경정등기

경정등기란 이미 마쳐진 등기에 등기 당시부터 착오나 빠진 부분이 있어, 등기와 실체관계가 원시적으로 맞지 않을 때 그 잘못을 바로잡는 등기다(부동산등기법 제32조).

쉽게 말하면 — 등기를 완료하고 보니 내용이 틀렸거나 빠진 것이 있을 때 고치는 절차입니다. 처음부터 잘못 기록된 것을 바로잡는다는 점에서, 이후 사정이 바뀌어 내용을 고치는 변경등기와 다릅니다.

경정등기와 변경등기의 차이

경정등기와 변경등기는 구별해야 한다.

경정등기: 등기 당시부터 잘못 기록되었거나 빠진 부분이 있는 경우. 등기 내용과 실체관계(등기원인)가 애초에 일치하지 않았을 때 바로잡는다.
변경등기: 등기 후 실체관계가 달라진 경우. 등기가 마쳐질 당시에는 맞았지만 이후 사정이 변경된 것을 반영한다.

처음부터 틀렸으면 경정, 나중에 달라진 것이면 변경입니다.

무엇을 경정할 수 있나

경정등기는 경정 대상에 따라 처리 방식이 달라진다.

부동산표시 경정: 토지의 소재지번·지목·면적, 건물의 구조·면적 등 표제부의 물리적 표시가 처음부터 잘못된 경우다. 권리변동을 가져오지 않으므로 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 문제되지 않는다(대법원 1992. 2. 28. 선고 91다34967 판결).
등기명의인표시 경정: 등기명의인의 성명·주소·등록번호 등 표시가 처음부터 잘못된 경우다. 해당 권리의 등기명의인이 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제6항).
권리의 경정: 권리자, 지분, 권리 내용 등 권리 자체의 등기사항이 실체관계와 맞지 않는 경우다. 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항).

주소나 이름 오기는 등기명의인표시 경정, 토지·건물 표시의 오기는 부동산표시 경정, 지분이나 권리자 자체가 틀린 경우는 권리경정입니다. 셋은 신청인과 이해관계인 처리 방식이 다릅니다.

경정 방법 — 신청경정과 직권경정

경정등기는 신청에 의하거나 등기관이 직권으로 한다. 신청경정의 신청인은 경정 대상에 따라 부동산등기법 제23조가 정하고, 직권경정은 부동산등기법 제32조 제2항이 정한다.

직권경정: 등기관의 잘못으로 착오나 누락이 생긴 경우, 등기관이 지체 없이 직권으로 경정해야 한다. 다만 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 제3자의 승낙이 있어야 한다(부동산등기법 제32조 제2항).

신청경정: 당사자 실수나 제출 정보의 오류로 착오가 생긴 경우 신청으로 바로잡는다. 권리경정은 공동신청이 원칙이고, 부동산표시 경정은 소유권의 등기명의인이 단독으로, 등기명의인표시 경정은 해당 권리의 등기명의인이 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항·제5항·제6항).

등기관은 등기를 마친 후 착오나 빠진 부분을 발견하면 먼저 등기권리자와 등기의무자에게 알려야 하고, 등기권리자·등기의무자가 없으면 등기명의인에게 알려야 한다(부동산등기법 제32조 제1항). 직권경정 후에도 등기관이 그 사실을 알려야 한다(같은 조 제3항). 채권자대위권에 의하여 등기가 마쳐진 때에는 대위채권자에게도 통지한다(같은 조 제4항).

등기소 직원 실수이면 등기소가 고칩니다. 신청인 실수이면 당사자가 신청해야 합니다. 다만 이해관계인의 승낙이 필요한지는 경정의 종류와 등기 형식에 따라 달라집니다.

부기등기로 처리하는 원칙

등기명의인표시 경정과 권리경정은 원칙적으로 부기등기로 한다(부동산등기법 제52조). 부기등기는 기존 등기에 덧붙여 기록하는 방식이고, 그 순위는 원래 주등기의 순위에 따른다(부동산등기법 제5조).

다만 권리의 경정등기를 할 때 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 없으면 부기등기가 아닌 주등기로 해야 한다(부동산등기법 제52조 제5호 단서). 이 경우 경정 전 등기사항에 말소 표시를 하지 않으므로 순위번호가 따로 부여된다(부동산등기규칙 제112조 제1항 단서).

부동산표시 경정은 표제부 등기사항을 바로잡는 것이므로 위 권리경정의 부기등기 원칙과 구별된다. 표시경정의 구체적 요건과 신청서류는 표시경정등기에서 따로 본다.

권리경정은 보통 기존 등기 번호에 붙여 고칩니다. 그런데 그 부기등기가 뒤에 생긴 권리자를 해치면 승낙을 받아야 하고, 승낙이 없으면 새 번호의 주등기로 처리됩니다.

경정등기의 한계

경정등기는 처음부터 있었던 착오나 빠진 부분을 바로잡는 절차이므로, 등기 후에 새로 생긴 사정은 경정이 아니라 변경등기나 말소등기·새 등기의 문제다. 적법한 등기 후 토지가 합필·분필되어 등기부 지번과 대장 지번이 달라진 경우는 경정등기 대상이 아니다(대법원 1983. 7. 27. 자 83마226 결정).

또 경정 전후의 등기가 동일성을 유지해야 한다. 경정이라는 이름을 쓰더라도 단독소유를 공유로 바꾸거나, 전부이전을 일부이전으로 바꾸거나, 공유지분만을 고치는 등 실질이 일부말소인 경우에는 일부말소 의미의 경정등기로 처리한다. 이때 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부해야 하며, 없으면 등기관은 신청을 수리할 수 없다(등기예규 제1366호).

상속등기는 예외적으로 경정등기가 넓게 허용되지만, 그 경우에도 동일성 한계는 남는다. 예컨대 상속등기 후 공동상속인 일부가 사망해 별도의 상속이 새로 개시된 경우, 새 상속인을 포함한 심판분할·재협의분할을 이유로 종전 상속등기를 바로 소유권경정등기할 수 없다(부동산등기선례 제202512-5호).

등기가 끝난 뒤 사정이 바뀐 것은 경정으로 못 고칩니다. 처음부터 틀린 것만 경정 대상입니다. 또 단독소유를 공유로 바꾸거나 지분만 고치는 것처럼 권리를 실질적으로 깎는 경우는 이름이 경정이어도 사실상 말소에 가까워, 손해 보는 이해관계인의 승낙서가 없으면 등기소가 받아주지 않습니다.

실무 체크포인트

경정인지 변경인지 먼저 나눈다. 처음부터 틀렸으면 경정이고, 등기 후 사정이 바뀌었으면 변경이다.
표시경정·명의인표시경정·권리경정을 구분한다. 신청인, 첨부정보, 제3자 승낙 필요성이 달라진다.
권리경정에서 후순위 권리자가 있으면 승낙 문제를 본다. 승낙이 있으면 부기등기, 없으면 주등기로 처리될 수 있다(부동산등기법 제52조 제5호 단서).
일부말소 의미의 경정은 더 엄격하다. 이해관계인의 권리를 직접 줄이는 경우에는 승낙서 또는 대항할 수 있는 재판이 없으면 수리되지 않는다(등기예규 제1366호). 유형별 신청인·첨부정보와 이해관계인 등기의 직권 처리는 경정등기 신청에서 본다.

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