경매 매각으로 인한 소유권이전등기

강제경매나 담보권 실행을 위한 경매에서 매각대금이 지급되면 법원사무관등이 매수인 앞으로의 소유권이전등기와 인수되지 않는 부담의 말소등기 등을 촉탁하여야 한다(민사집행법 제144조 제1항). 법원사무관등은 취득세·등록면허세 영수필확인서와 국민주택채권납부확인서를 확인해 촉탁서에 붙인다(재판예규 제1762호 제4조 제4항). 등기원인은 「강제경매(임의경매)로 인한 매각」, 원인일자는 매각대금을 모두 낸 날이다.

쉽게 말하면 — 갑이 법원 경매에서 아파트를 낙찰받아 매각대금을 다 낸 경우입니다. 이 등기는 법원사무관등이 매각허가결정 등본을 붙여 갑 앞으로의 소유권이전등기와 갑이 인수하지 않는 근저당권·가압류 등의 말소등기를 등기소에 촉탁하는 방식으로 이루어집니다(민사집행법 제144조 제1항). 갑은 그 전에 취득세 등을 내고 영수필확인서와 국민주택채권납부확인서를 법원에 냅니다(재판예규 제1762호 제4조 제4항). 서면촉탁의 수수료는 소유권이전 촉탁이 매 부동산마다 18,000원, 함께 촉탁하는 말소등기가 말소할 등기마다 매 부동산 4,000원이어서, 근저당권 2건과 가압류 1건을 함께 말소하면 18,000원 + 4,000원 × 3 = 30,000원입니다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 제1항·제4항, 등기예규 제1861호 2.마). 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸하지만, 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 있는 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권은 갑이 인수합니다. 다만 그런 전세권도 전세권자가 배당요구를 하면 소멸합니다. 갑은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임도 집니다(민사집행법 제91조). 등기되지 않은 주택 임차권이라도 대항력이 있고 보증금이 모두 변제되지 않았으면 소멸하지 않으므로, 등기사항증명서만 보고 끝내지 않습니다(소제주의와 인수주의).

어떤 경우에 법원이 소유권이전등기를 촉탁하나

강제경매나 담보권 실행을 위한 경매에서 매각대금이 지급되면 법원사무관등이 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기를 촉탁하여야 한다(민사집행법 제144조 제1항 제1호). 부동산을 목적으로 하는 담보권 실행을 위한 경매절차에는 같은 법 제79조부터 제162조까지가 준용되어(같은 법 제268조) 이 촉탁도 같다.

촉탁은 관공서가 등기소에 등기를 하도록 요청하는 것이다. 등기는 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁에 따라 하고, 다만 법률에 다른 규정이 있는 경우에는 그러하지 아니하다(부동산등기법 제22조 제1항). 촉탁에 따른 등기절차는 법률에 다른 규정이 없는 경우에는 신청에 따른 등기에 관한 규정을 준용한다(같은 조 제2항). 촉탁으로 하는 등기 일반은 촉탁등기에서 설명한다.

매각허가결정은 집행법원이 매수인에게 매각을 허가하는 결정이고, 법원사무관등은 촉탁할 때 그 등본을 붙인다(민사집행법 제144조 제1항). 결정의 요건은 매각결정기일과 매각허가결정에서, 결정에 대한 불복은 매각허가여부에 대한 항고에서 설명한다.

자기 부동산이 이 촉탁의 대상인지는 다음 세 가지로 확인한다.

등기사항증명서에 경매개시결정등기가 되어 있는지 본다. 이 등기는 매각대금이 지급되면 함께 말소 촉탁되는 등기다(민사집행법 제144조 제1항 제3호).
매각허가결정을 받고 매각대금을 다 냈는지 본다. 매수인은 매각대금을 다 낸 때 소유권을 취득하며, 대금지급기한과 지급 방법은 매각대금 납부에서, 대금 지급의 효과는 매각대금 지급에서 설명한다.
매수인이 경매개시결정등기 전후에 소유권이전등기를 받은 제3취득자이거나 일부 공유자인지 본다. 그런 경우에는 소유권이전등기 촉탁의 범위가 달라진다(아래 「공유자나 현재 소유자가 매수인이 되면」).

경매 매각의 촉탁은 매각대금이 지급되면 법원사무관등이 하는 것이다(민사집행법 제144조 제1항). 체납처분 공매에서 관공서가 하는 촉탁의 근거와 계기는 공매로 인한 소유권이전등기에서 설명한다.

