공매로 인한 소유권이전등기

국세·지방세 체납처분의 공매로 부동산을 산 매수인의 소유권이전등기는, 관공서가 등기권리자의 청구를 받으면 지체 없이 등기소에 촉탁하여야 한다(부동산등기법 제97조). 매수인이 낼 서류, 함께 지워지는 등기, 촉탁이 빠졌을 때의 대응을 차례로 설명한다.

쉽게 말하면 — 갑이 세무서가 체납 세금 때문에 압류한 아파트를 한국자산관리공사가 대행한 공매에서 낙찰받았습니다. 갑은 매수대금을 완납한 때에 아파트를 취득합니다(국세징수법 제91조 제1항). 그다음 갑이 등기청구서를 내면, 관서가 매각결정 통지서 등과 함께 소유권이전등기를 등기소에 촉탁합니다(국세징수법 시행령 제63조). 세무서장을 대행한 한국자산관리공사도 촉탁할 수 있습니다(등기예규 제1882호 1.나.(1)(나)). 갑이 체납자를 찾아가 체납자의 주소 증명을 받아 올 필요는 없습니다(같은 예규 4-2.). 압류등기보다 먼저 된 처분금지가처분등기는 이전등기 촉탁과 함께 말소를 촉탁해도 그 말소촉탁을 수리하지 않는다는 예규가 있습니다(등기예규 제688호). 다만 근저당권설정등기, 처분금지가처분등기, 국세 압류등기가 차례로 된 사안에서는 그 가처분등기도 함께 말소된다고 본 선례가 있으므로(등기선례 제5-688호 가.), 압류와의 선후만이 아니라 등기 순서 전체를 봅니다.

어떤 경우에 공매로 인한 소유권이전등기를 하나

관공서가 공매처분을 한 경우에 등기권리자(매수인)의 청구를 받으면, 그 관공서는 지체 없이 공매처분으로 인한 권리이전의 등기를 등기소에 촉탁하여야 한다(부동산등기법 제97조 제1호). 공매는 체납처분으로 압류한 재산을 관서가 공개 경쟁으로 매각하는 절차이고(공매), 촉탁은 관공서가 당사자 대신 등기소에 등기를 요청하는 것이다(촉탁등기).

등기촉탁을 할 수 있는 관공서는 원칙적으로 국가 및 지방자치단체를 말하고, 국가 또는 지방자치단체가 아닌 공사 등은 등기촉탁에 관한 특별규정이 있는 경우에 한하여 등기촉탁을 할 수 있다(등기예규 제1882호 1.가·나). 예규가 드는 예 가운데 이 글과 관계된 것은 다음과 같다.

한국자산관리공사: 「국세징수법」 제103조의 규정에 의하여 세무서장을 대행한 경우(같은 예규 1.나.(1)(나))
주택도시보증공사: 「주택도시기금법」 제34조의6에 따라 국세 강제징수의 예에 의하여 압류 및 공매를 하는 경우(같은 예규 1.나.(1)(사))

공사·공단의 촉탁 권한 일반은 공사·공단의 등기촉탁 권한에서 설명한다.

자기 거래가 이 절차인지는 받은 매각결정 통지서를 발급한 기관(세무서장·지방자치단체의 장·한국자산관리공사 등)과, 등기사항증명서 갑구에 그 기관의 압류등기·공매공고등기가 있는지를 맞춰 보아 확인한다. 매각결정은 관서가 최고가 매수신청인을 매수인으로 정하는 결정이다(공매). 갑구에서 압류등기를 찾는 방법은 체납처분 압류등기와 말소 절차의 「압류등기가 걸렸는지 어떻게 확인하나?」에서 설명한다.

이 절차에 해당하지 않는 경우는 다음과 같이 나누어 본다.

신탁계약에 따라 수탁자가 진행하는 공매: 부동산등기법 제97조는 「관공서가 공매처분을 한 경우」의 촉탁을 정하므로, 관공서가 아닌 수탁자의 매각은 이 조가 정하는 촉탁 대상이 아니다.
「민사집행법」에 따른 법원 경매의 매각: 경매 매각으로 인한 소유권이전등기에서 설명한다.
국가·지방자치단체가 거래 당사자로서 하는 촉탁(부동산등기법 제98조): 국가·지방자치단체가 당사자인 부동산등기 촉탁에서 설명한다.

