표시경정등기란 부동산의 표시(토지의 소재지번·지목·면적, 건물의 소재지번·건물번호·구조·면적·용도)에 등기 당시부터 착오나 빠뜨림이 있어 실체관계와 어긋날 때 이를 바로잡는 등기다(부동산등기법 제32조). 경정등기의 한 유형이며, 등기 후 생긴 후발적 변경을 고치는 부동산표시 변경등기와 구별된다(부동산등기법 제35조·부동산등기법 제41조).
쉽게 말하면 — 등기를 처음 만들 때 토지의 면적·지번이나 건물의 구조 같은 표시를 잘못 적었을 때, 그 잘못을 바로잡는 등기입니다. 처음부터 잘못 적힌 것을 고친다는 점에서, 나중에 사정이 바뀐 것을 고치는 변경등기와 다릅니다.
표시변경등기와 어떻게 다른가?
표시경정등기와 표시변경등기를 가르는 기준은 불일치가 생긴 시점이다. 등기 당시부터의 원시적 착오·빠뜨림은 표시경정등기, 등기 후 행정구역 변경·지목변경·면적정정·개축 등 후발적 사유는 표시변경등기로 처리한다(부동산등기법 제32조). 등기원인도 달라서 경정은 “신청착오” 또는 “착오발견”, 변경은 “지목변경”·”면적정정” 등으로 기재한다.
면적의 경우, 측량 결과 대장상 면적이 정정되어 등기를 고치는 것은 변경등기이고, 신청 때 첨부한 대장상 면적과 다르게 등기된 것을 고치는 것은 경정등기다. 판례도 적법한 등기 후 분필·합필로 지번표시가 대장과 달라진 경우는 경정이 아니라 변경의 영역이라고 본다(대법원 1983. 7. 27. 자 83마226 결정).
처음 등기할 때 첨부한 대장과 비교하면 됩니다. 첨부한 대장과 다르게 등기됐으면 경정, 등기 후 대장이 바뀌어 등기와 어긋나게 됐으면 변경입니다.
표시경정등기의 요건은?
표시경정등기는 다음을 갖춰야 한다. 첫째, 현재 효력 있는 등기의 부동산표시에 관한 착오·빠뜨림일 것. 둘째, 등기사항의 일부에 관한 것일 것(전부 착오는 말소등기의 영역). 셋째, 등기 당시부터의 원시적 불일치일 것. 넷째, 경정 전후 부동산표시에 동일성 또는 유사성이 있을 것. 동일성이 없으면 새로운 부동산이 되어 경정할 수 없다.
부동산표시 경정은 권리에 변동을 가져오지 않으므로 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요 없다(대법원 1992. 2. 28. 선고 91다34967 판결).
지금 효력 있는 등기여야 하고, 표시 중 일부의 잘못이어야 하며, 처음부터 어긋난 것이어야 합니다. 고치기 전후가 같은 부동산으로 볼 수 있어야 경정이 가능합니다.
어떻게 신청하나?
표시경정등기는 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조). 명의인이 여러 명이면 그 중 1인도 신청할 수 있다. 첨부정보로는 실제 부동산표시에 부합하는 토지대장·임야대장·건축물대장 등본을 낸다(부동산등기규칙 제46조). 단독신청이고 권리경정이 아니므로 인감증명은 필요 없다.
부동산표시 경정등기는 항상 주등기로 하고, 경정 전 표시사항은 말소표시를 한다. 등기명의인표시 경정이 부기등기로 되는 것과 차이가 있다. 부동산표시의 착오·빠뜨림이 등기관 잘못으로 생긴 것이면 등기관이 신청 없이도 직권으로 경정한다(부동산등기법 제32조 제2항). 다만 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 제3자의 승낙이 있어야 한다(부동산등기법 제32조 제2항 단서).
소유자가 혼자 신청할 수 있고, 실제와 맞는 대장 등본을 첨부합니다. 등기관 실수로 잘못 적힌 경우에는 등기관이 직권으로 고칩니다.
실무 체크포인트 — 부동산표시 경정과 등기명의인표시 경정은 등기 형식이 다르다. 부동산표시 경정은 항상 주등기, 등기명의인표시 경정은 부기등기로 한다. 또 등기관 잘못으로 인한 경정은 등록면허세·등기신청수수료가 전액 면제되므로, 등기관 측 착오임이 분명하면 등기소에 면제를 적극 주장한다. 구분건물 1동의 표시 경정은 각 구분소유자가 단독으로 신청할 수 있어, 1동 건물 소유자 전원의 협력 없이도 진행할 수 있다(등기예규 제1564호).
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