승역지에 설정등기된 지역권의 목적·범위·약정 등 등기사항이 바뀌면 변경등기를, 지역권이 소멸하면 말소등기를 승역지 등기기록에 신청하고, 요역지 등기기록은 등기관이 직권으로 고친다(부동산등기법 제70조, 같은 법 제71조 제4항). 변경등기는 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 없으면 부기로 하지 않는다(같은 법 제52조 제5호·단서).
쉽게 말하면 — 갑의 땅(요역지)을 위해 을의 땅(승역지)에 통행지역권이 등기돼 있는데 두 사람이 지역권을 없애기로 했다면, 갑과 을이 함께 을의 땅 등기부에 지역권 말소등기를 신청합니다(부동산등기법 제23조 제1항). 갑의 땅 등기부에 적힌 요역지지역권은 등기관이 직권으로 지웁니다(같은 법 제71조 제4항). 반대로 갑이 지역권을 그대로 둔 채 자기 땅을 병에게 팔면, 다른 약정이 없는 한 지역권은 땅을 따라 병에게 넘어갑니다(민법 제292조 제1항).
어떤 경우에 지역권 변경등기·말소등기를 하나
승역지 등기기록에 기록된 지역권의 등기사항이 바뀌면 변경등기를, 지역권이 소멸하면 말소등기를 승역지에 한다. 등기관은 승역지에 변경 또는 말소의 등기를 하였을 때 직권으로 요역지의 등기기록에도 변경 또는 말소의 등기를 하여야 한다(부동산등기법 제71조 제4항). 지역권은 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리로, 편익을 받는 땅을 요역지(要役地: 편익필요지), 편익을 주는 땅을 승역지(承役地: 편익제공지)라고 한다(지역권).
내 사안이 대상인지는 두 등기사항증명서의 을구에서 확인한다.
- 승역지 을구의 지역권설정 등기: 등기관은 승역지의 등기기록에 지역권설정의 등기를 할 때 순위번호·등기목적·접수·등기원인 외에 다음 사항을 기록하여야 한다. 다만 제4호는 등기원인에 그 약정이 있는 경우에만 기록한다(부동산등기법 제70조).
1. 지역권설정의 목적
2. 범위
3. 요역지
4. 「민법」 제292조제1항 단서, 제297조제1항 단서 또는 제298조의 약정
5. 승역지의 일부에 지역권설정의 등기를 할 때에는 그 부분을 표시한 도면의 번호 - 요역지 을구의 요역지지역권 등기: 등기관이 승역지에 지역권설정의 등기를 하였을 때 직권으로 요역지의 등기기록에 순위번호, 등기목적, 승역지, 지역권설정의 목적, 범위, 등기연월일을 기록한다(부동산등기법 제71조 제1항).
부동산등기법 제70조의 기록 사항에는 존속기간이 없다. 다만 등기원인에 권리의 소멸에 관한 약정이 있을 경우 신청인은 그 약정에 관한 등기를 신청할 수 있고(같은 법 제54조), 이 권리소멸약정등기는 부기로 한다(같은 법 제52조 제7호). 지역권의 존속기간 약정을 이 권리소멸약정으로 등기하는지 정한 예규·선례는 없다. 존속기간을 정했다면 신청 전에 관할 등기소에 그 등기 방법을 묻는다.
처음부터 잘못 기록된 사항을 바로잡는 경정등기도 「권리의 변경이나 경정의 등기」로 같은 부동산등기법 제52조 제5호에 들어가지만, 이 글은 경정 절차를 다루지 않는다. 승역지에 아직 지역권설정등기가 없으면 먼저 지역권설정등기를 해야 이 글의 변경·말소가 문제된다.
요역지 소유권이 넘어가면 지역권 등기는 어떻게 되나
지역권은 요역지소유권에 부종하여 이전하며 또는 요역지에 대한 소유권 이외의 권리의 목적이 된다. 그러나 다른 약정이 있는 때에는 그 약정에 의한다(민법 제292조 제1항). 지역권은 요역지와 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 못한다(같은 조 제2항). 부종성은 이처럼 지역권이 요역지 소유권을 따라 함께 이전하는 성질을 말한다.
등기기록 쪽에서 보면, 등기관이 승역지에 기록하는 사항은 순위번호·등기목적·접수연월일 및 접수번호·등기원인 및 그 연월일과 부동산등기법 제70조 각 호이고, 권리에 관한 등기 일반에 기록하는 「권리자」는 이 조가 드는 사항에 들어 있지 않다. 요역지에 직권으로 기록하는 사항(같은 법 제71조 제1항)에도 권리자가 없다. 요역지 소유권이 넘어갈 때 지역권만 따로 이전등기하도록 정한 규정은 없다.