납세자가 아닌 제3자의 재산을 압류하고 공매한 경우, 판례는 그 처분으로 제3자가 소유권을 상실하는 것이 아니라고 본다. 이 판례는 공매의 「법원 경매와 무엇이 다른가?」에서 설명한다.

대금을 다 내면 등기 전에도 소유자가 되나

국세 공매의 매수인은 매수대금을 완납한 때에 공매재산을 취득한다(국세징수법 제91조 제1항). 지방세 공매의 매수인은 매수대금을 납부한 때에 매각재산을 취득한다(지방세징수법 제94조 제1항).

다만 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득에는 등기가 필요하지 않지만, 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다(민법 제187조). 공매로 취득한 부동산을 다시 팔거나 저당권을 설정하려면 먼저 매수인 앞으로 소유권이전등기를 마쳐야 한다.

등기는 이 취득 뒤에 매수인의 청구를 받아 관서가 촉탁한다(아래 「누가 등기를 촉탁하고 매수인은 무엇을 청구하나」). 대금납부기한과 그 연장은 공매의 「매수인은 어떻게 결정되고 대금은 언제 내는가?」에서 설명한다. 대금을 완납하기 전에는 매각결정이 취소될 수 있는 사유가 남는다(아래 「매각결정이 취소되면 등기는 어떻게 되나」).

누가 등기를 촉탁하고 매수인은 무엇을 청구하나

관할 세무서장은 매각재산의 권리이전 절차를 밟는 경우 권리이전의 등기 촉탁서에 매수인이 제출한 등기청구서 등을 첨부하여 촉탁해야 한다(국세징수법 시행령 제63조). 등기청구서는 매수인이 관서에 등기 촉탁을 청구하며 내는 서면이고, 「국세징수법 시행규칙」 별지 제79호서식에 따른다(국세징수법 시행규칙 제70조). 부동산등기법도 관공서의 촉탁 의무를 등기권리자의 청구를 받은 때로 정한다(부동산등기법 제97조).

절차는 다음 순서로 진행된다.

매수인이 매수대금을 완납한다. 이때 공매재산을 취득한다(국세징수법 제91조 제1항).
매수인이 공매를 진행한 관서에 등기청구서를 낸다(국세징수법 시행령 제63조 제1호).
관서가 「국세징수법 시행규칙」 별지 제78호서식의 촉탁서에 등기청구서 등을 첨부하여 등기소에 촉탁한다(국세징수법 시행규칙 제70조). 첨부 문서는 아래 「무엇을 준비하고 무엇은 내지 않아도 되나」에서 본다.
등기관이 등기를 마치면 등기필정보통지서가 촉탁관서로 우송된다(아래 「등기가 끝나면 등기필정보는 어떻게 받나」).

관서가 촉탁하는 등기는 다음 세 가지다(부동산등기법 제97조).

공매처분으로 인한 권리이전의 등기(제1호)
공매처분으로 인하여 소멸한 권리등기의 말소(제2호)
체납처분에 관한 압류등기 및 공매공고등기의 말소(제3호)

관할 세무서장은 공매·수의계약·매각재산의 권리이전·금전의 배분 등에 전문지식이 필요하거나 그 밖에 직접 공매등을 하기에 적당하지 아니하다고 인정되는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 한국자산관리공사에 공매등을 대행하게 할 수 있다. 이 경우 공매등은 관할 세무서장이 한 것으로 본다(국세징수법 제103조 제1항). 한국자산관리공사는 이 조에 의하여 세무서장을 대행한 경우 등기를 촉탁할 수 있다(등기예규 제1882호 1.나.(1)(나)). 대행 공매에서 등기청구서를 세무서와 한국자산관리공사 가운데 어디에 내는지는 국세징수법 시행령 제63조와 국세징수법 시행규칙 제70조가 정하지 않는다. 매각결정 통지서를 발급한 기관에 확인한다.

관서가 촉탁서를 등기소에 내는 방법(우편·직원 출석 등)은 공매처분 등기촉탁서의 제출방법에서 설명한다.