대금을 낸 뒤 매수인은 무엇을 어떤 순서로 하나

매수인은 대금을 다 낸 뒤 취득세 등을 내고 그 영수필확인서와 국민주택채권납부확인서를 법원에 내며, 법원사무관등은 납부를 확인해 촉탁서에 붙인다(재판예규 제1762호 제4조 제4항). 실제 순서는 다음과 같다.

매각대금을 다 낸다. 대금지급기한과 특별한 지급방법은 매각대금 납부에서 설명한다.
취득세를 신고·납부하고 영수필확인서를 받는다. 함께 촉탁하는 말소등기 등에 등록면허세를 냈으면 그 영수필확인서도 받는다. 취득세 기한은 아래 「기한과 신청의무」에서, 세율은 취득세 원인별 총정리에서 설명한다.
국민주택채권을 매입한다. 매입 대상과 금액은 국민주택채권 매입 의무에서 설명한다.
등기신청수수료를 납부한다. 금액은 다음 절에서 설명한다.
준비한 서류를 등기촉탁신청서와 함께 집행법원에 낸다. 등기필정보를 우편으로 받으려면 등기필정보 우편송부신청서(전산양식 A3429)를 작성하여 등기촉탁신청서와 함께 법원에 제출하여야 한다(재판예규 제1762호 제7조 제1항).
법원사무관등이 납부 여부를 확인한 뒤 서류를 촉탁서에 첨부해 촉탁한다(같은 예규 제4조 제4항). 집행법원은 서면촉탁에 의하되, 전자기록사건에서 매수인이 전자촉탁을 신청하는 경우에는 전자촉탁에 의한다(같은 예규 제3조).
등기가 끝나면 등기필정보를 받는다. 받는 방법은 아래 「등기가 끝나면 등기필정보는 어떻게 받나」에서 설명한다.

등기 비용과 공동신청

서면촉탁의 방법으로 등기소에 촉탁서를 보낼 때에는 민사소송법에 규정된 송달의 방법으로 하여야 한다(재판예규 제1762호 제6조 제1항). 촉탁하는 등기에 드는 비용은 매수인이 부담한다(민사집행법 제144조 제3항).

매각대금을 지급할 때까지 매수인과 부동산을 담보로 제공받으려고 하는 사람이 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 공동으로 신청하면 촉탁 방법이 달라진다. 이 경우 촉탁은 신청인이 지정하는 등기신청 대리를 업으로 할 수 있는 사람에게 촉탁서를 교부하여 등기소에 제출하도록 하는 방법으로 하여야 한다(민사집행법 제144조 제2항). 신청서 기재사항과 첨부서류는 민사집행규칙 제78조의2가 정하며 매각부동산 담보설정 등기촉탁 공동신청에서 설명한다.

기한과 신청의무

취득세는 취득한 날부터 60일 이내에 신고하고 납부하여야 하고(무상취득·상속 등은 기간이 따로 있다), 그 기한 안에 등기하려는 경우에는 등기 신청서를 등기소에 접수하는 날까지 신고·납부하여야 한다(지방세법 제20조 제1항·제4항). 취득한 날을 언제로 보는지의 일반 기준은 취득세 원인별 총정리에서 설명하며, 그 글은 경매 매각으로 취득한 날을 따로 설명하지 않으므로 기산일은 관할 시·군·구 세무부서에 확인한다.

민사집행법 제144조 제1항은 「매각대금이 지급되면」 촉탁하도록 정할 뿐, 매수인이 서류를 내야 하는 기한과 촉탁 기한은 민사집행법과 재판예규 제1762호에 정해져 있지 않다. 진행 일정은 집행법원에 확인한다.

1990. 10. 31. 회답 선례는 당시의 「경락」을 소유권이전을 내용으로 하는 계약으로 볼 수 없다고 보아, 경락으로 인한 소유권이전등기에는 부동산등기 특별조치법 제2조의 신청의무가 부과되지 않는다고 했다(등기선례 제3-919호). 신청의무와 과태료 일반은 부동산등기 신청의무와 과태료에서 설명한다.