부종을 배제하는 다른 약정(민법 제292조 제1항 단서)은 등기원인에 그 약정이 있으면 승역지 지역권 등기에 기록된다(부동산등기법 제70조 제4호·단서). 그 약정이 기록돼 있으면 요역지가 넘어갈 때 지역권은 그 약정에 따른다. 약정 내용이 요역지 양도로 지역권이 없어지는 것이라면 아래 「어떤 사유로 지역권 등기를 말소하나」의 말소 사유가 된다.
요역지에 대한 소유권 이외의 권리(지상권·전세권 등)가 설정되면 지역권은 그 권리의 목적이 된다(민법 제292조 제1항). 이 점은 아래 「등기상 이해관계인이 있으면 어떻게 되나」에서 다시 문제된다. 요역지 소유자가 사망한 경우에도 지역권만 따로 상속이전등기하도록 정한 규정은 없다.
무엇을 바꿀 수 있나
당사자는 등기된 지역권설정의 목적·범위와, 등기원인에 있던 다음 약정이 바뀌면 그 내용으로 변경등기를 신청한다(부동산등기법 제70조 제1호·제2호·제4호, 같은 법 제52조 제5호). 약정 셋의 내용은 지역권의 「지역권의 부종성·불가분성은 무엇인가?」와 「용수지역권과 승역지소유자의 의무」에서 설명한다.
- 「민법」 제292조 제1항 단서: 요역지 소유권에 부종하여 이전하지 않는다는 등 다른 약정
- 「민법」 제297조 제1항 단서: 용수승역지의 수량이 부족할 때 먼저 가용에 공급하고 다른 용도에 공급하는 순서와 다른 약정(같은 조 제2항의 여러 용수지역권 사이 순위가 아니다)
- 「민법」 제298조: 승역지 소유자가 지역권 행사를 위한 공작물의 설치·수선 의무를 부담하는 약정
범위를 승역지 일부로 바꿀 때
설정 단계에서는 지역권 설정의 범위가 승역지의 일부이면 부동산등기규칙 제127조 제2항이 준용하는 지상권 규정에 따라 그 부분을 표시한 지적도를 첨부정보로 내고, 등기관은 그 부분을 표시한 도면의 번호를 기록한다(부동산등기법 제70조 제5호). 이 두 조는 설정등기를 정하고, 이미 등기된 지역권의 범위를 일부로 줄이는 변경 신청에 지적도를 내야 하는지는 정하지 않는다. 범위를 승역지 일부로 줄이는 변경이면 지적도 제출 여부를 신청 전에 관할 등기소에 묻는다. 설정 때의 도면 첨부는 지역권설정등기의 「필요서류는 무엇인가」에 있다.
토지를 나누거나 합칠 때
토지의 분할이나 토지의 일부양도의 경우에는 지역권은 요역지의 각 부분을 위하여 또는 그 승역지의 각 부분에 존속한다. 그러나 지역권이 토지의 일부분에만 관한 것인 때에는 다른 부분에 대하여는 그러하지 아니하다(민법 제293조 제2항). 승역지를 분할할 때 지역권 등기의 처리는 분필등기 신청에서, 요역지지역권이 있는 토지를 합병할 때의 처리는 합필등기 신청에서 설명한다.
어떤 사유로 지역권 등기를 말소하나
혼동이나 20년간 행사하지 않아 완성된 소멸시효처럼 지역권이 소멸하면 승역지의 지역권 등기를 말소한다(민법 제191조 제1항, 같은 법 제162조 제2항). 승역지가 수용되면 재결로 존속이 인정된 경우가 아닌 한 등기관이 직권으로 말소한다(부동산등기법 제99조 제4항). 사유는 다음과 같이 나뉜다.
