공유자 우선매수권

공유 부동산 가운데 채무자의 지분이 경매로 나오면, 다른 공유자는 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 값으로 그 지분을 우선매수하겠다고 신고할 수 있다(민사집행법 제140조 제1항). 그러면 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하고, 원래의 최고가매수신고인은 차순위매수신고인으로 본다(같은 법 제140조 제2항·제4항).

어떤 지분에 누가 행사할 수 있는가?

다른 공유자는 경매에 나온 채무자의 지분에 대해서만 우선매수를 신고할 수 있다(민사집행법 제140조 제1항). 채무자의 지분이란 공유 부동산 가운데 경매를 당하는 채무자가 가진 몫이다. 대법원은 공유자끼리 인적인 유대관계가 필요해 새 사람보다 기존 공유자에게 그 지분을 살 기회를 준 제도로 본다(2008마637). 다만 다른 매수신고인들의 희생을 전제로 하므로 가급적 제한적으로 운용할 필요가 있다고 한다(2005마1078).

다음 경우에는 우선매수권을 행사할 수 없다.

• 공유물 전부를 경매하는 경우에는 우선매수권을 보장하는 규정이 적용될 여지가 없다(2008마693). 공유물분할판결에 따라 공유물 전부를 경매에 붙여 그 매득금을 나누는 환가에도 적용되지 않는다고 본 결정이 있다(91마239, 구 민사소송법 제649조·제650조에 관한 결정).
• 공유물 지분의 경매라도 경매신청을 받은 그 공유자 자신은 행사할 수 없다(2008마693). 채무자는 매수신청 자체가 금지된다(민사집행규칙 제59조 제1호). 상속으로 그 매각절차의 채무자가 된 공유자도 같다(2009마1302).
• 일괄매각은 여러 부동산을 한 매수인이 함께 사도록 묶어 매각하는 것이다(일괄매각과 개별매각). 집행법원이 일괄매각결정을 유지하는 이상, 매각대상 부동산 중 일부에 대한 공유자는 특별한 사정이 없는 한 매각대상 부동산 전체에 대하여 우선매수권을 행사할 수 없다(2005마1078).

언제까지 신고하고 보증을 내야 하는가?

우선매수 신고는 집행관이 매각기일을 종결한다고 고지하기 전까지 할 수 있다(민사집행규칙 제76조 제1항). 매각기일 종결 고지란 집행관이 최고가매수신고인의 성명과 가격을 부르는 등의 절차를 마친 뒤 매각기일을 끝낸다고 알리는 것이다(민사집행법 제115조 제1항). 우선매수를 하려면 매수신청보증을 제공해야 하고, 보증은 늦어도 매각기일 종결 고지 전까지 내면 된다(같은 법 제140조 제1항·같은 법 제113조). 매수신청보증이란 매수를 신청하는 사람이 집행관에게 내는 보증이다(매수신청보증).

• 신고와 보증은 집행관이 입찰 종결을 선언하기 전까지이면 되고 입찰마감 시각까지로 제한되지 않는다(2004마581·2002마234, 둘 다 구 민사소송법 사안).
• 보증 없이 미리 우선매수신고를 해 두었어도 매각기일이 종결되기 전까지 보증을 제공하면 우선매수권을 행사할 수 있다(2008마637).
• 기일입찰에서 일반 입찰인으로 참여해 낸 매수신청보증금은 우선매수 보증금으로 돌려쓸 수 없고, 보증금을 따로 내야 한다(2021마162).

신고서, 보증 금액, 기일 당일의 진행 순서는 공유자 우선매수 신고에 정리했다.

보증을 내지 않으면 권리를 잃는가?

다른 특별한 사정이 없는 한, 우선매수신고를 하고 그 매각기일에 보증을 내지 않은 것만으로 우선매수권을 행사할 법적 지위를 포기하거나 잃었다고 보지 않는다. 다른 매수신고인이 없을 때 공유자는 보증을 내지 않아 우선매수의 효력을 생기게 하지 않는 쪽을 선택할 수도 있다(2008마637).

그러나 이 선택을 되풀이해 값을 떨어뜨리면 매각을 허가받지 못할 수 있다. 대법원은 다음 행동을 차례로 한 공유자에게 매각의 적정한 실시를 방해한 사람에 해당하는 매각불허가사유가 있다고 했다(2008마637·민사집행법 제121조·같은 법 제108조 제2호).

1. 채무자의 지분을 낮은 값에 사려고 여러 차례 우선매수신고만 해서 일반인들이 매수신고를 꺼릴 상황을 만든다.
2. 다른 매수신고인이 없으면 보증금을 내지 않아 유찰되게 한다.
3. 그렇게 최저매각가격이 낮아진 매각기일에 다른 매수신고인이 나타나면 그때 비로소 보증금을 낸다.

대법원은 이 경우 그 공유자가 최고가매수신고인이더라도 법원이 직권으로 매각을 불허가할 수 있다고 했다(2008마637·민사집행법 제123조 제2항 본문).

행사하면 최고가매수신고인은 어떻게 되는가?