무엇을 준비하고 무엇은 내지 않아도 되나

매수인은 취득세·등록면허세 영수필확인서, 국민주택채권납부확인서, 등기신청수수료 납부 정보를 준비한다(재판예규 제1762호 제4조 제4항). 전 소유자의 주소 증명과 농지취득자격증명은 등기에 첨부하지 않아도 된다고 예규가 정한다. 다른 등기원인과의 서류 비교는 부동산등기 필요서류 원인별 비교에서 볼 수 있다.

준비할 것

매수인이 마련해 법원에 내는 서류는 다음과 같다.

취득세 영수필확인서. 법원사무관등이 납부 여부를 확인한 후 촉탁서에 첨부한다(재판예규 제1762호 제4조 제4항).
등록면허세 영수필확인서(납부한 경우). 법원사무관등이 납부 여부를 확인한 후 촉탁서에 첨부한다(같은 예규 제4조 제4항). 매각으로 인한 소유권이전등기처럼 취득을 원인으로 하는 등기는 원칙적으로 등록면허세 대상이 아니고(지방세법 제23조 제1호), 함께 촉탁하는 말소등기 등에 붙는 세액은 부동산등기 비용 총정리에서 설명한다.
국민주택채권납부확인서. 법원사무관등이 납부 여부를 확인한 후 촉탁서에 첨부한다(같은 예규 제4조 제4항).
등기신청수수료 영수필확인서. 법원사무관등이 그 납부번호와 금액을 입력한다(같은 예규 제4조 제4항).
매수인의 주소 및 주민등록번호(또는 부동산등기용등록번호)를 증명하는 정보. 촉탁에는 법률에 다른 규정이 없으면 신청 규정이 준용되고(부동산등기법 제22조 제2항), 등기를 신청하는 경우에는 새로 등기명의인이 되는 등기권리자의 이 정보를 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제6호 본문).
등기필정보를 우편으로 받으려는 경우에는 등기필정보 우편송부신청서(위 순서의 5번째 단계).

등기신청수수료

서면촉탁에서 소유권이전등기 촉탁의 수수료는 매 부동산마다 18,000원이다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 제1항, 「신청(촉탁을 포함한다)」). 함께 촉탁하는 말소등기는 제1항부터 제3항까지에 해당하지 않는 나머지 등기여서 매 부동산마다 4,000원이다(같은 조 제4항 본문).

매각으로 인한 등기 촉탁에서 등기의 목적이 여럿이면 각 목적의 수수료를 합산하여 납부하여야 한다(등기예규 제1861호 2.마). 예규의 예시는 소유권이전등기와 근저당권설정등기 2건·가압류등기 1건의 말소를 함께 촉탁하는 경우 18,000원 + 4,000원 × 3 = 30,000원이다(같은 예규 2.마). 등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 제4항 단서가 수수료를 받지 않는 등기로 든 각 호에 경매 매각 촉탁은 들어 있지 않다.

등기신청수수료 예규는 「등기신청(촉탁을 포함한다. 이하 같다)」을 대상으로 하고, 부동산등기를 전자신청하는 경우 18,000원에 해당하는 수수료는 10,000원, 4,000원에 해당하는 수수료는 1,000원을 납부하도록 정한다(등기예규 제1861호 1., 4의2.가). 전자촉탁에 이 전자신청 금액이 적용되는지는 예규가 따로 적지 않으므로 집행법원 안내를 따른다.

전세사기피해자가 취득한 전세사기피해주택에 대한 「민사집행법」 제144조제1항에 따른 등기에는 수수료를 면제한다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제7조의3 제3호). 이 조의 유효기간은 2028년 2월 29일까지로 연장되었다(대법원규칙 제3222호가 개정한 대법원규칙 제3152호 부칙 제2조).

내지 않아도 되는 것

예규가 제공할 필요가 없다고 정한 서류는 다음과 같다.

등기의무자(전 소유자)의 주소를 증명하는 정보. 매각 또는 공매처분 등을 원인으로 관공서가 소유권이전등기를 촉탁하는 경우에는 이 정보를 제공할 필요가 없다(등기예규 제1882호 4-2.). 소유권이전등기를 신청하면 등기의무자 주소 증명도 내도록 한 부동산등기규칙 제46조 제1항 제6호 단서와 다른 규정이다.
농지취득자격증명. 토지대장상 지목이 전·답·과수원인 농지라도 매각을 원인으로 하면 농지취득자격증명을 첨부하지 아니하고 소유권이전등기를 신청할 수 있다(등기예규 제1635호 1., 3.나). 이는 등기 첨부에 관한 것이다. 농지를 취득하려는 자는 농지법 제8조 제1항 단서의 예외가 아니면 농지취득자격증명을 발급받아야 하므로(농지법 제8조 제1항), 경매에서 매각결정기일까지 증명서를 내야 하는 경우는 농지취득자격증명에서 확인한다.

