직권등기란 당사자의 신청이나 관공서의 촉탁 없이 등기관이 스스로 하는 등기다. 등기는 신청 또는 촉탁에 따라 하는 것이 원칙이지만(부동산등기법 제22조), 법이 정한 일정한 경우에는 등기관이 직권으로 등기를 한다. 대표적인 것이 직권보존등기, 직권말소등기, 직권에 의한 표시변경등기다.
쉽게 말하면 — 보통 등기는 권리를 얻는 사람이 신청해야 합니다. 그런데 법이 정한 몇 가지 경우에는 신청이 없어도 등기소 담당자(등기관)가 알아서 등기를 해 줍니다. 이렇게 등기관이 스스로 하는 등기를 직권등기라고 합니다.
어떤 경우에 직권등기를 하나?
직권등기는 법률이 명시적으로 허용한 경우에만 할 수 있다. 등기관의 임의 판단이 아니라 법정 사유가 있어야 한다. 주요 유형은 다음과 같다.
- 직권보존등기: 미등기 부동산에 법원이 가압류·가처분 등 처분제한등기를 촉탁하면, 등기관이 먼저 직권으로 소유권보존등기를 한 뒤 처분제한등기를 한다(부동산등기법 제66조). 처분제한을 공시하려면 그 전제로 소유권 등기기록이 있어야 하기 때문이다.
- 직권말소등기: 등기관이 등기를 마친 뒤 그 등기가 관할 위반(부동산등기법 제29조 1호)이나 등기할 수 없는 사항(부동산등기법 제29조 2호)에 해당함을 발견하면, 이해관계인에게 1개월 이내의 이의기간을 통지한 뒤 이의가 없으면 직권으로 말소한다(부동산등기법 제58조). 또 이해관계 있는 제3자의 승낙을 받아 등기를 말소할 때 그 제3자 명의 등기도 등기관이 직권말소한다(부동산등기법 제57조).
- 직권 표시변경등기: 지적소관청의 통지를 받았는데도 명의인이 1개월 안에 표시변경등기를 신청하지 않으면, 등기관이 통지 내용대로 직권으로 표시등기를 변경한다(부동산등기법 제36조).
예를 들어 등기가 안 된 건물에 법원이 가압류를 걸라고 하면, 등기소가 먼저 그 건물의 소유권 등기부터 만들어 줍니다(직권보존). 또 등기소가 자기 실수로 잘못 적은 등기를 발견하면, 당사자에게 알린 뒤 스스로 지웁니다(직권말소).
직권말소는 어떤 절차로 하나?
직권말소는 곧바로 지우는 것이 아니라 통지·이의 절차를 거친다. 등기관은 등기권리자·등기의무자·이해관계 있는 제3자에게 1개월 이내의 기간을 정해 “이 기간에 이의가 없으면 말소한다”는 뜻을 통지한다(부동산등기법 제58조). 주소를 알 수 없으면 게시나 공고로 통지를 대신한다. 이의가 있으면 등기관이 결정을 하고, 이의가 없거나 이의를 각하하면 직권으로 말소한다.
등기소가 잘못된 등기를 발견해도 바로 지우지는 않습니다. 관련된 사람에게 “한 달 안에 이의 없으면 지웁니다”라고 먼저 알리고, 이의가 없을 때 지웁니다.
신청·촉탁등기와 어떻게 다른가?
직권등기는 등기 개시 주체가 등기관 자신이라는 점에서 신청등기·촉탁등기와 구별된다. 신청등기는 당사자가, 촉탁등기는 관공서가 등기를 요청한다(부동산등기법 제22조). 직권등기는 요청하는 사람이 없어도 등기관이 법정 사유에 따라 직접 등기를 실행한다.
실무 체크포인트
- 미등기 부동산에 처분제한등기가 촉탁되면 등기관이 직권보존등기를 한다(부동산등기법 제66조). 이때 보존등기 명의인이 법원 재판에서 정해진 채무자로 확정되므로, 소유권 다툼이 있는 부동산은 처분제한 단계에서 명의가 사실상 굳어질 수 있다는 점을 주의한다.
- 직권말소는 부동산등기법 제29조 1호·2호(관할 위반·등기 불가 사항)에 한정된다(부동산등기법 제58조). 그 밖의 흠은 직권말소 대상이 아니라 신청에 의한 말소나 경정으로 처리한다.
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