혼동
동일한 물건에 대한 소유권과 다른 물권이 동일한 사람에게 귀속한 때에는 다른 물권은 소멸한다. 그러나 그 물권이 제삼자의 권리의 목적이 된 때에는 소멸하지 아니한다(민법 제191조 제1항). 혼동은 이처럼 같은 물건의 소유권과 다른 물권이 한 사람에게 모이는 것이다. 지역권에서는 예를 들어 요역지 소유자가 승역지를 사들여 승역지 소유권과 지역권이 한 사람에게 모이는 경우에 이 문언이 적용된다. 한편 지역권은 요역지소유권에 부종하여 이전하며 또는 요역지에 대한 소유권이외의 권리의 목적이 되고, 다른 약정이 있는 때에는 그 약정에 의한다(민법 제292조 제1항). 요역지에 지상권·전세권이 있는 상태에서 혼동이 생긴 경우에 제191조 제1항 단서와 제292조 제1항을 맞추어 지역권 등기의 말소 여부를 정한 예규·선례는 없다. 이런 경우에는 말소 신청 전에 관할 등기소에 묻는다. 혼동 일반은 혼동에서 설명한다.
소멸시효
채권 및 소유권 이외의 재산권은 20년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다(민법 제162조 제2항). 요역지가 수인의 공유인 경우에 그 1인에 의한 지역권소멸시효의 중단 또는 정지는 다른 공유자를 위하여 효력이 있다(같은 법 제296조).
해지·포기와 공유
민법의 지역권 규정은 지역권설정계약의 해지나 지역권 포기의 요건을 따로 정하지 않는다. 전자신청이 가능한 등기유형 표는 지역권 말소를 「지역권말소(해지)」로 적는다(등기예규 제1865호 별지 제1호). 토지공유자의 1인은 지분에 관하여 그 토지를 위한 지역권 또는 그 토지가 부담한 지역권을 소멸하게 하지 못한다(민법 제293조 제1항).
승역지 수용
등기관이 수용으로 인한 소유권이전등기를 하는 경우 그 부동산의 등기기록 중 소유권 외의 권리 등의 등기가 있으면 그 등기를 직권으로 말소하여야 한다. 다만 그 부동산을 위하여 존재하는 지역권의 등기 또는 토지수용위원회의 재결로써 존속이 인정된 권리의 등기는 그러하지 아니하다(부동산등기법 제99조 제4항). 그래서 수용된 땅이 요역지이면 그 땅을 위한 지역권 등기는 남는다. 수용된 땅이 승역지이면 지역권 등기는 직권말소되지만, 재결로 존속이 인정된 지역권이면 말소하지 않는다. 재결서에 존속이 인정된 권리가 있는지 먼저 확인한다. 2012. 4. 24. 회답은 토지수용으로 인한 소유권이전등기 때 승역지 지역권은 등기관이 직권으로 말소하여야 하고, 해당 등기가 누락된 경우에는 등기관이 직권으로 말소등기를 실행할 수 있으나 실행하지 않으면 직권발동을 촉구하는 의미의 말소등기를 신청할 수 있다고 했다(등기선례 제201204-4호). 수용 등기 일반은 수용으로 인한 소유권이전등기의 「기존 권리는 어떻게 되나」에 있다.
경매·공매
승역지가 경매나 공매로 매각될 때 지역권이 소멸하는지 매수인이 인수하는지와 말소 촉탁은 경매 매각으로 인한 소유권이전등기의 「어떤 등기가 함께 말소되고 어떤 권리는 남나」와 공매로 인한 소유권이전등기의 「어떤 등기가 함께 지워지고 어떤 등기는 남나」에서 설명한다.
잘못 마쳐진 설정등기
2004. 7. 28. 회답은 원고에게 통행권이 있음을 확인하는 확정판결로는 지역권설정등기를 할 수 없다고 했다. 등기관의 착오로 그 판결에 의하여 지역권 설정등기가 마쳐진 사안에서 회답은, 이는 당시 부동산등기법 제55조 제1호 또는 제2호에 해당하지 아니하기 때문에 등기관이 직권으로 말소할 수 없다고 했다(등기선례 제7-322호). 이 경우의 말소 신청인은 아래 「누가 신청하나」에 있다.
누가 신청하나
지역권 변경등기와 말소등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하고, 상대방이 협력하지 않으면 등기절차의 이행을 명하는 판결을 받아 승소한 쪽이 혼자 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항·제4항). 등기권리자·등기의무자를 정하는 원문이 변경과 말소에서 다르므로 나눠 본다.
변경등기
지역권 변경에서 누가 등기권리자·등기의무자가 되는지 정한 지역권 예규·선례는 없다. 등기필정보에 관한 예규는 「권리의 변경이나 경정의 등기를 신청하는 경우에는 해당 변경이나 경정등기로 인하여 불이익을 받는 자의 등기필정보를 제공한다」고 정한다(등기예규 제1647호 2.나.3)). 공동으로 신청할 때 등기필정보는 이 문언에 따라 준비한다.
