재매각이란 매수인이 대금지급기한까지 매각대금을 완전히 내지 않고 차순위매수신고인도 없을 때, 법원이 직권으로 같은 부동산을 다시 매각하는 절차다(민사집행법 제138조 제1항). 재매각에는 종전에 정한 최저매각가격과 그 밖의 매각조건을 그대로 적용한다(같은 조 제2항).
쉽게 말하면 — 낙찰받은 사람이 정해진 기한 안에 잔금을 내지 않아, 그 부동산을 처음부터 다시 경매에 부치는 것이 재매각입니다. 뒤를 이을 차순위 낙찰자가 있으면 재매각이 아니라 그 사람에게 기회가 넘어가고, 아무도 없을 때 비로소 재매각을 합니다. 잔금을 안 낸 사람은 다시 응찰할 수 없고, 미리 낸 보증금도 돌려받지 못합니다.
재매각은 언제 하나
재매각은 대금 미납과 차순위매수신고인 부존재라는 두 요건이 모두 갖춰질 때 법원이 직권으로 명한다(민사집행법 제138조 제1항). 매수인이 대금지급기한 또는 민사집행법 제142조 제4항의 다시 정한 기한까지 그 의무를 완전히 이행하지 않아야 한다. 그리고 매각을 넘겨받을 차순위매수신고인이 없어야 한다. 차순위매수신고인이 있으면 재매각이 아니라 그에 대한 매각허가 여부를 먼저 정한다(민사집행법 제137조 제1항 본문). 다만 매수신청 보증으로 금전 외의 것이 제공되어 법원이 그 보증을 현금화해 충당하고 다시 대금지급기한을 정하는 절차가 진행 중이면, 차순위매수신고인에 대한 매각허가 여부를 정하지 않는다(같은 항 단서, 민사집행법 제142조 제4항). 그 다시 정한 기한까지도 이행하지 않으면 재매각으로 가는데, 이때에도 차순위매수신고인이 없어야 한다(민사집행법 제138조 제1항). 두 요건이 갖춰지면 법원은 재매각을 명하여야 하고, 재량으로 생략하지 못한다.
재매각의 매각조건은 어떻게 정하나
재매각에도 종전에 정한 최저매각가격과 그 밖의 매각조건을 그대로 적용한다(민사집행법 제138조 제2항). 값을 낮추지 않고 이전과 같은 조건으로 새 매각기일을 연다는 뜻이다. 다만 법원이 상당하다고 인정하면 매수신청보증의 금액을 달리 정할 수 있다(민사집행규칙 제63조 제2항). 재매각이라고 해서 보증금액이 자동으로 최저매각가격의 10분의 2가 되는 것은 아니다. 보증금액을 10분의 1과 다르게 정하려면 법원의 변경 결정이 필요하고, 그런 결정 없이 다른 금액으로 공고해 매각을 진행하면 특별한 사정이 없는 한 매각불허가사유가 된다(2022마6559).
재매각은 어떻게 취소되나
종전 매수인은 재매각기일 3일 전까지 대금과 지연이자, 절차비용을 모두 내면 재매각절차를 취소시킬 수 있다(민사집행법 제138조 제3항). 여기서 3일 전까지란 재매각기일의 전일부터 거꾸로 세어 3일째 되는 날까지를 뜻하므로 그 3일째 날도 포함된다(91마500). 지연이자는 대금지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지 대금에 붙으며, 이율은 연 12%다(민사집행규칙 제75조). 이 금액을 기한 안에 다 내면 법원은 원칙적으로 재매각절차를 취소하여야 한다(91마500). 다만 종전 매수인이 대금납부 기회를 만들려고 재매각기일을 고의로 무산시킨 경우처럼 그 지급이 권리남용에 해당하면 허용되지 않을 수 있다(91마500). 이 결정은 구 민사소송법 제648조 제4항에 관한 것이고, 그 내용이 현행 제138조 제3항으로 이어진다. 이 결정은 구 민사소송법 제648조 제4항에 관한 것이고, 그 내용이 현행 제138조 제3항으로 이어진다. 차순위매수신고인이 이미 매각허가결정을 받았던 때에는, 위 금액을 먼저 지급한 매수인이 매매목적물의 권리를 취득한다(민사집행법 제138조 제3항 후단). 종전 매수인이 대금을 완납하면 그 완납 시에 소유권을 취득한다(민사집행법 제135조). 다만 국내에 주소·거소·사무소가 없는 종전 매수인이 송달영수인을 신고하지 않았다면 법원은 그에 대한 송달이나 통지를 하지 않을 수 있으므로(민사집행법 제118조), 3일 이전 지급을 통지 도달을 전제로 계산하지 않는다.
잔금을 못 내 재매각이 잡혔더라도, 재매각기일의 전일부터 거꾸로 세어 셋째 날까지 밀린 대금과 연 12%의 지연이자, 절차비용을 모두 내면 원칙적으로 재매각을 취소시킬 수 있습니다(91마500). 다만 재매각기일을 고의로 무산시켜 대금납부 기회를 만드는 등 권리남용에 해당하면 허용되지 않을 수 있습니다(91마500). 적법하게 대금을 완납하면 원래 낙찰자가 소유권을 취득합니다. 다만 차순위매수신고인이 이미 매각허가결정을 받아 둔 사안이라면, 두 사람 중 먼저 낸 쪽이 권리를 가져갑니다. 다만 차순위매수신고인이 이미 매각허가결정을 받아 둔 사안이라면, 두 사람 중 먼저 낸 쪽이 권리를 가져갑니다.
전 매수인의 지위는 어떻게 되나
재매각절차에서 전 매수인은 다시 매수신청을 하지 못하고, 낸 매수신청보증도 돌려받지 못한다(민사집행법 제138조 제4항). 대금 미납의 책임을 물어 같은 부동산에 다시 응찰할 자격을 막는 것이다. 전 매수인이 돌려받지 못하는 이 보증은 몰취되어 배당할 금액에 편입된다(민사집행법 제147조 제1항 제5호). 보증이 금전 외의 방법으로 제공됐으면 이를 현금화해 비용을 뺀 금액을 배당에 넣는다(같은 호). 결국 대금을 못 내면 낙찰 지위와 보증을 함께 잃고, 그 보증은 채권자 배당에 쓰인다.
재매각이 되면 전 낙찰자는 그 경매에 다시 참여할 수 없고, 이미 낸 입찰보증금도 돌려받지 못합니다. 이 보증금은 그냥 사라지는 것이 아니라, 경매로 배당받을 채권자들에게 나눠 주는 돈에 보태집니다.
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