소유권 외 권리의 상속등기 신청

소유권 외 권리의 상속등기 신청은 전세권·지상권·저당권·근저당권·임차권등기 등 이미 등기된 권리를, 그 권리자의 상속인이 이어받기 위해 하는 이전등기다. 상속을 원인으로 한 권리이전은 등기권리자가 단독으로 신청하고, 등기관은 부기로 한다(부동산등기법 제23조 제3항, 같은 법 제52조 제2호). 소유권 상속등기와 별건이며, 상속·유증 관할 특례도 적용하지 않는다(등기예규 제1795호 제2조 제6항).

쉽게 말하면 — 돌아가신 분이 집 주인이 아니라 전세권자나 근저당권자인 경우입니다. 그 권리 명의를 상속인 앞으로 옮기는 등기이고, 집 소유권 상속등기와는 따로 합니다(부동산등기법 제23조 제3항).

어떤 권리가 상속등기의 대상이고 먼저 존속 여부를 확인해야 하나?

상속인은 상속이 개시된 때부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계한다. 다만 피상속인의 일신에 전속한 것은 그러하지 아니하다(민법 제1005조). 상속으로 부동산에 관한 물권을 취득하는 것 자체에는 등기가 필요하지 않다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다(같은 법 제187조).

이전 대상은 상속개시 당시 등기되어 존속하는 권리다. 피담보채권이 소멸한 저당권처럼 권리가 남아 있지 않으면 상속이전등기의 대상이 되지 않는다. 전세권은 존속기간이 끝났더라도 전세금이 반환될 때까지 담보물권적 권능이 남을 수 있다. 건물 전세권은 갱신거절 통지가 없으면 같은 조건으로 다시 설정한 것으로 보는 경우가 있다(민법 제312조 제4항). 기간 만료만으로 이전 대상에서 빼지 않는다.

주택 임차권은 상속과 다른 승계가 끼어든다. 임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다(주택임대차보호법 제9조 제1항). 임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다(같은 조 제2항). 이 경우 임차권등기의 명의를 옮기는 사람은 법정상속인이 아니라 그 승계인이므로, 상속인 범위를 적기 전에 누가 승계했는지를 먼저 본다.

다른 약정이 없으면 지역권은 요역지 소유권에 부종하여 이전하며, 요역지와 분리하여 양도하지 못한다(민법 제292조). 저당권은 그 담보한 채권과 분리하여 타인에게 양도하지 못한다(같은 법 제361조). 근저당권의 채무자가 사망한 뒤의 채무자 변경등기는 권리자 상속이전과 별개다(등기예규 제1867호 제5조).

누가 신청하며 공동상속인의 지분은 어떻게 표시하나?

상속, 법인의 합병, 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 포괄승계에 따른 등기는 등기권리자가 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제3항). 상속등기 업무처리지침은 상속을 원인으로 한 권리이전등기에도 적용한다(등기예규 제1871호 제2조).

공동상속인이 여러 명이면 신청정보에 공동상속인 전원을 등기권리자로 적고, 상속분이 같을 때에도 각 지분을 적는다(등기예규 제1871호 제8조 제3항). 상속인이 여러 명인 경우에는 공동상속인 중 일부가 상속등기에 협력하지 않는다 하여 일부 상속등기를 신청할 수 없고, 상속인 전원이 신청하거나 상속인 중 1인이 상속인 모두를 위해 신청할 수 있다(등기예규 제1871호 제7조 제2항). 이 지침은 상속을 원인으로 한 권리이전등기에도 적용되므로, 전세권·근저당권 이전에서도 한 상속인이 전원 명의로 신청할 수 있고 자기 지분만 따로 신청할 수는 없다.

분할이나 포기로 그 권리를 취득한 상속인만 남은 경우에는, 그 취득한 상속인만이 신청한다(등기예규 제1871호 제7조 제3항).

등기원인·순위번호와 첨부정보는 어떻게 준비하나?

법정상속분에 따른 이전의 등기원인은 「상속」으로, 그 연월일은 피상속인이 사망한 날로 한다. 다만 1959. 12. 31. 이전에 개시된 상속은 「호주상속 또는 유산상속」, 1960. 1. 1.부터 1990. 12. 31.까지 개시된 상속은 「재산상속」으로 적는다(등기예규 제1871호 제8조 제1항 제1호). 협의분할·조정분할·심판분할이면 각 원인 문언을 쓰고, 연월일은 역시 사망일이다(같은 항 제2호·제3호).

소유권 외의 권리의 이전등기는 부기로 한다(부동산등기법 제52조 제2호). 기존 전세권·저당권 등의 순위번호를 특정해 그 권리에 상속인 명의를 부기한다.

첨부정보는 일반적인 첨부(부동산등기규칙 제46조)에 더하여 상속을 증명하는 서면, 필요한 경우 피상속인의 주소 증명, 상속인의 주소 및 주민등록번호 증명이다(등기예규 제1871호 제9조). 단독신청이므로 등기의무자의 등기필정보를 공동신청처럼 요구하지 않는다. 농지취득자격증명 등 소유권이전에 쓰는 첨부를 제한물권 이전에 그대로 대지 않는다.