무엇을 준비하고 무엇은 내지 않아도 되나

매수인은 관서에 등기청구서를 내고, 관서는 이를 매각결정 통지서 또는 그 등본이나 배분계산서 등본과 함께 촉탁서에 첨부해야 한다(국세징수법 시행령 제63조). 매각 또는 공매처분 등을 원인으로 관공서가 소유권이전등기를 촉탁하는 경우에는 등기의무자(체납자)의 주소를 증명하는 정보를 제공할 필요가 없다(등기예규 제1882호 4-2.). 별지 제78호서식의 첨부서류란도 매각결정통지서와 등기(등록)청구서를 둔다(별지 제78호서식).

촉탁에 따른 등기절차에는 법률에 다른 규정이 없으면 신청 등기의 규정이 준용된다(촉탁등기). 등기를 신청하는 경우의 첨부정보 가운데 이 글과 관계된 것은 다음과 같다(부동산등기규칙 제46조 제1항).

등기권리자(새로 등기명의인이 되는 경우로 한정한다)의 주소(또는 사무소 소재지) 및 주민등록번호(또는 부동산등기용등록번호)를 증명하는 정보(제6호 본문)
소유권이전등기를 신청하는 경우 토지대장·임야대장·건축물대장 정보나 그 밖에 부동산의 표시를 증명하는 정보(제7호)

시행령 제63조와 별지 제78호서식은 이 정보를 매수인과 관서 가운데 누가 마련하는지 정하지 않는다. 매수인 본인의 주소·주민등록번호 증명을 등기청구서와 함께 낼지는 촉탁하는 세무서·한국자산관리공사의 안내에 따른다.

준비할 것

매수인 쪽에서 준비할 것 가운데 이 글과 관계된 것은 다음과 같다.

등기청구서: 「국세징수법 시행규칙」 별지 제79호서식에 따른다(국세징수법 시행규칙 제70조).
매수인의 주소·주민등록번호 증명: 위에서 본 대로 촉탁하는 관서의 안내에 따라 낸다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제6호 본문).
농지취득자격증명(농지인 경우): 농지에 대하여 공매 등을 등기원인으로 하여 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다(등기예규 제1635호 2.가.(1)). 이 경우의 신청인은 자연인 또는 「농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률」 제16조에 따라 설립된 영농조합법인과 같은 법 제19조에 따라 설립되고 업무집행권을 가진 자 중 3분의 1 이상이 농업인인 농업회사법인이다(같은 예규 2.가.(1)). 이 예규의 농지는 토지대장상 지목이 전·답·과수원인 토지다(같은 예규 1.). 같은 예규 3.나가 첨부 면제 원인으로 드는 「매각」과 달리, 공매는 2.가.(1)의 첨부 원인에 따로 열거되어 있다. 발급은 농지취득자격증명에서 설명한다.
세금·채권·수수료 납부 자료: 취득세의 신고·납부 기한은 취득세 원인별 총정리의 「납부기한은 언제까지인가」, 국민주택채권 매입은 국민주택채권 매입 의무, 등기신청수수료 금액은 등기신청수수료에서 설명한다. 시행령 제63조는 촉탁서 첨부 문서를 등기청구서와 매각결정 통지서(또는 그 등본)·배분계산서 등본으로 정하고, 매수인이 관서에 따로 낼 세금 영수 자료 목록은 정하지 않는다. 그 목록은 촉탁하는 세무서·한국자산관리공사의 안내에 따른다. 취득세를 등기 전에 내야 하는지와 내지 않았을 때의 각하는 위 취득세 원인별 총정리의 같은 절에서 설명하며, 촉탁에도 신청 등기의 규정이 준용된다(촉탁등기). 그 절은 유상취득의 신고기한을 취득일부터 세고 매매 등 유상승계취득의 취득일을 잔금지급일 기준으로 설명할 뿐 공매로 취득한 날을 따로 설명하지 않으므로, 공매로 취득한 부동산의 취득세 신고기한을 어느 날부터 세는지는 관할 시·군·구 세무부서에 확인한다.

내지 않아도 되는 것

공매 촉탁에서 매수인이 체납자에게서 받아 오거나 따로 받을 필요가 없는 서류 가운데 이 글과 관계된 것은 다음과 같다.