전 소유자 서류와 대장 정보

등기의무자의 등기필정보는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하거나 승소한 등기의무자가 단독으로 신청하는 경우에 제공하는 것이다(부동산등기법 제50조 제2항). 전 소유자의 인감증명은 소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 방문신청을 하는 경우에 제출하는 것이다(부동산등기규칙 제60조 제1항 제1호). 매각 촉탁은 법원사무관등이 하고(민사집행법 제144조 제1항), 매수인이 전 소유자에게서 받아 와야 할 서류로 등기필정보나 인감증명을 정한 규정은 재판예규 제1762호에도 없다.

소유권이전등기를 신청할 때는 토지대장·임야대장·건축물대장 정보 등 부동산의 표시를 증명하는 정보를 내야 한다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제7호). 매각 촉탁에서 이 정보를 누가 마련하는지는 재판예규 제1762호가 정하지 않으므로 집행법원에 확인한다.

유효기간

등기신청서에 첨부하는 인감증명, 법인등기사항증명서, 주민등록표등본·초본, 가족관계등록사항별증명서 및 건축물대장·토지대장·임야대장 등본은 발행일부터 3개월 이내의 것이어야 한다(부동산등기규칙 제62조). 촉탁에 따른 등기절차에는 법률에 다른 규정이 없으면 신청 규정이 준용되므로(부동산등기법 제22조 제2항), 매수인의 주민등록표등본·초본 등도 발행일부터 3개월 안의 것을 낸다. 다만 3개월을 매수인이 서류를 낸 날과 촉탁서가 접수된 날 가운데 어느 날을 기준으로 재는지는 원문이 정하지 않으므로 집행법원에 확인한다.

등기원인과 원인일자는 어떻게 적히나

촉탁서에는 등기원인을 「강제경매(임의경매)로 인한 매각」으로, 등기원인일자를 매각대금을 모두 낸 날로 적어야 한다(재판예규 제1762호 제4조 제1항). 이것은 법원사무관등이 촉탁서에 적는 문구다.

등기촉탁서에는 매각허가결정 등본을 붙여야 한다(재판예규 제1762호 제4조 제2항). 매수인이 소유권을 취득하는 때도 매각대금을 다 낸 때이며, 이는 매각대금 납부에서 설명한다.

등기관이 등기기록에 기록하는 등기원인에 대해서는, 구분건물의 전유부분에만 설정된 근저당권의 실행으로 매각되고 매각허가결정에 대지 표시가 있는 경우를 등기예규 제1367호가 다음과 같이 정한다.

대지권등기가 된 경우에는 「○○년 ○○월 ○○일 매각(대지권 포함)」으로 기록한다(1.나.(3)).
대지권등기가 되지 않았고 전유부분 소유자와 토지 소유자가 같은 경우다. 등기촉탁서와 매각허가결정의 토지 표시가 등기기록과 같고 등기의무자가 토지등기기록의 소유자와 같으면, 토지 부분도 전유부분의 등기와 동일하게 「○○년 ○○월 ○○일 매각」으로 기록한다(1.가.(2)(가)3)).

어떤 등기가 함께 말소되고 어떤 권리는 남나

매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸하고, 법원사무관등은 매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기를 함께 촉탁한다(민사집행법 제91조 제2항, 같은 법 제144조 제1항 제2호). 인수란 매각으로 소멸하지 않는 부담을 매수인이 떠안는 것이다.

법원사무관등이 촉탁하여야 하는 등기는 다음 세 가지다(민사집행법 제144조 제1항).

매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기(제1호)
매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기(제2호)
제94조 및 제139조 제1항의 규정에 따른 경매개시결정등기를 말소하는 등기(제3호)

소멸하는 권리와 인수하는 권리

매각으로 어떤 권리가 소멸하고 어떤 권리를 인수하는지는 민사집행법 제91조가 다음과 같이 정한다.

매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다(제2항).
지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다(제3항).
제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만 그중 전세권은 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다(제4항).
매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다(제5항).