신청 창구는 원칙적으로 부동산 소재지 관할 등기소다(부동산등기법 제7조 제1항). 상속 또는 유증을 원인으로 한 소유권 이외의 권리이전등기에는 관할 특례를 적용하지 아니한다(등기예규 제1795호 제2조 제6항).

양도·말소·가등기 본등기 전에 상속등기가 필요한가?

다음 등기의 원인이 피상속인 생전에 생겼는지, 사망 뒤에 상속인이 새로 만드는지로 나뉜다. 상속인이 그 권리를 사망 뒤에 새로 양도하거나 담보로 제공하는 등 처분하려면, 먼저 그 권리에 상속이전등기를 마쳐야 한다. 상속으로 취득한 물권은 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못하기 때문이다(민법 제187조). 등기예규 제1871호 제32조 제1항 각 호는 소유자 사망 뒤 소유권 상속등기가 선행되는 예시이므로, 이 글의 권리자 사망 사안에 그대로 대지 않는다.

반대로 등기원인이 피상속인 생전에 이미 생긴 등기는 상속등기 없이 신청한다. 등기원인이 발생한 뒤에 등기권리자 또는 등기의무자에게 상속이 있으면, 상속인이 그 등기를 신청할 수 있다(부동산등기법 제27조). 이 경우는 상속등기 선행이 필요 없는 예시다(등기예규 제1871호 제32조 제2항 제1호). 생전에 저당권 양도계약을 마쳤거나 전세권 변경에 합의한 뒤 권리자가 사망했다면, 상속인이 상속을 증명하는 정보를 붙여 그 등기를 바로 신청한다.

가등기도 같은 줄에 있다. 가등기를 마친 뒤에 가등기권자 또는 가등기의무자가 사망한 경우, 가등기에 의한 본등기를 할 때와 가등기명의인이 사망한 뒤에 상속인이 가등기 말소를 신청하는 경우에는 상속등기절차의 선행이 필요하지 않다(등기예규 제1871호 제32조 제2항 제2호). 소유자(설정자) 사망에 따른 소유권 상속등기와, 권리자 사망에 따른 이 글의 권리이전을 섞지 않는다.

비용은 어떻게 구별하고 완료된 등기는 어떻게 확인하나?

소유권 상속에 쓰는 취득세 세목을 전세권·저당권 이전에 그대로 쓰지 않는다. 소유권 외의 물권과 임차권의 이전은 등록면허세 대상이다(지방세법 제28조 제1항 제1호 다목). 세율은 권리마다 다르다. 지상권은 부동산 가액의 1천분의 2, 저당권은 채권금액의 1천분의 2, 지역권은 요역지 가액의 1천분의 2, 전세권은 전세금액의 1천분의 2, 임차권은 월 임대차금액의 1천분의 2다(같은 법 제28조 제1항 제1호 다목). 등록면허세를 낼 때에는 납부하여야 할 등록면허세액의 100분의 20인 지방교육세도 함께 낸다(같은 법 제151조 제1항 제2호). 상속으로 인하여 등기를 신청하는 경우 국민주택채권 매입 대상에는 근저당권의 이전등기가 포함된다(등기예규 제1871호 제33조 제2항 제1호 가목). 농업인이 영농을 목적으로 농지에 대하여 저당권의 설정등기 및 이전등기를 신청하는 경우에는 국민주택채권을 매입하지 않는다(같은 항 제2호 나목).

공동상속인 중 일부가 공동상속인 모두를 위하여 신청한 경우, 등기관은 신청인 아닌 다른 공동상속인들에 대한 등기필정보는 작성하지 아니한다. 다만 등기를 완료한 때에는 그 다른 공동상속인들에게 등기완료사실을 통지하여야 한다(등기예규 제1871호 제34조).

완료 후 등기기록에서 권리의 종류, 상속인 명의와 지분, 기존 순위번호에 부기로 기록됐는지를 확인한다.

실무 체크포인트

상속개시 당시 권리가 존속하는지, 일신전속·부종성으로 이전이 막히지 않는지를 먼저 본다(민법 제1005조). 전세권은 기간 만료만으로 대상에서 빼지 않는다. 건물 전세권은 갱신거절 통지가 없으면 같은 조건으로 다시 설정한 것으로 보는 경우가 있다(같은 법 제312조 제4항).
신청은 등기권리자 단독이고, 등기는 기존 권리에 부기로 한다(부동산등기법 제23조 제3항, 같은 법 제52조 제2호).
관할 특례는 적용하지 않으므로 부동산 소재지 등기소에 신청한다(등기예규 제1795호 제2조 제6항).
가등기 본등기·가등기 말소는 상속등기 선행이 필요 없는 예시다(등기예규 제1871호 제32조 제2항 제2호).
근저당권 이전은 국민주택채권 매입 대상이고, 농업인이 영농을 목적으로 농지 저당권 이전등기를 신청하는 경우는 제외다(등기예규 제1871호 제33조 제2항).