체납자(등기의무자)의 주소 증명: 부동산등기규칙 제46조 제1항 제6호 단서는 소유권이전등기를 신청하는 경우 등기의무자의 주소(또는 사무소 소재지)를 증명하는 정보도 제공하여야 한다고 정한다. 그러나 공매처분 등을 원인으로 관공서가 촉탁하는 경우에는 위에서 본 대로 그 정보를 제공할 필요가 없다(등기예규 제1882호 4-2.).
체납자의 등기필정보: 국세징수법 시행령 제63조가 촉탁서에 첨부하도록 정한 문서는 등기청구서와 매각결정 통지서 또는 그 등본이나 배분계산서 등본이고, 체납자의 등기필정보는 이 목록에 없다.
토지거래계약허가증: 국세 및 지방세의 체납처분 또는 강제집행을 하는 경우에는 토지거래허가 규정을 적용하지 아니한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제11조 제3항 제12호). 허가 일반은 토지거래허가에서 설명한다.
일부 농지의 농지취득자격증명: 등기예규 제1635호 3.이 정한 경우에는 농지취득자격증명을 첨부하지 아니하고 소유권이전등기를 신청할 수 있다. 공매로 취득하는 농지와 관계된 것으로는 다음 등이 있다.
도시지역 내의 농지(녹지지역 안의 농지는 도시계획시설사업에 필요한 농지에 한함, 3.바)
「농지법」 제34조 제2항에 의한 농지전용협의를 완료한 농지(3.사)
지목이 농지이나 토지의 현상이 농작물의 경작 또는 다년생식물재배지로 이용되지 않음이 관할관청이 발급하는 서면에 의하여 증명되는 토지(3.타)

유효기간

국세징수법 시행령 제63조와 국세징수법 시행규칙 제70조는 등기청구서와 함께 내는 서류의 발행 기한을 정하지 않는다. 등기신청서에 첨부하는 주민등록표등본·초본, 건축물대장·토지대장 등본 등은 발행일부터 3개월 이내의 것이어야 하고(부동산등기규칙 제62조, 인감증명 제출범위 원인별 비교의 「실무 체크포인트」), 촉탁에 따른 등기절차에는 법률에 다른 규정이 없으면 신청에 따른 등기에 관한 규정이 준용된다(촉탁등기). 그래서 매수인이 내는 주소 증명 등도 발행일부터 3개월 안의 것을 낸다. 다만 3개월을 매수인이 서류를 낸 날과 촉탁서가 접수된 날 가운데 어느 날을 기준으로 재는지는 원문이 정하지 않으므로 촉탁하는 관서에 확인한다.

등기원인과 원인일자는 어떻게 적히나

등기원인과 일자는 촉탁하는 관서가 촉탁서의 「등기(등록)원인과 일자」 칸에 「년 월 일 공매」 형식으로 적는다(국세징수법 시행규칙 제70조, 별지 제78호서식). 같은 서식은 등기(등록)의 목적을 「소유권 이전」으로 두고, 등기권리자와 등기의무자의 성명·등록번호·주소 칸을 둔다.

이 서식과 시행규칙 제70조는 원인일자를 매각결정일·대금 완납일 가운데 어느 날로 적는지 정하지 않는다. 등기가 끝나면 등기사항증명서 갑구의 원인과 일자를 확인하고, 그 날짜의 기준은 촉탁한 관서에 문의한다.

어떤 등기가 함께 지워지고 어떤 등기는 남나

공매재산에 설정된 모든 질권·저당권 및 가등기담보권은 매각으로 소멸된다(국세징수법 제92조 제1항). 관서는 공매처분으로 소멸한 권리등기와 체납처분에 관한 압류등기·공매공고등기의 말소를 촉탁하여야 한다(부동산등기법 제97조 제2호·제3호). 다만 매각으로 소멸하지 않는 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권 등은 매수인이 인수하고, 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보되는 채권을 변제할 책임이 있다(국세징수법 제92조 제3항·제4항). 인수는 매각으로 소멸하지 않는 권리를 매수인이 그대로 떠안는 것이다.

국세징수법이 정한 기준과, 선례·예규가 본 구체적 사안을 차례로 본다.

국세징수법이 정한 소멸과 인수

국세징수법 제92조가 정한 기준은 다음과 같다.

