회사분할로 인한 소유권이전등기

주식회사가 분할·분할합병을 하면 분할계획서·분할합병계약서에 이전될 재산으로 적힌 부동산은 신설회사·분할승계회사가 그 문서에서 정하는 바에 따라 승계한다(상법 제530조의10). 처분하려면 먼저 그 회사 명의로 이전등기를 마쳐야 하고(민법 제187조), 분할 전 회사가 소멸하면 단독으로 신청하고(부동산등기규칙 제42조 제1호), 존속하면 공동으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항, 부동산등기선례 제202102-1호).

쉽게 말하면 — 갑 회사가 물류 부문을 떼어 을 회사를 세우면서 분할계획서에 창고 건물을 을에게 이전할 재산으로 적은 경우입니다. 창고는 분할의 효력이 생긴 때 을에게 넘어가므로 을은 등기 없이도 소유권을 얻습니다(등기선례 제6-230호). 그래도 을이 창고를 팔거나 담보로 잡히려면 먼저 을 명의로 이전등기를 해야 합니다(민법 제187조). 갑이 분할 뒤에도 남아 있으니 갑과 을이 함께 신청하고, 분할계획서에는 원칙적으로 이전되는 권리(창고의 소유권)가 부동산 표시·접수연월일·접수번호 등으로 콕 집어 적혀 있어야 합니다(부동산등기선례 제202102-1호, 등기선례 제9-305호).

어떤 경우에 이 등기를 하나

회사가 분할·분할합병을 하면 신설회사·분할승계회사는 분할회사의 권리와 의무를 분할계획서·분할합병계약서에서 정하는 바에 따라 승계한다(상법 제530조의10). 그래서 거기 이전될 재산으로 적힌 부동산을 그 회사 명의로 옮길 때 이 등기를 한다. 분할계획서·분할합병계약서는 회사가 분할하거나 분할합병할 때 작성해 주주총회 승인을 받는 문서로, 신설회사·분할승계회사에 이전될 재산 등을 적는다(분할계획서·분할합병계약서). 신설회사는 분할로 새로 세워지는 회사(단순분할신설회사·분할합병신설회사)이고, 분할승계회사는 분할합병에서 분할되는 부분을 넘겨받으며 존속하는 상대방 회사다.

내 부동산이 이 등기의 대상인지는 다음 두 가지로 확인한다.

법인등기사항증명서에서 분할(분할합병) 등기가 되었는지, 분할 전 회사가 분할로 소멸했는지를 본다. 아래 「누가 신청하나」의 신청 방식이 이것으로 나뉜다.
분할계획서·분할합병계약서의 이전될 재산 기재에 그 부동산이 들어 있는지 본다. 기재사항은 분할계획서·분할합병계약서 「법정 기재사항」에서 설명한다.

계획서에 적히지 않았거나 기재가 분명하지 않은 경우

계획서에 적히지 않은 권리는 이 원인으로 옮기지 못한다고 본 선례가 있다. 2001년 회답은 갑 회사가 그 일부를 분할하여 을 회사를 설립한 사안에서, 분할계획서에 이전될 재산으로 기재되지 아니한 갑 회사 명의의 근저당권에 대해서는 회사분할을 등기원인으로 하여 을 회사 명의로 근저당권이전등기를 할 수 없다고 보았다(등기선례 제6-236호). 근저당권에 관한 회답이지만, 그 이유로 든 것은 승계가 분할계획서가 정하는 바에 따른다는 상법 제530조의10의 문언이다.

계획서 문언만으로 어떤 재산이 넘어가는지 분명하지 않으면 해석이 문제 된다. 대법원은 어떠한 권리가 승계되는지는 분할계획서의 해석에 관한 문제로서, 분할계획서의 문언의 내용에 의하여 분할회사가 그 표시행위에 부여한 객관적 의미를 합리적으로 해석하여야 한다고 보았다. 문언으로 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 아니하여 이견이 있으면 다음 사정을 종합적으로 고려하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석하여야 한다고 했다. 분할계획서에 기재된 분할의 원칙과 승계 대상 권리의 내용, 분할회사의 존속 여부, 분할계획서를 작성한 분할회사 및 이를 승인한 주주들의 합리적 의사, 분할의 경위 및 분할에 의하여 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등이다(2012다99679, 2014년 선고). 흡수합병했던 회사의 자동차부품사업 부분을 다시 분할해 회사를 신설한 사안에서 자회사 주식이 신설회사에 이전되었는지를 다툰 손해배상 사건이다.

물적분할과 이 등기가 아닌 절차

물적분할(분할되는 회사가 분할 또는 분할합병으로 설립되는 회사의 주식의 총수를 취득하는 분할)에도 분할 규정이 준용된다(물적분할). 다음은 이 등기와 다른 절차다.

