관할이 다른 여러 부동산의 일괄 등기신청

관할이 다른 여러 부동산이라도 법이 허용한 관련 신청사건이면 그중 한 등기소에 일괄 신청할 수 있다. 제7조의2 제1항의 특례는 2025년 1월 31일부터 접수되는 신청에 적용된다(부동산등기법 부칙 제1조(2024.9.20), 같은 법 부칙 제2조).

쉽게 말하면 — 서로 다른 지역의 부동산이라도 법이 정한 관련 사건이면 한 등기소에 함께 신청할 수 있습니다. 등기 유형과 원인, 당사자 등을 먼저 대조해야 합니다. 상속·유증 등기는 이 관련 신청에서 제외되며, 규칙이 열거한 사건에만 별도의 관할 특례가 적용됩니다.

관할이 다른 여러 부동산의 등기를 한꺼번에 신청할 수 있나?

신청인은 관할이 다른 여러 부동산의 등기가 법정 관련 신청사건이면 그중 한 등기소에 묶어 신청할 수 있다.

관련 신청사건에는 공동저당, 전세권·전전세 설정과 그 이전·변경·말소가 포함된다(부동산등기법 제7조의2 제1항, 부동산등기규칙 제163조 제1항). 같은 등기원인 증명정보에 따라 등기목적과 등기원인이 같은 신청도 포함되지만 소유권보존등기는 제외된다(등기예규 제1834호 제3조·제4조).

상속 또는 유증으로 인한 등기는 등기목적과 등기원인이 같더라도 제7조의2의 관련 신청사건으로 신청할 수 없다. 그중 부동산등기규칙 제164조 제1항에 열거된 신청에는 별도의 관할 특례가 적용된다(등기예규 제1834호 제11조 제1항). 관공서의 일정한 촉탁에는 그 특례도 적용되지 않는다(같은 규칙 제164조 제2항). 그 절차는 상속등기 물건의 관할등기소가 다를 때 일괄등기신청 방법에서 확인할 수 있다.

법인의 합병·사인증여·규칙 제42조에 따른 등기는 제7조의3의 상속·유증 관할 특례로 신청할 수 없다. 다만 등기목적과 등기원인이 같으면 제7조의2에 따른 관련 신청사건으로 신청할 수 있다(등기예규 제1834호 제11조 제2항).

당사자나 계약서가 다르면 무엇을 확인하나?

신청인은 등기목적·원인과 당사자·원인일자가 같은지 확인하고, 별도 허용 유형이면 그 요건을 따로 살핀다.

등기원인과 계약서는 어떻게 대조하나?

등기원인은 법률행위나 법률사실의 내용·당사자·원인일자가 모두 같아야 한다(등기예규 제1834호 제4조). 계약서가 여러 장이어도 당사자와 원인일자가 같으면 등기원인이 같을 수 있다(같은 예규 제6조).

일부 부동산에만 제3자의 허가·동의·승낙이나 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요하더라도 등기원인이 같을 수 있다(등기예규 제1834호 제6조 제3호).

당사자가 같지 않은 경우와 선행등기

소유자가 다른 부동산을 한 사람이 매수하거나, 한 소유자의 여러 부동산을 서로 다른 사람이 매수하면 당사자가 같지 않다. 두 사람의 등기의무자·등기권리자 지위가 부동산마다 서로 뒤바뀌는 매매·증여·교환 신청도 함께 묶을 수 없다(등기예규 제1834호 제7조 제1항 제2호·제5호).

일부 부동산의 등기의무자 표시에 변경·경정 사유가 있거나, 법인 아닌 사단·재단의 등기기록상 대표자·관리인이 서로 다르면 먼저 필요한 표시변경·경정등기를 해야 한다(같은 예규 제7조 제1항 제3호·제3항). 법 제27조 신청에서 피상속인 명의 부동산과 이미 상속인 명의로 등기된 부동산은 당사자가 같지 않으므로, 먼저 피상속인 명의 부동산의 상속등기를 마쳐야 한다. 일부 부동산에만 법인 합병 또는 규칙 제42조에 따른 등기를 마친 경우에도 선행 등기를 맞추어야 한다(같은 예규 제7조 제1항 제4호·제4항).

