차순위매수신고 절차

경매에서 최고가로 입찰하지 못하면 보통 그날로 끝난다. 그런데 낙찰자가 대금을 내지 않는 일이 드물지 않다. 그때를 대비해 두 번째 순위 입찰자가 “낙찰자가 대금을 안 내면 나에게 허가해 달라”고 미리 걸어 두는 것이 차순위매수신고다(민사집행법 제114조). 신고는 매각기일 현장에서 집행관에게 해야 하고, 기일이 끝난 뒤에는 할 수 없다.

쉽게 말하면 — 낙찰은 놓쳤지만 “1등이 돈을 안 내면 제가 사겠습니다”라고 그 자리에서 예약해 두는 제도입니다. 그 자리에서 집행관에게 말해야 하고, 나중에 서면으로 낼 수는 없습니다. 예약을 걸면 낸 보증금을 바로 돌려받지 못하고 1등이 대금을 다 낼 때까지 묶입니다. 그래서 실익이 있을 때만 합니다.

누가 언제까지 할 수 있나

최고가매수신고인 외의 매수신고인이 매각기일을 마칠 때까지 집행관에게 한다(민사집행법 제114조 제1항). 신고 내용은 최고가매수신고인이 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 아니하면 자기의 매수신고에 대하여 매각을 허가하여 달라는 취지다(같은 항).

기한을 놓치면 되살릴 방법이 없다. 집행관이 매각기일을 종결한다고 고지하면 그 기회는 닫힌다. 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 제외한 다른 매수신고인은 그 고지에 따라 매수의 책임을 벗고, 즉시 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 신청할 수 있다(민사집행법 제115조 제3항).

금액 요건은 무엇인가

아무나 할 수 있는 것이 아니다. 차순위매수신고는 그 신고액이 최고가매수신고액에서 그 보증액을 뺀 금액을 넘는 때에만 할 수 있다(민사집행법 제114조 제2항).

여기서 “그 보증액”이 얼마인지부터 확인해야 계산이 된다. 매수신청인은 대법원규칙이 정하는 바에 따라 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 집행관에게 제공하여야 한다(민사집행법 제113조). 기일입찰에서 매수신청의 보증금액은 최저매각가격의 10분의 1이고, 법원이 상당하다고 인정하면 달리 정할 수 있다(민사집행규칙 제63조). 낙찰가가 아니라 최저매각가격이 기준이다. 이 기준은 기간입찰과 호가경매에도 준용된다(민사집행규칙 제71조·민사집행규칙 제72조 제4항).

보증 요건은 엄격하게 적용된다. 대법원은 제출한 보증이 최저매각가격의 10분의 1 또는 집행법원이 정한 기준에 미달하면 그 입찰자에게 매수를 허가할 수 없으므로, 집행관은 그 입찰표를 무효로 처리하고 차순위자를 최고가매수신고인으로 결정하여야 한다고 본다(2007마911, 대법원 1998. 6. 5.자 98마626 결정 참조).

실제 사안에서 원심은 미달액이 20원에 불과하다는 이유로 그 무효 처리를 정당하지 않다고 보았으나, 대법원은 원심결정을 파기·환송했다. 매수신청 보증에 관한 원칙은 입찰절차에 요구되는 신속성·명확성·예측가능성 등을 감안할 때 획일적으로 적용되어야 하고, 미달액이 극히 근소하다고 하여 그 적용을 달리할 것이 아니라고 판단한 사례다(같은 결정).

현장에서 어떻게 정해지나

집행관은 최고가매수신고인의 성명과 그 가격을 부르고 차순위매수신고를 최고한다(민사집행법 제115조 제1항). 적법한 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정하여 그 성명과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지한다(같은 항).