공유자가 보증을 제공하고 우선매수신고를 하면 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다(민사집행법 제140조 제2항). 최고가매수신고인이란 매각기일에 가장 높은 값을 써 낸 매수신고인이다. 공유자가 우선매수권을 행사하면 최고가입찰자는 더 높은 값을 다시 제시할 수 없다(2004마581, 구 민사소송법 사안).

• 최고가매수신고인은 따로 신고하지 않아도 차순위매수신고인으로 본다(민사집행법 제140조 제4항). 차순위매수신고인은 본래 최고가매수신고인이 대금지급기한까지 의무를 이행하지 않으면 자기 신고에 매각을 허가해 달라고 신고한 사람을 말한다(같은 법 제114조 제1항).
• 그렇게 차순위매수신고인으로 보게 된 사람은 매각기일 종결 고지 전까지 그 지위를 포기할 수 있다(민사집행규칙 제76조 제3항).
• 다른 매수신고인이 없으면 최저매각가격을 최고가매수신고가격으로 본다(민사집행규칙 제76조 제2항).
• 여러 공유자가 우선매수를 신고하고 제2항의 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분 비율에 따라 채무자의 지분을 매수한다(민사집행법 제140조 제3항).

허가를 받은 공유자가 대금을 내지 않으면 어떻게 되는가?

공유자가 우선매수로 매각허가를 받고도 대금을 내지 않으면, 법원은 원칙적으로 먼저 차순위매수신고인에게 매각을 허가할지 결정한다(민사집행법 제137조 제1항). 차순위매수신고인으로 보게 된 최고가매수신고인이 그 지위를 포기하지 않았을 때의 일이다(같은 법 제140조 제4항).

우선매수로 매각허가를 받은 공유자가 대금지급기한까지 대금을 내지 않아 재매각되면, 그 공유자는 재매각절차에서 전의 매수인이라 매수신청을 할 수 없다(2014마969·민사집행법 제138조 제4항). 매수신청의 보증을 돌려 달라고 하지도 못한다(같은 법 제138조 제4항). 재매각 절차는 재매각에 있다.

우선매수를 둘러싼 매각허가 결정에 불복할 수 있는가?

우선매수신고 자체가 부적법한 공유자는 매각허가결정으로 손해를 본다고 할 수 없어 민사집행법 제129조 제1항의 즉시항고를 할 수 없다(2005마1078). 다만 매수신고인이 자기가 적법한 최고가매수신고인이라며 자기에게 매각을 허가해 달라는 것을 이유로 들 때에는 매각허가결정에 즉시항고할 수 있다(같은 법 제129조 제2항·2005마1078). 우선매수권이 없다고 보아 최고가매수신고인에게 내린 매각허가결정에 공유자가 항고하려면 매각대금의 10분의 1 보증이 필요하다고 본 원심 판단을 대법원이 수긍했다(2008마693). 이의와 항고의 사유·기간은 매각허가에 대한 이의와 매각허가여부에 대한 항고에 있다.

실무 체크포인트

공유자라면

1. 법원은 다른 공유자에게 경매개시결정이 있다는 것을 통지하여야 하지만, 상당한 이유가 있으면 통지하지 않을 수 있다(민사집행법 제139조 제1항). 통지를 받았으면 매각기일을 확인한다.
2. 경매에 나온 것이 채무자의 지분인지, 공유물 전부인지, 일괄매각인지 확인한다(민사집행법 제140조 제1항·2008마693·2005마1078).
3. 자신이 그 경매의 채무자이거나 경매신청을 받은 공유자인지 확인한다(민사집행규칙 제59조 제1호·2008마693).
4. 집행관의 매각기일 종결 고지 전까지 보증을 따로 갖춰 신고를 마친다(민사집행규칙 제76조 제1항·2021마162). 서류와 금액은 공유자 우선매수 신고에서 확인한다.
5. 미리 신고했다면 그 기일 종결 고지 전에 보증을 낼지 정한다. 보증 없이 유찰을 거듭 유도하면 매각이 불허가될 수 있다(2008마637).
6. 매각허가를 받으면 대금지급기한을 지킨다. 재매각되면 다시 매수신청을 할 수 없다(민사집행법 제138조 제4항·2014마969).

입찰자라면

1. 매각물건에 공유자 우선매수신고가 있는지 확인한다. 공유자가 행사하면 값을 다시 올릴 수 없다(2004마581, 구 민사소송법 사안).
2. 최고가매수신고인이었다면 차순위매수신고인으로 보게 된 지위를 유지할지 포기할지 매각기일 종결 고지 전까지 정한다(민사집행법 제140조 제4항·민사집행규칙 제76조 제3항).

관련

• 개념·해설
  공유자 우선매수 신고매수신청보증매각기일최고가매수신고인일괄매각과 개별매각매각결정기일과 매각허가결정매각방법재매각매각허가에 대한 이의매각허가여부에 대한 항고
• 판례
  2008마69391마2392009마13022005마10782008마6372004마5812002마2342021마1622014마969
• 법령
  민사집행법 제108조민사집행법 제113조민사집행법 제114조민사집행법 제115조민사집행법 제121조민사집행법 제123조민사집행법 제129조민사집행법 제137조민사집행법 제138조민사집행법 제139조민사집행법 제140조민사집행규칙 제59조민사집행규칙 제76조