등기되지 않은 권리도 남을 수 있다. 주택과 상가건물의 임차권은 경매로 소멸하는 것이 원칙이지만 보증금이 모두 변제되지 아니한 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않고(주택임대차보호법 제3조의5, 상가건물 임대차보호법 제8조), 토지와 그 지상 건물의 소유자가 매각으로 달라지면 법정지상권이 생길 수 있다(법정지상권).

개별 등기가 말소되는지는 등기 순위, 배당요구 여부, 특별매각조건에 따라 다르다. 말소기준이 되는 권리와 권리분석은 소제주의와 인수주의에서 설명한다.

가등기와 가압류등기

근저당권보다 앞선 소유권이전등기청구권 가등기가 매각 뒤에도 남는지, 그 가등기보다 앞선 가압류등기가 매각으로 소멸할 때 가등기도 말소촉탁 대상이 되는지는 경매절차에서 선순위 가등기의 존속과 말소와 소유권이전등기청구권 가등기의 경매 인수에서 설명한다.

경락으로 소유권이전등기가 될 때 경락인이 인수하지 않는 가압류등기는 경락대금지급기일 이후에 된 것이라도 집행법원의 말소촉탁으로 말소된다는 선례가 있다(1994. 11. 25. 회답, 등기선례 제4-626호 1.). 가압류등기 말소 일반은 가압류·가처분 등기의 말소에서 설명한다. 압류 뒤에 소유권을 취득한 제3취득자 명의 등기는 아래 「공유자나 현재 소유자가 매수인이 되면」에서 본다.

등기가 끝나면 등기필정보는 어떻게 받나

매수인이 등기필정보 우편송부를 신청했으면 등기소가 매수인에게 우송하고, 신청하지 않았으면 촉탁서 접수일부터 5일간 보관하다 찾아가지 않으면 집행법원에 보낸다(등기예규 제1882호 7.가·나). 등기필정보는 등기관이 등기를 마친 뒤 새 권리자에게 알려 주는 정보다. 잃어버렸을 때의 처리는 등기필정보 분실 대처에서 설명한다.

이 절차는 등기예규 제1882호가 「매각으로 인한 소유권이전등기 등 촉탁」의 특칙으로 따로 정한 것이다. 등기소에서 직접 받는 방법은 다음과 같다.

우편 송부 전이나 5일의 보관 기간 안에 매수인이 등기소에 출석하여 교부를 신청하면, 부동산등기신청서접수장 수령인 난과 영수증에 서명 또는 날인하고 받는다(등기예규 제1882호 7.가.(3), 7.나.(2)).
대리인이 출석하여 교부를 신청하는 경우에는 본인의 위임장을 제출하여야 하고, 변호사나 법무사를 제외한 대리인이면 본인의 인감증명이 첨부된 위임장이 필요하다(7.가.(4)).

매수인이 여러 사람인 경우

매수인이 여러 사람이면 등기필정보는 촉탁서에 송부 또는 교부받을 자로 지정되어 있는 지정매수인에게 우편송부하거나 교부한다(등기예규 제1882호 7.다). 다만 다른 매수인이 등기소에 출석하여 지정매수인의 인감이 첨부된 위임장을 제출하며 교부를 청구하면 그 매수인에게 교부한다(같은 예규 7.다).

등기필정보를 우편으로 받으려고 우편송부신청서를 낼 때 매수인이 여러 사람이면, 매수인 중 1인을 등기필정보 수령인으로 지정하고 나머지 매수인들의 위임장 및 인감증명서를 제출하여야 한다(재판예규 제1939호 제52조의2 제2항).

전자촉탁인 경우

매수인이 소유권이전등기 전자촉탁을 직접 신청한 경우 매수인은 전자소송시스템에 접속하여 인증서로 사용자인증을 받고 등기필정보를 전송받는다(재판예규 제1762호 제8조 제1호·제2호). 등기필정보는 3회에 한하여 전송받을 수 있고, 수인이 권리자로 표시되어 있으면 다른 사람에 관한 등기필정보는 전송받을 수 없다(같은 조 제2호). 전자신청을 위임받은 대리인이 신청한 경우에는 대리인이 전송받아 등기권리자에게 전자우편으로 송신하거나 직접 전달한다(같은 조 제4호).