현물출자: 현물출자를 원인으로 하는 다른 등기다(현물출자로 인한 부동산 소유권이전등기).
신탁의 분할: 신탁 합병·분할에 따른 등기 신청에서 설명한다.
회사합병: 부동산등기법 제23조 제3항이 「법인의 합병」에 따른 등기를 등기권리자 단독신청으로 정하고 있어, 분할 전 회사의 소멸 여부로 신청 방식이 나뉘는 이 등기와 다르다(회사합병으로 인한 소유권이전등기).

소유권은 언제 넘어가고 이 등기는 언제 하나

분할계획서에 이전할 재산으로 기재된 부동산에 관한 물권은 분할의 효력이 발생한 때에 승계되어 등기 없이도 취득하지만(등기선례 제6-230호), 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다(민법 제187조). 선례는 1999년 회답으로, 갑 회사가 그 일부를 분할하여 을 회사를 설립하는 사안이다. 분할합병에서 분할승계회사가 승계하는 범위는 상법 제530조의10이 같은 문언으로 정한다.

분할의 효력은 분할등기로 생긴다. 상법 제530조의11 제1항이 분할·분할합병에 준용하는 같은 법 제234조는 합병후 존속하는 회사 또는 합병으로 설립되는 회사가 본점소재지에서 등기를 함으로써 효력이 생긴다고 정한다. 분할에 맞추어 읽으면 신설회사의 설립등기 또는 분할승계회사의 변경등기다. 그래서 순서는 다음과 같다.

본점 소재지에서 분할등기(신설회사 설립등기·분할승계회사 변경등기)를 마친다. 기한·관할·첨부는 단순분할등기, 분할합병등기, 분할·분할합병 등기 관할등기소에서 설명한다.
분할계획서·분할합병계약서에 적힌 부동산마다 이 소유권이전등기를 신청한다.

분할의 효력과 종류 일반은 회사분할에서 설명한다.

누가 신청하나

분할로 분할 전 회사가 소멸하면 신설회사·분할승계회사가 단독으로 신청하고, 존속하면 신설회사·분할승계회사와 분할 전 회사가 공동으로 신청한다. 단독신청의 근거는 부동산등기규칙 제42조 제1호이고, 공동신청은 그 호에 해당하지 않아 부동산등기법 제23조 제1항의 원칙으로 돌아가는 경우다(부동산등기선례 제202102-1호). 합병이 앞뒤로 끼어 있어도 같은 기준으로 나누되, 선례가 정한 사안을 아래에서 따로 본다.

분할 전 회사가 소멸하는 경우와 존속하는 경우

부동산등기법 제23조 제3항은 「상속, 법인의 합병, 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 포괄승계에 따른 등기」를 등기권리자가 단독으로 신청하도록 정한다. 포괄승계는 개별 이전 절차 없이 권리와 의무를 한꺼번에 이어받는 것이고, 분할에서는 계획서가 정한 범위에서 승계한다(포괄승계). 그 대법원규칙인 부동산등기규칙 제42조는 「법인의 분할로 인하여 분할 전 법인이 소멸하는 경우」(제1호)와 법령에 따라 법인이나 단체의 권리·의무를 포괄승계하는 경우(제2호)를 든다.

분할 전 회사가 소멸하는 경우: 신설회사·분할승계회사가 단독으로 신청한다(같은 규칙 제42조 제1호).
분할 전 회사가 존속하는 경우: 제42조 제1호에 해당하지 않으므로, 등기는 법률에 다른 규정이 없는 경우 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다는 원칙(부동산등기법 제23조 제1항)에 따라 공동으로 신청한다. 등기권리자는 이 등기로 소유자가 되는 신설회사·분할승계회사이고, 등기의무자는 소유권을 넘겨주는 분할 전 회사다(부동산등기선례 제202102-1호).

분할 전 회사가 존속하는데 협력하지 않으면, 등기절차의 이행을 명하는 판결을 받아 승소한 등기권리자인 신설회사·분할승계회사가 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제4항).

합병이 끼어 있는 경우

선례가 다룬 사안은 다음 두 가지다.

