매각기일은 집행법원이 지정·공고하고 이해관계인에게 통지하는 부동산 매각 절차의 기일이다(민사집행법 제104조). 기일입찰·호가경매에서는 그날 입찰·호가를 실시하고, 기간입찰에서는 입찰기간에 접수된 입찰표를 개찰한다(같은 법 제103조 제2항, 민사집행규칙 제68조).
쉽게 말하면 — 경매로 나온 부동산의 매수신고 결과를 정하는 날입니다. 기일입찰은 이날 입찰하고, 기간입찰은 이날 개찰합니다. 진행은 판사가 아니라 집행관이 합니다.
지정과 공고
집행법원은 최저매각가격으로 선순위 부담과 절차비용을 변제하고도 남을 것이 있다고 인정하거나, 압류채권자가 민사집행법 제102조 제2항의 신청과 충분한 보증을 제공한 때에 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 정해 공고한다(같은 법 제104조 제1항). 공고는 매각기일(기간입찰은 입찰기간 개시일) 2주 전까지 해야 한다(민사집행규칙 제56조). 공고에는 부동산 표시·최저매각가격·매수신청 보증금액과 제공방법·매각기일과 장소 등을 적는다(민사집행법 제106조·민사집행규칙 제56조). 매각기일은 원칙적으로 법원 안에서 진행한다(같은 법 제107조).
경매 날짜·장소·최저가격은 적어도 2주 전에 공고로 미리 알립니다. 그래야 사려는 사람이 준비할 수 있습니다.
이해관계인 통지
집행법원은 매각기일과 매각결정기일을 이해관계인에게 통지한다(민사집행법 제104조 제2항). 통지는 기록상 주소로 등기우편으로 발송할 수 있고, 이 경우 발송 때 효력이 생긴다(같은 법 제104조 제3항, 민사집행규칙 제9조, 95마372). 따라서 통지를 실제 받지 못한 것과 법원이 아예 발송하지 않은 것은 구별해야 하며, 미발송은 민사집행법 제121조 제7호의 이의사유가 될 수 있다.
채무자·근저당권자 같은 이해관계인에게도 경매 날짜를 알려야 합니다. 이를 빠뜨리면 매각을 허가하지 말라는 이의 사유가 됩니다.
진행과 1기일 2회 입찰
집행관은 기일입찰 또는 호가경매 방법에 의한 매각기일에는 매각물건명세서·현황조사보고서·평가서 사본을 볼 수 있게 하고, 특별매각조건이 있으면 이를 고지한 뒤 매수가격 신고를 최고한다(민사집행법 제112조). 기일입찰이나 호가경매에서 허가할 매수가격 신고 없이 마감되면 집행관은 즉시 마감을 취소하고 같은 기일에 한 번 더 최고할 수 있으나, 2회를 넘기지 못한다(같은 법 제115조 ④·⑤).
효과
집행관은 최고가매수신고인 유무와 관계없이 매각기일조서를 작성하고, 매각기일부터 3일 이내에 법원사무관등에게 인도한다(민사집행법 제116조·같은 법 제117조). 최고가매수신고인이 있으면 매각결정기일에서 허가 여부를 정한다. 허가할 매수가격 신고 없이 최종 마감되면 법원은 같은 법 제91조 제1항에 어긋나지 않는 범위에서 최저매각가격을 낮추고 새 매각기일을 정하여야 한다(같은 법 제119조).
낙찰자가 정해지면 곧바로 소유권이 넘어가는 것이 아니라, 며칠 뒤 매각결정기일에서 허가가 나야 합니다. 아무도 응찰하지 않으면(유찰) 값을 낮춰 다시 경매에 부칩니다.
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