공유자 우선매수권이란 경매에 나온 공유지분을 다른 공유자가 최고가매수신고가격과 같은 가격으로 우선해 매수할 수 있는 권리다(민사집행법 제140조). 공유자가 보증을 제공하고 우선매수를 신고하면 법원은 그 공유자에게 매각을 허가해야 한다(민사집행법 제140조②).
쉽게 말하면 — 공동소유 부동산 중 한 사람의 지분이 경매로 나왔을 때, 나머지 공동소유자가 낙찰자와 같은 값을 내고 그 지분을 먼저 가져갈 수 있는 권리입니다. 모르는 사람이 새 공유자로 끼어드는 것을 막으려는 제도입니다.
입법 취지
공유물은 다른 공유자와 협의해 이용·관리해야 하므로 인적 유대가 필요하다. 그래서 새 사람이 공유자로 들어오는 것보다 기존 공유자에게 우선권을 주는 것이 타당하다고 본다. 다만 다른 매수신고인의 희생을 전제로 하므로 제한적으로 운용한다(대법원 2006. 3. 13.자 2005마1078 결정).
행사 요건과 시한
요건은 둘이다. ① 매수신청보증을 제공할 것(민사집행법 제113조), ② 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다고 신고할 것(민사집행법 제140조①). 신고는 집행관이 매각기일 종결을 고지하기 전까지 하면 된다(민사집행규칙 제76조 ①). 입찰마감 시각까지로 제한되지 않는다(대법원 2004. 10. 14.자 2004마581 결정). 다만 다른 매수신고인이 없으면 최저매각가격을 최고가매수신고가격으로 보아 우선매수를 인정한다(민사집행규칙 제76조②).
보증금을 내고, 가장 높게 쓴 사람과 같은 값에 사겠다고 신고하면 됩니다. 신고는 경매가 끝났다고 알리기 직전까지 할 수 있어 입찰 마감 시각이 지나도 가능합니다.
효과
공유자가 적법하게 신고하면 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가한다(민사집행법 제140조②). 이때 본래 최고가매수신고인은 차순위매수신고인으로 본다(민사집행법 제140조④). 그는 매각기일 종결 고지 전까지 차순위매수신고인 지위를 포기할 수 있다(민사집행규칙 제76조③). 여러 공유자가 신고하면 특별한 협의가 없는 한 공유지분 비율대로 채무자 지분을 매수한다(민사집행법 제140조③).
공유자가 권리를 쓰면 낙찰자는 그 지분을 가져가지 못하고 차순위(2순위)로 밀립니다. 차순위로 묶이기 싫으면 그 자리를 포기할 수도 있습니다.
적용 제외
공유물분할판결에 따라 공유물 전부를 현금화하려고 경매하는 경우에는 우선매수권이 적용되지 않는다(대법원 1991. 12. 16.자 91마239 결정).
관련
- 개념·해설
- 법령
- 판례·선례대법원 2006. 3. 13.자 2005마1078 결정대법원 2004. 10. 14.자 2004마581 결정대법원 1991. 12. 16.자 91마239 결정
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