그 뒤 법원이 한 매각허가·불허가결정은 민사집행법 제129조·민사집행법 제130조의 즉시항고로 다툰다. 법이 매각허가여부의 결정에 대한 불복을 즉시항고로 따로 정하고 있으므로, 이미 확정된 허부결정을 집행에 관한 이의로 되돌려 다툴 수는 없다.

매각허가·불허가로 지위는 어떻게 바뀌나

매각허가결정이 확정되면 매수인이 된다. 매각을 허가하거나 허가하지 아니하는 결정은 선고하여야 하고, 그 결정은 확정되어야 효력을 가진다(민사집행법 제126조 제1항·제3항). 매각허가결정에는 매각한 부동산, 매수인과 매각가격을 적고, 특별한 매각조건으로 매각한 때에는 그 조건을 적는다(민사집행법 제128조 제1항). 그 뒤의 절차는 매각결정기일과 매각허가결정에서 다룬다.

매각이 허가되지 않으면 지위는 소멸한다. 매각을 허가하지 아니한 결정이 확정된 때에는 매수인과 매각허가를 주장한 매수신고인은 매수에 관한 책임이 면제된다(민사집행법 제133조). 민사집행법 제121조와 민사집행법 제123조에 따라 매각을 허가하지 아니하고 다시 매각을 명하는 때에는 법원이 직권으로 새 매각기일을 정한다(민사집행법 제125조 제1항).

불허가사유의 한정

불허가는 법이 정한 사유에 한한다. 대법원은 민사집행법에 의한 부동산 경매절차에서는 민사집행법 제121조 각 호 및 민사집행법 제124조 제1항에 규정된 사유가 아닌 이상 매각을 불허할 수 없다고 했다(2009마2252 판결요지). 최고가매수신고인이 착오로 자신이 본래 기재하려고 한 입찰가격보다 높은 가격을 기재하였다는 사유는 그 어디에도 해당한다고 볼 수 없으므로, 그러한 사유로는 매각을 불허할 수 없다(같은 판결요지). 그 사안에서 매수신고를 한 사람은 자신이 최고가매수신고인으로 밝혀진 직후 입찰가격의 기재에 중대한 오기가 있었다는 이유로 매각불허가신청을 했다. 대법원은 그 매각불허가결정을 정당하다고 본 원심결정에 매각불허가사유에 관한 법리오해가 있다고 하여 파기했다(2009마2252 이유).

과잉매각은 그 열거 안에 있다. 여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 한 개의 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 부동산의 매각을 허가하지 아니한다(민사집행법 제124조 제1항). 그러므로 적법한 최고가매수신고인이라도 자기가 신고한 부동산에 관하여 매각허가를 받지 못할 수 있다. 요건과 예외는 과잉매각에서 다룬다.

집행정지 정본이 제출되면 법원에 재량이 없다. 민사집행법 제49조 제1호의 ‘강제집행의 정지를 명하는 취지를 적은 집행력 있는 재판의 정본’이 제출된 경우는 민사집행법 제121조 제1호의 ‘집행을 계속 진행할 수 없을 때’에 해당하여 매각허가에 대한 이의신청사유가 된다(2008마1855 판시사항 [1]·이유 중 법리 설시). 이러한 사유가 있으면 집행법원은 직권 또는 당사자의 이의신청에 의해 매각을 허가하지 아니하는 결정을 하여야 하고, 여기에 집행법원의 재량이 허용될 여지는 없다(같은 결정 이유·민사집행법 제123조). 그 사안에서는 제1회 매각기일에 최고가매수신고가 있은 뒤 매각결정기일 전에 채무자가 집행법원에 강제집행정지결정 정본을 제출했다. 대법원은 집행법원이 매각불허가결정을 할 것이 아니라 매각허가 여부의 결정 자체를 미루는 데에 그쳐야 한다고 본 원심결정을 파기했다(2008마1855 판시사항 [2]).

절차의 흠으로 인한 불허가

형식상 최고가매수신고가 있었더라도 절차에 중대한 잘못이 있으면 허가되지 않는다. 법원은 최저매각가격의 10분의 1이 아닌 다른 금액으로 보증금액을 정함으로써 보증 제공의무에 관한 법정매각조건을 변경할 수 있다(민사집행법 제111조 제1항·민사집행규칙 제63조 제2항). 다만 그렇게 정하려면 그러한 내용의 ‘결정’을 해야 한다(2022마6559 판결요지). 대법원은 그 결정 없이 다른 금액으로 한 매각기일공고를 위법한 공고로 보았다(같은 판결요지). 이를 간과한 채 매각을 실시한 경우 특별한 사정이 없는 한 ‘경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때’로서 이의신청사유 및 매각불허가사유가 된다(같은 판결요지·민사집행법 제121조 제7호·민사집행법 제123조 제2항).