공매재산에 설정된 모든 질권·저당권 및 가등기담보권은 매각으로 소멸된다(제1항).
지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권 등은 압류채권(압류와 관계되는 국세를 포함한다)·가압류채권 및 제1항에 따라 소멸하는 담보물권에 대항할 수 없는 경우 매각으로 소멸된다(제2항).
제2항 외의 경우 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권 등은 매수인이 인수한다. 다만, 같은 법 제76조제2항에 따라 전세권자가 배분요구를 한 전세권의 경우에는 매각으로 소멸된다(제3항).
매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보되는 채권을 변제할 책임이 있다(제4항).

관할 세무서장은 공매재산에 압류와 관계되는 국세보다 우선하는 제한물권 등이 있는 경우 제한물권 등을 매수인에게 인수하게 하거나 매수대금으로 그 제한물권 등에 의하여 담보된 채권을 변제하는 데 충분하다고 인정된 경우가 아니면 그 재산을 공매하지 못한다(국세징수법 제78조).

입찰 전에 인수할 권리를 확인하는 자료는 공매재산명세서다. 관할 세무서장은 공매재산명세서에 공매재산에 대하여 등기ㆍ등록된 권리, 대항력 있는 임차권 또는 가처분으로서 매수인이 인수하는 것과 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등을 포함하여야 한다(국세징수법 제77조 제1항 제4호·제5호). 이 명세서는 입찰서 제출 시작 7일 전부터 입찰서 제출 마감 전까지 세무서에 갖추어 두거나 정보통신망을 이용하여 게시함으로써 입찰에 참가하려는 자가 열람할 수 있게 하여야 한다(같은 조 제2항). 토지와 그 지상 건물 가운데 하나만 공매로 소유자가 달라질 때 건물소유자의 관습상 법정지상권을 본 판례는 공매의 「법원 경매와 무엇이 다른가?」에서 설명한다.

선례·예규가 본 말소 촉탁

선례·예규가 본 사안은 다음과 같다. 각 선례·예규는 그 사안의 등기 순서를 전제로 한다.

근저당권설정등기, 처분금지가처분등기(또는 소유권이전청구권보전 가등기), 국세체납처분에 의한 압류등기가 순차 경료된 상태에서 세무서장이 공매처분에 의한 소유권이전등기와 동시에 이들 등기의 말소등기를 촉탁하면, 이들 등기는 그에 따라 말소된다고 본 선례가 있다(등기선례 제5-688호 가., 1998년 회답).
같은 선례는 가압류등기, 처분금지가처분등기(또는 소유권이전청구권보전 가등기), 체납처분에 의한 압류등기가 순차 경료된 상태를 다룬다. 가압류등기 후 소유권이 이전되어 현 소유자를 등기의무자로 한 압류등기가 경료된 것이라면 가압류등기와 처분금지가처분등기(또는 가등기)에 대한 말소등기촉탁은 수리될 수 없다고 보았다(같은 선례 나.).
체납처분에 의한 압류의 등기에 앞서 처분금지가처분의 등기가 경료되어 있는 부동산에서, 체납처분권자가 공매처분으로 인한 소유권이전등기의 촉탁과 함께 가처분등기의 말소등기를 촉탁한 경우를 다룬다. 이때 소유권이전등기의 촉탁은 다른 사유가 없는 한 수리하되, 가처분등기의 말소등기촉탁은 수리할 것이 아니다(등기예규 제688호, 1989년 제정).
가등기 후 체납처분에 의한 국세압류등기가 이루어지고 그 뒤 가등기에 기한 본등기가 경료되었는데, 그 가등기가 당시 국세기본법 제35조제2항의 채무담보를 위한 담보가등기임이 인정되어 국세압류등기가 직권말소되지 않았다면 그 압류등기는 여전히 효력을 유지한다(등기예규 제693호, 1989년 제정). 그 압류재산에 대한 공매처분으로 인한 소유권이전등기촉탁은 수리하고, 그 촉탁과 함께 압류등기에 대항할 수 없는 가등기와 그 가등기에 기한 본등기의 말소등기촉탁이 있으면 그 말소등기도 함께 수리한다(같은 예규).

