경정등기 신청

경정등기 신청은 이미 마쳐진 등기에 처음부터 있던 착오나 빠진 부분을 바로잡는 절차다(부동산등기법 제32조). 신청인·첨부정보·등기 실행 방식은 무엇을 경정하느냐에 따라 나뉘고, 실질이 일부말소에 해당하면 신청 요건이 크게 달라진다(등기예규 제1366호). 경정등기와 변경등기의 구별, 동일성 한계 같은 법리는 경정등기에서 다루고, 여기는 신청 실무다.

신청경정인가 직권경정인가

먼저 등기소가 고칠 사건인지 당사자가 신청할 사건인지 나눈다. 등기관의 잘못으로 착오나 빠진 부분이 생긴 경우에는 등기관이 지체 없이 직권으로 경정한다(부동산등기법 제32조 제2항 본문). 다만 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 제3자의 승낙이 있어야 한다(같은 항 단서).

등기관은 등기를 마친 후 착오나 빠진 부분을 발견하면 지체 없이 등기권리자와 등기의무자에게 알려야 하고, 이들이 없으면 등기명의인에게 알려야 한다(부동산등기법 제32조 제1항 본문). 등기권리자·등기의무자·등기명의인이 각 2인 이상이면 그중 1인에게 통지하면 된다(같은 항 단서). 직권경정을 한 후에도 그 사실을 알려야 하고(같은 조 제3항), 채권자대위권에 의해 등기가 마쳐진 때에는 그 채권자에게도 통지한다(같은 조 제4항). 이 통지에도 1인 통지 단서가 준용된다(같은 조 제3항 후단·제4항 후단).

당사자의 실수나 제출 정보의 오류로 착오가 생긴 경우에는 신청으로 바로잡는다.

누가 신청하나

신청인은 경정 대상에 따라 세 갈래로 나뉜다(부동산등기법 제23조).

• 권리의 경정: 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다(제1항). 권리자·지분·권리 내용 등 권리 자체의 등기사항이 실체관계와 맞지 않는 경우다.
• 부동산표시의 경정: 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청한다(제5항). 토지의 소재지번·지목·면적, 건물의 구조·면적 등 표제부 표시가 처음부터 잘못된 경우다.
• 등기명의인표시의 경정: 해당 권리의 등기명의인이 단독으로 신청한다(제6항). 성명·주소·등록번호 등 표시가 처음부터 잘못된 경우다.

무엇을 첨부하나

첨부정보는 경정 대상과 이해관계인 유무로 정해진다.

• 착오나 빠진 부분이 있음을 증명하는 등기원인 증명정보
• 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요한 경우 이를 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보(부동산등기규칙 제46조 제1항 제3호). 일부말소 의미의 경정에서는 이 정보가 수리 요건이다(등기예규 제1366호).
• 권리의 경정에서 공동신청인 경우 등기의무자의 등기필정보와 인감증명서
• 위임장(대리 신청 시)

부기등기인가 주등기인가

등기명의인표시의 경정과 권리의 경정은 원칙적으로 부기등기로 한다(부동산등기법 제52조 제1호·제5호). 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 따르므로 원래 순위가 유지된다(부동산등기법 제5조).

다만 권리의 경정등기를 할 때 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 없으면 부기등기로 하지 못한다(부동산등기법 제52조 제5호 단서). 이 경우 주등기로 실행되어 별도의 순위번호가 부여된다. 신청 실무에서 이 갈림이 드러나는 곳은 등기기록의 말소 표시다. 등기관이 권리의 변경이나 경정등기를 할 때에는 변경·경정 전의 등기사항을 말소하는 표시를 하지만, 승낙이 없어 주등기로 할 때에는 그 말소 표시를 하지 않는다(부동산등기규칙 제112조 제1항). 등기명의인표시의 경정에도 같은 원칙이 준용된다(같은 조 제2항). 부기등기·주등기의 순위 법리 자체는 경정등기와 부기등기에서 다룬다.

