공유자 우선매수권이란 경매에 나온 공유지분을 다른 공유자가 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선해 매수할 수 있는 권리다(민사집행법 제140조). 공유자가 보증을 제공하고 우선매수를 신고하면 법원은 그 공유자에게 매각을 허가해야 한다(같은 법 제140조 제2항).
쉽게 말하면 — 공동소유 부동산 중 한 사람의 지분이 경매로 나왔을 때, 나머지 공동소유자가 낙찰자와 같은 값을 내고 그 지분을 먼저 가져갈 수 있는 권리입니다. 모르는 사람이 새 공유자로 끼어드는 것을 막으려는 제도입니다.
왜 공유자에게 우선권을 주는가?
공유물은 다른 공유자와 협의해 이용·관리해야 하므로 인적 유대가 필요하다. 그래서 새 사람이 공유자로 들어오는 것보다 기존 공유자에게 우선권을 주는 것이 타당하다.
언제까지 어떻게 행사하는가?
요건은 둘이다. ① 매수신청보증을 제공할 것(민사집행법 제113조), ② 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다고 신고할 것(같은 법 제140조 제1항). 신고는 집행관이 매각기일 종결을 고지하기 전까지 하면 된다(민사집행규칙 제76조 제1항). 입찰마감 시각까지로 제한되지 않는다(2004마581). 다만 다른 매수신고인이 없으면 최저매각가격을 최고가매수신고가격으로 보아 우선매수를 인정한다(민사집행규칙 제76조 제2항).
경매채무자인 공유자는 매수신청을 할 수 없다(민사집행규칙 제59조 제1호). 여러 부동산을 일괄매각하는 경우 그중 일부 부동산의 공유자는 특별한 사정이 없는 한 매각대상 전부에 대하여 우선매수권을 행사할 수 없다(2005마1078).
보증을 제공하고 최고가매수신고가격과 같은 가격으로 매수하겠다고 신고해야 합니다. 신고는 매각기일 종결 고지 전까지 할 수 있어 입찰 마감 시각이 지나도 가능합니다.
행사하면 어떤 효과가 생기는가?
공유자가 적법하게 신고하면 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가한다(민사집행법 제140조 제2항). 이때 본래 최고가매수신고인은 차순위매수신고인으로 본다(같은 법 제140조 제4항). 그는 매각기일 종결 고지 전까지 차순위매수신고인 지위를 포기할 수 있다(민사집행규칙 제76조 제3항). 여러 공유자가 신고하면 특별한 협의가 없는 한 공유지분 비율대로 채무자 지분을 매수한다(민사집행법 제140조 제3항).
공유자가 권리를 쓰면 낙찰자는 그 지분을 가져가지 못하고 차순위(2순위)로 밀립니다. 차순위로 묶이기 싫으면 그 자리를 포기할 수도 있습니다.
언제 적용되지 않는가?
공유물분할판결에 따라 공유물 전부를 현금화하려고 경매하는 경우에는 우선매수권이 적용되지 않는다(91마239).
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