말소등기
말소도 공동신청이 원칙이다(부동산등기법 제23조 제1항). 등기절차의 이행 또는 인수를 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청한다(같은 조 제4항). 위 「잘못 마쳐진 설정등기」의 2004. 7. 28. 회답도, 통행권 확인판결로 잘못 마쳐진 지역권 설정등기는 당사자의 공동 신청에 의하여 말소하여야 하나 등기의무자의 협력을 받을 수 없는 경우에는 지역권설정등기말소절차의 이행을 명하는 확정판결을 첨부하여 단독으로 말소 신청할 수 있다고 했다(등기선례 제7-322호). 단독 신청의 근거는 통행권을 확인하는 판결이 아니라 등기절차의 이행 또는 인수를 명하는 판결이다(부동산등기법 제23조 제4항).
상대방의 소재를 알 수 없을 때 공시최고와 제권판결을 거쳐 단독으로 말소를 신청하는 절차는 말소등기의 「신청 방법(공동신청이 원칙, 예외적 단독신청)」과 공시최고·제권판결 신청 절차에서 설명한다.
지역권 말소에서 누가 등기권리자·등기의무자가 되는지 정한 지역권 예규·선례도 없다. 등기필정보는 등기관이 새로운 권리에 관한 등기를 마쳤을 때 등기권리자에게 통지하고, 공동신청에서는 그 통지받은 등기의무자의 등기필정보를 낸다(부동산등기법 제50조 제1항·제2항). 지역권자 쪽에서 낼 등기필정보는 아래 「지역권자 쪽 등기필정보와 인감」에 있다. 신청서의 등기권리자·등기의무자 표시는 신청 전에 관할 등기소에 확인한다. 혼동으로 지역권이 소멸한 경우 누가 말소를 신청하는지 따로 정한 지역권 예규·선례도 없다. 공유 토지에서는 공유자 1인이 지분에 관하여 지역권을 소멸하게 하지 못한다(민법 제293조 제1항).
등기의무자 표시와 신청 방식
신청정보의 등기의무자의 표시가 등기기록과 일치하지 아니하면 각하 사유다(부동산등기법 제29조 제7호). 승역지 소유자 쪽은 등기기록에서 현재 소유권의 등기명의인을 확인해 적는다. 요역지 쪽 지역권자는 지역권 등기에 기록되지 않는다(위 「요역지 소유권이 넘어가면 지역권 등기는 어떻게 되나」). 이 호가 지역권자 쪽에 어떻게 적용되는지 정한 원문은 없다. 요역지 소유권이 넘어간 뒤에 신청하면 지역권자 표시를 어떻게 적을지 신청 전에 관할 등기소에 묻는다.
전자신청은 별지 제1호에서 정한 등기유형 중 첨부정보를 전자문서로 제공할 수 있는 경우에 할 수 있다(등기예규 제1865호 제2조 제1항). 별지 제1호에는 「지역권설정(설정계약)」과 「지역권말소(해지)」가 있고 지역권변경은 없다. 별지의 주는 괄호 안에 적힌 것이 등기원인의 예이고, 열거한 등기유형 중에서 괄호 안에 없는 등기원인이라도 제6조 및 제7조에 따라 첨부정보를 제공할 수 있으면 전자신청이 가능하다고 적는다. 지역권 변경등기는 방문신청으로 준비한다.
등기원인과 원인일자는 어떻게 적나
신청정보의 등기원인과 그 연월일은 변경계약서·해지증서 같은 등기원인을 증명하는 정보와 일치해야 하고, 일치하지 아니하면 각하 사유다(부동산등기법 제29조 제8호). 변경계약·해지처럼 당사자 사이의 원인으로 신청할 때의 지역권 변경·말소 등기원인 이름과 원인일자 기준을 정한 예규·선례는 없다. 등기예규 제1865호 별지 제1호는 말소를 「지역권말소(해지)」, 설정을 「지역권설정(설정계약)」으로 적고, 다른 권리의 변경은 「전세권변경(변경계약)」처럼 적지만 지역권변경은 목록에 없다. 원인 이름의 표기가 분명하지 않으면 신청 전에 관할 등기소에 묻는다.
판결이나 화해조서 등으로 신청하는 경우는 등기예규 제1786호가 정한다.
- 등기절차의 이행을 명하는 판결: 판결주문에 명시된 등기원인과 그 연월일을 적는다. 판결주문에 등기원인과 그 연월일이 명시되어 있지 아니하면 등기원인은 「확정판결」로, 그 연월일은 「판결선고일」을 적는다(같은 예규 4.가).