합병한 뒤 분할한 경우: 2021년 회답은 갑 회사가 을 회사로 흡수합병된 후 을 회사가 그 일부를 분할하여 병 회사를 설립한 사안에서, 분할 전 을 회사는 존속하므로 「부동산등기규칙」 제42조 제1호에 해당하지 않는다고 보았다. 분할계획서에 병 회사로 이전될 재산으로 기재된 갑 회사 명의의 소유권 또는 근저당권의 이전등기는 병 회사가 등기권리자로서, 분할 전 을 회사가 등기의무자로서 공동으로 신청하여야 하고, 갑 회사와 을 회사 사이의 합병으로 인한 이전등기도 선행될 필요가 없다고 했다. 분할로 을 회사가 소멸하는 경우에는 병 회사가 회사분할을 원인으로 하여 단독으로 신청할 수 있다고 했다(부동산등기선례 제202102-1호).
분할한 뒤 합병으로 소멸한 경우: 2003년 회답은 갑 회사가 그 일부를 분할하여 을 회사를 설립한 후 다른 회사에 흡수합병되어 소멸한 사안을 다룬다. 이 사안에서 합병으로 존속하는 회사가 을 회사와 공동으로 갑 회사 명의의 근저당권에 대해 회사분할을 등기원인으로 하여 을 회사 명의로 근저당권이전등기를 신청할 수 있고, 합병을 증명하는 서면을 첨부하면 되며 합병으로 인한 근저당권이전등기를 경료할 필요가 없다고 보았다(등기선례 제7-276호). 근저당권에 관한 회답이어서, 같은 사실관계에서 소유권이전등기를 누가 신청하는지와 합병으로 인한 소유권이전등기를 먼저 해야 하는지는 정하지 않는다. 소유권이면 신청 전에 관할 등기소에 확인한다.

등기원인과 원인일자는 어떻게 적나

등기원인은 「회사분할」로 적는다(부동산등기선례 제202102-1호). 원인일자를 무엇으로 적을지 정한 예규·선례는 없다. 2021년 회답은 분할 전 회사가 소멸하면 신설회사가 「회사분할을 원인으로 하여」 단독으로 신청할 수 있다고 했고, 2001년 회답도 「회사분할을 등기원인으로 하여」라고 적었다(등기선례 제6-236호).

원인일자와 관련해 원문이 정하는 것은 승계 시점까지다. 부동산은 분할의 효력이 발생한 때 승계되고(등기선례 제6-230호), 분할의 효력은 본점소재지에서 등기를 함으로써 생긴다(상법 제530조의11 제1항이 준용하는 같은 법 제234조). 신청정보의 원인일자 칸에 무엇을 적을지는 이 두 원문이 정하지 않으므로, 법인등기사항증명서의 분할등기일을 확인한 뒤 관할 등기소에 묻는다.

분할합병이면 1999년 회답은 「분할 또는 분할합병을 원인으로 하는」 소유권이전등기라고 적었다(등기선례 제6-583호). 이 선례는 특별조치법 적용 여부를 판단한 회답이어서, 분할합병일 때 신청정보의 원인 칸에 「분할합병」으로 적을지 「회사분할」로 적을지는 정하지 않는다. 분할합병의 등기원인 표기는 관할 등기소에 확인한다.

무엇을 첨부하나

등기원인을 증명하는 정보로, 이전의 대상이 된 권리를 부동산의 표시·접수연월일·접수번호 등으로 구체적으로 특정하여 기재한 분할계획서를 낸다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제1호, 등기선례 제9-305호). 2010년 회답 1.이 회사분할로 부동산에 관한 권리의 이전등기를 신청하는 경우의 원칙으로 정한 것이다. 분할합병이면 분할승계회사의 승계 범위를 정하는 분할합병계약서다(상법 제530조의10).

같은 선례 2.는 사업부분을 분할하면서 이전되는 근저당권을 사업 단위로 포괄해 적은 경우, 분할되는 회사와 설립되는 회사가 작성한 근저당권이전확인서 등 소명 서면을 함께 붙여 근저당권이전등기를 신청할 수 있다고 보았다(등기선례 제9-305호). 근저당권에 관한 회답이다.

이 등기에는 검인을 받은 계약서를 내지 않는다. 부동산등기 특별조치법 제3조 제1항은 「계약을 원인으로」 소유권이전등기를 신청할 때 검인을 받은 계약서를 제출하도록 정한다. 1999년 회답은 분할·분할합병으로 설립되거나 존속하는 회사가 권리와 의무를 승계하는 것은 상법 제530조의10의 규정에 의한 것이라는 이유로, 이를 원인으로 한 이전등기에 부동산등기 특별조치법 제2조(신청의무)·제11조(과태료)가 적용되지 않는다고 보았다(등기선례 제6-583호). 이 등기는 계약이 아니라 상법 규정에 따른 승계를 원인으로 하므로, 계약을 원인으로 한 소유권이전등기에 요구되는 특별조치법 제3조 제1항의 검인 대상이 아니다.

준비할 것

아래 항목마다 적힌 조건에 해당하면 준비한다.