등기의무자의 성명·등록번호가 같고 주소 증명정보에 등기기록상 주소가 변경된 사실이 명백하면 주소가 달라도 관련 신청사건으로 신청할 수 있다. 다만 외국인, 국내 영업소·사무소 설치등기를 하지 않은 외국법인, 법인 아닌 사단·재단에는 이 예외가 적용되지 않는다(등기예규 제1834호 제7조 제2항). 공동저당과 전세권설정·전전세 등기는 소유자가 다른 여러 부동산에도 신청할 수 있다(부동산등기규칙 제163조 제2항 제1호).

어느 등기소에 신청하나?

신청인은 원칙적으로 대상 부동산 가운데 하나의 관할 등기소를 골라 관련 신청사건을 제출한다.

공동저당 목적으로 부동산을 추가할 때 새 부동산이 다른 관할이면 종전 등기소에 추가 설정등기를 신청한다(부동산등기규칙 제163조 제2항 제3호). 공동저당 일부의 소멸이나 변경은 그 대상 부동산의 관할 등기소 중 한 곳에 신청할 수 있다(같은 조 제3항).

선행·후행 사건을 함께 내면 선택한 등기소가 두 사건에 각각 관할을 가져야 한다(등기예규 제1834호 제14조). 한 사건의 대상 부동산만 관할한다는 사정만으로 다른 사건까지 그 등기소에 낼 수 있는 것은 아니다.

신청정보는 어떻게 묶어 내나?

신청인은 여러 부동산의 정보를 함께 제공하고 제7조의2에 따른 신청이라는 뜻과 각 부동산의 개별 사항을 적는다.

신청정보에는 각 부동산의 표시, 신청인, 등기원인과 원인일자, 등기목적 등을 적는다(부동산등기규칙 제43조). 세액과 과세표준액 등 납부사항도 제공해야 한다(같은 규칙 제44조).

관련 신청사건은 여러 부동산의 신청정보를 일괄하여 제공한다(부동산등기법 제25조 단서, 부동산등기규칙 제163조의2 제2항). 하나의 신청서 작성이 어려우면 여러 건을 동시에 제출하고, 물건별 수수료·세금과 등기필정보 제공 대상인 경우 그 정보 등 개별 정보를 모두 제공한다(등기예규 제1834호 제13조).

공동저당은 대상 부동산 전부에 관한 사항을 신청정보에 넣어야 한다(같은 규칙 제163조의2 제3항). 공동저당에 새로 추가할 부동산이 기존 부동산과 다른 관할이면 종전 등기소에 신청하고, 종전 등기를 표시하는 공동담보목록 번호 또는 부동산 소재지번(건물번호가 있으면 그 번호 포함)을 제공한다(등기예규 제1834호 제3조, 부동산등기규칙 제134조).

첨부정보도 부동산마다 따로 내나?

신청인은 각 등기에 필요한 첨부정보를 제공하되 같은 등기소에 동시에 낸 여러 건에 같은 정보가 있으면 법정 원용 방법을 이용한다.

신청에 필요한 등기원인 증명정보와 허가·동의·승낙 정보 등은 모두 접수 등기소에 제공해야 한다(부동산등기규칙 제46조, 등기예규 제1834호 제15조). 일괄 신청이라는 이유만으로 모든 첨부정보가 한 벌로 줄어드는 것은 아니다.

같은 등기소에 여러 건을 동시에 내고 같은 첨부정보가 있으면 먼저 접수되는 신청에 그 정보를 제공할 수 있다. 다른 신청에는 먼저 접수된 신청에 제공했다는 뜻을 적는 것으로 대신할 수 있다(부동산등기규칙 제47조 제2항).

방문과 전자 중 어떻게 내고 언제 접수되나?

신청인은 방문 또는 허용된 전자신청으로 제출하고, 원칙적으로 해당 부동산을 구별하는 정보가 전산정보처리조직에 저장될 때 접수된다.

방문신청은 신청인이나 대리인이 서면을 제출하고, 전자신청은 전산정보처리조직으로 신청정보와 첨부정보를 보낸다(부동산등기법 제24조). 관련 신청사건도 전자신청할 수 있지만 전자신청이 허용되지 않는 등기유형은 제외된다(등기예규 제1834호 제12조).

