공유자 우선매수 신고

공유자 우선매수 신고는 공유지분이 경매로 매각될 때 기존 공유자가 최고매수신고가격과 같은 값으로 채무자 지분을 우선 매수하겠다고 집행법원(또는 집행관)에 알리는 절차다(민사집행법 제140조). 매각기일 종결 고지 전까지 신고와 보증 제공을 마쳐야 효력이 있다(민사집행규칙 제76조). 우선매수권의 법리는 공유자 우선매수권에서 다루고, 여기서는 신고 실무에 집중한다.

쉽게 말하면 — 부동산을 여러 사람이 나눠 가진 상태에서 그중 한 사람의 지분이 경매로 나오면, 나머지 공유자가 “낙찰가와 같은 값에 내가 사겠다”고 우선권을 행사하는 제도입니다. 모르는 사람이 새 공유자로 끼어드는 것을 막기 위한 장치입니다.

누가 신고할 수 있는가

매각 대상 부동산의 공유자가 신고할 수 있다(공유자 우선매수권). 여러 공유자가 함께 신고해 절차를 마치면 특별한 협의가 없는 한 공유지분 비율에 따라 채무자 지분을 매수한다(민사집행법 제140조 제3항). 다만 일괄매각 대상 부동산 중 일부의 공유자는 특별한 사정이 없으면 전체에 대해 우선매수권을 행사할 수 없다. 공유물분할판결에 기한 현금화 경매(공유물 전부 매각)에는 이 제도가 적용되지 않는다.

언제까지 신고하는가

매각기일 종결 고지 전까지 할 수 있다(민사집행규칙 제76조 제1항). 구체적으로 집행관이 최고가매수신고인의 이름과 가격을 호창하고 매각 종결을 고지하기 직전까지다. 입찰마감 시각으로 제한되지 않는다. 매각기일 전에 미리 신고할 수도 있고, 사전 신고는 법원에 접수해 경매기록에 가철한다.

입찰이 끝났다고 끝난 게 아니라, 집행관이 “매각을 마칩니다”라고 종결을 알리기 직전까지 신고할 수 있습니다. 미리 서면으로 신고해 둘 수도 있습니다.

보증을 어떻게 내는가

매각기일 종결 고지 전까지 민사집행법 제113조에 따른 보증을 반드시 제공해야 효력이 생긴다(민사집행법 제140조 제1항). 보증액은 최저매각가격의 10분의 1 이상(또는 법원이 정한 금액)이다. 현금·자기앞수표, 지급보증위탁계약 체결 증명문서 등으로 낸다. 사전에 신고서만 내거나 보증이 부족해도, 매각기일에 집행관은 공유자에게 매수 의사와 보증 제공 여부를 확인할 기회를 준다.

필요 서류는 무엇인가

우선매수신고서(서면, 인지 불요)
보증(민사집행법 제113조 소정 방법)
공유관계 증명서류(부동산등기사항증명서 등 — 공유자임을 증명)

신고하면 어떻게 처리되는가

법원은 최고가매수신고가 있더라도 우선매수신고한 공유자에게 매각을 허가해야 한다(민사집행법 제140조 제2항). 이때 종전 최고가매수신고인은 당연히 차순위매수신고인으로 취급된다(같은 조 제4항). 차순위로 된 최고가매수신고인은 매각기일 종결 고지 전까지 그 지위를 포기할 수 있다(민사집행규칙 제76조 제3항). 우선매수한 공유자는 매각허가결정 확정 후 대금지급기한 내에 대금을 낸다(매각대금 납부).

신고 시 주의할 점

시한이 엄격하다. 집행관이 매각 종결을 고지한 뒤에는 우선매수권을 행사할 수 없다. 종결 고지 전에 신고와 보증 제공을 모두 끝낸다.
남용은 제재된다. 우선매수신고만 반복하고 보증금을 내지 않아 유찰을 유도하는 방식은 매각불허가사유에 해당한다(민사집행법 제121조).
다른 매수신고인이 없으면 최저매각가격을 최고매수신고가격으로 보아 우선매수를 인정한다(민사집행규칙 제76조 제2항).

실무 체크포인트

보증을 함께 내지 않으면 신고는 무의미하다. 신고서만 내고 보증을 빠뜨리면 효력이 없으므로(민사집행법 제140조), 매각기일에 현금·자기앞수표 또는 보증서를 즉시 낼 수 있게 준비해 간다.
사전 신고를 해 두면 안전하다. 매각기일 출석이 불확실하면 미리 서면 신고로 기록에 가철해 둔다(민사집행규칙 제76조). 다만 보증은 결국 종결 고지 전 제공해야 한다.
보증금 미납 실효 시 재행사 제한 조건에 유의한다. 실무상 우선매수신고 후 보증금 미납으로 실효되면 다음 기일에 그 공유자의 우선매수권을 제한하는 특별매각조건이 붙는 경우가 많다.
일괄매각 일부 공유자는 행사 범위를 확인한다. 일괄매각 대상 일부의 공유자는 전체에 우선매수권을 행사하지 못하는 것이 원칙이므로, 행사 가능 범위부터 점검한다.