이때 법원은 형식상 유효한 최고가매수가격의 신고가 있었더라도 매각결정기일에 매각을 불허하는 결정을 하여야 한다(같은 판결요지). 그다음 새 매각기일을 정하여 적법한 매각기일공고를 한 후에 매각을 실시한다(같은 판결요지). 이의사유 전반은 매각허가에 대한 이의에서 다룬다.

확정 뒤에 밝혀진 훼손·권리관계 변동

허가가 확정된 뒤에 사정이 밝혀지는 경우도 있다. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때는 이의신청사유다(민사집행법 제121조 제6호). 그 사실이 매각허가결정의 확정 뒤에 밝혀진 경우에는 매수인이 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다(민사집행법 제127조 제1항). 그 신청에 관한 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다(같은 조 제2항).

매수신청보증의 처리

최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 제외한 다른 매수신고인은 매각기일 종결 고지에 따라 매수의 책임을 벗고, 즉시 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 신청할 수 있다(민사집행법 제115조 제3항). 매각을 허가하지 아니한 결정이 확정되면 매수에 관한 책임이 면제된다(민사집행법 제133조). 매수인이 대금을 지급하지 않는 경우에는 보증금을 몰취하게 된다(2022마6559 판결요지). 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정이 있는 때에는 매수인은 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못한다(민사집행법 제137조 제2항). 재매각절차에서도 전의 매수인은 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못한다(민사집행법 제138조 제4항). 금액과 제공방법은 매수신청보증에서 다룬다.

재매각이 명해진 뒤에도 되돌릴 길은 남아 있다. 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 대금, 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 대법원규칙이 정하는 이율에 따른 지연이자와 절차비용을 지급한 때에는 재매각절차를 취소하여야 한다(민사집행법 제138조 제3항). 조문은 취소를 법원이 하여야 하는 조치로 정하고 있다. 이 경우 차순위매수신고인이 매각허가결정을 받았던 때에는 위 금액을 먼저 지급한 매수인이 매매목적물의 권리를 취득한다(같은 항 후단).

매각기일 종결 고지로 책임을 벗는 사람은 한정되어 있다. 민사집행법 제115조 제3항에 따라 책임을 벗는 것은 최고가매수신고인과 차순위매수신고인 외의 매수신고인이다. 그래서 최고가매수신고인은 매각기일이 종결되어도 자기 신고에 매여 있고, 변심이나 수익성 판단의 착오를 이유로 신고를 임의로 철회하지 못한다. 규칙이 정한 지위 포기는 공유자가 우선매수권을 행사해 차순위매수신고인으로 보게 된 경우의 특칙이다(민사집행규칙 제76조 제3항).

언제 소유자가 되나

매각대금을 다 낸 때다. 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다(민사집행법 제135조). 매각허가결정이 확정되면 법원이 대금지급기한을 정하여 매수인과 차순위매수신고인에게 통지하고, 매수인은 그 기한까지 매각대금을 지급한다(민사집행법 제142조 제1항·제2항). 대금 납부의 방법과 효과는 매각대금 지급에서 다룬다.

그 전 단계의 지위는 소유권과 다르다. 주택임대차보호법이 소유자와 체결한 임대차에만 적용되는 것은 아니지만, 임대인은 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 권한이 있어야 한다(2012다93794 판결요지 [1]). 그 사안에서는 甲이 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 乙과 주택임대차계약을 체결한 후 주택을 인도받아 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았고, 다음날 乙이 매각대금을 완납했다. 대법원은 乙이 최고가매수신고인이라는 것 외에는 임대차계약 당시 적법한 임대권한이 있었음을 인정할 자료가 없다고 보았다(2012다93794 판결요지 [2]).

그래서 원심판결이 파기됐다. 아직 매각대금을 납부하지도 아니한 최고가매수신고인에 불과한 乙로부터 인도받아 대항요건을 갖추었다는 것만으로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 우선변제권을 취득하였다고 본 원심판결에 법리오해 등의 위법이 있다고 했다(같은 판결요지). 다만 같은 판결은 임차인이 소액임차인으로서 일정 금액을 최우선으로 배당받을 수 있는지 여부는 별개의 문제라고 덧붙였다(같은 판결 이유). 이 판시가 다룬 것은 임대권한이고, 최고가매수신고인의 처분권한 자체는 아니다.

