매각방법이란 부동산 경매에서 집행법원이 정하는 매각 실시 방식을 말하며, 호가경매·기일입찰·기간입찰 세 가지가 있다(민사집행법 제103조). 어느 방법을 쓸지는 집행법원이 정한다(민사집행법 제103조①).
쉽게 말하면 — 법원이 부동산을 경매로 팔 때 “어떻게 살 사람을 정할지”를 고르는 방식입니다. 입으로 값을 부르는 방식, 매각 당일 입찰표를 내는 방식, 일정 기간 동안 입찰을 받는 방식 세 가지가 있고, 요즘은 마지막 방식이 대부분입니다.
세 가지 방법
세 방법은 입찰 시점과 방식에서 나뉜다(민사집행법 제103조②).
- 기일입찰: 매각기일에 입찰표를 집행관에게 내고 그 자리에서 개찰한다(민사집행규칙 제62조).
- 기간입찰: 1주~1개월의 입찰기간 안에 직접 또는 등기우편으로 입찰하고, 따로 정한 매각기일에 개찰한다(민사집행규칙 제68조·민사집행규칙 제69조).
- 호가경매: 매각기일에 매수신청액을 구두로 올려가다가 집행관이 최고액을 3회 부른 뒤 최고가매수신고인을 정한다(민사집행규칙 제72조).
기일입찰은 정해진 날 법원에 가서 입찰표를 내는 방식, 기간입찰은 며칠~몇 주 동안 우편으로도 응찰할 수 있는 방식, 호가경매는 경매장에서 값을 올려 부르는 방식입니다.
실무에선 기간입찰이 표준
현행 실무는 사실상 기간입찰로 운용된다. 기일입찰의 경매브로커 폐해와 매각장소 출석 부담을 줄이고, 원격지 거주자도 참여할 수 있으며, 당일 담합·협박 여지를 차단하기 위해 도입됐다.
직접 법원에 가지 않아도 우편으로 응찰할 수 있어 멀리 사는 사람도 참여하기 쉽고, 경매장에서 벌어지던 담합도 막을 수 있어 지금은 기간입찰이 거의 표준입니다.
효과
매각방법이 정해지면 집행법원은 매각기일과 매각결정기일을 공고하고 이해관계인에게 통지한다(민사집행법 제104조). 기간입찰이면 입찰기간도 함께 공고한다(민사집행법 제104조④). 최저매각가격 미만 매각은 법정매각조건이라 이해관계인 합의로도 바꿀 수 없다(민사집행법 제110조).
관련
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