멸실등기란 1개의 부동산이 전체로서 소멸한 경우에 그 사실을 공시하기 위해 하는 등기다. 토지의 함몰·포락이나 건물의 소실·붕괴 등으로 부동산이 통째로 없어지면 멸실등기를 한다(부동산등기법 제39조, 부동산등기법 제43조). 1필의 토지나 1동의 건물 중 일부만 없어진 경우는 멸실등기가 아니라 표시변경등기로 처리한다.
쉽게 말하면 — 건물이 불타 없어지거나 헐려서 사라졌을 때, 등기부에 “이 건물은 없어졌다”고 적고 그 등기를 닫는 절차입니다. 일부만 무너진 경우는 멸실등기가 아니라 표시를 고치는 등기를 합니다.
누가, 언제 신청하나?
소유권의 등기명의인이 멸실 사실이 있는 때부터 1개월 내에 신청해야 한다. 토지가 멸실되면 토지 소유권의 등기명의인이 1개월 내에 멸실등기를 신청한다(부동산등기법 제39조). 건물이 멸실된 경우에도 건물 소유권의 등기명의인이 1개월 내에 신청해야 한다(부동산등기법 제43조).
대위는 건물에만 있다. 건물 소유권의 등기명의인이 1개월 내에 신청하지 않으면 그 건물대지의 소유자가 명의인을 대위하여 멸실등기를 신청할 수 있다(부동산등기법 제43조 제2항). 1동 전부가 멸실된 구분건물은 그 구분건물의 명의인이 다른 구분건물 명의인을 대위해 1동 전부의 멸실등기를 신청할 수 있다(같은 조 제3항). 토지 멸실(부동산등기법 제39조)에는 대위 규정이 없다.
처음부터 존재하지 않는 건물에 등기만 있는 경우(부존재)에도 소유권 명의인이 지체 없이 멸실등기를 신청하고, 안 하면 대지 소유자가 대위할 수 있다(부동산등기법 제44조).
소유권보존등기 없이 표시등기만 있는 건물의 멸실등기는 부동산등기법 제65조 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 신청한다(부동산등기법 제43조 제1항 후단이 준용하는 제41조 제2항).
없어진 부동산의 소유자가 한 달 안에 신청합니다. 건물이라면 소유자가 안 할 때 그 땅 주인이 대신 신청할 수 있습니다(토지 멸실에는 이 대위가 없습니다). 실제로는 없는데 등기만 남은 건물도 같은 방법으로 정리합니다.
첨부정보는?
멸실이나 부존재를 증명하는 대장 정보를 제공해야 한다. 토지는 멸실을 증명하는 토지대장 정보나 임야대장 정보를 첨부하고(부동산등기규칙 제83조), 건물은 멸실이나 부존재를 증명하는 건축물대장 정보나 그 밖의 정보를 첨부한다(부동산등기규칙 제102조). 제3자의 승낙서는 첨부정보가 아니다. 저당권 등 소유권 외 권리의 등기명의인이 있으면 등기관이 그에게 알리는 통지 절차를 거치되, 건축물대장에 멸실의 뜻이 기록돼 있거나 그 명의인이 동의한 경우에는 통지 없이 멸실등기를 한다(부동산등기법 제45조 제1항).
등기는 어떻게 실행되나?
토지 멸실등기는 표제부에 멸실의 뜻과 그 원인을 기록하고 표제부의 등기를 말소하는 표시를 한 뒤 등기기록을 폐쇄한다(부동산등기규칙 제84조 제1항). 건물 멸실등기도 표제부에 멸실의 뜻과 그 원인 또는 부존재의 뜻을 기록하고 말소 표시를 한 뒤 등기기록을 폐쇄하되, 멸실한 건물이 구분건물이면 그 등기기록을 폐쇄하지 않는다(부동산등기규칙 제103조 제1항 본문·단서).
소유권 외의 권리가 등기된 건물이면, 등기관은 그 권리의 등기명의인에게 1개월 이내의 기간을 정해 그 기간까지 이의를 진술하지 않으면 멸실등기를 한다는 뜻을 알린다(부동산등기법 제45조 제1항 본문). 이 경우 통지·이의 절차는 부동산등기법 제58조 제2항부터 제4항까지를 준용한다(같은 조 제2항).
- 통지받을 자의 주소·거소를 알 수 없으면 게시나 공고로 통지를 갈음한다.
- 이의를 진술한 자가 있으면 등기관이 그 이의에 대한 결정을 한다.
- 기간 내에 이의를 진술한 자가 없거나 이의를 각하한 경우에 멸실등기를 한다.
건축물대장에 멸실의 뜻이 기록돼 있거나 권리자가 동의하면 통지 없이 바로 실행한다(제1항 단서).
멸실등기를 하면 그 부동산의 등기부가 닫힙니다. 다만 구분건물 하나가 없어진 경우에는 등기기록을 닫지 않습니다. 저당권 같은 권리가 걸려 있으면 그 권리자에게 이의 낼 기회를 준 뒤 처리합니다.
실무 체크포인트 — 등기기록이 폐쇄되면 그 안의 권리등기는 더 이상 할 수 없다. 상속받은 건물이 이미 헐렸어도, 상속등기 등 처리할 등기가 남았으면 멸실등기 전에 먼저 마쳐야 한다. 구분건물은 멸실등기를 해도 등기기록을 폐쇄하지 않으므로(부동산등기규칙 제103조 제1항 단서) 이 순서 문제가 생기지 않는다. 건물 멸실은 부동산의 물리적 소멸이라 부동산 자체가 남아 있되 등기만 효력을 잃는 말소등기와 구분된다.
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