차순위매수신고인·공유자 우선매수권과 무엇이 다른가

차순위매수신고인은 최고가매수신고인이 대금을 내지 않을 때를 대비한 예비 지위다. 최고가매수신고인 외의 매수신고인이 매각기일을 마칠 때까지 집행관에게 신고한다(민사집행법 제114조 제1항). 차순위매수신고는 그 신고액이 최고가매수신고액에서 그 보증액을 뺀 금액을 넘는 때에만 할 수 있다(같은 조 제2항). 매수인이 대금지급기한까지 의무를 이행하지 아니하면 법원은 차순위매수신고인에게 매각을 허가할 것인지를 결정한다(민사집행법 제137조 제1항). 다만 보증이 금전 외의 것으로 제공되어 매수인이 보증액을 뺀 나머지 대금만 낸 때에는 법원이 보증을 현금화해 충당하고 모자라는 금액에 대하여 다시 대금지급기한을 정하므로, 곧바로 차순위 결정으로 넘어가지 않는다(같은 항 단서·민사집행법 제142조 제4항). 신고 요건과 그 뒤의 절차는 차순위매수신고 절차에서 다룬다.

차순위매수신고인이 없으면 재매각으로 간다. 매수인이 대금지급기한까지 그 의무를 완전히 이행하지 아니하였고 차순위매수신고인이 없는 때에는 법원이 직권으로 부동산의 재매각을 명하여야 한다(민사집행법 제138조 제1항). 재매각절차에서는 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없다(같은 조 제4항). 그 절차는 재매각에서 다룬다.

공유자의 우선매수신고

공유자가 우선매수권을 행사하면 순서가 뒤집힌다. 공유자는 매각기일까지 민사집행법 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다(민사집행법 제140조 제1항). 규칙은 그 시한을 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지로 정한다(민사집행규칙 제76조 제1항). 이 경우 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다(민사집행법 제140조 제2항). 본래의 최고가매수신고인은 제114조의 차순위매수신고인으로 본다(민사집행법 제140조 제4항). 그 매수신고인은 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 차순위매수신고인의 지위를 포기할 수 있다(민사집행규칙 제76조 제3항). 요건은 공유자 우선매수권과 공유자 우선매수 신고에서 다룬다.

다만 여러 부동산을 일괄매각하는 경우에는 일괄매각결정이 유지되는 이상 그중 일부 부동산의 공유자만으로는 특별한 사정이 없는 한 매각대상 전체에 우선매수권을 행사할 수 없다(2005마1078 판결요지 [1]).

실무 체크포인트

보증은 1원도 모자라면 안 된다. 141,143,700원에서 20원이 부족한 보증도 무효로 처리됐고, 다음으로 높은 가격을 신고한 사람이 최고가매수신고인이 됐다(2007마911).
농지 등 자격 증명이 특별매각조건이면 매각결정기일까지 제출한다. 행정청이 부당히 발급을 거부한 경우에도 불허가사유가 된다(2014마62).
입찰표는 제출 전에 가격과 사건번호를 마지막으로 확인한다. 가격을 높게 잘못 적었다는 사유만으로는 매각불허가를 받을 수 없다(2009마2252).
채무자·매각절차에 관여한 집행관·매각 부동산을 평가한 감정인은 매수신청을 할 수 없다(민사집행규칙 제59조). 이 열거에 소유자는 들어 있지 않아 물상보증인인 소유자는 매수신청을 할 수 있다. 소유자가 채무자이기도 하면 제1호의 채무자로서 금지된다.
대금을 내기 전에는 최고가매수신고인이라는 사정만으로 그 부동산에 관한 적법한 임대권한이 인정되지 않는다(2012다93794). 소유권은 매각대금을 다 낸 때에 넘어온다(민사집행법 제135조).
채무자·점유자가 부동산 가치를 떨어뜨리면 압류채권자를 기다리지 말고 직접 민사집행규칙 제44조의 조치를 신청한다.
집행관의 최고가매수신고인 결정 자체를 다툴 때는 즉시항고가 아니라 집행에 관한 이의로 간다(민사집행법 제16조 제1항·2008그45).
공유자 우선매수로 차순위매수신고인이 된 경우, 그 지위를 벗으려면 집행관의 매각기일 종결 고지 전까지 포기한다(민사집행규칙 제76조 제3항). 그 밖의 경우에 최고가매수신고인이 신고를 임의로 철회하는 길은 없다.
대금을 못 내 재매각이 명해졌어도 재매각기일의 3일 이전까지 대금·지연이자·절차비용을 지급하면 재매각절차는 취소된다(민사집행법 제138조 제3항). 차순위매수신고인이 매각허가결정을 받았던 때에도 먼저 지급한 매수인이 권리를 취득한다(같은 항).