원인무효등기

원인무효등기란 등기원인이 무효이거나 처음부터 없어서 실체 권리관계에 맞지 않는 등기다. 형식상 적법하게 마쳐졌더라도 실체법상 효력이 없어 말소 대상이 된다. 진정한 소유자는 소유권에 기한 방해제거청구권으로 그 말소를 구할 수 있다(민법 제214조).

쉽게 말하면 — 등기를 하게 된 원인(매매·증여 등)이 가짜이거나 아예 없는데 등기만 돼 있는 경우입니다. 겉모습은 멀쩡해도 효력이 없어, 진짜 소유자가 지워달라고 할 수 있습니다.

어떤 경우가 원인무효인가?

등기원인 자체에 무효 사유가 있거나, 권한 없는 자가 등기를 마친 경우다. 통정허위표시로 한 매매, 위조 서류로 한 이전등기, 처분 권한 없는 자가 한 신청, 진정한 소유자의 의사 없이 이뤄진 이전등기가 대표적이다.

우리 법은 등기의 공신력을 인정하지 않는다. 그래서 무효인 등기를 믿고 거래한 선의의 제3자도 원칙적으로 보호받지 못한다. 무효등기에서 이어진 후속 등기도 함께 무효가 된다.

누군가 서류를 위조해 내 부동산을 자기 앞으로 돌려놨다면, 그 등기는 효력이 없습니다. 그 사람한테서 부동산을 산 사람이 사정을 몰랐어도 보호받지 못하는 게 원칙입니다.

말소등기나 진정명의회복 이전등기로 회복한다. 첫째는 현재 등기명의인을 상대로 말소등기청구소송을 해 확정판결로 단독으로 말소를 신청하는 방법이다(말소등기). 둘째는 말소 대신 진정한 명의를 되찾는다는 원인으로 직접 소유권이전등기를 신청하는 방법이다(진정명의회복).

중간에 여러 단계의 등기가 끼어 있으면 말소가 복잡해지므로, 진정명의회복 이전등기가 더 간명한 경우가 있다.

잘못된 등기를 지우는 말소 방법과, 지우지 않고 내 이름으로 다시 가져오는 진정명의회복 방법 두 가지가 있습니다. 중간에 권리자가 여럿 끼어 있으면 후자가 간편할 수 있습니다.

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