부동산을 특정한 분할계획서(분할합병이면 분할합병계약서). 위 첫 문단과 같다(등기선례 제9-305호).
분할을 증명하는 법인등기사항증명서. 2021년 회답은 합병 뒤 분할한 사안에서 합병·분할을 증명하는 서면(법인등기사항증명서 등)을 첨부정보로 들었다(부동산등기선례 제202102-1호). 신청인이 법인이면 대표자의 자격을 증명하는 정보도 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제4호).
주소·등록번호 증명 정보. 새로 등기명의인이 되는 신설회사·분할승계회사의 사무소 소재지와 부동산등기용등록번호를 증명하는 정보를 제공하여야 한다(같은 조 제1항 제6호 본문). 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 등기의무자의 주소(또는 사무소 소재지)를 증명하는 정보도 제공하여야 한다(같은 호 단서).
대장 정보. 토지대장·임야대장·건축물대장 정보나 그 밖에 부동산의 표시를 증명하는 정보를 제공하여야 한다(같은 조 제1항 제7호). 법원행정처장이 지정하는 첨부정보는 등기관이 행정정보 공동이용으로 직접 확인하고 제공한 것으로 본다(같은 조 제6항 본문). 다만 그 첨부정보가 개인정보를 포함하고 있으면 정보주체의 동의가 있음을 증명하는 정보를 등기소에 제공하여야 한다(같은 항 단서).
대리인 관련 정보(대리인이 신청하는 경우). 대리인의 권한을 증명하는 정보를 제공하여야 하고(같은 조 제1항 제5호), 자격자대리인이 공동으로 신청하는 권리에 관한 등기를 신청하면 위임인이 등기의무자인지 확인하고 자필서명한 정보도 제공하여야 한다(같은 항 제8호 가목).
분할 전 회사의 등기필정보(공동신청). 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 권리에 관한 등기를 신청하는 경우 신청인은 등기의무자의 등기필정보를 제공하여야 한다(부동산등기법 제50조 제2항). 다만 2021년 회답은 갑 회사를 흡수합병한 을 회사가 분할해 병 회사를 세운 사안에서 공동신청을 요구하면서도 「등기필정보는 제출될 필요가 없다」고 했고 그 이유는 적지 않았다(부동산등기선례 제202102-1호). 등기필정보를 잃어버렸으면 등기필정보 분실 대처를 본다.
분할 전 회사의 인감증명(공동신청·방문신청). 방문신청에서 소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 등기를 신청하는 경우 등기의무자의 인감증명을 제출하고, 신청서나 첨부서면에 그 인감을 날인하여야 한다(부동산등기규칙 제60조 제1항 제1호). 2021년 회답도 소유권이전등기의 경우 등기의무자인 분할 전 회사의 인감증명서를 첨부정보로 들었다(부동산등기선례 제202102-1호).
취득세 신고·납부 자료. 아래 「취득세와 국민주택채권은 어떻게 되나」에서 본다.

내지 않아도 되는 것

다음은 이 등기에서 제공하지 않아도 되는 경우다.

토지거래허가서. 상법의 규정에 의한 회사의 분할을 원인으로 하는 소유권이전등기 신청에는 토지거래허가서를 첨부할 필요가 없다고 한 2004년 회답이 있다(등기선례 제200412-15호). 현행 법령과의 관계는 아래 「토지거래허가구역 토지나 농지면 무엇이 더 필요하나」에서 본다.
법인등기사항증명서(소재지가 같은 경우). 첨부정보가 「상업등기법」 제15조에 따른 등기사항증명정보로서 해당 법인의 본점 또는 지점 소재지와 부동산 소재지가 동일하면 그 제공을 생략할 수 있다(부동산등기규칙 제46조 제5항).
단독신청일 때 분할 전 회사의 등기필정보·인감증명. 부동산등기법 제50조 제2항은 공동으로 신청하는 경우와 승소한 등기의무자가 단독으로 신청하는 경우에 등기의무자의 등기필정보 제공을 정하고, 부동산등기규칙 제60조 제1항 제1호는 소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 신청하는 경우의 인감증명을 정한다. 분할 전 회사가 소멸해 신설회사·분할승계회사가 단독으로 신청하는 경우는 이 두 규정이 정한 경우가 아니다.

유효기간

등기신청서에 첨부하는 인감증명 등 증명서의 유효기간은 인감증명 제출범위 원인별 비교 「인감증명은 언제 제출하는가」에서 설명한다.

