원인무효등기란 등기원인이 무효이거나 처음부터 없어서 실체 권리관계에 맞지 않는 등기다. 법률행위로 인한 물권변동은 등기해야 효력이 생기지만(민법 제186조), 등기에 공신력이 없어 원인이 없는 등기는 형식만 남고 실체법상 효력이 없다. 등기에는 적법 추정력이 있어 무효를 주장하는 쪽이 원인 없음을 증명해야 한다. 진정한 소유자는 소유권에 기한 방해제거청구권으로 그 말소를 구할 수 있다(같은 법 제214조).
쉽게 말하면 — 등기를 하게 된 원인(매매·증여 등)이 가짜이거나 아예 없는데 등기만 돼 있는 경우입니다. 겉모습은 멀쩡해도 효력이 없어, 진짜 소유자가 지워달라고 할 수 있습니다.
어떤 경우가 원인무효인가?
등기원인 자체에 무효 사유가 있거나, 권한 없는 자가 등기를 마친 경우다. 위조 서류로 한 이전등기, 처분 권한 없는 자가 한 신청, 진정한 소유자의 의사 없이 이뤄진 이전등기가 대표적이다.
우리 법은 등기의 공신력을 인정하지 않는다. 위조·무권한처럼 등기 자체를 믿고 거래한 선의의 제3자는 원칙적으로 보호받지 못하고, 그 등기에서 이어진 후속 등기도 효력을 얻지 못한다.
원인이 무효라도 후속 등기가 늘 무효인 것은 아니다. 통정허위표시로 한 매매는 무효이지만 그 무효를 선의의 제3자에게 대항하지 못한다(민법 제108조 제2항). 무효였던 등기에 뒤에 맞는 실체관계가 생겨 그 등기를 그대로 쓰는 경우도 있다(무효등기의 유용). 원인이 없어도 뒤에 시효취득 등으로 실체관계에 부합하게 되면 그 등기는 유효로 다뤄진다.
누군가 서류를 위조해 내 부동산을 자기 앞으로 돌려놨다면, 그 등기는 효력이 없습니다. 그 사람한테서 부동산을 산 사람이 사정을 몰랐어도 보호받지 못하는 것이 원칙입니다. 다만 서로 짜고 한 가짜 매매(통정허위표시)는 사정을 모르고 끼어든 제3자에게는 무효를 주장하지 못합니다.
어떻게 바로잡는가?
말소등기나 진정명의회복 이전등기로 회복한다. 첫째는 현재 등기명의인을 상대로 말소등기청구소송을 해 확정판결로 단독으로 말소를 신청하는 방법이다(말소등기). 둘째는 말소 대신 진정한 명의를 되찾는다는 원인으로 직접 소유권이전등기를 신청하는 방법이다(진정명의회복).
순차로 마쳐진 소유권이전등기에서 중간 등기명의자에 대한 말소청구는 최종 등기명의자에 대한 말소청구의 가부와 관계없이 소의 이익이 있다(98다23393). 다만 중간에 여러 단계의 등기가 끼어 있으면 말소가 복잡해지므로, 진정명의회복 이전등기가 더 간명한 경우가 있다.
말소를 신청하는 단계에서 그 말소에 대하여 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 제3자의 승낙이 있어야 하고(부동산등기법 제57조 제1항), 그에 따라 말소할 때 제3자 명의의 등기는 등기관이 직권으로 말소한다(같은 조 제2항).
잘못된 등기를 지우는 말소 방법과, 지우지 않고 내 이름으로 다시 가져오는 진정명의회복 방법 두 가지가 있습니다. 중간에 권리자가 여럿 끼어 있으면 후자가 간편할 수 있습니다.
실무 체크포인트
- 판결로 말소를 신청할 때는 등기절차의 이행을 명하는 확정판결의 정본과 확정증명서를 첨부해 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제4항). 의사의 진술을 명한 판결은 확정과 동시에 진술한 것으로 보므로(민사집행법 제263조 제1항), 집행문은 원칙적으로 필요 없다. 반대의무 이행과 맞바꾸어 진술할 판결만 집행문을 받는다(같은 조 제2항).
- 의뢰인이 피해를 봤다면 먼저 등기부로 중간처분 등기 현황을 파악하고, 말소와 진정명의회복 중 어느 쪽이 유리한지 검토한다.
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