접수 시점은 원칙적으로 해당 부동산을 다른 부동산과 구별할 수 있게 하는 정보가 전산정보처리조직에 저장된 때이다(부동산등기법 제6조 제1항, 부동산등기규칙 제3조 제1항). 같은 토지 위 여러 구분건물을 동시에 신청하면 건물의 소재와 지번 정보가 저장된 때 접수된 것으로 본다(같은 규칙 제3조 제2항). 등기관이 등기를 마쳐야 등기가 완료되며, 완료된 등기는 접수한 때부터 효력이 발생한다(부동산등기법 제6조 제2항).

보정하거나 일부만 취하할 수 있나?

신청인은 보정·취하를 접수한 등기소에 하고, 취하는 등기관이 등기를 마치기 전까지만 할 수 있다.

관련 신청사건의 보정과 취하는 등기를 신청한 등기소에 해야 한다(부동산등기규칙 제163조의5). 방문신청의 취하는 신청인이나 대리인이 그 등기소에 출석해 취하서를 내고, 전자신청은 취하정보를 전송하는 방식으로 한다(같은 규칙 제51조).

일부 부동산의 신청만 취하할 수도 있다. 다만 그 결과 접수 등기소가 관할하는 부동산의 신청이 하나도 남지 않으면 신청 전부를 취하해야 한다(등기예규 제1834호 제17조). 공동저당·공동전세라면 일부 취하 뒤에도 남은 신청이 대상 부동산 전부에 대한 신청 요건을 갖추는지 확인해야 한다(같은 예규 제16조 제1항).

일부 부동산에 하자가 있으면 전부 각하되나?

등기관은 일부 물건의 신청만 요건을 못 갖췄다면 아래의 예외를 제외하고 그 부분을 각하할 수 있다.

일부 신청의 각하가 신청인의 의사에 명백히 반하면 일부만 각하할 수 없다(등기예규 제1834호 제19조). 하자가 있는 신청을 제외하면 접수 등기소 관할 부동산이 남지 않는 경우에는 전부를 각하하여야 한다(같은 예규 제19조 제2항).

공동저당이나 공동전세를 관련 신청사건으로 신청할 때에는 대상 부동산 전부를 신청해야 한다(같은 예규 제16조). 이 유형에서 일부 부동산이 요건을 갖추지 못하면 전부를 각하하여야 한다(같은 예규 제19조 제3항).

각하 사유가 보정될 수 있고 신청인이 등기관이 명한 날의 다음 날까지 보정하면 각하하지 않는다(부동산등기법 제29조).

등기 뒤 기록과 오류는 어떻게 확인하나?

신청인은 타관할 등기기록에서 접수 등기소의 처리 표시를 확인하고, 착오·누락은 처리 등기소에 경정을 신청한다(부동산등기규칙 제163조의4, 같은 규칙 제163조의6 제1항).

접수 등기소가 관할하는 부동산에는 그 처리 표시를 하지 않는다(부동산등기규칙 제163조의4 제2항).

관련 신청사건의 경정등기는 그 등기를 처리한 등기소에 신청해야 한다(부동산등기규칙 제163조의6 제1항). 처리 등기관의 잘못이면 그 등기소의 등기관이 직권으로 경정해야 한다(같은 조 제2항).

등기기록의 오기나 누락이 명백하면 부동산 소재지 관할 등기소의 등기관도 직권으로 경정할 수 있다(같은 조 제3항). 등기관의 잘못을 바로잡는 직권경정에 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 제3자의 승낙이 있어야 한다(부동산등기법 제32조 제2항).

실무 체크포인트

일반 동일성 유형이라면 모든 부동산의 등기목적, 원인 내용, 당사자와 원인일자가 같은지 대조한다(등기예규 제1834호 제4조).
공동저당·전세권설정·전전세 등기처럼 소유자가 다른 부동산에도 신청할 수 있는 유형인지 확인한다(부동산등기규칙 제163조 제2항 제1호).
선행·후행 사건을 함께 내면 선택한 등기소가 각 사건 모두에 관할을 가지는지 확인한다(등기예규 제1834호 제14조).
신청정보에 제7조의2에 따른 신청임을 표시하고 물건별 세금·수수료와 제공 대상인 등기필정보를 적는다(부동산등기규칙 제163조의2, 등기예규 제1834호 제13조).
보정·취하·경정은 처음 접수하거나 처리한 등기소를 기준으로 준비한다(부동산등기규칙 제163조의5, 같은 규칙 제163조의6).