- 화해조서·인낙조서, 화해권고결정, 민사조정조서·조정에 갈음하는 결정 등: 그 내용에 등기의무자의 등기신청에 관한 의사표시의 기재가 있으면 등기권리자가 단독으로 신청할 수 있다(같은 예규 2.다.1)). 그 내용에 등기원인과 그 연월일의 기재가 있으면 그대로 적고, 없으면 등기원인은 「화해」, 「인낙」, 「화해권고결정」, 「조정」 또는 「조정에 갈음하는 결정」 등으로, 그 연월일은 「조서기재일」 또는 「결정확정일」을 적는다(같은 예규 4.다).
신청정보의 등기의 목적인 권리의 표시가 등기기록과 일치하지 아니한 경우도 각하 사유다(같은 조 제6호). 말소하거나 바꿀 지역권은 승역지 을구의 순위번호와 접수번호로 특정한다. 판결로 하는 등기 일반은 판결에 의한 소유권이전등기에서 설명한다.
등기상 이해관계인이 있으면 어떻게 되나
변경등기는 부기로 하여야 하지만 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 없으면 부기로 하지 않는다(부동산등기법 제52조 제5호·단서). 말소등기는 그 말소에 대하여 등기상 이해관계 있는 제3자가 있을 때에는 제3자의 승낙이 있어야 한다(같은 법 제57조 제1항). 변경과 말소는 승낙이 없을 때의 결과가 다르다.
변경등기
부기등기는 기존 등기의 순위번호에 붙여서 하는 등기이고, 주등기는 새 순위번호로 하는 독립한 등기다. 승낙이 없으면 변경등기는 각하되지 않고 주등기로 된다. 주등기로 할 때의 기록 방법과 순위는 등기상 이해관계인의 「승낙이 없으면 등기는 어떻게 되는가?」와 부기등기에서 설명한다.
말소등기
말소에 대하여 등기상 이해관계 있는 제3자가 있는데 그 승낙을 증명하는 정보를 내지 않은 말소 신청은 첨부정보를 제공하지 아니한 경우로 각하 사유다(부동산등기법 제29조 제9호). 이해관계 있는 제3자가 없으면 승낙 정보는 필요 없다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제3호). 승낙을 갖추어 등기를 말소할 때에는 등기상 이해관계 있는 제3자 명의의 등기는 등기관이 직권으로 말소한다(같은 법 제57조 제2항).
승낙을 내는 방법
- 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요한 경우에는 이를 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보를 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제3호).
- 방문신청에서 등기신청서에 제3자의 동의 또는 승낙을 증명하는 서면을 첨부하는 경우 그 제3자의 인감증명을 제출하여야 한다(부동산등기규칙 제60조 제1항 제7호). 다만 그 서면이 공정증서이거나 당사자가 서명 또는 날인하였다는 뜻의 공증인의 인증을 받은 서면이면 인감증명을 제출할 필요가 없다(같은 조 제4항).
누가 이해관계인인가
「등기상 이해관계 있는 제3자」는 부동산등기법 제52조와 같은 법 제57조가 쓰는 말이고, 두 조는 정의를 두지 않는다. 지역권 변경·말소에서 누가 여기에 해당하는지 열거한 예규·선례도 없다. 지역권은 요역지에 대한 소유권 이외의 권리의 목적이 된다(민법 제292조 제1항). 요역지의 지상권자·전세권자가 승역지 지역권 말소의 이해관계인인지 정한 예규·선례는 없다. 신청 전에 승역지 을구에서 지역권 뒤에 등기된 권리를, 요역지 을구에서 지상권·전세권·임차권 등기를 보고, 승낙서를 받을지 관할 등기소에 묻는다. 이해관계인 일반의 판단 기준은 등기상 이해관계인의 「누가 등기상 이해관계인인가?」에 있다.
무엇을 첨부하나
변경계약서·해지증서처럼 등기원인을 증명하는 정보와 등기의무자의 등기필정보를 내고, 이해관계인의 승낙이 필요하면 그 승낙 정보도 낸다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제1호·제3호, 등기예규 제1647호 2.가). 일반 첨부정보는 첨부정보에서 다룬다.
준비할 것
다음 가운데 괄호로 조건을 단 항목은 그 경우에만 낸다.
- 등기원인을 증명하는 정보: 변경계약서·해지증서 등(부동산등기규칙 제46조 제1항 제1호). 판결로 신청하면 판결정본과 확정증명서를 내고, 조정조서·화해조서·인낙조서이면 확정증명서는 필요 없으며, 조정에 갈음하는 결정정본·화해권고결정정본이면 확정증명서를 낸다. 송달증명서는 필요 없다(등기예규 제1786호 5.가).