촉탁이 빠지거나 잘못되면 어떻게 하나

공매처분으로 소멸한 권리의 등기가 말소되지 않고 남아 있으면 매수인은 세무서장에게 그 등기의 말소등기촉탁을 추가로 신청할 수 있다고 본 선례가 있다(등기선례 제7-442호, 2002년 회답). 남은 등기가 매각으로 소멸한 권리인지는 위 「국세징수법이 정한 소멸과 인수」의 기준으로 먼저 본다. 여러 필지 가운데 일부 부동산의 이전 촉탁이 빠졌으면 세무서장이 누락된 부동산에 대하여 다시 촉탁할 수 있다고 본 선례도 있다(등기선례 제3-242호 가., 1992년 회답). 빠진 것이 말소인지 이전인지, 촉탁 자체가 받아들여지지 않았는지에 따라 아래와 같이 나누어 본다.

말소가 빠진 경우

등기선례 제7-442호는 공매처분으로 인하여 소멸한 권리 등기의 말소등기는 공매처분을 한 관공서의 촉탁이 있어야만 할 수 있다고 보았다. 이 선례의 사안은 근저당권설정등기, 지상권설정등기, 가압류등기, 체납처분에 의한 압류등기가 순차 경료된 토지의 공매에서, 소유권이전등기 때 근저당권설정등기와 압류등기는 말소되었으나 지상권설정등기와 가압류등기가 남은 경우다. 선례는 매수인이 해당 세무서장에게 추가로 말소등기촉탁신청을 하고, 그에 따른 세무서장의 말소촉탁으로 등기관이 그 등기를 말소할 수 있다고 보았다. 이 사안의 지상권설정등기와 가압류등기는 앞선 근저당권설정등기보다 뒤에 된 등기다. 국세징수법 제92조는 가압류등기의 소멸을 따로 적지 않으며, 지상권은 압류채권·가압류채권 및 소멸하는 담보물권에 대항할 수 없는 경우에 매각으로 소멸한다(같은 조 제2항). 대항할 수 있어 매수인이 인수하는 권리의 등기는 이 선례의 추가 말소촉탁 대상이 아니다.

이전 촉탁이 일부 빠진 경우

세무서장이 국세체납처분에 의한 공매처분으로 여러 필지의 부동산에 관하여 소유권이전등기를 촉탁하면서 그중 일부 부동산의 촉탁이 누락된 경우, 누락된 부동산에 대하여 다시 공매처분으로 인한 소유권이전등기를 촉탁할 수 있다고 본 선례가 있다(등기선례 제3-242호 가., 1992년 회답). 누락을 발견하면 공매를 진행한 관서에 재촉탁을 요청한다.

촉탁이 받아들여지지 않거나 늦어지는 경우

관공서가 등기촉탁을 하는 경우에는 등기기록과 대장상의 부동산의 표시가 부합하지 아니하더라도 등기관은 그 촉탁을 수리하여야 한다(등기예규 제1882호 5.). 예규는 그 이유를 「「부동산등기법」 제29조제11호는 그 등기명의인이 등기신청을 하는 경우에 적용되는 규정이므로」라고 적는다.

촉탁서에 첨부정보가 빠진 경우 등의 각하는 촉탁등기의 「실무 체크포인트」에서, 등기관의 처분에 대한 이의는 등기관 처분에 대한 이의신청에서 설명한다. 부동산등기법 제97조는 관공서가 등기권리자의 청구를 받으면 지체 없이 촉탁하여야 한다고 정할 뿐, 촉탁이 늦어질 때의 별도 불복 절차는 정하지 않는다. 그런 경우 공매를 진행한 세무서·지방자치단체·대행기관에 처리를 요청한다.

지방세 공매나 한국자산관리공사 대행이면 무엇이 다른가

지방세 공매도 촉탁서에 첨부하는 문서는 국세 공매와 같다. 지방자치단체의 장은 매각재산의 권리이전 절차를 밟을 때 권리이전의 등기나 매각에 수반하여 소멸되는 권리의 말소등기 촉탁서에 매수인이 제출한 등기청구서와 매각결정통지서 또는 그 등본이나 배분계산서 등본을 첨부하여 촉탁해야 한다(지방세징수법 시행령 제89조).