토지거래허가구역 토지나 농지면 무엇이 더 필요하나

상법의 규정에 의한 회사의 분할을 원인으로 하는 소유권이전등기에는 토지거래허가서를 첨부할 필요가 없다(등기선례 제200412-15호). 농지이면 회사분할은 농지법이 농지취득자격증명 없이 취득할 수 있다고 정한 원인에 없으므로, 등기예규 제1635호 3.의 토지 상태에 따른 면제 사유에 해당하지 않으면 증명을 발급받아 첨부한다(농지법 제8조 제1항·제6항).

토지거래허가

이 선례는 2004년 회답으로, 당시 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제121조를 참조조문으로 들었다. 현행 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제11조 제3항은 같은 법 제14조 제2항 제3호의 「대통령령으로 정하는 경우」를 각 호로 정한다. 그 가운데 제11호가 「「상법」 제3편제4장제10절ㆍ제11절, 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」의 절차에 따라 법원의 허가를 받아 권리를 이전하거나 설정하는 경우」다. 이 호의 「법원의 허가를 받아」가 앞의 상법 절차에도 걸리는지는 문언만으로 하나로 정해지지 않는다. 허가를 받아야 하는 토지거래계약은 허가구역 토지의 소유권·지상권을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다)이다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제1항). 2004년 회답 뒤 현행 법령 아래에서 이 점을 다시 다룬 선례는 없으므로, 허가구역 토지면 신청 전에 관할 등기소에 확인한다.

농지

토지대장상 지목이 전·답·과수원인 토지에 소유권이전등기를 신청하면 등기예규 제1635호가 적용된다(1.). 이 예규에서 회사분할과 관계된 부분은 다음과 같다.

3.나.는 농지취득자격증명 없이 이전등기할 수 있는 등기원인으로 상속 및 포괄유증, 상속인에 대한 특정적 유증, 취득시효완성, 공유물분할, 매각, 진정한 등기명의 회복, 농업법인의 합병을 든다. 회사분할은 없다.
2.가.(1)은 자연인, 영농조합법인, 업무집행권을 가진 자 중 3분의 1 이상이 농업인인 농업회사법인이 매매, 증여, 교환 등을 등기원인으로 이전등기를 신청하는 경우에 농지취득자격증명을 첨부하도록 정하는데, 회사분할은 적지 않았다.

농지취득자격증명이 필요한지는 농지법이 정한다. 농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 관할하는 시장·구청장·읍장 또는 면장에게서 농지취득자격증명을 발급받아야 하고, 이를 발급받아 농지를 취득하는 자가 소유권에 관한 등기를 신청할 때에는 그 증명을 첨부하여야 한다(농지법 제8조 제1항 본문·제6항). 증명 없이 취득할 수 있는 경우는 같은 조 제1항 단서 각 호다. 같은 법 제6조 제2항 제1호·제4호·제6호·제8호 또는 제10호(바목 제외)에 따른 취득, 농업법인의 합병, 공유 농지의 분할, 시행령으로 정한 시효 완성·환매권 행사·농지이용증진사업 시행계획에 따른 취득이고, 회사분할은 없다. 그래서 회사분할로 농지를 넘겨받는 신설회사·분할승계회사도 아래 토지 상태에 따른 면제에 해당하지 않으면 증명을 발급받아 등기 신청에 첨부한다.

증명을 받으려면 소유 자격도 문제 된다. 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못하고, 그 예외인 제2항 각 호에도 회사분할은 없다(농지법 제6조 제1항·제2항). 신설회사·분할승계회사가 그 농지를 소유할 수 있는지는 발급 신청 전에 농지 소재지의 시·구·읍·면의 장에게 확인한다.

등기원인과 상관없이 토지의 상태로 농지취득자격증명을 첨부하지 않아도 되는 경우가 등기예규 제1635호 3.에 있다. 그 가운데 이 글과 관계된 것은 다음과 같다.

도시지역 내의 농지에 대한 소유권이전등기. 다만 도시지역 중 녹지지역 안의 농지는 도시계획시설사업에 필요한 농지에 한한다(3.바.).
「농지법」 제34조 제2항에 의한 농지전용협의를 완료한 농지를 취득하여 신청하는 소유권이전등기(3.사. 전단), 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조에 따라 토지거래계약 허가를 받은 농지에 대한 소유권이전등기(3.사. 후단)
지목이 농지이나 토지의 현상이 농작물의 경작 또는 다년생식물재배지로 이용되지 않음이 관할관청이 발급하는 서면에 의하여 증명되는 토지에 관한 소유권이전등기(3.타.)