- 등기의무자의 등기필정보. 등기권리자와 등기의무자가 권리에 관한 등기를 공동으로 신청하는 경우와 등기절차의 인수를 명하는 판결에서 승소한 등기의무자가 단독으로 신청하는 경우에 제공한다(등기예규 제1647호 2.가). 변경등기이면 해당 변경등기로 인하여 불이익을 받는 자의 등기필정보다(같은 예규 2.나.3)). 등기필정보가 없으면 등기필정보 분실 대처를 본다.
- (방문신청, 승역지 소유자가 등기의무자일 때) 승역지 소유자의 인감증명. 소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 등기를 신청하는 경우 등기의무자의 인감증명을 제출하여야 한다(부동산등기규칙 제60조 제1항 제1호). 인감증명을 내야 하는 사람이 다른 사람에게 권리의 처분권한을 수여했으면 그 대리인의 인감증명도 함께 낸다(같은 조 제2항).
- (승낙이 필요할 때) 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙 정보와 그 인감증명(위 「등기상 이해관계인이 있으면 어떻게 되나」).
- (해당할 때) 신청인이 법인이면 대표자 자격 증명 정보, 대리인이 신청하면 권한 증명 정보, 자격자대리인이 공동으로 신청하는 권리에 관한 등기나 승소한 등기의무자가 단독으로 신청하는 권리에 관한 등기를 신청하면 위임인이 등기의무자인지 확인하고 자필서명한 정보(부동산등기규칙 제46조 제1항 제4호·제5호·제8호).
- (등기의무자의 동일성 확인이 필요할 때) 등기의무자의 주소를 증명하는 정보. 같은 규칙 제52조의2 제1항에 따라 등기의무자의 동일성 확인이 필요한 경우에 제공한다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제6호 단서).
내지 않아도 되는 것
다음 경우에는 원문이 그 서류의 대상을 한정하거나 제출할 필요가 없다고 정한다.
- 등기권리자의 주소·주민등록번호 증명: 부동산등기규칙 제46조 제1항 제6호 본문은 새로 등기명의인이 되는 등기권리자로 한정한다. 지역권 변경·말소에서는 새로 등기명의인이 되는 사람이 없다.
- 토지·임야·건축물대장 정보: 같은 항 제7호는 소유권이전등기를 신청하는 경우로 정한다.
- 국가·지방자치단체의 인감증명: 인감증명을 제출하여야 하는 자가 국가 또는 지방자치단체이면 제출할 필요가 없다(부동산등기규칙 제60조 제3항).
- 판결로 단독신청할 때 등기원인에 대한 제3자의 허가·동의·승낙 정보: 등기원인을 증명하는 정보가 집행력 있는 판결이면 제1항 제2호의 정보를 제공할 필요가 없다. 다만 등기원인에 대하여 행정관청의 허가, 동의 또는 승낙을 받을 것이 요구되는 때에는 그러하지 아니하다(부동산등기규칙 제46조 제3항). 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙 정보(같은 조 제1항 제3호)는 이 면제 대상이 아니다.
지역권자 쪽 등기필정보와 인감
등기예규 제1647호 2.나는 이전·설정·변경등기에서 제공할 등기필정보를 정하고, 말소등기는 (근)저당권이 이전된 뒤의 말소 예(2.나.4)라))만 든다. 부동산등기규칙 제60조 제1항은 인감증명을 「소유권의 등기명의인」(제1호)과 「소유권 외의 권리의 등기명의인」이 법 제51조에 따라 신청하는 경우(제3호) 등으로 정한다. 등기필정보는 등기관이 새로운 권리에 관한 등기를 마쳤을 때 등기권리자에게 통지하고, 공동신청과 승소한 등기의무자의 단독신청에서는 그 통지받은 등기의무자의 등기필정보를 낸다(부동산등기법 제50조 제1항·제2항). 지역권설정등기 때 등기필정보를 통지받은 사람이 등기의무자이면 그 등기필정보를 낸다. 요역지를 넘겨받은 사람처럼 지역권설정등기의 등기필정보를 통지받지 않은 사람이 등기의무자일 때 어느 등기필정보를 내는지는 이 법과 예규가 정하지 않는다. 인감증명은 지역권자가 지역권 등기에 명의인으로 기록되지 않아, 규칙 제60조 제1항 어느 호에 해당하는지 정한 원문이 없다. 이런 경우에는 신청 전에 관할 등기소에 준비 서류를 묻는다.