신고한 사람이 여럿이면 신고한 매수가격이 높은 사람을 차순위매수신고인으로 정한다(민사집행법 제115조 제2항). 매수가격이 같으면 추첨으로 정한다(같은 항 후문). 추첨을 하는 경우 입찰자가 출석하지 않거나 추첨을 하지 않는 때에는 집행관이 법원사무관등 적당하다고 인정하는 사람으로 하여금 대신 추첨하게 할 수 있다(민사집행규칙 제66조 제3항).

결과는 조서에 남는다. 기일입찰조서에는 민사집행규칙 제66조 또는 민사집행법 제115조 제2항에 따라 최고가매수신고인 또는 차순위매수신고인을 정한 때 그 취지를 적어야 한다(민사집행규칙 제67조 제1항 제3호).

공유자 우선매수로 차순위가 되는 경우

스스로 신고하지 않았는데 차순위매수신고인이 되는 경우가 있다. 공유자가 우선매수권을 행사하면 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하고, 이때 본래의 최고가매수신고인을 차순위매수신고인으로 본다(민사집행법 제140조 제4항).

원하지 않으면 벗어날 수 있다. 그 매수신고인은 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 차순위매수신고인의 지위를 포기할 수 있다(민사집행규칙 제76조 제3항). 포기가 있으면 그 취지도 기일입찰조서에 적는다(민사집행규칙 제67조 제1항 제6호). 자세한 요건은 공유자 우선매수 신고에서 다룬다.

신고한 뒤에는 어떻게 되나

가장 큰 부담은 보증이 묶인다는 점이다. 차순위매수신고인은 매수인이 대금을 모두 지급한 때 비로소 매수의 책임을 벗게 되고, 그때 즉시 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구할 수 있다(민사집행법 제142조 제6항). 다른 매수신고인은 종결 고지 즉시 보증 반환을 신청할 수 있는 것과 시점이 다르다(민사집행법 제115조 제3항).

부담만 생기는 것은 아니다. 매수신고가 있은 뒤 경매신청을 취하하려면 최고가매수신고인 또는 매수인과 제114조의 차순위매수신고인의 동의를 받아야 그 효력이 생긴다(민사집행법 제93조 제2항). 신고를 해 두면 채권자가 일방적으로 취하해 절차를 접는 것을 막을 수 있다.

매수인이 대금을 내지 않으면

대금지급기한은 매각허가결정이 확정된 날부터 1월 안의 날로 정한다. 다만 경매사건기록이 상소법원에 있는 때에는 그 기록을 송부받은 날부터 1월 안의 날로 정한다(민사집행규칙 제78조). 매각허가결정에 즉시항고가 있었던 사건(민사집행법 제130조)은 뒤의 기산점이 적용되므로, 기다리는 기간을 확정일 기준으로만 계산하지 않는다. 법원은 그 기한을 매수인과 차순위매수신고인에게 통지하여야 한다(민사집행법 제142조 제1항). 그래서 차순위매수신고인도 언제가 고비인지 통지로 알게 된다.

매수인이 대금을 내지 않으면 그때 판단이 이루어진다. 차순위매수신고인이 있는 경우에 매수인이 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 아니한 때에는 법원은 차순위매수신고인에게 매각을 허가할 것인지를 결정하여야 한다(민사집행법 제137조 제1항).

단서가 붙는다. 매수인이 금전 외의 보증을 제공한 뒤 매각대금 중 보증액을 뺀 나머지만 낸 경우에는, 법원이 그 보증을 현금화해 보증액에 해당하는 매각대금과 지연이자에 충당하고 모자라면 다시 대금지급기한을 정한다(민사집행법 제142조 제4항). 이때는 차순위매수신고인에 대한 허가 여부를 결정하지 않는다(민사집행법 제137조 제1항 단서). 그 지연이자에는 민사집행법 제138조 제3항이 준용되므로(민사집행법 제142조 제5항) 이율은 연 100분의 12다(민사집행규칙 제75조).