언제까지 신청해야 하나

회사분할·분할합병을 원인으로 하는 소유권이전등기에는 부동산등기 특별조치법의 신청의무(제2조)와 과태료(제11조) 규정이 적용되지 않는다(등기선례 제6-583호). 1999년 회답으로, 같은 법 제2조 제1항은 「부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자」에게 일정한 기간 내 신청의무를 지우는데, 분할로 인한 승계는 상법 제530조의10의 규정에 의한 것이라는 이유다.

신청기한이 없어도 처분하려면 먼저 이 등기를 마쳐야 한다(위 「소유권은 언제 넘어가고 이 등기는 언제 하나」). 계약을 원인으로 한 이전등기의 신청의무와 과태료 일반은 부동산등기 신청의무와 과태료에서 설명한다. 상업등기인 분할등기의 기한은 이와 다르며, 분할합병등기 「언제까지 신청해야 하나?」에서 설명한다.

미등기 부동산이면 어떻게 하나

대장에 분할 전 회사가 최초의 소유자로 등록된 미등기 부동산이면, 분할 후 법인이 포괄승계인으로서 대장등본에 의하여 자기 명의로 소유권보존등기를 신청할 수 있다(등기예규 제1483호 2.가.(1)(가)). 소유권보존등기는 아직 등기기록이 없는 부동산에 처음으로 소유권을 등기하는 것이다. 이 예규는 대장등본으로 보존등기를 신청할 수 있는 「그밖의 포괄승계인」에 「법인이 분할된 경우 분할 후 법인」을 넣는다(2013년 일부개정된 현행 예규).

예규가 따로 적지 않았지만, 분할 후 법인에 승계되는 것은 분할계획서·분할합병계약서가 정한 재산이다(상법 제530조의10). 그래서 이 방법은 계획서에 따라 분할 후 법인이 승계한 부동산이면 쓴다.

대장상 소유권이전등록을 받은 소유명의인이나 그 포괄승계인은 원칙적으로 자기 명의로 직접 보존등기를 신청할 수 없고, 대장상 최초의 소유자 명의로 보존등기를 한 다음 이전등기를 신청하여야 한다(같은 예규 2.가.(3)). 분할 후 법인이 바로 보존등기를 할 수 있는 근거는 대장상 이전등록이 아니라 최초 소유자의 포괄승계인이라는 지위다.

취득세와 국민주택채권은 어떻게 되나

법인이 분할에 따라 부동산을 취득하면 취득세는 지방세법 제11조 제1항 제7호의 세율로 계산한다(지방세법 제11조 제5항). 국민주택채권은 분할로 신설된 회사 등이 주택도시기금법 시행규칙 별표 1 국민주택채권 매입 일부 면제 범위에 해당하면 신청하여 매입을 일부 면제받는다.

취득세

지방세법 제11조 제5항은 「법인이 합병 또는 분할에 따라 부동산을 취득하는 경우에는 제1항제7호의 세율을 적용한다」고 정한다. 법인의 합병·분할을 원인으로 취득하는 경우 과세표준인 취득당시가액의 산정은 대통령령으로 정하고(같은 법 제10조의5 제3항 제2호), 그 가액은 시가인정액이다. 다만 시가인정액을 산정하기 어려운 경우 시가표준액으로 한다(지방세법 시행령 제18조의4 제1항 제2호).

대도시 중과를 적용할 때, 분할등기일 현재 5년 이상 계속하여 사업을 한 대도시의 내국법인이 법인의 분할(「법인세법」 제46조제2항제1호가목부터 다목까지의 요건을 갖춘 경우만 해당한다)로 법인을 설립하는 경우에는 중과세 대상으로 보지 아니한다(지방세법 시행령 제27조 제4항). 주택 중과에서는 물적분할·적격분할로 분할신설법인이 분할법인으로부터 취득하는 미분양 주택 및 분양계약을 체결한 주택을 중과세 대상으로 보지 않는다. 각 호의 요건과 분할등기일부터 3년 이내 사유가 생긴 경우의 제외는 같은 영 제28조의2 제13호·제13호의2가 정한다.

제7호의 세율은 농지 1천분의 30, 농지 외의 것 1천분의 40이다(지방세법 제11조 제1항 제7호). 취득세 신고·납부기간은 같은 법 제20조 제1항이 취득 원인별로 정한다(취득일부터 60일, 무상취득은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 등). 분할 취득이 그 가운데 어느 기간에 드는지는 같은 항이 따로 적지 않으므로, 기간과 기산일은 부동산 소재지 시·군·구 세무 부서에 확인한다. 그 기한 안에 이 등기를 신청하려면 등기 신청서를 등기소에 접수하는 날까지 취득세를 신고·납부하여야 한다(같은 조 제4항). 취득세나 감면세액에 붙는 지방교육세·농어촌특별세는 취득세 원인별 총정리의 「취득세 외에 어떤 부가세가 있는가」에서 설명한다.

