전세권말소등기

전세권말소등기는 존속기간 만료·합의해지·혼동 등으로 더 존속시킬 이유가 없게 된 전세권의 등기를 지우는 등기다. 전세권설정자(소유자)가 등기권리자, 전세권자가 등기의무자가 되어 공동으로 신청하는 것이 원칙이다(부동산등기법 제23조 제1항). 전세권의 법적 성질과 효력은 전세권에서 다룬다.

이 글의 대상은 등기부에 전세권설정등기가 돼 있는 물권인 전세권이다. 일상에서 “전세”라 부르는 계약은 대부분 전세권 등기 없는 주택임대차라 말소할 전세권등기 자체가 없고, 임차권등기명령에 따른 임차권등기의 말소는 별개 절차다 — 그 말소는 보증금 반환이 먼저이고 동시이행이 아니다(2005다4529).

쉽게 말하면 — 전세 기간이 끝나도 등기부의 전세권은 저절로 지워지지 않습니다. 집주인과 전세권자가 함께 말소등기(등기부에서 지우는 등기)를 신청해야 등기부가 깨끗해집니다. 전세금을 돌려주는 것과 집을 비워 주고 말소 서류를 넘겨주는 것은 동시에 이뤄지는 것이 원칙입니다. 등기 없이 전입신고·확정일자만 받은 “전세”(임대차)는 이 글의 대상이 아닙니다.

어떤 사유로 말소하나

존속기간 만료 — 기간이 끝나면 부동산을 사용·수익하는 권능은 등기 말소 없이도 당연히 소멸한다. 다만 전세금을 돌려받기 전까지는 전세금 반환을 담보하는 범위에서 등기의 효력이 남는다(2003다35659). 그래서 전세금 반환과 말소서류 교부를 맞바꾸는 방식으로 정리한다.
합의해지 — 기간 중이라도 당사자가 해지에 합의하면 해지증서를 원인 서류로 말소한다. 다만 합의해지 뒤에도 전세금을 돌려받기 전이면 등기에는 전세금반환채권을 담보하는 효력이 남는다(97다33997) — 전세권자는 전세금을 받기 전에 말소에 협력하면 담보를 잃는다.
혼동 — 전세권자가 그 부동산의 소유권을 취득하면 전세권은 소멸한다(민법 제191조 제1항). 다만 그 전세권이 제3자 권리의 목적이면 — 전세권에 저당권이 설정된 때 등 — 소멸하지 않는다(같은 항 단서). 혼동으로 소멸해도 등기는 저절로 지워지지 않으니, 소유자가 된 전세권자가 말소신청을 따로 한다.

그 밖에 용법 위반에 따른 설정자의 소멸청구(민법 제311조), 불가항력에 의한 목적물 멸실(민법 제314조), 전세권의 포기 등으로도 소멸한다 — 소멸 사유 전반은 전세권에서 다룬다.

건물 전세권은 설정자가 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 갱신거절이나 조건 변경의 통지를 하지 않으면 같은 조건으로 다시 설정된 것으로 본다(민법 제312조 제4항). 이 법정갱신은 법률 규정에 의한 물권변동이라 갱신등기 없이도 제3자에게 주장할 수 있으므로(88다카21029), 등기부의 기간이 지났다는 것만으로 만료를 단정하지 말고 실제 통지 여부부터 확인한다. 법정갱신되면 존속기간은 정하지 않은 것으로 보므로(같은 항 후문), 각 당사자가 소멸통고를 하고 상대방이 통고받은 날부터 6개월이 지나면 전세권이 소멸해 말소로 갈 수 있다(민법 제313조).

기간이 끝났다고 전세권이 완전히 없어진 것은 아닙니다. 전세금을 돌려받을 때까지는 담보 역할이 남아 있으므로, 전세권자는 돈을 받기 전에 말소 서류부터 내주면 안 됩니다.

누가 어떻게 신청하나

소유자(등기권리자)와 전세권자(등기의무자)가 공동으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항). 전세권자가 협조하지 않으면 말소절차 이행을 명하는 확정판결을 받아 소유자가 단독으로 신청한다(같은 조 제4항). 전세권에 저당권·가압류 같은 부기등기가 있으면 전세권자만 상대로 한 판결로는 부족할 수 있다 — 그 이해관계인을 상대로 말소에 대한 승낙의 의사표시를 함께 청구한다(부동산등기법 제57조, 97다33997).