공유자나 현재 소유자가 매수인이 되면 어떻게 등기되나

경매개시결정등기 전에 소유권이전등기를 받은 제3취득자가 매수인이 되면 소유권이전등기는 촉탁하지 않고 경매개시결정등기와 인수하지 않는 부담의 말소만 촉탁한다(등기예규 제1378호 1.). 이 매수인이 나중에 등기의무자로서 등기신청할 때에는 종전 소유권이전등기 때 등기소로부터 통지받은 등기필정보를 제공한다(같은 예규 4.).

매수인이 원래 공유자였거나 경매개시결정등기 뒤에 소유권을 넘겨받은 사람이면 촉탁 범위가 다음과 같이 다르다.

일부 공유자가 매수인인 경우

공유부동산에 대한 경매개시결정등기가 된 뒤 경매절차에서 일부 공유자가 매수인이 되는 경우가 있다. 이때는 경매개시결정등기와 인수하지 않는 부담기입의 말소를 촉탁하되, 소유권이전등기촉탁은 그 매수인의 지분을 제외한 나머지 지분에 대한 공유지분이전등기 촉탁으로 한다(등기예규 제1378호 2.). 이 매수인이 나중에 등기의무자로서 등기신청할 때에는 종전 등기필정보와 공유지분이전등기 뒤 통지받은 등기필정보를 함께 제공한다(같은 예규 4.).

공유물 지분에 대한 경매에서 제139조 제1항에 따라 한 경매개시결정등기도 매각대금이 지급되면 말소 촉탁된다(민사집행법 제144조 제1항 제3호).

경매개시결정등기 뒤의 제3취득자

경매개시결정등기 뒤에 소유권이전등기를 받은 제3취득자가 매수인이 되면, 경매개시결정등기와 제3취득자 명의의 소유권등기의 말소촉탁과 동시에 매각을 원인으로 한 소유권이전등기를 촉탁하여야 한다(등기예규 제1378호 3.). 국세체납처분에 의한 압류등기나 매각에 의하여 소멸되는 가압류등기 뒤에 소유권이전등기를 받은 제3취득자도 같다(같은 예규 3. 괄호). 제3취득자가 아닌 사람이 매수인일 때 압류 뒤 제3취득자 명의 등기가 말소되는 이유는 매수인의 소유권취득에서 설명한다.

매수인이 사망했거나 다른 사람 명의로 등기하려면 어떻게 하나

매수인이 사망한 경우 집행법원이 상속을 증명하는 서면을 붙여 상속인을 등기권리자로 촉탁하면 등기관이 수리한다는 선례가 있다(등기선례 제6-109호, 1999. 11. 15. 회답). 같은 선례는 사망한 경락인의 상속인들이 협의분할에 의한 소유권이전등기 촉탁신청을 하여 집행법원이 그에 따라 촉탁한 경우도 마찬가지라고 했다.

법원사무관등이 촉탁하는 등기는 「매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기」다(민사집행법 제144조 제1항 제1호). 구 민사소송법 시기인 1998. 7. 21. 회답 선례는 경락허가결정서상의 경락인이 명의수탁자라도 경락대금이 완납되었다면 소유권이전등기는 결정서상의 경락인 명의로 촉탁하여야 한다고 했다(등기선례 제5-679호).

촉탁은 매수인 앞으로 하므로, 대금을 낸 뒤 매수인에게서 부동산을 산 사람은 매수인 명의로 등기된 뒤 매매로 인한 소유권이전등기를 따로 한다. 그 등기는 매매로 인한 소유권이전등기에서 설명한다. 대금 납부 전에 매수인 지위를 넘기는 방법은 민사집행법 제144조와 재판예규 제1762호가 정하지 않으므로, 그런 계획이 있으면 집행법원에 먼저 확인한다.

촉탁이 빠지거나 각하되면 어떻게 하나

집행법원이 인수되지 않는 가압류등기의 말소촉탁을 빠뜨렸으면 등기소 통지나 매수인의 추가촉탁신청에 따라 추가로 촉탁하여야 한다는 선례가 있다(등기선례 제4-626호 2., 1994. 11. 25. 회답). 촉탁이 각하된 경우의 불복은 아래 「각하에 대한 불복」에서 본다.

말소촉탁이 빠진 경우

위 선례는 경락대금지급기일 이후에 된 가압류등기를 집행법원이 알지 못해 그 말소촉탁을 누락한 사안이다. 등기소로부터 말소할 등기의 누락이 있다는 통지나 경락인의 추가촉탁신청이 있으면 집행법원은 누락된 가압류등기의 말소를 추가로 촉탁하여야 한다고 했다(등기선례 제4-626호 2.).