유효기간
인감증명 등 첨부서면의 유효기간(발행일 기준)과 원인별 인감증명 제출 범위는 인감증명 제출범위 원인별 비교에서 정리한다.
등록면허세
지방세법 제28조 제1항 제1호의 구조는 다음과 같다.
- 다목은 「소유권 외의 물권과 임차권의 설정 및 이전」에 세율을 정하고, 그 3)이 지역권으로 요역지 가액의 1천분의 2다(지방세법 제28조 제1항 제1호 다목).
- 마목은 「그 밖의 등기」에 건당 6천원을 정한다(지방세법 제28조 제1항 제1호 마목).
- 같은 항 단서는 제1호 등에 따라 산출한 세액이 해당 호의 그 밖의 등기 세율보다 적을 때에는 그 밖의 등기 세율을 적용하게 한다.
- 지방자치단체의 장은 조례로 정하는 바에 따라 제1항 제1호의 표준세율을 100분의 50의 범위에서 가감할 수 있다(같은 조 제6항).
지역권 변경·말소등기는 다목(소유권 외의 물권과 임차권의 설정 및 이전)에도 라목(경매신청·가압류·가처분 및 가등기)에도 열거되어 있지 않아, 다른 호에 해당하지 않는 등기에 건당 6천원을 정한 마목이 적용되는 것으로 읽힌다. 조례의 가감 여부와 세액은 관할 시·군·구 세무부서에 확인한다. 지방교육세·등기신청수수료는 부동산등기 비용 총정리·등록면허세·등기신청수수료에서 다룬다. 등록면허세나 수수료를 내지 않으면 각하 사유다(부동산등기법 제29조 제10호).
요역지 등기기록은 어떻게 바뀌나
등기관이 승역지에 지역권변경 또는 말소의 등기를 하였을 때에는 직권으로 요역지의 등기기록에 변경 또는 말소의 등기를 하여야 한다(부동산등기법 제71조 제4항). 직권은 신청 없이 등기관이 스스로 한다는 뜻이어서, 신청인이 요역지 쪽을 따로 신청하지 않는다.
요역지가 다른 등기소 관할이어도 같다. 등기관이 당사자의 신청이나 직권에 의한 등기를 하고 제71조에 따라 다른 부동산에 대하여 등기를 하여야 하는 경우에는 그 부동산의 관할 등기소가 다른 때에도 해당 등기를 할 수 있다(부동산등기법 제7조의2 제2항). 관할이 다른 여러 부동산을 한 번에 신청하는 일괄신청(같은 조 제1항)은 관할이 다른 여러 부동산의 일괄 등기신청에서 설명한다. 등기가 끝나면 요역지 등기사항증명서 을구에서 요역지지역권이 변경·말소되었는지 확인한다.
신청이 받아들여지지 않으면 어떻게 하나
등기관은 부동산등기법 제29조 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에만 이유를 적은 결정으로 신청을 각하하여야 한다. 다만 신청의 잘못된 부분이 보정될 수 있는 경우로서 신청인이 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 그 잘못된 부분을 보정하였을 때에는 그러하지 아니하다(같은 조). 각 호 가운데 이 글과 관계된 것은 다음과 같다.
- 제6호: 신청정보의 부동산 또는 등기의 목적인 권리의 표시가 등기기록과 일치하지 아니한 경우
- 제7호: 신청정보의 등기의무자의 표시가 등기기록과 일치하지 아니한 경우(같은 호 단서의 예외가 있다)
- 제8호: 신청정보와 등기원인을 증명하는 정보가 일치하지 아니한 경우
- 제9호: 등기에 필요한 첨부정보를 제공하지 아니한 경우(말소에 등기상 이해관계 있는 제3자가 있는데 그 승낙 정보를 내지 않은 경우 포함)
- 제10호: 취득세(「지방세법」 제20조의2에 따라 분할납부하는 경우에는 등기하기 이전에 분할납부하여야 할 금액을 말한다), 등록면허세(등록에 대한 등록면허세만 해당한다) 또는 수수료를 내지 아니하거나 등기신청과 관련하여 다른 법률에 따라 부과된 의무를 이행하지 아니한 경우
변경등기에서 이해관계인의 승낙이 없으면 각하가 아니라 부기로 하지 않는 것이다(부동산등기법 제52조 단서). 각하 결정에 불복하는 방법은 등기관 처분에 대한 이의신청에서 설명한다.
