매각방법

매각방법이란 부동산 경매에서 집행법원이 정하는 매각 실시 방식을 말하며, 호가경매·기일입찰·기간입찰 세 가지가 있다(민사집행법 제103조). 어느 방법을 쓸지는 집행법원이 정한다(민사집행법 제103조①).

세 가지 방법

세 방법은 입찰 시점과 방식에서 나뉜다(민사집행법 제103조②).

• 기일입찰: 매각기일에 입찰표를 집행관에게 제출하고(민사집행규칙 제62조 제1항), 집행관이 입찰자를 참여시켜 개찰한다(민사집행규칙 제65조 제2항·제3항).
• 기간입찰: 1주 이상 1개월 이하의 입찰기간에 직접 또는 등기우편으로 입찰하고, 입찰기간 종료 후 1주 안에 정한 매각기일에 개찰한다(민사집행규칙 제68조·같은 규칙 제69조). 개찰에는 민사집행규칙 제71조에 따라 제65조 제2항·제3항이 준용된다.
• 호가경매: 매각기일에 매수신청액을 구두로 올려가다가 집행관이 최고액을 3회 부른 뒤 최고가매수신고인을 정한다(민사집행규칙 제72조).

법원이 사건별로 방법을 정한다

집행법원은 사건에 따라 기일입찰·기간입찰·호가경매 중 매각방법을 정한다(민사집행법 제103조 제1항). 기간입찰은 직접 제출 외에 등기우편 입찰도 허용한다. 정한 방법과 조건은 공고에 그대로 드러나야 한다. 매수신청 보증금액을 최저매각가격의 10분의 1이 아닌 금액으로 정하려면 법원의 결정이 있어야 하고, 그 결정 없이 다른 금액으로 한 매각기일공고는 위법하며 이를 간과하고 매각을 실시하면 매각허가에 대한 이의신청·매각불허가 사유가 된다(2022마6559).

효과

남을 가망이 있거나 압류채권자가 제102조 제2항의 신청과 보증을 제공한 때 법원은 매각기일·매각결정기일을 지정·공고하고 이해관계인에게 통지한다(민사집행법 제104조 제1항부터 제3항). 기간입찰이면 입찰기간에도 같은 지정·공고·통지 규정이 적용된다(같은 조 제4항). 최저매각가격 미만 매각은 법정매각조건이라 이해관계인 합의로도 바꿀 수 없다(같은 법 제110조).

관련

• 개념·해설
  기일입찰매각기일매각결정기일과 매각허가결정매수신청보증
• 법령
  민사집행규칙 제62조민사집행규칙 제68조민사집행규칙 제72조민사집행법 제103조민사집행법 제104조
• 판례
  2022마6559