저당권설정 이후에 가등기가 된 부동산이 경락되었는데 경매법원이 경매신청등기만 말소 촉탁하고 가등기 말소 촉탁을 빠뜨린 경우에 관한 1982. 4. 13. 예규가 있다(등기예규 제442호). 이 경우 등기관이 직권으로 말소하는 것은 불가하고 경매법원의 촉탁(경락인이 인수하지 아니한 부담기입의 말소)에 의하여야 한다고 한다. 다만 가등기 명의인이 스스로 말소신청을 하거나 경락인이 등기상 이해관계인으로서 가등기 명의인의 승낙서를 첨부하여 말소신청을 할 수는 있고, 승낙서 없이 경락인이 단독으로 말소신청을 할 수는 없다고 한다(같은 예규).

촉탁 뒤 보정과 철회

촉탁 후 보정할 사유가 생기면 법원사무관등은 보정서(전산양식 A3110)를 송부하고, 매각허가결정 등 첨부서류를 경정하는 경우에는 그 경정결정도 함께 송부하여야 한다(재판예규 제1762호 제4조 제5항). 촉탁 후 그 등기의 교합 전에 촉탁을 철회할 사유가 생기면 철회서(전산양식 A3111)를 송부하여야 한다(같은 조 제6항).

관공서가 등기촉탁을 하는 경우에는 등기기록과 대장상의 부동산의 표시가 부합하지 아니하더라도 그 등기촉탁을 수리하여야 한다(등기예규 제1882호 5.). 예규는 「부동산등기법」 제29조제11호가 그 등기명의인이 등기신청을 하는 경우에 적용되는 규정이라는 점을 이유로 든다.

대지권이 문제되는 경우

구분건물의 전유부분에만 설정된 근저당권의 실행으로 매각된 경우, 다음 사정이 있으면 토지 부분 촉탁이 각하된다(등기예규 제1367호).

매각허가결정에 대지 표시가 있고 대지권등기가 되지 않았는데 촉탁서의 등기의무자와 토지등기기록의 소유자가 다르면 전유부분만 등기하고 토지부분 촉탁은 각하한다. 토지부분은 순차이전등기로 등기의무자가 일치된 뒤 경매법원이 다시 촉탁하면 수리한다(1.가.(2)(나)).
매각허가결정에 대지 표시가 없고 대지권등기가 되지 않았으면 전유부분은 수리하고 토지부분 촉탁은 각하한다(2.가).

매각허가결정에 대지 표시가 없는데 대지권등기가 된 뒤라면, 대지권변경(대지권말소)등기 절차를 먼저 하지 않은 상태의 소유권이전등기 촉탁은 전부 각하한다(같은 예규 2.나.(1)·(2)). 매수인의 대위 신청으로 대지권변경등기를 한 뒤 전유부분만에 대한 촉탁이 있으면 수리한다(2.나.(3)). 그 뒤 토지 부분의 소유권이전등기는 경매법원의 촉탁에 의할 수 없고 통상의 절차에 의하여야 하며, 등기원인은 「○○년 ○○월 ○○일 건물 ○동 ○○호 전유부분 취득」으로 기록한다(2.다.(1)).

각하에 대한 불복

등기관의 각하 결정에 대한 이의신청과 그 신청인은 등기관 처분에 대한 이의신청에서 설명한다. 매각 촉탁이 각하된 경우 매수인이 그 신청인이 되는지를 정한 예규·선례는 없으므로, 촉탁한 집행법원에 먼저 처리 방법을 확인한다.

잘못 말소되었거나 매각 자체를 다투려면 어떻게 하나

등기가 등기공무원의 직권 또는 법원의 촉탁으로 말소된 경우에는 회복등기도 직권 또는 법원의 촉탁으로 하여야 하므로 그 회복등기를 소로 구할 이익이 없다(94다27205 판결요지). 판례는 말소된 권리의 종류와 말소 경위마다 따로 판단했으므로, 다음 두 경우를 나누어 본다.