지방자치단체의 장은 공매·수의계약·매각재산의 권리이전·금전의 배분에 전문지식이 필요하거나 그 밖에 직접 공매등을 하기에 적당하지 아니하다고 인정하는 경우 한국자산관리공사 또는 지방세조합에 공매등을 대행하게 할 수 있다. 이 경우 공매등은 지방자치단체의 장이 한 것으로 본다(지방세징수법 제103조의3 제1항). 이 대행을 맡은 한국자산관리공사 또는 지방세조합을 공매등대행기관이라 한다(같은 항).

압류한 재산의 공매등을 공매등대행기관이 대행하는 경우에는 「지방자치단체의 장」 또는 「지방자치단체」는 「공매등대행기관」으로 본다(지방세징수법 제103조의3 제2항). 대행할 수 있는 업무에는 「제96조에 따른 매각재산의 권리이전」이 들어 있다(같은 법 제103조의3 제1항 제3호). 지방세징수법 시행령 제89조는 촉탁하는 자를 「지방자치단체의 장」으로 적을 뿐 대행의 경우를 따로 정하지 않는다. 대행 범위에 권리이전이 들어 있는지와 등기를 어느 기관이 촉탁하는지는 매각결정 통지서를 발급한 기관에 확인한다.

등기예규 제1882호 1.나.(1)(나)는 한국자산관리공사가 촉탁할 수 있는 예로 「국세징수법」 제103조에 따라 세무서장을 대행한 경우와 「국유재산법」 제42조제1항에 따라 총괄청으로부터 위탁받은 경우를 든다. 지방세 공매등의 대행은 이 예시에 적혀 있지 않다. 지방세 공매공고등기의 말소는 체납처분 압류등기와 말소 절차의 「공매로 넘어가면 등기는 어떻게 정리되나?」에서 설명한다.

매각결정이 취소되면 등기는 어떻게 되나

관할 세무서장은 매수인이 매수대금을 납부하기 전에 체납자가 매수인의 동의를 받아 체납액을 납부하고 취소를 신청하는 등 법정 사유가 있으면 매각결정을 취소하고 그 사실을 매수인에게 통지하여야 한다(국세징수법 제86조). 그 사유는 모두 대금 납부 전이거나 대금을 내지 않은 경우이고, 매수인은 매수대금을 완납한 때에 공매재산을 취득한다(같은 법 제91조 제1항). 대금을 내기 전인지 완납한 뒤인지에 따라 아래와 같이 나누어 본다.

대금을 내기 전

관할 세무서장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 압류재산의 매각결정을 취소하고 그 사실을 매수인에게 통지하여야 한다(국세징수법 제86조).

같은 법 제84조에 따른 매각결정을 한 후 매수인이 매수대금을 납부하기 전에 체납자가 압류와 관련된 체납액을 납부하고 매각결정의 취소를 신청하는 경우. 이 경우 체납자는 매수인의 동의를 받아야 한다.
매수인이 같은 법 제84조의2제4항에 따라 배분기일에 차액납부를 하지 아니하거나 같은 조 제6항에 따라 이의가 제기된 금액을 납부하지 아니한 경우
같은 법 제85조에 따라 납부를 촉구하여도 매수인이 매수대금을 지정된 기한까지 납부하지 아니한 경우

제1호에 따라 매각결정을 취소한 경우 관할 세무서장은 공매공고의 등기 말소를 관할 등기소등에 촉탁하여야 한다(국세징수법 제89조 제1호). 같은 조 제2호는 같은 법 제88조제3항에 따라 공매취소의 공고를 한 경우다. 이 절의 취소 사유와 공매공고등기 말소는 국세징수법 기준이며, 지방세 공매의 공매공고등기 말소는 체납처분 압류등기와 말소 절차의 「공매로 넘어가면 등기는 어떻게 정리되나?」에서 설명한다. 대금 미납으로 매각결정을 취소한 뒤의 재공매는 공매의 「매수인은 어떻게 결정되고 대금은 언제 내는가?」에서 설명한다.

대금을 완납한 뒤

국세징수법 제86조 각 호는 모두 대금 납부 전이거나 미납의 경우를 정한다. 대금 완납 뒤의 공매처분에 관해서는 구 국세징수법이 적용된 2006년 선고 대법원 판결이 있다. 압류처분 단계에서 독촉장의 송달이 흠결되었더라도 그 이후 공매절차에서 공매통지서가 체납자에게 적법하게 송달된 바가 있다면, 매수인이 매각결정에 따른 매수대금을 납부한 이후에는 다른 특별한 사정이 없는 한 당해 공매처분을 취소할 수 없다고 한 사례다(2004두14717 판결요지 [2]).