차순위매수신고인에 대한 매각허가결정이 있으면 매수인은 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못한다(민사집행법 제137조 제2항). 그 보증은 민사집행법 제147조 제1항의 배당할 금액으로 한다(민사집행규칙 제79조). 보증이 금전 외의 방법으로 제공되어 있으면 현금화하여 그 대금에서 비용을 뺀 금액이 대상이다(같은 조).

허가를 받은 쪽에도 같은 위험이 옮겨 온다. 매각허가결정을 받아 매수인이 되면 보증으로 낸 금전은 매각대금에 들어간다(민사집행법 제142조 제3항). 반대로 허가를 받고도 대금을 내지 못해 재매각으로 가면, 전의 매수인은 재매각절차에서 매수신청을 할 수 없고 그 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못한다(민사집행법 제138조 제4항). 그 보증은 배당할 금액이 된다(민사집행법 제147조 제1항 제5호).

재매각과 종전 매수인의 회복

차순위매수신고인이 없으면 재매각으로 간다. 매수인이 대금지급기한 또는 민사집행법 제142조 제4항의 다시 정한 기한까지 의무를 완전히 이행하지 아니하였고 차순위매수신고인이 없는 때에는, 법원은 직권으로 부동산의 재매각을 명하여야 한다(민사집행법 제138조 제1항, 재매각).

재매각기일이 잡히면 종전 매수인에게도 길이 열린다. 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 대금과 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 지연이자, 절차비용을 지급한 때에는 재매각절차를 취소하여야 한다(민사집행법 제138조 제3항). 그 지연이자의 이율은 연 100분의 12다(민사집행규칙 제75조).

이 경우 차순위매수신고인이 매각허가결정을 받았던 때에는 위 금액을 먼저 지급한 매수인이 매매목적물의 권리를 취득한다(같은 항 후단). 종전 매수인이 내기만 하면 무조건 빼앗기는 것이 아니라, 먼저 낸 쪽이 가져간다. 차순위매수신고인도 같은 기한 안에 낼 수 있다.

예약을 걸면 1등이 대금을 다 낼 때까지 보증금을 못 돌려받습니다. 대신 채권자가 마음대로 경매를 취하하지 못하게 막을 수 있습니다. 1등이 돈을 안 내면 법원이 나에게 허가할지 정하고, 허가를 받아 기한 안에 대금을 내면 그것으로 끝납니다. 문제는 허가를 받고도 제가 대금을 못 내는 경우입니다. 그러면 재매각으로 가고 제 보증금은 돌려받지 못합니다. 그 재매각기일의 3일 이전까지는 1등도 밀린 돈을 낼 수 있어서, 먼저 낸 쪽이 가져갑니다.

실무 체크포인트

신고는 그 자리에서 집행관에게 한다(민사집행법 제114조 제1항). 매각기일이 끝난 뒤 서면으로 낼 수 없다.
신고 전에 금액 요건을 계산한다. 내 입찰액이 최고가매수신고액에서 보증액을 뺀 금액을 넘어야 한다(민사집행법 제114조 제2항).
보증이 대금 완납 시까지 묶인다(민사집행법 제142조 제6항). 그 기간의 자금 계획을 먼저 세운다.
공유자 우선매수로 차순위가 된 경우에는 매각기일 종결 고지 전까지 지위를 포기할 수 있다(민사집행규칙 제76조 제3항).
매각허가결정을 받고도 대금을 내지 못하면 재매각으로 가고 보증을 돌려받지 못한다(민사집행법 제138조 제4항·민사집행법 제147조 제1항 제5호).
재매각기일이 잡히면 종전 매수인도 그 3일 이전까지 낼 수 있고, 먼저 낸 쪽이 권리를 취득한다(민사집행법 제138조 제3항).
신고를 해 두면 경매신청 취하에 내 동의가 필요해진다(민사집행법 제93조 제2항).
이 절차는 담보권 실행을 위한 경매(임의경매)에도 그대로 준용된다(민사집행법 제268조·민사집행규칙 제194조).