잘못 말소된 등기의 회복

1996년 판결은 등기공무원이 착오로 말소할 수 없는 등기를 잘못 말소한 경우에도 같은 법리가 적용된다고 했다(94다27205 판결요지). 그 사안에는 경매법원이 매수인이 인수하지 않는 부담으로 오인해 가압류등기 말소를 촉탁한 부분이 있었다. 대법원은 그 부분에 대해 가압류채권자가 경매법원에 회복등기 촉탁을 신청할 수 있고, 경매법원이 응하지 않으면 집행에 관한 이의신청(판결 당시 민사소송법 제504조)을 할 수 있다고 보았다(같은 판결 이유). 현행법의 집행에 관한 이의신청은 민사집행법 제16조가 정하며 집행에 관한 이의신청에서 설명한다.

2000년 판결은 법원의 촉탁으로 말소된 처분금지가처분 기입등기는 회복등기도 법원의 촉탁으로 하여야 하므로, 가처분 채권자가 회복등기절차의 이행을 소로 구할 이익은 없다고 했다(99다27149 판결요지 [1]). 가처분해제신청서가 위조되었다고 주장하는 사안에서는 가처분 채권자가 집행법원에 집행이의를 통하여 말소회복을 구할 수 있고, 이유 있으면 집행법원이 말소회복등기를 촉탁하여야 한다고 했다(같은 판결요지 [2]). 같은 판결요지는 가처분기입등기를 회복할 때 등기상 이해관계가 있는 제3자가 있으면 그의 승낙서 또는 대항할 수 있는 재판의 등본을 집행법원에 제출할 필요가 있다고 덧붙였다.

선순위 가등기가 잘못 말소된 경우는 경매절차에서 선순위 가등기의 존속과 말소에서, 원인 없이 말소된 가압류의 효력이 그 뒤 매각대금 완납으로 소멸하는 경우는 매수인의 소유권취득에서 설명한다.

매각의 효력을 다투는 경우

매각허가결정에 대한 불복은 매각허가여부에 대한 항고에서 설명한다. 담보권 실행 경매에서 매수인의 부동산 취득은 담보권 소멸로 영향을 받지 아니한다(민사집행법 제267조). 경매의 기초가 된 근저당권이 경매 개시 전에 이미 소멸한 경우는 소멸한 근저당권 경매의 효력에서 설명한다.

실무 체크포인트

대금을 내기 전에 매수인이 인수할 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권이 있는지 등기사항증명서로 확인한다. 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 있는 권리는 매수인이 인수하고, 전세권은 전세권자가 배당요구를 하면 소멸한다(민사집행법 제91조 제3항·제4항). 유치권(같은 조 제5항)과 등기되지 않은 대항력 있는 임차권처럼 등기사항증명서에 나타나지 않는 부담은 소제주의와 인수주의로 따로 확인한다.
취득세를 취득한 날부터 60일 안에 신고·납부하고(지방세법 제20조 제1항), 납부한 취득세·등록면허세의 영수필확인서와 국민주택채권납부확인서를 법원에 낸다(재판예규 제1762호 제4조 제4항).
등기필정보를 우편으로 받으려면 등기필정보 우편송부신청서를 등기촉탁신청서와 함께 법원에 낸다(재판예규 제1762호 제7조 제1항).
우편송부를 신청하지 않았으면 촉탁서 접수일부터 5일 안에 등기소에 가서 받는다. 그 기간이 지나면 등기필정보는 집행법원에 송부된다(등기예규 제1882호 7.나).
농지라도 매각이 원인이면 등기에는 농지취득자격증명을 첨부하지 않는다(등기예규 제1635호 3.나). 증명서 발급 의무는 등기와 따로 농지취득자격증명에서 확인한다. 전 소유자의 주소 증명 정보도 제공할 필요가 없다(등기예규 제1882호 4-2.).
공유부동산에 경매개시결정등기가 된 뒤 일부 공유자로서 낙찰받았다면 자기 지분은 이전등기 촉탁 대상이 아니다. 나중에 처분할 때 종전 등기필정보와 공유지분이전등기 뒤 받은 등기필정보를 함께 제공한다(등기예규 제1378호 2.·4.).
등기가 끝나면 등기사항증명서로 말소 누락을 확인한다. 인수하지 않는 가압류등기가 남아 있으면 집행법원에 추가촉탁을 신청한다(등기선례 제4-626호 2.).
점유자가 부동산을 넘겨주지 않으면 부동산 인도명령을 확인한다. 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하면 인도명령을 하지 않는다(민사집행법 제136조 제1항 단서).