일부말소 의미의 경정은 무엇이 다른가

이름은 경정이지만 실질이 말소인 유형이 있다. 등기예규 제1366호는 다음을 일부말소 의미의 경정등기로 본다.

• 단독소유를 공유로, 또는 공유를 단독소유로 하는 경정등기
• 전부이전을 일부이전으로, 또는 일부이전을 전부이전으로 하는 경정등기
• 공유지분만의 경정등기

이들은 경정등기의 방식(부동산등기법 제52조 제5호)이 아니라 말소등기의 방식(부동산등기법 제57조 제1항)으로 실행한다(등기예규 제1366호). 따라서 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 신청서에 반드시 그 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부하게 하여 부기등기의 방법으로 등기를 하여야 하고, 승낙서 등이 첨부되지 않으면 등기관은 그 신청을 수리하여서는 아니 된다(같은 예규).

일반 권리경정과 견주면 차이가 분명하다. 일반 권리경정은 승낙이 없어도 주등기로 실행될 여지가 있으나, 이 유형은 승낙 없이는 신청 자체가 수리되지 않으므로 주등기로 처리될 여지가 없다. 수리되는 경우에는 부기등기로 기록된다(등기예규 제1366호).

이해관계인의 등기는 어떻게 처리되나

일부말소 의미의 경정등기를 하면 등기관은 이해관계인 명의의 처분제한 등의 등기를 직권으로 말소하거나 경정한다(등기예규 제1366호). 처리 방향은 이해관계인의 등기가 무엇을 목적으로 하고 있었는지로 나뉜다.

• 직권 말소: 이해관계인의 등기가 경정으로 상실되는 지분만을 목적으로 하는 경우다. 갑·을 공유부동산 중 을 지분에만 처분제한·담보물권 등기가 있는 상태에서 갑 단독소유로 경정하는 경우가 그렇다.
• 직권 경정: 이해관계인의 등기가 상실되는 지분 외의 지분도 목적으로 하는 경우다. 갑·을 공유부동산 전부에 처분제한·담보물권 등기가 있는 상태에서 갑 단독소유로 경정하는 경우가 그렇다.
• 용익물권은 전부 말소: 공유지분에는 지상권 등 용익물권을 설정·존속시킬 수 없으므로, 위 직권 경정 사안이라도 용익물권 등기는 전부 말소한다.

가압류·가처분 등 법원의 촉탁에 의한 처분제한의 등기를 직권으로 말소하거나 경정한 경우, 등기관은 지체 없이 그 뜻을 집행법원에 통지해야 한다(등기예규 제1366호).

실무 체크포인트

• 경정인지 변경인지부터 나눈다. 등기 당시부터 틀렸으면 경정이고, 등기 후 사정이 바뀌었으면 변경등기 사건이다(부동산등기법 제32조).
• 경정 대상별로 신청인이 다르다. 권리경정은 공동신청, 부동산표시경정은 소유권의 등기명의인 단독, 등기명의인표시경정은 해당 권리의 등기명의인 단독이다(부동산등기법 제23조 제1항·제5항·제6항).
• 일부말소 의미의 경정은 승낙서가 없으면 수리되지 않는다. 단독소유↔공유, 전부이전↔일부이전, 공유지분만의 경정이 이에 해당하므로 신청 전에 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 확보한다(등기예규 제1366호).
• 일반 권리경정에서 승낙이 없으면 주등기로 순위가 밀린다. 순위 유지가 필요하면 승낙서를 받아 부기등기로 실행되게 한다(부동산등기법 제52조 제5호 단서).
• 등기소의 착오 통지를 받으면 직권경정 사건인지 확인한다. 등기관의 잘못이면 직권경정 대상이므로 신청 비용을 들일 사건이 아니다(부동산등기법 제32조 제2항).

관련

• 개념·해설
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• 법령
  부동산등기법 제5조부동산등기법 제23조부동산등기법 제32조부동산등기법 제52조부동산등기법 제57조부동산등기규칙 제46조부동산등기규칙 제112조
• 판례·선례
  등기예규 제1366호