등기의무자인 전세권자의 소재를 알 수 없으면 공시최고를 거쳐 제권판결을 받아 단독으로 말소를 신청할 수 있다(부동산등기법 제56조).

전세금 반환과 말소는 맞물려 있다. 전세권이 소멸하면 설정자는 전세권자로부터 목적물 인도와 말소등기에 필요한 서류를 받는 것과 동시에 전세금을 반환해야 한다(민법 제317조, 동시이행).

전세권자가 말소에 협조하지 않으면 판결을 받아 집주인 혼자 신청할 수 있고, 행방불명이면 법원의 공시최고 절차를 거쳐 혼자 말소할 수 있습니다.

무엇을 첨부하나

등기원인을 증명하는 정보 — 말소 원인에 맞는 서면(합의해지면 해지증서 등, 부동산등기규칙 제46조). 판결로 신청하면 확정판결 정본·확정증명을, 제권판결이면 그 정본을 낸다.
등기의무자(전세권자)의 등기필정보(부동산등기법 제50조 제2항). 분실했으면 확인조서·자격자대리인 확인서면 등으로 대신한다(부동산등기법 제51조).
말소에 대해 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 승낙서(부동산등기법 제57조 제1항)와 — 방문신청이면 — 그 제3자의 인감증명(부동산등기규칙 제60조 제1항 제7호). 승낙을 갖추면 그 제3자 명의의 등기는 등기관이 직권으로 말소한다(부동산등기법 제57조 제2항).
대리인에게 맡기면 위임장, 그리고 등록면허세·수수료 납부정보를 함께 낸다 — 일반 첨부는 첨부정보에서 다룬다.

여기서 이해관계인의 대표가 전세권을 목적으로 저당권을 설정받은 전세권저당권자다. 그 저당권자나 전세권을 가압류한 채권자의 승낙 없이 신청하면 각하 사유가 된다(부동산등기법 제29조 제9호). 다만 승낙을 거부한다고 영영 말소하지 못하는 것은 아니다 — 전세권자가 말소의무를 지는 사안이면 가압류권자 등도 말소에 협력할 실체법상 의무가 있으므로(97다33997), 승낙의 의사표시를 구하는 소송으로 승낙서를 대신할 수 있다. 저당권자가 전세금에서 회수하는 길(물상대위)은 전세권저당권에서 다룬다.

등기부를 떼어 전세권에 저당권이나 가압류가 얹혀 있는지 먼저 확인해야 합니다. 얹혀 있다면 그 권리자의 승낙서 없이는 말소가 안 됩니다.

세금과 비용은 얼마인가

등록면허세는 부동산 1건당 6,000원 정액이고(지방세법 제28조 제1항 제1호 마목), 여기에 지방교육세 20%가 더해져 합계 7,200원이다(지방세법 제151조 제1항 제2호). 설정등기가 전세금액의 1천분의 2인 것과 달리(같은 법 제28조 제1항 제1호 다목 4) 말소는 금액과 무관하다. 새로 취득하는 권리가 없으니 취득세도 없다. 세금 외에 등기신청수수료가 따로 들고(부동산등기법 제22조 제3항, 등기신청수수료), 법무사에게 맡기면 보수가 추가된다.

실무 체크포인트

신청 전 등기부에서 전세권 위의 부기등기를 확인한다. 전세권저당권·가압류가 있으면 승낙서+인감증명 없이는 각하된다(부동산등기법 제29조 제9호, 부동산등기법 제57조).
전세금을 받기 전에 말소서류를 먼저 내주지 않는다. 서류 교부와 전세금 반환은 동시이행이다(민법 제317조).
건물 전세권은 법정갱신 여부를 먼저 확인한다. 설정자의 갱신거절 통지 없이 기간이 지났으면 만료가 아니라 갱신 상태이고, 갱신은 등기 없이도 제3자에게 주장할 수 있다(민법 제312조 제4항, 88다카21029).
혼동으로 소멸해도 말소신청은 별도다. 전세권자가 소유권을 취득한 때도 말소등기를 같이 접수한다. 전세권에 저당권·가압류가 얹혀 있으면 혼동으로 소멸하지 않으니 따로 검토한다(민법 제191조 제1항 단서).
설정자가 전세금 반환을 지체하면 전세권자는 경매를 청구할 수 있다(민법 제318조). 반환청구 소송·지급명령 같은 다른 회수 수단도 있다. 다만 건물 일부에 설정된 전세권이면 건물 전체에 대한 경매 청구가 제한될 수 있다(91마256).

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