감면은 요건을 갖춘 분할에만 있다. 그 요건은 「법인세법」 제46조제2항 각 호(물적분할의 경우에는 같은 법 제47조제1항)의 요건을 갖춘 분할(같은 법 제46조제3항에 해당하는 경우는 제외한다)이다. 이런 분할로 인하여 취득하는 사업용 재산을 2027년 12월 31일까지 취득하는 경우에는 취득세의 100분의 50을 경감한다(지방세특례제한법 제57조의2 제3항 제2호). 다만 분할등기일부터 3년 이내에 같은 법 제46조의3제3항(물적분할의 경우에는 같은 법 제47조제3항) 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하는 경우(같은 항 각 호 외의 부분 단서에 해당하는 경우는 제외한다)에는 경감받은 취득세를 추징한다(같은 호 단서). 이 요건을 갖추었는지는 법인세법 요건에 따라 정해지므로 부동산 소재지 시·군·구에 확인한다.

국민주택채권

매입 의무가 있는 등기인지와 매입 금액은 국민주택채권 매입 의무에서 설명한다. 매입이 일부 면제되는 자와 항목은 별표 1과 같고(주택도시기금법 시행규칙 제6조 제1항), 분할과 관계된 항목은 다음과 같다.

분할로 신설된 회사: 「「상법」에 따른 회사의 분할로 인한 등기를 신청하는 자」로서 「분할에 의하여 신설되는 경우에는 그 설립등기를 한 회사」가, 「분할에 의하여 신설되는 회사가 분할 전 회사로부터 승계한 부동산 및 부동산에 관한 권리의 등기」에 대하여 일부 면제 대상이다. 면제자임을 확인하는 서류는 분할의 내용이 기재된 법인 등기사항증명서와 등기대상 부동산이 분할 전 회사의 재산임을 증명하는 등기사항증명서다(별표 1 제10호).
분할합병: 별표 1 제5호 가목은 「「상법」에 따라 합병ㆍ분할합병(이하 “합병”이라 한다)으로 설립되는 법인 또는 합병 후 존속되는 법인의 합병에 따른 등기」를 대상으로 한다. 신설되는 경우에는 설립등기를 한 회사, 존속되는 경우에는 변경등기를 한 회사가 「소멸한 회사로부터 승계한 부동산 및 부동산에 관한 권리의 등기」에 대하여 일부 면제 대상이다. 면제자임을 확인하는 서류는 설립 또는 변경의 내용이 기재된 법인 등기사항증명서와 등기대상 부동산이 합병에 의하여 소멸한 회사의 재산임을 증명하는 등기사항증명서다. 면제 항목이 「소멸한 회사로부터 승계한」 부동산이므로, 분할합병 뒤에도 분할회사가 존속해 그 회사에서 넘겨받는 부동산은 이 문언에 들어 있지 않고, 제10호도 면제자를 분할로 신설되는 회사로 정한다. 이 경우 일부 면제가 되는지는 면제 신청서를 낼 기관에 확인한다.

일부 면제를 받으려는 자는 국민주택채권매입 일부면제 신청서(별지 제4호서식)에 면제대상임을 증명하는 서류를 첨부하여, 등기를 하는 경우에는 해당 국가기관 또는 지방자치단체에 제출하여야 한다(주택도시기금법 시행규칙 제6조 제2항 제1호).

신청이 받아들여지지 않거나 분할이 다투어지면 어떻게 하나

이 글이 본 선례 가운데 등기를 할 수 없다고 한 것은 분할계획서에 이전될 재산으로 기재되지 아니한 권리의 이전이다(등기선례 제6-236호, 2001년 근저당권 회답). 분할 전 회사가 존속하면 공동으로 신청하여야 하므로(부동산등기선례 제202102-1호, 2021년 회답), 신청 전에 계획서 기재와 신청 방식부터 맞춘다. 부동산을 특정해 적은 분할계획서를 내는 것이 원칙이다(등기선례 제9-305호 1.). 같은 선례 2.의 근저당권이전확인서 등 소명 서면은 근저당권 회답이고, 소유권이 사업 단위로만 포괄해 적혀 있을 때 무엇을 낼지는 이 선례가 정하지 않는다. 그런 계획서로 소유권이전등기를 신청하려면 신청 전에 관할 등기소에 제출할 서면을 확인한다. 등기관의 처분에 불복하는 절차는 등기관 처분에 대한 이의신청에서 설명한다.

계획서에 적힌 부동산인지를 두고 다툼이 생기면 위 「어떤 경우에 이 등기를 하나」의 해석 기준(2012다99679)을 본다. 이 판결은 승계 범위의 해석 기준이고, 등기 신청에 낼 분할계획서의 기재 방식을 정한 것은 아니다.