상대방이 협력하지 않으면 등기절차의 이행을 명하는 판결을 받아 승소한 쪽이 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제4항). 화해조서·조정조서 등에 등기의무자의 등기신청에 관한 의사표시의 기재가 있으면 그 조서 등으로도 등기권리자가 단독으로 신청할 수 있다(등기예규 제1786호 2.다.1)). 재결로 존속이 인정된 경우가 아닌데 수용 뒤에도 승역지 지역권 등기가 남아 있으면 직권발동을 촉구하는 의미의 말소등기를 신청할 수 있다고 본 2012. 4. 24. 회답이 있다(등기선례 제201204-4호).
실무 체크포인트
- 승역지 을구 지역권 칸과 요역지 을구 요역지지역권 칸을 함께 본다. 승역지에는 목적·범위·요역지와, 등기원인에 약정이 있는 경우에만 약정, 일부 설정이면 도면번호가 기록된다(부동산등기법 제70조). 요역지에는 승역지·목적·범위 등이 직권으로 기록된다(같은 법 제71조 제1항).
- 요역지를 팔기 전에 승역지 지역권 칸에 부종 배제 약정이 있는지 본다. 지역권은 다른 약정이 없으면 요역지소유권에 부종하여 이전하고(민법 제292조 제1항), 지역권만 따로 이전등기하도록 정한 규정은 없다. 부종을 배제하는 약정은 등기원인에 그 약정이 있는 경우에만 승역지 지역권 등기에 기록된다(부동산등기법 제70조 제4호·단서).
- 범위를 줄여 승역지 일부만 남기면 그 부분 표시를 미리 확인한다. 설정 때는 지적도를 내고(부동산등기규칙 제127조 제2항) 도면번호가 기록되지만(부동산등기법 제70조 제5호), 변경 신청의 지적도는 원문이 정하지 않으므로 신청 전에 관할 등기소에 묻는다.
- 승역지가 수용된 뒤에도 지역권 등기가 남아 있으면 재결서부터 보고, 존속 인정 권리가 아니면 직권발동을 촉구하는 의미의 말소등기를 신청할 수 있다. 등기관은 수용으로 인한 소유권이전등기 때 승역지 지역권을 직권으로 말소하여야 하지만, 토지수용위원회의 재결로써 존속이 인정된 권리의 등기는 그러하지 아니하다(부동산등기법 제99조 제4항). 누락되면 직권으로 말소할 수 있으나 실행하지 않으면 이 신청을 할 수 있다고 본 2012. 4. 24. 회답이 있다(등기선례 제201204-4호).
- 상대방이 협력하지 않으면 확인판결이 아니라 등기절차의 이행판결을 받는다. 이행판결이면 승소한 쪽이 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제4항, 등기선례 제7-322호). 그 판결은 주문에 등기의무자의 등기신청 의사를 진술하는 내용 등이 포함되어 있어야 한다(2021다276225 판결요지). 주문에 등기원인과 그 연월일이 없으면 「확정판결」·「판결선고일」로 적는다(등기예규 제1786호 4.가).
- 지역권 변경은 방문신청으로 준비한다. 전자신청은 별지 제1호의 등기유형 중에서만 할 수 있고, 별지에 지역권변경은 없다(등기예규 제1865호 제2조 제1항).
- 신청 전에 승역지 을구(지역권 뒤 권리)와 요역지 을구(지상권·전세권·임차권)를 보고 승낙서를 받을지 정한다. 말소는 이해관계 있는 제3자의 승낙이 있어야 하고(부동산등기법 제57조 제1항), 변경은 승낙이 없으면 부기로 하지 않는다(같은 법 제52조 제5호·단서). 방문신청이면 승낙서에 인감증명을 붙이되 공정증서·인증 서면이면 필요 없다(부동산등기규칙 제60조 제1항 제7호·제4항).
- 등기필정보는 변경으로 불이익을 받는 쪽 것을 준비한다. 권리의 변경등기를 신청하는 경우에는 불이익을 받는 자의 등기필정보를 제공한다(등기예규 제1647호 2.나.3)). 승역지 소유자가 등기의무자로 방문신청하면 인감증명도 낸다(부동산등기규칙 제60조 제1항 제1호).
- 보정명령을 받으면 명한 날의 다음 날까지 고친다. 그 안에 보정하면 각하하지 않는다(부동산등기법 제29조 단서).
관련
- 개념·해설
- 법령
- 판례
- 예규·선례
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