변경등기란 등기 후 후발적으로 생긴 불일치를 바로잡기 위해 기존 등기의 일부를 고치는 등기다. 넓은 의미의 변경등기는 등기와 실체관계가 어긋날 때 이를 맞추는 등기 전체를 가리키고, 불일치 원인이 원시적인지 후발적인지에 따라 경정등기와 좁은 의미의 변경등기로 나뉜다.
쉽게 말하면 — 등기를 한 뒤에 사정이 바뀌어 등기 내용과 실제가 안 맞게 되면, 그 부분을 고치는 등기가 변경등기입니다. 처음부터 잘못 적힌 것을 고치는 경정등기와는 “언제 어긋났느냐”에서 차이가 납니다.
변경등기에는 어떤 종류가 있나?
변경등기는 무엇이 바뀌었느냐에 따라 세 가지로 나뉜다. 권리 내용이 바뀐 권리의 변경등기(예: 근저당권 채권최고액 변경), 권리주체의 표시가 바뀐 등기명의인표시의 변경등기(예: 주소·성명 변경), 권리객체의 표시가 바뀐 부동산표시의 변경등기(예: 지목·면적 변경)다(부동산등기법 제3조).
바뀐 대상이 권리 내용인지, 사람의 이름·주소인지, 부동산의 표시인지에 따라 종류가 나뉩니다. 이름·주소가 바뀌면 등기명의인표시 변경등기, 지목·면적이 바뀌면 부동산표시 변경등기를 합니다.
변경등기의 요건은?
변경등기는 세 가지 요건을 갖춰야 한다. 첫째, 등기사항의 일부에 관한 것이어야 한다. 등기사항 전부가 어긋나면 말소등기·말소회복등기의 대상이 된다. 둘째, 등기 후에 변경사유가 발생해야 한다. 등기 당시부터의 원시적 착오·빠뜨림은 경정등기의 영역이다(부동산등기법 제32조). 셋째, 변경 전후 등기에 동일성이 인정되어야 한다. 동일성 없는 변경은 새로운 권리변동을 변경등기로 우회하는 것이 되어 허용되지 않는다.
등기 일부에 관한 것이어야 하고, 등기를 한 뒤에 사정이 바뀐 것이어야 하며, 고치기 전후가 같은 등기로 볼 수 있어야 합니다. 이 세 가지가 맞아야 변경등기로 처리됩니다.
변경등기는 어떻게 실행하나?
변경등기는 원칙적으로 부기등기로 한다. 변경 전후 등기의 동일성을 유지하며 기존 순위를 그대로 이어가기 때문이다(부동산등기법 제52조). 권리의 변경등기는 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그의 승낙(또는 이에 대항할 수 있는 재판)을 증명해야 부기등기로 할 수 있고(부동산등기법 제52조 5호), 증명하지 못하면 각하할 것이 아니라 주등기로 한다. 이 경우 변경 전 등기사항을 말소하는 표시를 하지 않는다.
등기명의인표시의 변경등기는 등기명의인이 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조). 행정구역이나 그 명칭이 바뀌면 따로 신청하지 않아도 변경등기가 있는 것으로 본다(부동산등기법 제31조).
변경등기는 보통 부기등기(1-1 형식)로 하여 원래 순위를 유지합니다. 다만 근저당권 채권최고액을 늘리는 변경처럼 후순위자에게 불리하면 그들의 승낙이 있어야 부기로 할 수 있습니다.
경정등기와 어떻게 다른가?
변경등기와 경정등기를 가르는 기준은 불일치가 생긴 시점이다. 등기 후 발생한 후발적 사유는 변경등기, 등기 당시부터의 원시적 착오·빠뜨림은 경정등기로 처리한다(부동산등기법 제32조).
실무 체크포인트 — 등기명의인표시에 변경사유가 있으면 다른 등기를 신청하기 전에 먼저 변경등기를 해야 한다. 그러지 않으면 신청정보의 등기의무자 표시가 등기기록과 달라 각하 대상이 된다(부동산등기법 제29조 7호). 다만 소유권이전등기 시 주소변경은 등기관이 직권으로 처리하고, 권리 말소등기·멸실등기·가등기 말소 시에는 변경등기를 생략할 수 있는 예외가 있다. 상속·합병처럼 인격의 동일성이 없는 경우에는 변경등기가 아니라 권리이전등기로 처리한다.
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