분할 자체의 무효는 상법 제530조의11 제1항이 준용하는 합병무효의 소 규정에 따라 제소권자를 한정해 소만으로 주장할 수 있다. 제소권자·제소기간·판결의 효력은 분할무효의 소에서 설명한다. 같은 항이 준용하는 합병무효 규정은 무효판결이 확정되면 본점 소재지에서 하는 변경등기·회복등기·해산등기와, 합병 후 부담한 채무의 연대 변제책임 및 합병 후 취득한 재산의 공유를 정한다. 분할계획서에 따라 이미 넘어간 부동산이 누구에게 돌아가는지와 이미 마친 부동산 이전등기를 정리하는 절차는 이 규정들이 정하지 않으므로, 그 절차는 관할 등기소에 확인한다.

실무 체크포인트

분할계획서 이전 재산 목록에 부동산이 특정돼 있는지 본다. 회사분할로 부동산에 관한 권리의 이전등기를 신청하면 원칙적으로 이전의 대상이 된 권리를 부동산의 표시·접수연월일·접수번호 등으로 구체적으로 특정하여 기재한 분할계획서를 첨부하여야 한다(등기선례 제9-305호 1.).
분할등기를 마친 뒤 부동산 이전등기를 신청한다. 분할의 효력은 본점소재지에서 등기를 함으로써 생기고(상법 제530조의11 제1항, 같은 법 제234조), 등기를 하지 아니하면 승계한 부동산을 처분하지 못한다(민법 제187조).
법인등기사항증명서로 분할 전 회사가 소멸했는지 확인해 신청 방식을 정한다. 소멸했으면 단독으로 신청하고(부동산등기규칙 제42조 제1호), 존속하면 공동으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항, 부동산등기선례 제202102-1호).
공동신청이면 분할 전 회사의 인감증명(방문신청)과 등기필정보를 준비한다. 근거는 부동산등기규칙 제60조 제1항 제1호와 부동산등기법 제50조 제2항이다. 합병 뒤 분할한 2021년 사안의 회답은 등기필정보를 제출할 필요가 없다고 했다(부동산등기선례 제202102-1호).
법인 본점·지점 소재지와 부동산 소재지가 같은지 본다. 같으면 법인등기사항증명정보의 제공을 생략할 수 있다(부동산등기규칙 제46조 제5항).
토지거래허가구역이면 2004년 회답과 현행 문언을 함께 본다. 2004년 회답은 회사의 분할을 원인으로 하는 소유권이전등기 신청에는 토지거래허가서를 첨부할 필요가 없다고 했다(등기선례 제200412-15호). 현행 시행령 제11조 제3항 제11호의 「법원의 허가를 받아」가 상법 절차에도 걸리는지는 신청 전에 관할 등기소에 확인한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제11조).
농지이면 농지취득자격증명을 발급받아 첨부한다. 회사분할은 농지법이 정한 증명 면제 원인에 없고(농지법 제8조 제1항), 등기예규 제1635호 3.의 토지 상태에 따른 면제 사유에 해당할 때만 첨부하지 않는다(등기예규 제1635호). 승계회사가 농지를 소유할 수 있는지(농지법 제6조)도 발급 신청 전에 확인한다.
특별조치법상 신청기간·과태료는 없지만 처분 전에는 이전등기를 마친다. 회사분할·분할합병을 원인으로 하는 이전등기에는 부동산등기 특별조치법 제2조·제11조가 적용되지 않는다(등기선례 제6-583호).
미등기 부동산이면 분할 후 회사 명의로 대장등본에 의해 보존등기를 신청할 수 있다. 대장에 분할 전 회사가 최초의 소유자로 등록된 경우다(등기예규 제1483호 2.가.(1)(가)).
법인세법 요건을 갖춘 분할이면 취득세 경감과 3년 내 추징 사유를 확인한다. 법인세법상 요건을 갖춘 분할로 2027년 12월 31일까지 취득하는 사업용 재산은 취득세의 100분의 50을 경감하고, 분할등기일부터 3년 이내에 추징 사유가 생기면 추징한다(지방세특례제한법 제57조의2 제3항 제2호).
국민주택채권 일부 면제 대상이면 신청서와 증명서류를 낸다. 근거는 주택도시기금법 시행규칙 제6조 제2항과 주택도시기금법 시행규칙 별표 1 국민주택채권 매입 일부 면제 범위 제10호(분할 신설회사)·제5호 가목(분할합병에서 소멸한 회사로부터 승계한 부동산)이다.