체납자 쪽에서 공매통지의 하자 등으로 공매처분을 다투는 문제는 공매의 「공매에는 언제 착수하고 무엇을 공고·통지하는가?」에서 설명한다. 대금 완납 뒤 공매처분을 다투는 소송이 생기면 매수인 등기에 미치는 효과는 그 판결 주문으로 확인한다.

등기가 끝나면 등기필정보는 어떻게 받나

관공서가 등기권리자를 위하여 등기를 촉탁하는 경우에는 우표를 첩부한 등기필정보통지서 송부용 우편봉투를 제출하여야 한다(등기예규 제1882호 6.). 등기관은 촉탁에 의한 등기를 완료한 때에는 그 우편봉투로 등기필정보통지서를 촉탁관서에 우송하여야 한다(같은 예규 6.). 매수인은 등기필정보통지서를 촉탁한 관서에서 넘겨받는다.

예규는 관공서가 그 봉투를 제출하도록 정하고, 봉투를 매수인에게서 받는지와 관서가 매수인에게 통지서를 넘기는 방법은 정하지 않는다. 등기청구서를 낼 때 봉투를 함께 낼지와 통지서를 받는 방법을 촉탁하는 관서에 확인한다. 받은 등기필정보를 잃어버렸다면 등기필정보 분실 대처에서 설명한 방법을 쓴다.

실무 체크포인트

매각결정 통지서를 발급한 기관과 등기사항증명서 갑구의 압류등기·공매공고등기에 적힌 처분청을 맞춰 본다. 관공서가 공매처분을 한 경우에 그 관공서가 매수인의 청구를 받아 촉탁한다(부동산등기법 제97조).
입찰 전에 등기사항증명서로 압류등기보다 앞선 처분금지가처분등기가 있는지와 그보다 앞선 근저당권설정등기가 있는지를 함께 본다(등기예규 제688호, 등기선례 제5-688호 가.). 공매재산명세서로 매수인이 인수하는 등기된 권리·대항력 있는 임차권·가처분과 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요를 확인하고(국세징수법 제77조), 매각으로 소멸하지 않아 매수인이 인수하는 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권 등과 유치권이 있는지 현황으로 확인한다(같은 법 제92조 제2항~제4항).
농지(토지대장상 지목이 전·답·과수원)를 자연인 등이 공매로 취득하면 농지취득자격증명을 첨부하여야 하므로(등기예규 제1635호 2.가.(1)), 입찰 전에 같은 예규 3.의 면제 사유(도시지역 내 농지 등)에 해당하는지와 증명 발급 가능 여부를 확인한다.
허가구역 안 토지라도 국세 및 지방세의 체납처분이면 토지거래허가 규정을 적용하지 아니하므로 토지거래계약허가를 따로 받지 않는다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제11조 제3항 제12호).
대금을 완납하면 등기청구서(국세는 「국세징수법 시행규칙」 별지 제79호서식)를 낸다(국세징수법 시행규칙 제70조). 낼 곳(대행 공매이면 세무서인지 한국자산관리공사인지), 함께 낼 서류, 등기필정보통지서 송부용 우편봉투를 누가 마련하는지는 매각결정 통지서를 발급한 기관에 확인한다(등기예규 제1882호 6.).
대금 납부 전에 체납자가 체납액을 납부하고 매각결정 취소를 신청하려면 매수인의 동의를 받아야 한다(국세징수법 제86조 제1호).
등기가 끝나면 등기사항증명서로 원인(「공매」)과 일자, 말소되어야 할 등기가 남았는지 확인한다. 공매처분으로 소멸한 권리의 등기가 남은 사안에서 매수인이 세무서장에게 추가 말소촉탁을 신청할 수 있다고 본 선례가 있다(등기선례 제7-442호, 2002년 회답). 남은 등기가 매수인이 인수하는 권리의 등기인지 먼저 본다(국세징수법 제92조 제2항·제3항).